חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 - המדריך בשפה פשוטה
חוק המקרקעין הוא חוק הבסיס של עולם הנדל"ן בישראל. הוא קובע מה זה "בעלות" בקרקע ובדירה, מתי עסקה נחשבת גמורה, מה קורה כששניים קנו את אותה דירה, איך מנהלים נכס שיש לו כמה בעלים, ואיך עובד בית משותף. כמעט כל עסקת נדל"ן, מקנייה של דירה ועד מחלוקת בוועד הבית, נשענת על הסעיפים שלו. המדריך הזה עובר על הסעיפים החשובים, מצטט את עיקרם ומסביר מה הם אומרים בפועל.
בקצרה
- עסקה בדירה או בקרקע נגמרת רק ברישום בטאבו (סעיף 7). עד אז, גם אחרי חתימה ותשלום, לקונה יש זכות חוזית בלבד.
- בתקופה שבין החתימה לרישום מגינה על הקונה הערת אזהרה (סעיף 126). לכן רושמים אותה מיד אחרי החתימה.
- בבית משותף, הגג, חדר המדרגות והמקלט הם רכוש משותף של כל בעלי הדירות (סעיף 52). חלקים כמו גג או חניה אפשר להצמיד בתקנון לדירה מסוימת, אבל חדר מדרגות, מעלית ומקלט אי אפשר (סעיף 55).
הזכויות שהחוק מכיר
החוק פותח בהגדרות של הזכויות במקרקעין. כדאי להכיר אותן, כי הן חוזרות בכל חוזה:
- בעלות – "הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה", בכפוף להגבלות לפי דין או הסכם (סעיף 2).
- שכירות – זכות להחזיק ולהשתמש בנכס בתמורה, שלא לצמיתות. שכירות של יותר מחמש שנים נקראת "חכירה", ושל יותר מ-25 שנה "חכירה לדורות" (סעיף 3). רבות מהדירות בישראל רשומות כחכירה לדורות מרשות מקרקעי ישראל.
- משכנתה – מישכון של מקרקעין (סעיף 4). זה השעבוד שהבנק רושם על הדירה כשנותן הלוואה.
- זיקת הנאה – שעבוד שנותן זכות שימוש בלי זכות להחזיק, למשל זכות מעבר בשביל שעובר בחלקה של השכן (סעיף 5).
| זכות | מה זה |
|---|---|
| בעלות | הזכות המלאה והרחבה ביותר בנכס — להחזיק, להשתמש ולעשות בו כרצונכם. |
| שכירות / חכירה | זכות שימוש והחזקה לתקופה קצובה בתמורה (חכירה = שכירות ארוכת-טווח). |
| משכנתה | שעבוד הנכס להבטחת חוב, בדרך כלל הלוואת בנק. |
| זיקת הנאה | זכות שימוש מוגבלת בנכס של אחר (למשל זכות מעבר). |
| זכות קדימה | זכות לרכוש את הנכס ראשון, לפני אחרים, אם יוצע למכירה. |
סעיף 18: מתי מותר להשתמש בכוח נגד הסגת גבול
מה כתוב בחוק: סעיף 18 נמצא בפרק "בעלות והחזקה", בחלק שעוסק בהגנה על הבעלות ועל ההחזקה. יש בו שני חלקים:
- סעיף 18(א), מניעה: מי שמחזיק בנכס כדין רשאי להשתמש בכוח במידה סבירה כדי למנוע הסגת גבול, או כדי למנוע שמישהו ישלול ממנו את השליטה בנכס שלא כדין.
- סעיף 18(ב), הוצאת פולש: אם אדם כבר תפס את הנכס שלא כדין, המחזיק כדין רשאי, תוך 30 ימים מיום התפיסה, להשתמש בכוח במידה סבירה כדי להוציא אותו.
בשפה פשוטה: "הסגת גבול" היא כניסה לנכס של מישהו אחר או השתלטות עליו בלי רשות. החוק מתיר "עשיית דין עצמית" רק בתנאים מצומצמים: מי שפועל הוא המחזיק כדין, הכוח סביר, וכשמדובר בהוצאת פולש שכבר נכנס, רק בתוך 30 ימים מיום התפיסה.
