משרתי מילואים יקרים, בשנים האחרונות, וביתר שאת מאז אירועי השבעה באוקטובר, מדינת ישראל מכירה תודה למערך המילואים ומעניקה הטבות משמעותיות לרכישת קרקע במכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).
הטבות אלו, שיכולות להגיע לחיסכון של מאות אלפי שקלים, פותחות דלת אמיתית להגשמת חלום הבית בישראל. עם זאת, הדרך למימושן רצופה בבירוקרטיה, סעיפים קטנים ותהליכים מורכבים שעלולים להרתיע רבים.
בדיוק לשם כך הקמנו את העמוד הזה. כחלק מהתרומה האישית שלנו, כמילואאימניקים שמכירים את השטח ואת האתגרים, ריכזנו עבורכם מדריך מקיף, בהיר ומעשי. כאן תמצאו את כל המידע שאתם צריכים, שלב אחר שלב: החל מבדיקת תנאי הזכאות המדויקים, דרך הבנת מכלול ההטבות הכספיות והתחרותיות, ועד למפת דרכים מפורטת לניווט מוצלח במכרזים.
מטרתנו היא להפוך את המידע לנגיש ולסייע לכם למצות את הזכויות המגיעות לכם בזכות.
שימו לב אנו משקיעים מאמץ רב לרכז עבורכם מידע מקיף ועדכני, אך חשוב להדגיש כי המידע בעמוד זה נועד לידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ פיננסי, שמאי, אדריכלי, משפטי או כל ייעוץ מקצועי אחר. תהליך רכישת קרקע ובנייה הוא מורכב, ולכן, התייעצות עם בעלי המקצוע הרלוונטיים היא הכרחית בכל שלב. כמו כן, יש לוודא את תנאי הזכאות ישירות מול פרסומי רמ"י העדכניים.
עם זאת, נשמח לסייע מניסיוננו. אתם מוזמנים לפנות אלינו להתייעצות ראשונית בוואטסאפ או במייל.
חלק 1: הבנת תנאי הזכאות – שער הכניסה להטבות
הבנה מדוקדקת של תנאי הזכאות מהווה את השלב הראשון והקריטי ביותר עבור כל משרת מילואים השואף לממש את ההטבות המשמעותיות המוצעות על ידי המדינה. אי עמידה באחד מהקריטריונים עלולה להוביל לפסילת הבקשה. חלק זה מפרט באופן שיטתי את הדרישות, החל מהגדרת היסוד ועד למסלולי הזכאות הספציפיים.
1.1 יסוד הזכאות: הגדרת "משרת מילואים פעיל"
בבסיס כל ההטבות עומדת ההגדרה המשפטית של "משרת מילואים פעיל". חשוב להדגיש כי אין מדובר בהגדרה כללית המבוססת על שירות עבר, אלא במעמד פורמלי המוגדר בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל. מעמד זה הוא תנאי סף לקבלת כל אחת מההטבות שיפורטו בהמשך.
1.2 מסלולי הזכאות המרכזיים: פירוט מקיף
קיימים שלושה מסלולים עיקריים שבאמצעותם ניתן לקבל הכרה כ"משרת מילואים פעיל" לצורך קבלת ההטבות. כל מסלול מהווה חלופה, כך שמשרת מילואים עשוי להיות זכאי דרך מסלול אחד גם אם אינו עומד בתנאי האחרים.
מסלול א': תעודת משרת מילואים פעיל שש-שנתי: מסלול זה מיועד למשרתים בעלי ותק שירות ארוך ועקבי.
הדרישה: השלמת 6 שנים מצטברות שבהן הוגדר המשרת כ"פעיל" על פי קריטריוני צה"ל.
תוקף: נקודה קריטית שיש לשים אליה לב היא שתוקף האישור הוא עד 3 שנים מיום קבלת הפטור משירות מילואים. חלון זמן זה מאפשר גם למשוחררים טריים יחסית לממש את זכאותם.
מסלול ב': צבירת 80 ימי מילואים: מסלול זה מציע חלופה גמישה יותר למשרתים שאולי לא השלימו 6 שנים רצופות כ"פעילים", אך צברו כמות ימי שירות משמעותית.
הדרישה: צבירה של 80 ימי מילואים בסך הכל, לאורך תקופה של עד 6 שנים קלנדריות רצופות. יודגש כי אין חובה לבצע שירות בכל אחת משש השנים הללו.
תוקף: מסלול זה מציע חלון הזדמנויות רחב יותר, כאשר הזכאות תקפה עד 6 שנים מיום קבלת הפטור משירות מילואים.
מסלול ג': קריטריון מלחמת "חרבות ברזל": זוהי תוספת עדכנית ומשמעותית למסלולי הזכאות, המהווה הבעת הוקרה ישירה של המדינה למערך המילואים על ההתגייסות הנרחבת מאז 7 באוקטובר 2023.
