עסקת התחדשות עירונית.
איך אנחנו עושים את זה?
תקציר פרופיל משקיע:
משקיע שלא מעוניין להתעסק בשיפוץ או בתהליכים, מחפש עסקה במרכז שתייצר מקסימום רווח.
אופי העסקה:
יצאנו לאתר עסקה מסוג “התחדשות עירונית”, יש לנו דרישות גבוהות בתחום הזה ולבסוף מצאנו דירה במחיר מוצלח כחלק מהמתחם המתקדם “קריית משה” ברחובות.
סיפור העסקה:
קניית דירה יד שנייה ברחוב יום הכיפורים, קריית משה רחובות.
קומה שנייה, 33 מ”ר בטאבו, רישום ומסמכים תקינים, לא מוגדר כמבנה מסוכן (חשוב לוודא, במיוחד במבנים ישנים – עלול לפגוע בביצוע העסקה).
לפי הסכם התמורות תתקבל דירה הכוללת ממ"ד בגודל 75 מ”ר (דירה תמורה מינימלית בפרויקט) + מרפסת, חניה ומחסן.
מחיר מכירה משוער לפי דירות חדשות שנמכרו במחתם: 2,100,000 ש"ח.
מחיר רכישה לאחר מו"מ: 1,370,000 ש"ח
מחירי דירות במתחם: אין דירות (ישנות) המשווקות מתחת ל1,950,000 נכון לכתיבת שורות אלו.
ניצול יעיל של יכולות מימון בהמלצתנו הביא את המשקיע הזה לתשואה (פוטנציאלית) של מעל 100% על ההון העצמי בשנתיים.
נדל״ן בזווית אחרת:
כאשר אנו באים לבחון עסקת התחדשות עירונית, יש ארבעה מישורים עיקריים שיש צורך לבדוק:
1) המישור המשפטי – אחוז חתימות, הסכם משפטי מול יזם, נציגות דיירים וכו'.
2) המישור התכנוני – סטטוס תכנית מפורטת (ישנם שלבים סטטוטוריים וטרום סטטוטוריים בתהליך של כתיבה ואישור תכנית, על מנת לבדוק את צפי הזמנים עד לאישור תכנית/ מימוש יש צורך להבין לעומק את כל אחד מהתהליכים הללו) , כמו כן במידה והתוכנית מאושרת יש צורך לבדוק את סטטוס הגשת היתר הבניה ותוכנית הבינוי.
3) המישור המסחרי – תמורות היזם, יציבות היזם, צפי התקדמות מכל אחד מהמעורבים בתהליך וכו'.
4) המישור הכלכלי – מחירי דירות דומות נכון להיום, מחירי דירות תמורה, תחשיב הוצאות, תחשיב הכנסות, תחשיב כלכליות, צפי זמנים לתחשיב, הון עצמי, יכולת מימון, מיסוי, תכנון עסקה וכו'.
כמובן שמעבר למישורים הללו יש בדיקות נוספות שאנו מבצעים לכל נכס שמשקיעים שלנו רוכשים.
מתוך התוכנית המאושרת
תמ"ל/1086
ניתן לראות בתוך האתר של רשות המיסים את כל העסקאות שבוצעו משנת 1989 ולראות כי עסקה זו נרכשה בתאריך ה03/09/2023 ב1,370,000 ש"ח.
תמונה זו לקוחה מהאתר ההנדסי של עיריית רחובות, שם ניתן לעקוב אחרי היתרי בנייה מבוקשים ומאושרים.
בתמונה ניתן לראות את הבקשה להיתר הריסה של הבניין.