דוגמה: אדם נכנס בלי רשות למגרש או לדירה ריקה שבהחזקתכם. בתוך 30 הימים מיום התפיסה החוק מתיר להשתמש בכוח במידה סבירה כדי להוציא אותו. אחרי 30 הימים ההיתר שבסעיף 18(ב) כבר לא חל, והדרך היא הליך משפטי, למשל תביעה לסילוק יד.
נוסח הסעיף: חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, במאגר החקיקה הלאומי של הכנסת · הנוסח המלא והמעודכן (נבדק 04/11/2026).
מתי עסקה במקרקעין נגמרת
"עסקה במקרקעין" היא העברה של בעלות או של זכות אחרת לפי רצון המקנה, למעט ירושה לפי צוואה (סעיף 6). הכלל החשוב ביותר בחוק הוא סעיף 7: "עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום". עסקה שלא נרשמה נחשבת רק "התחייבות לעשות עסקה".
המשמעות המעשית: חתימה על חוזה ותשלום עדיין לא הופכים אתכם לבעלים. עד הרישום בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו), יש לכם זכות חוזית מול המוכר, לא בעלות בנכס.
סעיף 8 מוסיף: התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. הסכמה בעל פה או לחיצת יד לא מספיקות כדי לחייב את הצד השני למכור.
סעיף 8: התחייבות לעסקה במקרקעין חייבת להיות בכתב
מה כתוב בחוק: "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב."
בשפה פשוטה: הבטחה למכור, לקנות או לעשות עסקה אחרת בנכס מחייבת רק כשהיא כתובה. הסכמה בעל פה, שיחת טלפון או לחיצת יד לא מספיקות כדי לחייב את הצד השני להשלים את העסקה. סעיף 8 עוסק בשלב ההתחייבות, וסעיף 7 עוסק בשלב הסיום: העסקה עצמה נגמרת רק ברישום.
דוגמה: מוכר וקונה סיכמו בטלפון על מחיר של דירה, ולמחרת המוכר קיבל הצעה גבוהה יותר. כל עוד לא נחתם מסמך, הקונה לא יכול לדרוש על פי החוק להשלים את העסקה. מנגד, גם מסמך קצר כמו "זיכרון דברים" עשוי להיחשב התחייבות מחייבת, אם יש בו הפרטים המהותיים של העסקה. חשוב לדעת זאת לפני שחותמים עליו.
נוסח הסעיף: חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, במאגר החקיקה הלאומי של הכנסת · הנוסח המלא והמעודכן (נבדק 04/11/2026).
שני קונים לאותה דירה: עסקאות נוגדות
מה קורה אם מוכר התחייב למכור את אותה דירה לשני אנשים? סעיף 9 קובע שזכותו של הקונה הראשון עדיפה. יש חריג: אם הקונה השני פעל בתום לב, שילם תמורה, והעסקה שלו נרשמה כשהוא עדיין בתום לב – זכותו גוברת.
סעיף 10 מגן על מי שקנה בתום לב והסתמך על הרישום: גם אם הרישום לא היה נכון, זכותו נשמרת. זו הסיבה שבודקים נסח טאבו לפני כל עסקה.
הערת אזהרה: ההגנה שבין החתימה לרישום
בין החתימה על החוזה לבין הרישום יכולים לעבור חודשים ואפילו שנים. בזמן הזה מגינה על הקונה הערת אזהרה. לפי סעיף 126, כשבעל זכות במקרקעין התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, הרשם ירשום הערה על כך לבקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות.
מה ההערה עושה (סעיף 127):
- כל עוד היא רשומה, לא תירשם עסקה שסותרת אותה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית משפט.
- אם אחרי רישום ההערה הוטל עיקול על הנכס, או שהמוכר נכנס להליך חדלות פירעון, זכויות הקונה שנובעות מההתחייבות לא נפגעות.
סעיף 128 מאפשר לרשום גם הערה על כך שעסקה בנכס צריכה הסכמה של צד שלישי, למשל לפי צו בית משפט.
בפועל: הערת אזהרה נרשמת ברוב עסקאות המכר מיד אחרי החתימה. בהתחדשות עירונית, יזמים רושמים הערות אזהרה על דירות של בעלי דירות שחתמו, ולכן חשוב לדעת מה הן אומרות.
