פיצול דירה מחוברת
איך אנחנו עושים את זה?
פרופיל המשקיעים: לעלות מדרגה
המשקיעים בעסקה זו אינם טירונים. מדובר בשני זוגות, לקוחות חוזרים שלנו, שכבר חוו תשואה מרשימה בעסקאות קודמות בליווי החברה. הם הגיעו אלינו עם רצון ברור: לעלות מדרגה. לא עוד עסקה סטנדרטית, אלא אתגר אסטרטגי במרכז הארץ, כזה שיש בו פוטנציאל השבחה יוצא דופן.
אסטרטגיית העסקה: יצירת ערך, לא המתנה לעליית מחירים
האסטרטגיה הוגדרה מראש: איתור נכס בעל פוטנציאל השבחה תכנוני או משפטי שאינו גלוי לעין. המטרה: יצירת רווח הון משמעותי בפרק זמן קצר, לא באמצעות עליית השוק, אלא באמצעות פעולות יזומות, מדויקות ומנוהלות היטב.
איתור ההזדמנות: איך אנחנו עושים את זה?
הזדמנויות מסוג זה אינן מופיעות באתרי המודעות. אנו מאתרים אותן באמצעות "עבודת שטח" וניתוח נתונים:
הרמזים הפיזיים: הצוותים שלנו יודעים לחפש את הסימנים המעידים בשטח: דלת כניסה חסומה במסדרון הקומה, סימנים לפתח שבוטל, או שעון מים "יתום" בארון המונים. אלו הרמזים שמצביעים על פוטנציאל האיחוד ההיסטורי.
הניתוח התכנוני: במקביל, אנו צוללים למאגרי המידע. אנו סורקים עסקאות היסטוריות בבניינים ספציפיים ומצליבים נתונים. דירה שמדווחת באופן עקבי ככפולה בגודלה מהשאר? זהו דגל אדום מבחינתנו, וסימן ירוק לפעולה. אנו בוחנים היתרי בנייה ותוכניות (גרמושקות) היסטוריות, שם הפוטנציאל לפיצול גלוי למי שיודע בדיוק מה לחפש.
סיפור העסקה: מתיאוריה למציאות
הנכס אותר דרך רשת הקשרים הענפה שלנו עם מתווכים מובילים באזור. על הנייר – דירה אחת גדולה. בפועל, ובהיתר המקורי – שתי דירות נפרדות. כאן זיהינו את ההזדמנות.
שלב 1: משא ומתן אסטרטגי ניהלנו משא ומתן מתוחכם. במקום להתמקד רק במחיר, הפכנו את היטל ההשבחה למנוף. הורדנו את מחיר הרכישה מ-2,450,000 ש"ח ל-2,220,000 ש"ח, ולקחנו על עצמנו את תשלום ההיטל. מדוע? הערכה המוקדמת שלנו יחד עם שמאי מקרקעין מוסמך, הייתה שההיטל לא יהיה גבוה יותר מ כ-100,000 ש"ח, והמוכר שלא רצה להיות בחוסר ודאות בהקשר הזה הסכים WIN-WIN.
שלב 2: רכישה מתחת לשווי השוק חשוב להבין את גודל ההזדמנות: בעוד אנו רכשנו את הנכס בסך כולל של 2,320,000 ש"ח (כולל ההיטל המופחת), שמאית הוועדה המקומית העריכה את שוויו, עוד לפני השיפוץ, ב-2,946,780 ש"ח. כלומר, רכישה במחיר הנמוך בלמעלה מ-600,000 ש"ח מהשומה של שמאית הועדה.
שלב 3: ניהול תהליך מקצועי לאחר אימות ההיתכנות התכנונית מול הרשויות, ניהלנו מכרז קבלנים קפדני ובחרנו את ההצעה המשתלמת ביותר. במקביל, אנו מנהלים הליך משפטי לתיקון צו הבית המשותף – שלב קריטי להשלמת הפיצול הרישומי והפיכת שתי הדירות לנכסים נפרדים בטאבו.
לאחר שהפיצול המשפטי יושלם – 2 זוגות המשקעים יצאו עם דירה מלאה עם כל אחד מהם.
נדל״ן בזווית אחרת:
תהליך של רכישת דירה כזו על ידי 2 רוכשים ולאחר מכן פיצול הרישום, מהווה אירוע מסוג מכר מכיוון שבמצב מקור לכל אחד מהרוכשים היה חלק בלתי מסוים מהדירה ולכאורה לאחר הפיצול והרישום לכל אחד מהרוכשים יש דירה שלמה על שמו (אירוע של איחוד וחלוקה במקרקעין משותפים) אירוע מסוג זה פטור ממס שבח ורכישה בכפוף לעמידה בתנאים המפורטים בסעיף 67 לחוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה.
על מנת למנוע חבות מיותרת במס יש להיוועץ לפני כל עסקה עם עו"ד ויועץ מס בתחום המקרקעין.
בתמונה ניתן לראות את הדירה
כפי שרשומה כיום
(תשריט הבית המשותף).
בתמונה ניתן לראות את
2 הדירות כפי שמוצגות בתוכנית
היתר הבנייה המקורי (גרמושקה)