הדרישה: ביצוע שירות מילואים של 45 ימים ומעלה בתקופה שבין 7.10.2023 ועד להכרזה הרשמית על סיום המלחמה.
תוקף: בדומה למסלול ב', גם כאן הזכאות תקפה למשך 6 שנים מיום סיום שירות המילואים בתקופת המלחמה.
קיומם של שלושה מסלולי זכאות נפרדים, ובפרט התוספת של מסלול "חרבות ברזל", חושף מדיניות ממשלתית דינמית המגיבה לאירועים לאומיים. המערכת אינה סטטית, והיא התפתחה מתגמול על שירות ארוך טווח (מסלול א') להכרה גם בשירות אינטנסיבי ומרוכז (מסלול ג'). המשמעות עבור משרתי המילואים היא שהכללים עשויים להשתנות בעתיד, וחשוב להתעדכן בהחלטות האחרונות.
יתרה מכך, תקופות התוקף השונות לאחר השחרור (3 שנים במסלול א' לעומת 6 שנים במסלולים ב' ו-ג') יוצרות "חלון תכנון אסטרטגי". משרת מילואים שזכאי לפי מספר מסלולים, צריך לשאוף להנפיק את האישור מהמסלול המקנה לו את חלון הזמן הארוך ביותר למימוש ההטבה, ובכך להעניק לעצמו גמישות מרבית בתכנון עתידו הכלכלי.
1.3 מעמד מיוחד: יתרון "לוחם במילואים"
מעבר להגדרה הבסיסית של "משרת מילואים פעיל", קיים מעמד נוסף המעניק הטבות מוגדלות: "חייל מילואים לוחם".
הגדרה: מדובר במשרת מילואים פעיל המשתייך למערך הלוחם, כפי שנקבע על ידי ענף תכנון כוח אדם מילואים באכ"א.
היתרון: מעמד זה מקנה תקרת הנחה כספית גבוהה יותר, יתרון פיננסי משמעותי שיפורט בהרחבה בחלק 2.
1.4 שמירה על זכאות: מגבלות זמן ו"המועד הקובע"
ההטבות אינן ניתנות למימוש ללא הגבלת זמן. קיים מועד קריטי המכונה "המועד הקובע לזכאות".
הגדרה: על משרת המילואים לעמוד בתנאי הזכאות לא יאוחר מהמוקדם מבין שניים: המועד האחרון לתשלום שנקבע בעסקה, או 90 יום ממועד אישור העסקה על ידי רמ"י. זהו פרט משפטי חיוני.
הגשה בדיעבד: במקרה שהאישורים הנדרשים הוגשו לאחר ביצוע התשלום, ניתן לקבל החזר כספי, ובלבד שהזכאות התקיימה ב"מועד הקובע". זוהי עצה מעשית חשובה שיכולה למנוע הפסד כספי.
טבלה 1: ריכוז תנאי הזכאות בטבלה
| מסלול זכאות | דרישת השירות | אישור צה"לי נדרש | תוקף הזכאות לאחר השחרור |
|---|---|---|---|
| א. שש-שנתי | 6 שנים מצטברות כ"משרת מילואים פעיל" | אישור משרת מילואים פעיל שש-שנתי | 3 שנים |
| ב. 80 ימים | צבירת 80 ימי מילואים בפריסה של עד 6 שנים | אישור על צבירת 80 ימי מילואים | 6 שנים |
| ג. חרבות ברזל | שירות של 45+ ימים מ-7.10.23 ועד סוף המלחמה | אישור על שירות מילואים בזמן חירום (טופס 3010) | 6 שנים |
חלק 2: מכלול ההטבות – ניתוח מקיף
לאחר אימות הזכאות, חשוב להבין לעומק את מגוון ההטבות המוצעות. המבנה שלהן מורכב ממספר שכבות, שלעיתים קרובות מצטברות זו על גבי זו. חלק זה מפרק את ההטבות לגורמים ומסביר כיצד הן משתלבות ליצירת חיסכון משמעותי.
2.1 הטבות פיננסיות ישירות: מערכת רב-שכבתית
התמריצים הכספיים המרכזיים מורכבים משני סוגי הנחות עיקריים.
שכבה 1: הנחה באחוזים משווי הקרקע: זוהי הנחת הבסיס, והיא תלויה במיקום הגיאוגרפי של המגרש (ללא קשר לשירות מילואים באשר הוא).
אזור עדיפות לאומית א': הנחה בשיעור 35%.
אזור עדיפות לאומית ב': הנחה בשיעור 20%.
אזורים אחרים (שאינם אזורי עדיפות): הנחה בשיעור 10%.
רשימת היישובים המלאה לפי אזורי עדיפות זמינה באתר רמ"י.
שכבה 2: הפחתה כספית עם תקרה: זוהי הנחה נוספת, המתווספת להנחה באחוזים.