סעיף 128: הערה על צורך בהסכמה של צד שלישי
מה כתוב בחוק: אם הוכח לרשם המקרקעין שעסקה בנכס מותנית בהסכמה של צד שלישי, והתנאי נובע מחיקוק (חוק או תקנות), מצו של בית משפט או מהתחייבות בכתב של בעל הזכות, הרשם ירשום על כך הערה לבקשת אותו צד שלישי.
בשפה פשוטה: הערה לפי סעיף 128 אומרת לכל מי שמעיין בנסח הרישום: "עסקה בנכס הזה צריכה הסכמה של גורם מסוים". ההבדל מהערת אזהרה: הערת אזהרה (סעיף 126) מגינה על מי שהתחייבו כלפיו לעשות עסקה בנכס, ואילו הערה לפי סעיף 128 מגינה על מי שהסכמתו נדרשת לפני שעושים עסקה.
דוגמה: בעל נכס התחייב בכתב לא למכור אותו בלי הסכמה של גורם מסוים. אותו גורם יכול לבקש מהרשם לרשום הערה לפי סעיף 128, וכך היא מופיעה בנסח וגלויה לכל קונה. מי שרואה הערה כזו בנסח יודע שצריך לברר מי הצד השלישי ומה נדרש כדי לקבל את הסכמתו.
נוסח הסעיף: חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, במאגר החקיקה הלאומי של הכנסת · הנוסח המלא והמעודכן (נבדק 04/11/2026).
רישום בטאבו ובדיקת זכויות
עסקה במקרקעין נגמרת ברישום (סעיף 7 לחוק), והרישום מתנהל בלשכת רישום המקרקעין — ה"טאבו". כדי לדעת מי הבעלים ומה רשום על נכס, מוציאים נסח טאבו (נסח רישום): מסמך רשמי שמציג את הבעלות, החכירה, המשכנתאות, העיקולים והערות האזהרה. את הנסח אפשר להפיק אונליין דרך אגף רישום והסדר מקרקעין במשרד המשפטים. לפני כל עסקה בודקים את הנסח — מוודאים שהמוכר הוא הבעלים הרשום, ושאין שעבודים או הערות שמונעים את העסקה. חשוב: חלק מהקרקעות בישראל אינן רשומות בטאבו אלא מנוהלות ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י), ושם בודקים את הזכויות מול רמ"י.
נכס עם כמה בעלים: בעלות משותפת
כשלנכס יש כמה בעלים, "בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים בהם" (סעיף 27). כלומר מי שמחזיק בחצי מבית אינו בעלים של "החצי הימני" – הוא בעלים של חצי מכל מטר.
- הסכם שיתוף בין השותפים אפשר לרשום, ואז הוא מחייב גם שותפים שיבואו בעתיד (סעיף 29).
- ניהול רגיל – בעלי רוב החלקים מחליטים על ניהול ושימוש רגילים. שותף שמרגיש מקופח יכול לפנות לבית המשפט. דבר שחורג מניהול רגיל צריך הסכמה של כל השותפים (סעיף 30).
- שותף יחיד רשאי להשתמש שימוש סביר בנכס, בלי למנוע שימוש כזה מאחרים, ולבצע פעולה דחופה כדי לשמור על הנכס (סעיף 31).
פירוק שיתוף
אחד הסעיפים המוכרים בחוק הוא סעיף 37: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף." זה המצב הנפוץ אחרי ירושה או גירושים, כשאחד השותפים רוצה למכור והשני לא. גם הסכם שמגביל פירוק לתקופה של יותר משלוש שנים לא חוסם את בית המשפט: אחרי שלוש שנים הוא רשאי להורות על פירוק אם זה צודק.
פירוק יכול להיעשות בהסכם או בצו בית משפט, בדרך של חלוקה בעין או של מכירה. לגבי דירת מגורים של בני זוג, סעיף 40א קובע שבית המשפט לא יורה על מכירה כל עוד אין לילדים הקטינים ולהורה שמחזיק בהם הסדר מגורים אחר שמתאים לצורכיהם.
