חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996, בשפה פשוטה

מי שמוכר דירה, קונה או שוכר, פוגש כמעט תמיד מתווך. חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996, קובע מי רשאי לעסוק בתיווך, מה המתווך חייב ללקוח שלו ומתי מגיעים לו דמי תיווך. התקנות שהותקנו מכוחו מוסיפות פרטים: מה חייב להופיע בהזמנה בכתב, אילו פעולות שיווק צריך לבצע בתקופת בלעדיות, וכללי אתיקה וחובות מקצועיות שנקבעו בתקנות מ-2024. המדריך עובר על הסעיפים לפי הנוסח העדכני. הוא מיועד גם לבעלי נכסים וגם לרוכשים ולשוכרים, ובסופו יש צ'קליסט לפני חתימה.

מה נחשב תיווך ומי רשאי לתווך

"תיווך במקרקעין" מוגדר בחוק כהפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, כדי שיתקשרו בעסקה בזכות במקרקעין (סעיף 1). ההגדרה רחבה: היא חלה על מכירה, על שכירות ועל כל זכות במקרקעין, רשומה או לא, וגם על זכות באיגוד מקרקעין. "לקוח" הוא מי שהתקשר עם המתווך כדי לקבל את שירותיו, גם אם הוא לא משלם דמי תיווך.

רישיון חובה: אסור לעסוק בתיווך במקרקעין בלי רישיון בתוקף. אסור גם להציג את עצמך כמתווך, או להשתמש בתואר שיוצר רושם כזה, בלי רישיון (סעיף 2(א)-(ב)). מי שרק מפרסם מידע על נכסים, למשל אתר מודעות, לא נחשב מתווך, כל עוד הוא לא מציג את עצמו כמתווך (סעיף 2(ג)).
מי מקבל רישיון: אזרח או תושב, או תושב חוץ עם היתר עבודה. בן 18 לפחות, לא פושט רגל, בלי הרשעה שבגללה אינו ראוי לשמש מתווך, ושעבר בהצלחה את הבחינה (סעיף 5(א)). הבחינה כוללת דיני חוזים, דיני מקרקעין, תכנון ובנייה ומיסוי מקרקעין (סעיף 6(א)).
גם העובדים: אסור להעסיק בתיווך אדם בלי רישיון. האיסור לא חל על עובד בתפקיד מינהלתי (סעיף 13).
עונש: העונש על תיווך בלי רישיון, או על העסקת מתווך בלי רישיון, הוא עד שנת מאסר וקנס (סעיף 15). העבירה נחשבת גם עבירה לפי חוק הגנת הצרכן (סעיף 17).

כדאי לבקש לראות את הרישיון. לפי תקנות האתיקה, מתווך חייב להציג רישיון בתוקף כשאדם שמעוניין להתקשר איתו מבקש זאת (תקנה 5(ב)).

חובות המתווך כלפי הלקוח

החובה הבסיסית קבועה בסעיף 8: המתווך פועל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, ומוסר ללקוח כל מידע שיש בידו בעניין מהותי שנוגע לנכס. הוא גם חייב לפעול במיומנות ובסבירות, ולנקוט אמצעים ראויים כדי להשיג מידע מהותי על הנכס. כלומר, לא מספיק שהמתווך לא יסתיר. הוא גם צריך לברר.

תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024, מפרטות מה נחשב "מידע מהותי" ומה אסור לעשות:

רשימת מידע מחייבת: ללקוח שאינו בעל הזכות בנכס, כלומר רוכש או שוכר, המתווך מוסר בשפה פשוטה מידע שהתקנות קובעות (תקנה 7(ב) והתוספת הראשונה):
- נסח רישום או אישור זכויות עדכני.
- שטח הנכס, ומאיפה נלקח הנתון.
- מספר חדרים, מרפסות, חניות ומחסנים, קומה ומעלית.
- אם יש מחזיק בנכס, ומתי תימסר החזקה.
- המחיר המבוקש.
- בשכירות: תשלומי החובה הנוספים, בקירוב.
שאלון בעל הנכס: המתווך מוסר לקונה או לשוכר שאלון שבעל הנכס מילא. השאלון כולל רטיבות, חריגות בנייה, ליקויים בתשתיות, סטטוס "בניין מסוכן", תביעות, חוות דעת מקצועיות ומטרדים. אם בעל הנכס מסרב לענות, המתווך מציין את הסירוב (תקנה 7(ד) והתוספת השנייה).
מידע תכנוני רק עם מקור: מתווך שמוסר מידע על המצב התכנוני או על אפשרויות תכנוניות, למשל תכנית מופקדת או בקשה להיתר, חייב לציין את הפרסום הרשמי שעליו הסתמך (תקנה 7(ג)).
איסור הטעיה: אסור להטעות בעניין מהותי, במעשה או במחדל. כלול בזה הצגת נכס שהמתווך יודע שאינו מוצע למכירה או להשכרה (תקנה 4). אסור גם להפעיל השפעה בלתי הוגנת כדי להחתים על הזמנת תיווך (תקנה 3).
העברת כל הצעה: כל הצעה שהמתווך קיבל עוברת ללקוח בתוך זמן סביר (תקנה 14). אסור למנוע מהלקוח קשר ישיר עם הצד השני או להקשות עליו, אלא אם הצד השני מסרב (תקנה 15).
מסמכים: הלקוח מקבל העתק של ההזמנה, של הסכם הבלעדיות ושל כל מסמך אחר שהדין מחייב לערוך בכתב. המתווך שומר עותק שבע שנים לפחות (תקנה 8).

הזמנה בכתב: בלי חתימה אין דמי תיווך

זה התנאי הפורמלי החשוב ביותר בחוק. מתווך זכאי לדמי תיווך רק אם הלקוח חתם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך, ובה כל הפרטים שקבע השר (סעיף 9(א)). לפי תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997, ההזמנה כוללת לפחות:

שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח.
סוג העסקה, למשל מכירה או שכירות.
תיאור הנכס.
המחיר המבוקש, בקירוב.
דמי התיווך המוסכמים, כסכום או כאחוז מהמחיר, ואם הם כוללים מע"מ.

לפני החתימה, המתווך מסביר בשפה פשוטה ומובנת מה זו עסקת התיווך ומה כתוב בטופס. אם יש בלעדיות, הוא מסביר גם מה המשמעות שלה (תקנה 6). מתווך שנותן גם שירותים אחרים מפריד בכתב בין דמי התיווך לבין התשלום על השירותים האלה (תקנה 13). אסור לו להתנות את התיווך ברכישת שירות אחר (תקנה 12).

בלעדיות: מה מותר ולכמה זמן

בעל נכס יכול לתת למתווך אחד טיפול בלעדי בעסקה, אבל רק בתנאים שקבע החוק. הבלעדיות ותקופתה מאושרות בחתימת הלקוח על מסמך נפרד, ובתקופת הבלעדיות המתווך חייב לבצע פעולות שיווק (סעיף 9(ב)). כשמוכר שאינו עוסק בכך במהלך עסקיו מוכר נכס, חלות גם מגבלות זמן:

מצב	תקופת בלעדיות מרבית	סעיף
מכירת דירה	עד 6 חודשים מיום ההזמנה	9(ב1)(2)
מכירת נכס שאינו דירה	עד שנה. אם לא נקבעה תקופה, היא מסתיימת אחרי 9 חודשים	9(ב1)(1)
בלעדיות על דירה בלי תקופה כתובה	מסתיימת אחרי 30 יום מהחתימה על ההזמנה	9(ג)
המתווך לא ביצע את פעולות השיווק	הבלעדיות מסתיימת בתום שליש מהתקופה	9(ב2)

מה הן פעולות השיווק? לפי תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס"ה-2004, המתווך מבצע לפחות שתיים מהרשימה, אלא אם הוסכמה עם הלקוח פעולה אחרת (תקנה 1):

שילוט.
פרסום ללקוחות במאגר שלו או מודעה באתר אינטרנט.
מודעה בעיתון יומי.
מודעה בעיתון מקומי.
הזמנת רוכשים או מתווכים לבקר בנכס.
הזמנת חמישה מתווכים לפחות שפעילים ביישוב לשתף פעולה.