משרת מילואים פעיל: הנחה נוספת של 15% עד לתקרה של 100,000 ₪ (לא כולל מע"מ ועל ערך הקרקע בלבד).
חייל מילואים לוחם: אומנם אחוז ההנחה זהה (15%) אבל תקרת ההנחה מוגדלת לסכום של עד 150,000 ₪ (לא כולל מע"מ). כאן בא לידי ביטוי הערך המוחשי של מעמד ה"לוחם".
יש לזכור כי כלל ההנחות הן חד-פעמיות וניתנות עבור יחידת דיור אחת בלבד.
2.2 המכפיל הגיאוגרפי: כיצד אזורי עדיפות לאומית מעצימים את החיסכון
ההטבות באזורי עדיפות לאומית (אע"ל) חורגות מהנחה בסיסית במחיר. מבנה ההטבות באזורים אלה חושף אסטרטגיה לאומית ברורה: עידוד התיישבות בפריפריה. המדינה משתמשת במערך המילואים, דמוגרפיה איכותית ובעלת מוטיבציה, ככלי להשגת יעד אסטרטגי של חיזוק צפון ודרום הארץ.
הפחתה דרמטית בדמי החכירה: זוהי הטבה משמעותית שלעיתים נעלמת מהכותרות. בנוסף להנחה במחיר, משרתי מילואים באזורי עדיפות לאומית משלמים אחוז נמוך משמעותית משווי הקרקע כדמי חכירה.
באזור עדיפות א': תשלום של 21% בלבד במקום 31%.
באזור עדיפות ב': תשלום של 41% בלבד במקום 51%.
מכפיל-העל: מעמד "חסר דיור"
שילוב של זכאות כמשרת מילואים עם תעודת "חסר דיור" ממשרד הבינוי והשיכון יוצר את החיסכון הגדול ביותר.
אע"ל א' + חסר דיור: תשלום של 16% בלבד במקום 26%. מקורות רשמיים אחרים אף מציינים שיעור נמוך יותר של 11% במקום 26%. מומלץ לבדוק את הנתון העדכני ביותר בחוברת המכרז הספציפי.
אע"ל ב' + חסר דיור: תשלום של 36% בלבד במקום 46%. גם כאן, מקורות אחרים מציינים שיעור נמוך יותר של 31% במקום 46%.
הדבר מגיע לשיאו במכרזים מסוימים, כמו בערד, שם לוחם מילואים חסר דיור יכול להגיע לחיסכון של כ-93% משווי רכיב הקרקע.
יישובים באזורי עדיפות לאומית
רשימה אינטראקטיבית
2.3 יתרון תחרותי: הטבות פרוצדורליות
ההטבות אינן רק פיננסיות. הן מעניקות גם יתרון משמעותי בתהליך התחרותי על המגרשים.
קדימות בהגרלות: במכרזי הרשמה והגרלה באזורי עדיפות לאומית, ניתנת עדיפות ללוחמים על פני משרתי מילואים פעילים אחרים, אשר בתורם מקבלים עדיפות על פני כלל הציבור.
מכרזים ייעודיים: רמ"י מפרסמת יותר ויותר מכרזים סגורים המיועדים למשרתי מילואים ולנכי צה"ל בלבד. מהלך זה מצמצם באופן דרמטי את כמות המתחרים. יוזמת 4,000 המגרשים היא דוגמה מובהקת למדיניות זו.
2.4 השילוב האולטימטיבי: זוג משרתי מילואים
כאשר שני בני הזוג עומדים בתנאי הזכאות, פוטנציאל החיסכון מוכפל.
במקרה כזה, כל אחד מבני הזוג זכאי למלוא ההטבה עבור אותה יחידת דיור.
ההנחות באחוזים מוכפלות, ותקרת ההנחה הכספית המצטברת עולה לסכום של עד 300,000 ₪. זהו יתרון משנה-משחק שיש לתת עליו את הדעת.
עם זאת, חשוב להבין את מבנה העלויות המלא. הכותרות על הנחות של מאות אלפי שקלים עלולות להטעות. במקרים רבים, בעיקר בפריפריה, העלות המשמעותית ביותר אינה הקרקע עצמה אלא הוצאות הפיתוח. הוצאות אלו, הכוללות תשתיות כבישים, מים וביוב, יכולות להגיע למאות אלפי שקלים ואף יותר. לכן, גם במקרה של קבלת קרקע "כמעט בחינם", עדיין נדרש הון עצמי משמעותי או מימון בנקאי גבוה לכיסוי עלויות הפיתוח והבנייה. ההטבה היא עצומה, אך היא אינה מבטלת את הצורך בתכנון פיננסי קפדני.