בית משותף: הדירה, הרכוש המשותף וההצמדות
פרק ו' לחוק מסדיר את הבית המשותף. "בית משותף" הוא בית עם שתי דירות או יותר שנרשם בפנקס הבתים המשותפים. "רכוש משותף" הוא כל חלקי הבית חוץ מהדירות עצמן, כולל הקרקע, הגג, הקירות החיצוניים, חדר המדרגות, המעלית והמקלט (סעיף 52).
- כל דירה היא נושא נפרד לבעלות ולעסקאות (סעיף 54).
- לכל דירה צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף, ואי אפשר למכור את החלק הזה בנפרד מהדירה (סעיף 55(א)-(ב)).
- אפשר להצמיד חלק מסוים מהרכוש המשותף, כמו גג או חניה, לדירה מסוימת דרך התקנון. אבל אסור להצמיד חדר מדרגות, מעלית, מקלט או מתקנים שמשמשים את כולם (סעיף 55(ג)).
- גודל החלק ברכוש המשותף נקבע לפי יחס שטח הרצפה של הדירה לשטח כל הדירות, אלא אם התקנון קבע אחרת. מרפסות וקירות חיצוניים לא נספרים בחישוב (סעיף 57).
שלושת מסמכי הבית המשותף — צו הרישום, התקנון והתשריט: איך מזמינים אותם ואיך קוראים אותם, עם הדגמה על תיקייה אמיתית? ראו המדריך למסמכי בית משותף.
ועד הבית והוצאות הבית
סעיף 58 מחייב כל בעל דירה להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקה התקינה ולניהול של הרכוש המשותף, לפי יחס שטח הדירה, אלא אם התקנון קבע אחרת. "החזקה תקינה" היא שמירה על מצב הרכוש המשותף כפי שהיה בגמר הבנייה, כולל שיפורים שבעלי הדירות הסכימו עליהם.
- התקנון – בעלי הדירות יכולים לערוך תקנון ולשנות אותו ברוב של בעלי דירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. אבל הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת צריכה הסכמה של כל בעלי הדירות (סעיף 62). כשאין תקנון רשום, חל "התקנון המצוי" שבתוספת לחוק (סעיף 64).
- החלטות של בעלי הדירות שהתקבלו לפי התקנון ונרשמו בספר ההחלטות מחייבות גם מי שקנה דירה אחר כך (סעיף 71). אפשר גם להחליט על חברת ניהול ("מתחזק").
- סכסוכים בין בעלי דירות על התקנון, על הוצאות הבית ועל עבודות ברכוש המשותף מכריע המפקח על רישום המקרקעין, ולא בית משפט רגיל (סעיף 72). זה כולל גם סכסוכים לפי חוק החיזוק (תמ"א 38).
סעיף 71: החלטות בעלי הדירות וחברת ניהול בבית משותף
מה כתוב בחוק:
- סעיף 71(א): החלטה של בעלי הדירות שהתקבלה לפי התקנון ונרשמה בספר ההחלטות מחייבת כל בעל דירה, גם מי שקנה את דירתו אחרי שההחלטה התקבלה. ספר ההחלטות פתוח לעיון של כל בעל דירה בכל עת סבירה.
- סעיף 71(ב): בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה של בעלי דירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, שהניהול והאחזקה של הרכוש המשותף יימסרו ל"מתחזק", כלומר לחברת ניהול. בחירת מתחזק מסוים או החלפתו מתקבלות בידי בעלי דירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
- סעיפים 71(ג)–(ד): שכר המתחזק נחשב הוצאה שכל בעל דירה משתתף בה, כמו הוצאות הבית לפי סעיף 58(א). המתחזק חייב לנהל חשבונות ולמסור מידע לבעלי הדירות, כמו גזבר לפי התקנון המצוי.
בשפה פשוטה: החלטות שהתקבלו כדין בבית המשותף, למשל על תשלומי ועד, על שיפוץ או על חברת ניהול, ממשיכות לחייב גם את מי שקונה דירה אחר כך. לכן לפני רכישת דירה בבית משותף אפשר לבקש לעיין בספר ההחלטות של הבית.
