דוח מבקר המדינה שפורסם היום (21/10/2025) חושף תמונה מדאיגה של ליקויים מערכתיים ומתמשכים ברשות המיסים, הן בטיפול במיסוי עסקאות מקרקעין והן באיכותו הירודה של מאגר נתוני הנדל"ן הלאומי. ממצאי הדוח מצביעים על פגיעה באזרחים, אובדן הכנסות למדינה וחוסר יכולת של מקבלי ההחלטות לגבש מדיניות מבוססת נתונים אמינים – כל זאת על רקע משבר הדיור המתמשך והעלייה של כ-77.5% במדד מחירי הדירות בעשור האחרון.
עיכובים, חוסר אחידות ופגיעה באזרח
הביקורת על מערך מיסוי המקרקעין ברשות המיסים מעלה שורה של כשלים הפוגעים באופן ישיר בזכויות הנישומים וביעילות גביית המס:
עיכובים חריגים בשומות
הדוח חושף עיכובים של שנים בטיפול בבקשות לתיקוני שומה. נכון לינואר 2025, **1,192 בקשות ממתינות לטיפול מעל שנה**, וחלקן אף ממתינות מעל חמש שנים. עיכוב זה גורר עלויות מיותרות – הן למדינה, שנאלצת לשלם הפרשי הצמדה וריבית על החזרי מס, והן לנישומים, שחובם תופח בזמן שהם ממתינים להחלטה.
"סגירת תיקים ברגע האחרון"
תופעה נרחבת של טיפול בשומות סמוך למועד התיישנותן. נוהג זה מוביל לקביעת שומות חפוזות ("לפי מיטב השפיטה") מבלי לתת לנישום הזדמנות אמיתית להשמיע את טענותיו. חמור מכך, **מאות מקרים בהם הרשות פעלה בניגוד לדין** והוציאה החלטות לאחר שחלף המועד הקבוע בחוק.
ניהול חובות לקוי
הדוח מצביע על **פערים של מיליארדי שקלים** בין רישומי החובות במערכות מיסוי מקרקעין לדוחות הכספיים של המדינה. לרשות אין יכולת לפלח את החובות לפי סוג או גיל, מה שמקשה על הגבייה ופוגע בשוויון בפני החוק.
נתק בין יחידות הרשות
למרות קיומה של מערכת ייעודית, השימוש בה להעברת מידע בין מיסוי מקרקעין, מס הכנסה ומע"מ הוא זניח. כתוצאה מכך, שינויים בשומות שבח לא מתעדכנים, מה שמוביל **לעיכובים של שנים בתיקון שומות** ואובדן הכנסות פוטנציאלי.
מאגר נתוני הנדל"ן – "שדה מוקשים" של מידע שגוי וחסר
הדוח קובע כי מאגר הנתונים המרכזי של ישראל בתחום הנדל"ן ("קובץ כרמ"ן") הוא בלתי אמין, חלקי ומלא בשגיאות, ומצייר תמונת מצב מעוותת של שוק הדיור.
כשלים מרכזיים במאגר
איכות נתונים ירודה
למרות המעבר לדיווח מקוון, איכות הנתונים הידרדרה. נמצאו אינספור שגיאות בפרטי יסוד של נכסים:
- שנת בנייה: בכ-450,000 עסקאות דווחה שנת בנייה אפס. לאותו בניין מדווחות שנות בנייה שונות לחלוטין (באחד המקרים נמצאו 21 שנות בנייה שונות).
- קומות ודירות: בכ-35% מהעסקאות בבתים משותפים דווח על "אפס קומות", ובכ-45% על "אפס דירות".
- שטח וחדרים: עשרות אלפי עסקאות הראו שטח או מספר חדרים שונה מהותית במכירות חוזרות של אותו הנכס.
פערים עצומים בכיסוי
המאגר רחוק מלשקף את מלאי הנכסים האמיתי בישראל. **מעל 900,000 דירות הרשומות בטאבו כלל אינן מופיעות בו**. כמו כן, חסרים נכסים שהועברו בירושה, אגב גירושין, או נכסים שעברו הליך של איחוד וחלוקה (פרצלציה).
תקלה חמורה בהעברת נתונים
הדוח חושף תקלה טכנית חמורה הגורמת לכך ש**מאות אלפי רשומות "נופלות"** או מקבלות ערך שגוי (אפס) בעת העברת המידע ממערכות רשות המיסים למאגרים הציבוריים, כמו "אתר הנדל"ן הממשלתי".
השלכות הרסניות
פגיעה באזרחים
אישורי "מצבת נכסים" שגויים גורמים לשלילת זכאות למענק עבודה או להשתתפות ב"מחיר למשתכן". באופן אבסורדי, **כ-84% מהערעורים על שלילת מענק עבודה התקבלו** – הוכחה ישירה לכך שהמאגר היה שגוי.
עיוות מדד מחירי הדירות
הלמ"ס מתבססת על מאגר הכרמ"ן לחישוב המדד. הנתונים השגויים, יחד עם אי-איסוף מידע על הטבות מימון של קבלנים או קיום ממ"ד, **עלולים לעוות את המדד הרשמי** המשפיע על החלטות כלכליות של כולנו.
הצגת מידע סותר לציבור
שני האתרים הממשלתיים ("מידע נדל"ן" ו"אתר הנדל"ן הממשלתי") מספקים **תוצאות שונות באופן מהותי לאותם חיפושוים**, מה שיוצר בלבול, חוסר אמון ומקשה על קבלת החלטות מושכלות.
המלצה מרכזית – הקמת תשתית מידע לאומית עם מספר מזהה ייחודי לכל נכס
המידע המוצג בסקירה זו נועד למטרות מידע כללי בלבד ומהווה עיבוד וסיכום של דוח מבקר המדינה מאוקטובר 2025. אין לראות במידע זה ייעוץ משפטי, פיננסי, או מקצועי מכל סוג שהוא.
לקבלת הפרטים המלאים והרשמיים, יש לעיין בדוח המבקר המקורי.
עריכת עמוד – אביחי כהן