טבלה 2: סיכום ההטבות הפיננסיות לפי מיקום ומעמד
חלק 3: ניווט בתהליך המכרז של רמ"י – מפת דרכים מעשית
פירוט מקיף להקצאות קרקע בבנייה נמוכה
1. הקצאות במכרז הרשמה והגרלה (או פטור ממכרז)
א. קדימות ועדיפות
- באזורי עדיפות לאומית: תינתן קדימות בבחירת מגרשים, עם עדיפות ללוחמים על פני חיילי מילואים פעילים.
- במרכז ובאזורים אחרים: יתקיימו מכרזים ייעודיים לחיילי מילואים ביישובים מסוימים, גם כן עם עדיפות ללוחמים.
ב. הנחה במחיר הקרקע (הפחתה משיעור התשלום)
חייל מילואים פעיל שזכה זכאי להפחתה של 15% נוספים משיעורי התשלום הנהוגים באזורי עדיפות לאומית, כמפורט:
| סוג הזכאי | אזור עדיפות לאומית א' | אזור עדיפות לאומית ב' |
|---|---|---|
| מחוסר דיור | במקום 26% מערך הקרקע, ישלם 11% | במקום 46% מערך הקרקע, ישלם 31% |
| שאינו מחוסר דיור | במקום 31% מערך הקרקע, ישלם 16% | במקום 51% מערך הקרקע, ישלם 36% |
ג. הנחה נוספת בתמורה (עד תקרה בש"ח)
| אזור | שיעור הנחה |
|---|---|
| אזור עדיפות לאומית א' | 35% |
| אזור עדיפות לאומית ב' | 20% |
| אזורים אחרים | 10% |
2. הקצאות במכרז פומבי
זכאות להנחה של 15% ממחיר הקרקע שהוצע במכרז.
תקרת ההנחה: עד 100,000 ₪ לחייל מילואים פעיל, ועד 150,000 ₪ ללוחם (לא כולל מע"מ).
חלק זה מתרגם את המסגרת המשפטית והבירוקרטית לתהליך ברור ומעשי, שנועד להנחות את משרת המילואים שלב אחר שלב.
3.1 הבנת הזירות: סוגי המכרזים ואופן יישום ההטבה
אופן הקצאת הקרקע משפיע על צורת מימוש ההטבה.
מכרז פומבי (התמחרות): במכרז מסוג זה, המשתתפים מציעים מחיר עבור הקרקע (הזוכה הוא המרבה במחיר עבור המגרש עליו הוא התחרה). משרת המילואים שזוכה במכרז יקבל את ההנחה (למשל, 15% עד לתקרה של 100,000/150,000 ₪) שתחושב לאחר קביעת הצעתו כהצעה הזוכה.
מכרז הרשמה והגרלה: כאן באים לידי ביטוי היתרונות הפרוצדורליים (קדימות). לרוב, מחיר הקרקע קבוע מראש, וההנחות מיושמות על מחיר זה. שיטה זו נפוצה בפרויקטים ייעודיים.
מכרז במסגרת עמותה: במקרה זה, ההטבה ניתנת כהחזר כספי על חלקו של חבר העמותה בעלות הקרקע, לאחר שהעמותה זכתה במכרז. זהו הבדל פרוצדורלי מהותי.
3.2 מסע הגשת הבקשה: מדריך צעד-אחר-צעד
להלן פירוט כרונולוגי של התהליך, משלב המחקר ועד להגשה.
שלב 1: איתור מכרזים רלוונטיים: יש להשתמש במנועי החיפוש באתר רמ"י ולסנן מכרזים לפי קהל יעד "חיילי מילואים" או מכרזים באזורים המעניקים הטבות.
שלב 2: השגת אישורים מצה"ל:
היכן: יש לפנות למוקד המילואים של צה"ל (טלפון 1111, שלוחה 4) או דרך האזור האישי באתר המילואים.
מה: יש להנפיק את האישור הספציפי התואם למסלול הזכאות (אישור שש-שנתי, אישור 80 יום, או טופס 3010 לשירות ב"חרבות ברזל").
שלב 3: תצהיר משפטי ואיסוף מסמכים:
נדרשת חתימה על תצהיר בפני עורך דין, המאשר את המעמד כמשרת מילואים.
יש להכין חבילת מסמכים מלאה הכוללת את התצהיר, אישורי צה"ל, וכל מסמך נוסף הנדרש במכרז הספציפי (כגון אישור "חסר דיור" ממשרד הבינוי והשיכון).
שלב 4: הגשה והמתנה להחלטה:
את המסמכים יש להגיש למשרדי רמ"י האזוריים או, כפי שנהוג יותר ויותר, דרך מערכת המכרזים המקוונת.
ההשתתפות במכרז כרוכה בהפקדת ערבות בנקאית, לרוב בסך של כ-5,000 ₪.