שימו לב: אחרי סעיף 71 מופיעים סעיפים 71א–71ד, שעוסקים בשינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה. למשל, לפי סעיף 71ב מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות, ושני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, רשאים להחליט על הוצאת חלק מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה מסוימת לשם הרחבתה. כשההרחבה נועדה לבניית ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) או מרחב מוגן קומתי, מספיקה החלטה של מי שבבעלותם 60% מהדירות.
נוסח הסעיף: חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, במאגר החקיקה הלאומי של הכנסת · הנוסח המלא והמעודכן (נבדק 04/11/2026).
שכירות ומשכנתה
- שכירות קצרה של עד חמש שנים לא טעונה רישום, וההתחייבות לה לא חייבת להיות בכתב (סעיף 79). מעבר לחמש שנים, או עם אופציה להארכה מעבר לחמש שנים, חלים שוב הכללים הרגילים של רישום ומסמך בכתב.
- משכנתה לא מונעת מבעל הנכס להחזיק בו, להשתמש בו ולעשות בו עסקאות, בכפוף לתנאי המשכנתה. אבל עסקה שנעשתה אחרי המשכנתה לא פוגעת בזכות הבנק לממש אותה (סעיף 85).
מה זה אומר כשאתם קונים או מוכרים
- לפני חתימה: בודקים נסח רישום עדכני – מי הבעלים, אילו משכנתאות, עיקולים והערות אזהרה רשומים.
- החוזה חייב להיות בכתב (סעיף 8), ומיד אחרי החתימה רושמים הערת אזהרה (סעיף 126).
- עד הרישום אתם לא בעלים (סעיף 7). לכן החוזה צריך לקבוע מתי ואיך יירשם הנכס על שמכם.
- בדירה בבית משותף: בודקים את התקנון הרשום ואילו הצמדות רשומות. גג או חניה שה"מוכר" משתמש בהם לא בהכרח שייכים לדירה.
ראו גם: חוק המכר (דירות) · חוק הגנת הדייר · חוק המתווכים · התחדשות עירונית · מחשבון מס שבח.
שאלות נפוצות
חתמתי על חוזה ושילמתי. אני הבעלים? לא עד הרישום. לפי סעיף 7, העסקה נגמרת ברישום, ועד אז יש לכם התחייבות חוזית. הערת אזהרה מגינה עליכם בתקופה הזו.
השכן בנה על הגג. מותר לו? הגג הוא חלק מהרכוש המשותף (סעיף 52), אלא אם הוצמד בתקנון לדירה מסוימת (סעיף 55(ג)). סכסוך כזה אפשר להביא בפני המפקח על רישום המקרקעין או בית משפט (סעיף 72(ב)).
ירשנו דירה עם אחי, והוא לא רוצה למכור. כל שותף זכאי לדרוש פירוק שיתוף (סעיף 37). בית המשפט יכול להורות על חלוקה או על מכירה.
דייר לא משלם ועד בית. מה עושים? החובה להשתתף בהוצאות קבועה בסעיף 58, והסמכות להכריע בסכסוך היא של המפקח על רישום המקרקעין (סעיף 72).
איך משנים את התקנון של הבניין? ברוב של בעלי דירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם (סעיף 62). הצמדה של רכוש משותף לדירה מסוימת דורשת הסכמה של כולם.
איך בודקים אם יש הערת אזהרה על נכס?
מוציאים נסח טאבו (נסח רישום) מאגף רישום והסדר מקרקעין; הנסח מציג את כל ההערות, השעבודים והמשכנתאות הרשומים על הנכס.
שאלות? כתבו לנו – בוואטסאפ או דרך עמוד יצירת הקשר.
כל המדריכים במקום אחד: חוקי הנדל"ן בשפה פשוטה.
המידע נערך על ידי צבי דה האס, בעל רישיון תיווך במקרקעין מס' 3252046 · עודכן לאחרונה: נובמבר 2026
מקורות: חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, סעיפים 2–10, 18, 27–31, 37, 40א, 52–58, 62, 64, 71, 72, 79, 85, 126–128. נוסח החוק: ספר החוקים הפתוח, נוסח עדכני לאוקטובר 2026. הנוסח הרשמי, רשימת התיקונים והפרסומים ברשומות: במאגר החקיקה הלאומי של הכנסת. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי.