השינויים החמים בעולם הנדל"ן שנחשפים בתוכנית הכלכלית לשנת 2026
ביום חמישי האחרון, ה-20/11/2025, פורסמה להערות הציבור טיוטת התוכנית הכלכלית לשנת 2026. עבור העוסקים בנדל"ן, משקיעים, יזמים ובעלי דירות, מדובר באחד המסמכים החשובים ביותר שפורסמו בשנים האחרונות.
מהי התוכנית הכלכלית? התוכנית הכלכלית, המוכרת בציבור כ"חוק ההסדרים", היא חבילת חקיקה רחבת היקף שמגיש משרד האוצר לאישור הכנסת במקביל לתקציב המדינה. מטרתה היא לבצע רפורמות מבניות ושינויים רגולטוריים שקשה להעביר בהליכי חקיקה רגילים ואיטיים. השנה, בצל המלחמה והגירעון המעמיק, התוכנית כוללת פרק נדל"ן אגרסיבי במיוחד. המדינה מציבה שתי מטרות על: האחת – הגדלת הכנסות ממיסים (על חשבון בעלי נכסים), והשנייה – הסרת חסמים בירוקרטיים בצורה חסרת תקדים כדי להציף את השוק בדירות.
בפוסט זה צללנו לעומק המסמכים וחילצנו עבורכם את כל השינויים, הסעיפים והאותיות הקטנות שישנו את פני הענף.
חזרתו של מס רכוש על קרקעות פנויות
זהו אולי השינוי המדובר והכואב ביותר למחזיקי קרקעות. המדינה מסמנת את בעלי הקרקעות שאינם בונים ("דוגרים על הקרקע") כמקור הכנסה וכחסם להגדלת ההיצע.
רפורמת מס רכוש 2026
השינוי הדרמטי בשוק הקרקעות: מ-0% מס לתמריץ בנייה אגרסיבי.
0% מס רכוש
החל משנת 2000, שיעור המס על קרקע פנויה עומד על אפס.
עלות שנתית: 0 ₪
עד 1.5% מס שנתי
-
מס על קרקע פנויה (לא חקלאית) ועל "מלאי עסקי".
-
שימוש בשומות ממוחשבות ודיווח עצמי.
-
המטרה: יצירת תמריץ כלכלי לבנות מהר ולשחרר קרקעות.
הארכת תוקף הותמ"ל ושינוי מודל הדיור להשכרה
הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל), ה"סופר-טנקר" של התכנון, מקבלת חמצן לשנים רבות, לצד תיקון קריטי שנועד למנוע כישלון ביצוע בפועל של התוכניות.
⚠️ המצב כיום
חוק הותמ"ל הוא הוראת שעה שתוקפה עומד לפוג בקרוב.
בנוסף, החוק מחייב כיום להקצות 30% מיחידות הדיור בתוכניות ותמ"ל לשכירות ארוכת טווח.
בפועל, בשנתיים האחרונות מכרזים רבים של רמ"י נכשלו כי היזמים לא ראו כדאיות כלכלית בפרויקטים עם אחוז שכירות כה גבוה.
✅ המצב המוצע
הארכת תוקף חוק הותמ"ל ב-3 שנים נוספות (עד 2028).
מנגנון גמישות בשכירות: לפני הכרזה על מתחם כמועדף, יתבצעו התייעצויות עם השמאי הממשלתי.
אם יתברר ש-30% שכירות הופך את הפרויקט ל"לא ישים", הממשלה תוכל להפחית את האחוז כדי להבטיח ביצוע בפועל.
מהפכת הרישוי: הרחבת סמכויות "מורשה להיתר" (אדריכלים)
המדינה מנסה לעקוף את צוואר הבקבוק של ועדות הרישוי המקומיות על ידי הפרטת סמכויות לאדריכלים פרטיים מוסמכים.
⚠️ המצב כיום
קיימות סמכויות במקרים ספציפיים בלבד.
סמכויות "מורשה להיתר" מוגבלות מאוד וקיימות בעיקר "על הנייר".
בפרט, בהתחדשות עירונית, נדרשת הסכמת 100% מבעלי הזכויות כדי להתחיל בהליך רישוי עצמאי – דרישה כמעט בלתי אפשרית בשלבים מוקדמים.
✅ המצב המוצע
הרחבה דרמטית של הסמכויות.
מורשה להיתר יוכל לתת היתרים למגוון רחב של מבנים (כולל כאלו ללא מכון בקרה).