הפעולות מפורטות בטופס נפרד מההזמנה (תקנה 1(ב)). בתום תקופת הבלעדיות המתווך מפסיק לשווק, אלא אם בעל הנכס הסכים שימשיך. גם בלי בלעדיות, בעל הנכס יכול לבקש בכל עת שהמתווך יפסיק לשווק (תקנה 18(ב)). אסור לשווק דירת מגורים או נכס של יחיד בלי הסכמה של בעל הזכות, בכתב או בדרך מתועדת אחרת (תקנה 18(א)).

מתי מגיעים דמי תיווך

סעיף 14(א) קובע שלושה תנאים מצטברים:

למתווך היה רישיון בתוקף כשעסק בתיווך.
הלקוח חתם על הזמנה בכתב כאמור בסעיף 9.
המתווך היה "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

אם אחד מהתנאים חסר, אין זכות לדמי תיווך. לא מספיק שהמתווך הראה את הנכס. צריך שהפעולה שלו היא שהביאה בפועל להסכם מחייב. מתווך שעורך מסמכים משפטיים לעסקה גם מאבד את הזכאות (סעיף 12, ראו בהמשך). תקנות האתיקה אוסרות לגבות "דמי רצינות" או "דמי קדימה" כדי לקבל את השירות, ואוסרות לגבות תשלום על חידוש חוזה או על מימוש אופציה (תקנה 26).

בלעדיות והגורם היעיל: רע"א 4036/16

לפי סעיף 14(ב), מתווך שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו נחשב, בחזקה, הגורם היעיל בעסקה שנכרתה באותה תקופה. בית המשפט העליון פירש את הסעיף ברע"א 4036/16 קבוצת בראל נכסים בע"מ נ' אופיר בנימין (20.7.2016, השופטת ד' ברק-ארז, בהסכמת השופטים י' עמית וס' ג'ובראן). שם נמכר בית בתקופת בלעדיות לקונים שביקרו בו עם מתווך אחר שישה ימים לפני החתימה על הבלעדיות. ההלכה שנקבעה:

דרישת הגורם היעיל היא קוגנטית. גם בהסכם בלעדיות אי אפשר להתנות עליה.
החזקה של סעיף 14(ב) ניתנת לסתירה, אבל לא בקלות. נקודת המוצא היא שהמתווך הבלעדי שביצע את פעולות השיווק הוא הגורם היעיל.
כדי לבדוק אם החזקה נסתרה, בית המשפט מנה שיקולים:
- מתי הקונים ראו את הנכס, ובכמה זמן לפני תחילת הבלעדיות.
- מתי נחתמה העסקה.
- היקף פעולות השיווק ואיכותן.
- תום הלב של הצדדים.
- האם בעל הנכס החריג בהסכם רוכשים מסוימים.
- איך הגיעו הקונים לנכס.
בית המשפט הציע לבעל הנכס דרך פשוטה להגן על עצמו מתשלום כפול: לדווח למתווך הבלעדי על רוכש שכבר ראה את הנכס ולהחריג אותו בהסכם. ואם מתווך אחר מביא רוכש בתקופת הבלעדיות, לעדכן אותו על הבלעדיות ולא להתחייב לשלם לו.

השופט עמית הוסיף שהחזקה יכולה להשפיע גם אחרי תום הבלעדיות. זה המצב כשבעל הנכס דוחה בכוונה עסקה שנרקמה בתקופת הבלעדיות כדי לחמוק מדמי התיווך. התיק הוחזר לבית משפט השלום, כדי שיכריע לפי השיקולים האלה אם החזקה נסתרה. בפסק הדין הזכיר בית המשפט שדרישת הגורם היעיל קדמה לחוק ונקבעה בפסיקה, למשל בע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' עיזבון המנוח ביר, פ"ד מח(3) 116 (1994).

ניגוד עניינים, סודיות וגבולות התפקיד

עניין אישי: אם למתווך, לקרוב שלו או לחברה בשליטתם יש עניין אישי בנכס או בעסקה, הוא לא יתווך בה עד שיגלה זאת ללקוח ויקבל את הסכמתו בכתב (סעיף 10). מתווך לא גובה דמי תיווך על עסקה שיש לו בה זכות במקרקעין (תקנה 25).
תשלום מגורם אחר: אם המתווך מקבל, או עשוי לקבל, תשלום או טובת הנאה מגורם שאינו צד לעסקה, בקשר לעסקה או לתיווך, הוא מגלה זאת בכתב (תקנה 9).
ייצוג שני הצדדים: מותר, אבל רק אם כל הלקוחות יודעים על כך מראש ובכתב, וכל ההצעות שעברו ביניהם מתועדות בכתב (תקנה 17).
סודיות: המתווך ועובדיו לא מגלים מידע שהלקוח מסר, בלי הסכמתו, אלא אם הדין מחייב לגלות (סעיף 11). הוא גם לא משתמש במידע ובפרטי קשר למטרה אחרת בלי הסכמה מפורשת. לפני שהוא פונה עם הצעות לנכסים אחרים, הוא נותן לאדם הזדמנות לסרב (תקנה 10).
לא עורך דין: מתווך לא עורך ולא עוזר לערוך מסמכים משפטיים לעסקה, ולא מייצג במשא ומתן משפטי. מתווך שמפר את האיסור לא זכאי לדמי תיווך (סעיף 12). לפי התקנות, הוא גם לא עורך ולא מוסר זיכרון דברים או מסמך הצעה להסכם (תקנה 23(א)).
לא שמאי: מתווך שאינו שמאי מקרקעין לא עורך שומה (תקנה 24). כשנדרש בעל מקצוע אחר, למשל עורך דין, שמאי או מהנדס, המתווך מעדכן את הלקוח (תקנה 27).

פרסום ושיווק: מה חייב להופיע

בכל פרסום שיווקי, מתווך מציין את שמו, את היותו מתווך ואת מספר הרישיון שלו. בעיתון מספיק לציין שהוא מתווך (תקנה 19(א)-(ב)). בפנייה ראשונה לאדם בנוגע לנכס, המתווך מציג את שמו ואומר שהוא מתווך (תקנה 5(א)). כשנכס כבר לא מוצע, המתווך מסיר או מעדכן את המודעה בהקדם האפשרי (תקנה 19(ג)).

משמעת, התליה וביטול רישיון

החוק קובע עבירות משמעת. ביניהן:

התנהגות שאינה הולמת.
הפרת סעיפים 8 ו-10 עד 12.
הפרת כללי האתיקה.
השגת רישיון במצג שווא.
רשלנות חמורה (סעיף 14א).

ועדת משמעת דנה בקובלנות (סעיף 14ב), ויכולה להטיל:

התראה.
נזיפה.
קנס.
התליית רישיון עד שלוש שנים.
ביטול רישיון. מי שרישיונו בוטל לא יגיש בקשה חדשה לפני שעברו שבע שנים (סעיף 14יט).

רשם המתווכים רשאי להתלות רישיון זמנית כשיש חשד סביר ובמקרה חמור, אחרי התייעצות עם הוועדה המייעצת ושימוע (סעיף 14כז). בית משפט שהרשיע מתווך בעבירה לפי חוק המתווכים או לפי חוק הגנת הצרכן רשאי לבטל את הרישיון או להתלות אותו (סעיף 16).