התהליך הבירוקרטי, הכולל התנהלות מול מספר גופים (צה"ל, רמ"י, משרד הבינוי והשיכון, עורך דין פרטי), מהווה בפועל מסננת. הוא דורש מהפונה פרואקטיביות, סדר וארגון. מורכבות זו עשויה להרתיע מועמדים פחות נחושים, ובכך לצמצם את התחרות עבור אלו שצולחים את המשוכות הבירוקרטיות בהצלחה. מכאן החשיבות להתחיל את תהליך איסוף המסמכים מוקדם ככל האפשר ולהיות קפדניים בכל שלב.
3.3 רשימת מסמכים חיוניים: צ'ק-ליסט
תצהיר חייל מילואים חתום בפני עורך דין.
אישור שירות רלוונטי מצה"ל (אחד משלושת הסוגים).
אישור זכאות "חסר דיור" (במידת הצורך).
צילום תעודת זהות.
כל מסמך אחר המפורט ב"חוברת המכרז".
על מנת לצפות בנספחים יש להיכנס לחוברת המכרז.
חלק 4: תנאים קריטיים ושיקולים אסטרטגיים
חלק זה עוסק ב"אותיות הקטנות" – ההתחייבויות והסיכונים הנלווים לקבלת ההטבות. הבנתם חיונית לקביעת ציפיות ריאליות ולהבטחת הצלחת הפרויקט בטווח הארוך.
4.1 התחייבויות לאחר הזכייה: מה המדינה דורשת בתמורה
קבלת הנחה כה משמעותית כרוכה בהתחייבויות מצד הזוכה.
לוח זמנים מחייב לבנייה: קיימת חובה לסיים את בניית הבית (לרוב מוגדר כסיום שלד וגג) בתוך פרק זמן מוגדר, בדרך כלל 48 חודשים (4 שנים) מיום אישור העסקה.
מגבלות על מכירת הנכס: חל איסור על העברת הזכויות במגרש (מכירה) למשך 5 שנים מיום סיום הבנייה (במידה והזוכה הגיש הצעה כמחוסר דיור – יתכן שיוגבל ל7 שנים מיום סיום הבנייה ותחול עליו חובת מגורים של 5 שנים מתוך 7 השנים לפחות). מכירה מוקדמת יותר תגרור קנס, שלרוב שווה לגובה ההנחה שהתקבלה. גובה הקנס פוחת ב-20% בכל שנה שעוברת. זהו מנגנון שנועד למנוע ספקולציה ולהבטיח התיישבות ארוכת טווח.
השילוב של חובת בנייה תוך 4 שנים ומגבלת מכירה ל-5 שנים נוספות יוצר התחייבות ארוכת טווח של כמעט עשור. ניתן לראות זאת כמעין "אזיקי זהב": הטבה כלכלית שניתנת בתמורה לצמצום משמעותי בגמישות האישית והתעסוקתית (למשל, קושי במעבר דירה בעקבות הצעת עבודה ללא ספיגת קנס כבד). המשמעות האסטרטגית היא שהתוכנית מתאימה ביותר למשפחות המעוניינות להשתקע בקהילה לטווח ארוך, ופחות לאלו המחפשים השקעה פיננסית טהורה או שצופים צורך בניידות בשנים הקרובות.
4.2 תכנון פיננסי: הבנת העלות המלאה
כפי שהוזכר, חובה לתכנן את התקציב מעבר לעלות הקרקע המוזלת. יש לקחת בחשבון עלויות משמעותיות נוספות:
הוצאות פיתוח: משולמות בנפרד לרמ"י/ לרשות המקומית/ לחברה מפתחת ויכולות להגיע למאות אלפי שקלים.
עלויות בנייה: עלות הקמת הבית עצמו.
מיסים: מע"מ, מס רכישה ועוד.
שכר טרחה לאנשי מקצוע: אדריכל, מהנדס, עורך דין, מפקח בנייה ועוד.
4.3 התפקיד ההכרחי של ליווי מקצועי
בהתחשב במורכבות התהליך, ניסיון לעבור אותו לבד כרוך בסיכון גבוה. מומלץ בחום לשכור את שירותיו של עורך דין המתמחה במקרקעין ובמכרזי רמ"י. תפקידו כולל וידוא זכאות, בחינה מדוקדקת של חוברת המכרז, הבטחת הגשה נכונה של כל המסמכים וחתימה על תצהירים, טיפול בהיבטים המשפטיים של הרכישה ורישום הזכויות בטאבו.
חלק 5: הקשר רחב ומבט לעתיד
חלק זה ממקם את הטבות הקרקע של רמ"י בתוך מכלול תוכניות הסיוע בדיור בישראל ומספק תמונה עדכנית על התפתחות התחום.
5.1 ניתוח השוואתי: מכרזי קרקע של רמ"י מול "דירה בהנחה"
משרתי מילואים רבים זכאים גם לתוכניות אחרות, ולכן חשוב להבין את ההבדלים.
תוכנית "דירה בהנחה" (לרבות "מחיר מטרה"):
ההטבה: קדימות בתור בהגרלות. לוחמי מילואים מקבלים עדיפות, ואחריהם יתר משרתי המילואים. ההטבה משפרת את
הסיכוי לזכות בדירה מוכנה מקבלן במחיר מוזל.
ההבדל המהותי: מדובר ברכישת דירה, לא קרקע. התהליך פשוט יותר ודורש פחות התעסקות אישית, אך מציע פחות גמישות ושליטה על המוצר הסופי.
מכרזי קרקע של רמ"י:
ההטבה: הנחות כספיות ישירות ועמוקות על רכיב הקרקע, המאפשרות בנייה עצמית של בית צמוד קרקע.
ההבדל המהותי: תהליך מורכב, ארוך ומעורב הרבה יותר, הדורש מהזוכה לנהל פרויקט בנייה שלם.
המסקנה היא שהבחירה בין המסלולים תלויה במשאבים (זמן וכסף), בנכונות לקחת סיכונים, וברצון לבנות בית מותאם אישית לעומת רכישת דירה סטנדרטית. הממשלה, למעשה, מנהלת אסטרטגיה דו-מסלולית: מסלול "דירה בהנחה" פונה להמונים ומציע "דחיפה" בסיכויים, בעוד שמסלול הקרקעות הוא תוכנית ממוקדת בעלת השפעה גבוהה, המיועדת לתת-קבוצה של משרתים בעלי יכולות ורצון לבנות, בעיקר בפריפריה.
5.2 התפתחויות אחרונות והזדמנויות עתידיות
התוכנית פעילה ומתרחבת.
יוזמת 4,000 המגרשים: ביולי 2025, אישרה מועצת מקרקעי ישראל הקצאה של כ-4,000 מגרשים ברחבי הארץ בשיווק בלעדי למשרתי מילואים ולנכי צה"ל.
דוגמאות למכרזים פעילים: בחודשים האחרונים פורסמו מכרזים ייעודיים ביישובים רבים, ביניהם קציר , כפר ורדים , ערד , להבים , כפר תבור, עפולה ועוד. עובדה זו מוכיחה כי מדובר בהזדמנויות ממשיות וזמינות.
חלק 6: מיצוי הזכאות – סיכום אסטרטגי ושאלות נפוצות
חלק אחרון זה מרכז את עיקרי הדברים לכדי המלצות מעשיות ועונה על שאלות נפוצות.
6.1 סיכום צעדים מרכזיים לפעולה
ודא זכאות: בדוק אם אתה עומד באחד משלושת מסלולי הזכאות.
אסוף מסמכים מצה"ל: התחל את התהליך להנפקת האישורים הנדרשים מוקדם ככל האפשר.
התייעץ עם עורך דין: שכור איש מקצוע המתמחה בתחום.
אתר מכרזים: עקוב באופן שוטף אחר פרסומי המכרזים באתר רמ"י.
תכנן תקציב מקיף: חשב את העלות הכוללת (קרקע, פיתוח, בנייה, מיסים) והיערך למימון.
הגש בקשה: הקפד על הגשה מלאה ומדויקת של כל המסמכים במועד.
עמוד בהתחייבויות: לאחר הזכייה, פעל בהתאם למגבלות הזמן לבנייה ולמכירה.
6.2 שאלות ותשובות – מתוך קובץ שו"ת הטבות לחיילי מילואים של רמ"י
שאלה: מי זכאי להטבות בסבב מכרזי הרשמה והגרלה שפורסמו לאחרונה?
תשובה: זכאים להטבות אחד מאלה:
חייל מילואים ששירת בצה"ל יותר מ-45 ימים במהלך מלחמת "חרבות ברזל" (החל מ-7.10.2023).
חייל מילואים (בעבר או בהווה) שהמציא אישור "משרת מילואים פעיל" שש-שנתי מצה"ל.
חייל מילואים ששירת במצטבר לפחות 80 ימי מילואים (מאז שנת 2000), במשך תקופה רצופה של עד 6 שנים קלנדריות.
תינתן עדיפות לחיילים מחוסרי דיור.
שאלה: אני עומד בתנאי הזכאות, אילו הטבות מגיעות לי?
תשובה: חיילי מילואים שעומדים בתנאים זכאים לשתי הטבות:
1. הטבה ראשונה (תשלום מופחת על הקרקע):
לחייל מילואים מחוסר דיור:
באזור עדיפות לאומית א': ישלם 16% מערך הקרקע.
באזור עדיפות לאומית ב': ישלם 36% מערך הקרקע. (ההנחה מוגבלת לתקרת שווי קרקע של 900,000 ₪)
לחייל מילואים שאינו מחוסר דיור:
באזור עדיפות לאומית א': ישלם 21% מערך הקרקע.
באזור עדיפות לאומית ב': ישלם 41% מערך הקרקע. (ההנחה מוגבלת לתקרת שווי קרקע של 500,000 ₪)
הערה: על הסכום שמעל התקרה, שיעור התשלום הוא 91%.
2. הטבה שנייה (הנחה נוספת במחיר הקרקע): הנחה נוספת של עד 100,000 ₪ (לא כולל מע"מ) ממחיר הקרקע שנותר לאחר ההטבה הראשונה, בהתאם לאזור:
באזור עדיפות לאומית א': 35% הנחה.
באזור עדיפות לאומית ב': 20% הנחה.
באזורים שאינם אזורי עדיפות לאומית: 15% הנחה.
בני זוג ששניהם זכאים: ייהנו מהנחה כפולה בהטבה השנייה (70%, 40%, ו-20% בהתאמה), עד לתקרה של 200,000 ₪ (לא כולל מע"מ).
שאלה: עד מתי אפשר לממש את ההטבה אחרי סיום שירות מילואים?
תשובה: ניתן לממש את ההטבות עד 6 שנים מהשחרור משירות מילואים או מהשירות במסגרת מלחמת "חרבות ברזל".
שאלה: היכן ניתן לראות את רשימת המגרשים שפורסמו?
תשובה: באתר רמ"י (רשות מקרקעי ישראל), יש לחפש "מכרזי הרשמה והגרלה".
מצורף קישור לאתר המכרזים:
https://apps.land.gov.il/MichrazimSite/#/search
שאלה: מה נחשב אזור עדיפות לאומית?
תשובה: באתר רשות מקרקעי ישראל קיים קישור לרשימת היישובים הנכללים באזורי עדיפות לאומית.
(כמו כן בעמוד זה מוצגת טבלה אינטראקטיבית לרשימת היישובים שנמצאים בקטגורית אוזר עדיפות לאומית)
שאלה: אני מחוסר דיור, כמה אשלם על מגרש ליחידת דיור באזור עדיפות לאומית א' או ב'?
תשובה: הסכום לתשלום ייקבע לפי ההטבות המפורטות למעלה. מחוסרי דיור יכולים לקבל הנחה של עד כ-90% מערך הקרקע. פירוט ודרך החישוב מופיעים באתר הרשות.
שאלה: יש לי כבר דירה. האם אני עדיין זכאי להנחה כלשהי?
תשובה: כן. ההטבה הראשונה ניתנת בשיעור מופחת למי שאינו מחוסר דיור, וההטבה השנייה ניתנת גם כן.
שאלה: אני מעוניין במגרש שאינו באזור עדיפות לאומית, האם אני זכאי להנחה?
תשובה: כן, במקרה זה תינתן רק ההטבה השנייה: הנחה של 15% ממחיר הקרקע (עד לתקרה של 100,000 ₪, לא כולל מע"מ למשרת מילואים רגיל ולמשרת מילואים לוחם עד 150,000 ש"ח לא כולל מע"מ).
שאלה: אני ובת הזוג שלי שנינו משרתי מילואים זכאים. האם שנינו נקבל הטבה?
תשובה: כן, במקרה כזה תהיו זכאים להנחה כפולה במסגרת ההטבה השנייה ליחידת דיור אחת.
שאלה: עבור כמה יחידות דיור אני זכאי לקבל הנחה?
תשובה: ההנחה היא חד-פעמית ותינתן עבור יחידת דיור אחת בלבד.
שאלה: האם ניתן לקבל הנחה גם על תוספות בנייה?
תשובה: לא, ההנחה לא תחול על תוספות בנייה מאוחרות או על רכישת יתרת זכויות.
שאלה: מה קורה אם חייל מילואים מגיש הצעה משותפת עם אדם שאינו זכאי?
תשובה: אם תנאי המכרז מאפשרים זאת, חייל המילואים יהיה זכאי לקבל את ההנחה באופן יחסי לחלקו בעסקה המשותפת. במקרה זה, הוא לא יהיה זכאי להנחה נוספת בעסקה עתידית.
שאלה: האם ניתן לבנות כל סוג של בית?
- תשובה: הבנייה חייבת להתבצע בהתאם לתב"ע (תוכנית בניין עיר) החלה על המגרש. שאלות ספציפיות, למשל לגבי בנייה קלה, יש לבדוק בחוברת המכרז הרלוונטי ובתקנון התכנית החלה על המגרשים נשוא המכרז.
שאלה: מה קורה אם זכיתי במכרז אך החלטתי לסגת?
תשובה: התשובה מתחלקת ל2, אם זכית ועדיין לא בחרת מגרש, יתכן ותהיה זכאי לקבל חזרה את הערבות, אך במידה ובחרת מגרש – רשאית רשות מקרקעי ישראל לחלט את הערבות.
שאלה: האם ניתן לגשת לכמה מכרזים במקביל?
תשובה: כן, ניתן לגשת לכמה מכרזים במקביל אבל לממש זכיה רק במכרז אחת ליח"ד אחת.
שאלה: האם עולה כסף לגשת?
תשובה: כן ולא, על מנת להגיש הצעה במכרז מסוג הרשמה והגרלה, יש צורך להנפיק ערבות דיגיטלית בסך 5,000 ש"ח.
במידה ותוכרז כזוכה יזמינו אותך לבחירת מגרש, באם בחרת מגרש אזי הערבות תחולט ואתה תצטרך להשלים את יתרת עלות הקרקע. במידה ולא זכית או לא מימשת את הזכיה, הערבות לא תחולט והכסף ישוב אלייך.
שימו לב במידה וזכיתם ובחרתם מגרש – ייתכן ולא תוכלו לקבל את הערבות חזרה גם אם בסוף החלטתם לא לרכוש את המגרש.
מפת הטבות למילואימניקים
מכרזי מקרקעין של רמ"י מסוג "הרשמה והגרלה"
סינון לפי מרחב
רשימת היישובים
אז למי לא מתאימה התוכנית?
ההטבות למשרתי המילואימניקים הן הזדמנות כלכלית יוצאת דופן, אך חשוב להבין שהיא אינה מתאימה לכל אחד, ובמיוחד לא למי שמחפש אפיק השקעה נדל"ני טהור. עבור משקיעים, התוכנית מציבה שלושה חסרונות מרכזיים שהופכים אותה לפחות אטרקטיבית:
1. התחייבות ארוכת טווח ("אזיקי זהב") הזכייה במכרז כרוכה בשני תנאים מצטברים:
חובת סיום בנייה בתוך פרק זמן מוגדר (לרוב כ-4 שנים).
איסור על מכירת הנכס למשך 5 שנים נוספות מסיום הבנייה.
שילוב שני התנאים יוצר התחייבות בפועל של כעשור – מסגרת זמן המנוגדת לחלוטין לאסטרטגיית השקעה קלאסית, הדורשת נזילות, גמישות ויכולת לממש רווחים בטווחים קצרים עד בינוניים. מטרת המדינה היא לעודד התיישבות קבע וחיזוק קהילות, ולא לאפשר ספקולציות מהירות בקרקע מסובסדת.
2. חיסרון במיסוי: תשלום מס רכישה גבוה נקודה מהותית נוספת היא ההבדל במיסוי. ברכישת דירה ראשונה ('דירה יחידה'), קיימת הטבה משמעותית במס רכישה (פטור חלקי ומדרגות מס מופחתות), החוסכת עשרות אלפי שקלים. הטבה זו אינה קיימת ברכישת קרקע, שם מס הרכישה עומד על 6% מהשקל הראשון (עם אפשרות להחזר של 1% לאחר קבלת היתר, כך שהמס הסופי הוא 5%).
3. אתגר תזרים המזומנים: תזרים שלילי ממושך הבדל מהותי נוסף הוא הפער בתזרים המזומנים בין שני סוגי הנכסים:
רכישת קרקע: מימון הרכישה באמצעות משכנתה יוצר תזרים מזומנים שלילי מיידי. ההחזרים החודשיים לבנק מתחילים מיד, אך הנכס אינו מניב כל הכנסה לאורך כל תקופת התכנון והבנייה, שיכולה להימשך שנים.
רכישת דירה להשקעה: ניתן להשכיר את הנכס מיד עם קבלת המפתח. דמי השכירות מכסים, בדרך כלל, חלק ניכר מההחזר החודשי למשכנתה, ולעיתים אף את כולו.
אמנם קיימים פתרונות מימון המאפשרים להקטין את ההחזר החודשי בתקופת הבנייה (כמו 'גרייס' – דחיית תשלומי הקרן), אך לרוב הם מייקרים את העלות הכוללת של ההלוואה בטווח הארוך.
הערה חשובה: הבדלים בין סוגי המכרזים חשוב לציין שרוב החסרונות שפורטו לעיל נוגעים בעיקר למכרזים מסוג 'הרשמה והגרלה', המיועדים בדרך כלל להתיישבות. לעומת זאת, במכרזים מסוג 'מכרז פומבי' (התמחרות) או 'מכרז למגרש בלתי מסוים', חלק מההגבלות, כמו איסור המכירה, אינן קיימות או שהן גמישות יותר. לכן, מכרזים מסוג זה עשויים להתאים יותר למשקיעי נדל"ן המחפשים הזדמנויות בטווח קצר יותר.
סיכום: למי כן ולמי פחות?
התוכנית מיועדת בראש ובראשונה למשפחות ויחידים המעוניינים לבנות את ביתם, להשתקע ביישוב לטווח ארוך ולהפוך לחלק מהקהילה.
למשקיעים אשר זכאותם מאפשרת להם לבחור, מומלץ למקד את האסטרטגיה באפיקים חלופיים (כמו רכישת נכסים מניבים) המציעים גמישות, נזילות ותזרים מזומנים חיובי – יעדים שתוכנית זו אינה משרתת.