הבשורה להתחדשות עירונית: ניתן להתחיל לקדם בקשה עם חתימות של 60% בלבד (במקום 100%). הכנת התיק וקידום ההליך יתאפשרו במקביל להשגת שאר ההסכמות.
המרת שטחי מסחר ומשרדים למגורים
ישנו עודף עצום של שטחי תעסוקה מתוכננים שאינם ממומשים ("על הנייר"), ומנגד מחסור בדירות. ראשי ערים התנגדו בעבר להסבות בגלל הארנונה הגבוהה מעסקים. הרפורמה מטפלת בשני הצדדים: התכנוני והמיסויי.
⚠️ המצב כיום
הליך שינוי ייעוד הוא מורכב ואפשרי כרגע רק מתעסוקה למגורים (ולא ממסחר).
תוקף הוועדה המיוחדת עומד לפוג ב-12/2026.
החסם הכלכלי: רשויות מקומיות חוששות מאובדן הכנסות ארנונה, שכן ארנונה למגורים היא הפסדית לעירייה בהשוואה למשרדים.
✅ המצב המוצע
הרחבת סמכויות: אישור שינויי ייעוד גם ממסחר למגורים, והארכת תוקף הוועדה עד סוף 2030.
פתרון הארנונה: קביעת תעריף ייעודי (מינימום/מקסימום) לדירות מוסבות במבנים מעורבי שימושים.
המטרה: לייצר כדאיות כלכלית לרשויות לאשר את ההסבה ולשחרר אלפי יחידות דיור לשוק.
צמצום סמכויות הולחו"ף (הוועדה לשמירת הסביבה החופית)
צעד שנועד לבטל הליך בירוקרטי מיותר בהליך אישור תוכנית מתאר ארצית ותוכנית מתאר מחוזית, על חשבון שכבת הגנה סביבתית מסוימת.
⚠️ המצב כיום
תוכניות בנייה בסביבה החופית דורשות אישור כפול ומסורבל.
יש לעבור גם את מוסד התכנון הרגיל וגם לקבל אישור פרטני של הולחו"ף (הוועדה לשמירה על הסביבה החופית).
בנוסף, לרוב נדרש גם דיון מקדים בוועדת משנה, מה שמאריך את לוחות הזמנים.
✅ המצב המוצע
ביטול הכפילות: תוכניות מתאר ארציות ומחוזיות לא יצטרכו אישור נוסף ונפרד של הולחו"ף (אם המועצה הארצית כבר דנה בהיבטים החופיים).
מסלול מהיר: יו"ר הולחו"ף יוכל להחליט שתוכנית תגיע ישירות למליאה ללא צורך בדיון מקדים בוועדת המשנה.
המטרה: קיצור משמעותי של זמני האישור.
הליך רישוי במקביל לאישור תב"ע ("רישוי מהיר")
במקום הטור הארוך והמייגע (קודם מאשרים תוכנית, מחכים שתכנס לתוקף, ורק אז מגישים בקשה להיתר), המדינה מציעה מסלול מקביל.
⚠️ המצב כיום
ככלל, ניתן להגיש בקשה להיתר בנייה רק לאחר שתוכנית בניין עיר (תב"ע) אושרה ופורסמה למתן תוקף.
שיטה טורית זו גורמת לעיכוב של חודשים ארוכים ואף שנים רבות עד שניתן להתחיל בבנייה בפועל.
✅ המצב המוצע
מהפכת "הרישוי המקביל": יזם יוכל להגיש בקשה להיתר עוד לפני שהתוכנית אושרה סופית (תקף לתוכניות עד 5 מגרשים).
הוועדה המקומית תדון בתוכנית ובבקשה להיתר במקביל.
התוצאה: חיסכון בירוקרטי אדיר וקיצור משמעותי של הזמן עד ה"עלייה לקרקע".
איחוד וחלוקה כחלק מהיתר הבנייה
עוד צעד טכני אך דרמטי לקיצור לוחות זמנים.
⚠️ המצב כיום
הליכי "איחוד וחלוקה" (שינוי גבולות מגרשים וחלוקת זכויות) דורשים הכנת תוכנית (תב"ע) נפרדת.
זהו הליך ארוך, יקר ומורכב, שמעכב פרויקטים רבים עוד לפני שהחלו.
✅ המצב המוצע
קיצור הליכים דרמטי: אם יש הסכמה של כל בעלי הזכויות במתחם ("חלוקה חדשה בהסכמה"), לא יהיה צורך בתב"ע נפרדת.
ניתן יהיה לאשר את האיחוד והחלוקה ישירות במסגרת היתר הבנייה.
התוצאה: חיסכון משמעותי בזמן ובמשאבים ליזמים ולדיירים.
שינויים במכוני הבקרה
מכוני הבקרה נועדו לשפר את איכות הבנייה, אך הפכו לעיתים לחסם בירוקרטי.
⚠️ המצב כיום
מכוני הבקרה מחויבים להעסיק "בקר מורשה" מטעם המשרד להגנת הסביבה.
בפועל, קיים מחסור חמור בבקרים כאלו, מה שיוצר יחד עם דרישות מחמירות עיכובים משמעותיים בהיתרי הבנייה.
✅ המצב המוצע
שחרור החסם: ביטול הדרישה בחוק להעסקת בקר הגנת סביבה בתוך מכון הבקרה.
במקביל: הסדרה והרחבת ההכשרה של בקרים חדשים כדי להגדיל את כוח האדם הזמין.
המטרה: מניעת "פקקים" וצווארי בקבוק בבדיקת התוכניות.
בנייה מסיבית סביב תחנות מערכות הסעות המונים (מתע"ן)
המדינה רוצה למקסם את ההשקעה האדירה בתחבורה הציבורית ולקשור בין תקציבים לבין צפיפות בנייה.
⚠️ המצב כיום
סביב תחנות מטרו ורכבת מתוכננות, עדיין מקודמות תוכניות בנייה בצפיפות נמוכה יחסית.
בנייה כזו אינה מכסה את עלויות התשתית היקרות ואינה ממצה את הפוטנציאל האורבני האדיר שנוצר סביב התחנות.
✅ המצב המוצע
מדיניות ארצית (TOD): הנחיה ברורה להעצמה דרמטית של זכויות בנייה סביב תחנות.
שיטת "המקל": המדינה לא תתקצב ולא תקדם קווי רכבת/מטרו חדשים אם הרשויות לא יעמדו בספי צפיפות גבוהים לאורך התוואי.
הגברת המיסוי: דיווח שכירות ומס יסף על שבח
לצד ההקלות בתכנון, האוצר מהדק את החגורה על המשקיעים.
⚠️ המצב כיום
בעת מכירת דירה, הרווח (שבח ריאלי) חייב במס שבח, אך לרוב לא נכלל בחישוב ההכנסה החייבת ב"מס יסף" (מס עשירים).
בנוסף, משקיעים רבים הנהנים משכירות מתחת לתקרת הפטור נוהגים שלא לדווח כלל על הכנסות אלו.
✅ המצב המוצע
החלת מס יסף על השבח: רווח גבוה ממכירת דירה יצטרף להכנסות ויחויב במס נוסף של 3% (לבעלי הכנסות גבוהות).
מלחמה בהון השחור: החמרה בחובת הדיווח על שכר דירה ושינויים בפטור, במטרה להכניס יותר משכירים לרשת המס.
לסיכום
טיוטת התוכנית הכלכלית ל-2026 מסמנת שינוי כיוון חד: המדינה עוברת ממצב של "רגולטור מפקח" למצב של "דחפור". היא מוכנה להחליש ועדות, להפריט סמכויות לאדריכלים ולהטיל מיסים כבדים, והכל כדי לראות מנופים באוויר וכסף בקופה. עבור יזמים ודיירים בהתחדשות עירונית – יש כאן בשורות של ממש לקיצור הליכים. עבור מחזיקי קרקעות ומשקיעים פסיביים – המציאות המיסויית עומדת להפוך למאתגרת הרבה יותר.
גם אנחנו בני אדם וגם אנחנו טועים לפעמים. המידע המוצג בעמוד זה נועד למטרות אינפורמטיביות, חינוכיות וסקירה כללית בלבד, ואינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי פרטני. אין לראות במידע זה ייעוץ השקעות, ייעוץ נדל"ן, ייעוץ משפטי, ייעוץ תכנוני או כל ייעוץ מקצועי אחר המותאם לצרכיו האישיים של הגולש. המידע אינו מהווה המלצה, הצעה, או הנעה לפעולה לביצוע עסקה כלשהי בתחום הנדל"ן או בכל תחום אחר. מומלץ בחום לבדוק כל מידע באופן עצמאי מול הרשויות המוסמכות ו/או להתייעץ עם אנשי מקצוע רלוונטיים (כגון עורך דין, שמאי מקרקעין, אדריכל וכו') לפני קבלת החלטה כלשהי. כל פעולה שתתבצע על סמך המידע בעמוד זה היא על אחריותו הבלעדית של הצופה.
עריכת עמוד – אביחי כהן