צ'קליסט לפני שחותמים מול מתווך

ביקשתם לראות רישיון בתוקף (תקנה 5(ב))?
טופס ההזמנה כולל שמות, תיאור נכס, מחיר משוער, דמי תיווך ואם הם כוללים מע"מ?
אם יש בלעדיות: היא במסמך נפרד, עם תקופה כתובה ורשימת פעולות שיווק? התקופה לא עולה על המותר לפי סעיף 9?
יש קונה שכבר ראה את הנכס? בקשו להחריג אותו בכתב בהסכם הבלעדיות.
כקונים או שוכרים: קיבלתם נסח רישום, מקור לשטח הנכס ושאלון שבעל הנכס מילא?
המתווך גילה בכתב אם יש לו עניין אישי, או תשלום מגורם אחר?
את זיכרון הדברים ואת החוזה עורך עורך דין, ולא המתווך?
קיבלתם העתק של כל מה שחתמתם עליו (תקנה 8)?

שאלות נפוצות

לא חתמתי על שום טופס, והמתווך דורש דמי תיווך. אני חייב? לפי סעיף 9(א), מתווך זכאי לדמי תיווך רק אם הלקוח חתם על הזמנה בכתב שכוללת את הפרטים שנקבעו בתקנות. בלי הזמנה כזו, החוק לא מקנה זכות לדמי תיווך.

חתמתי על בלעדיות לשנה על הדירה שלי. זה תקף? כשמוכר שאינו עוסק בכך במהלך עסקיו מוכר דירה, תקופת הבלעדיות לא עולה על שישה חודשים מיום ההזמנה (סעיף 9(ב1)(2)). אם המתווך לא ביצע את פעולות השיווק שנקבעו, הבלעדיות מסתיימת כבר בתום שליש מהתקופה (סעיף 9(ב2)).

מכרתי בעצמי בתקופת הבלעדיות. אני חייב דמי תיווך? אם המתווך ביצע את פעולות השיווק, החזקה היא שהוא הגורם היעיל בעסקה שנכרתה בתקופה (סעיף 14(ב)). לפי רע"א 4036/16, אפשר לסתור את החזקה, אבל לא בקלות. בית המשפט בוחן את הנסיבות, ובהן מתי הקונה ראה את הנכס ואיך הגיע אליו.

המתווך הכין לנו זיכרון דברים. זה בסדר? לא. סעיף 12 אוסר על מתווך לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי לעסקה. תקנות האתיקה אוסרות במפורש לערוך זיכרון דברים או למסור אותו (תקנה 23(א)). מתווך שמפר את סעיף 12 לא זכאי לדמי תיווך.

אפשר לדרוש ממני "דמי רצינות" לפני שהמתווך מראה נכסים? לא. תקנה 26 אוסרת לגבות דמי קדימה או דמי רצינות כדי לקבל שירותי תיווך.

שאלות? כתבו לנו בוואטסאפ או דרך עמוד יצירת הקשר. להמשך: חוקי הנדל"ן בשפה פשוטה וחוק המקרקעין.

המידע נערך על ידי צבי דה האס, בעל רישיון תיווך במקרקעין מס' 3252046 · עודכן לאחרונה: אוקטובר 2026

מקורות: חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996, סעיפים 1, 2, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 14א, 14ב, 14יט, 14כז, 15, 16, 17. תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997; תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס"ה-2004; תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024. רע"א 4036/16 קבוצת בראל נכסים בע"מ נ' אופיר בנימין (בית המשפט העליון, 20.7.2016). נוסח עדכני לאוקטובר 2026. הנוסח הרשמי, רשימת התיקונים והפרסומים ברשומות: במאגר החקיקה הלאומי של הכנסת. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי.