קבוצת דה האס — לוגו
Facebook Youtube Instagram Whatsapp Phone-alt
קבוצת דה האס — לוגו

מכרזי רשות מקרקעי ישראל

רוב הקרקע בישראל שייכת למדינה, לרשות הפיתוח או לקרן הקיימת לישראל, ורשות מקרקעי ישראל מנהלת אותה. מי שרוצה לבנות על קרקע כזו – יזם, קבוצת רכישה או משפחה שמחפשת מגרש – מקבל אותה בדרך כלל דרך מכרז. המדריך מסביר מה החוק קובע על הקצאת קרקע של המדינה, אילו מסלולים קיימים, איך מגישים הצעה, מה חייבים לבדוק בחוברת המכרז ומה קורה אחרי הזכייה.

מגרשים מפותחים בשכונה חדשה לקראת שיווק במכרז של רשות מקרקעי ישראל

מכרזי רמ"י פתוחים עכשיו

עודכן 08/10/2026 · המקור: רשות מקרקעי ישראל

443 מכרזי רמ"י פעילים כרגע, ובהם 79,314 יחידות דיור. כך הם מתחלקים לפי סוג מכרז:

מכרז פומבי רגיל
249 מכרזים · 49,177 יח״ד
הרשמה והגרלה
95 מכרזים · 5,758 יח״ד
מכרז ייזום
34 מכרזים · 6,180 יח״ד
מחיר מטרה
27 מכרזים · 12,074 יח״ד
דיור להשכרה
24 מכרזים · 6,096 יח״ד
מכרזי עמידר
12 מכרזים
מכרז למגרש בלתי מסוים
1 מכרזים · 28 יח״ד
מכרזי החברה לפיתוח עכו
1 מכרזים · 1 יח״ד

המועדים הקרובים ביותר להגשת הצעות:

מחפשים מכרזים עם עדיפות למשרתי מילואים? הרשימה המלאה כאן ››

הנתונים נשאבים מדי יום ממערכת מכרזי המקרקעין של רשות מקרקעי ישראל. ההגשה מתבצעת באתר רמ"י בלבד; התנאים המלאים מופיעים בחוברת המכרז.

למה קרקע של המדינה נמכרת במכרז

  • הבעלות לא עוברת – חוק-יסוד: מקרקעי ישראל קובע שהבעלות במקרקעי ישראל לא תועבר, לא במכר ולא בדרך אחרת (סעיף 1), אלא בסוגי מקרקעין ועסקאות שנקבעו בחוק (סעיף 2). לכן ברוב המכרזים הזוכה מקבל זכות חכירה לתקופה ארוכה או הסכם פיתוח, ולא בעלות.
  • חובת מכרז פומבי – חוק חובת המכרזים קובע שהמדינה לא תתקשר בעסקה במקרקעין אלא במכרז פומבי שנותן לכל אדם הזדמנות שווה להשתתף (סעיף 2). עורך המכרז לא יפלה בין מציעים, בין השאר מחמת מין, גיל, דת, לאום או מוגבלות (סעיף 2).
  • מטרות הרשות – לפי חוק רשות מקרקעי ישראל, הרשות מנהלת את הקרקע כמשאב לפיתוח המדינה לטובת הציבור והדורות הבאים, ופועלת לקידום התחרות בשוק המקרקעין ולמניעת ריכוזיות (סעיף 1א). בין תפקידיה: הקצאת קרקע למגורים, לדיור בהישג יד, לדיור ציבורי ולתעסוקה, ופרסום מידע על הקרקעות שבניהולה (סעיף 2א).

המסלולים: מכרז פומבי, מכרז סגור, הגרלה ופטור

החוק והתקנות יוצרים כמה מסלולים:

  • מכרז פומבי – ברירת המחדל. כל אדם רשאי להגיש הצעה, בכפוף לתנאי המכרז (סעיף 2 לחוק חובת המכרזים).
  • מכרז סגור או הגרלה – התקנות מאפשרות לרשות לערוך מכרז סגור, ובמהלכו גם הגרלה, במקרים מוגדרים: למשל במסגרת תכנית "בנה ביתך" באזורים שבהם ההיצע עולה על הביקוש או שיש בהם עניין מיוחד בעידוד התיישבות, או לבנייה למגורים בשכונות שיקום לפי המלצת משרד הבינוי והשיכון ולפי מבחנים שוויוניים (תקנה 26 לתקנות חובת המכרזים).
  • פטור ממכרז – התקנות מונות מקרים שבהם הקצאה לא טעונה מכרז, למשל הענקת זכויות למי שכבר מחזיק בזכויות באותה קרקע מכוח חוזה חכירה או פיתוח, או הקצאה לרשות מקומית לצורכי ציבור (תקנה 25).
  • המחיר כשאין מכרז – הקצאה בלי מכרז פומבי נעשית במחיר ששמאי ממשלתי קובע (תקנה 30).

ברשימת המכרזים של הרשות מופיעים גם סוגים כמו "הרשמה והגרלה", "מחיר מטרה", "דיור להשכרה" ו"מכרז ייזום". התנאים של כל סוג נקבעים בחוברת המכרז ובהחלטות מועצת מקרקעי ישראל, ולכן קוראים את החוברת של המכרז הספציפי.

מסלולים ייעודיים

לצד מכרזים פתוחים לכל, הרשות מפעילה מסלולים ייעודיים לאוכלוסיות ולמטרות שנקבעו במדיניות, בהם מסלולי הרשמה והגרלה. תנאי הזכאות ולוחות הזמנים שונים בין מסלול למסלול.

ראו: מכרזים למילואימניקים.

רוצים לדעת אם אתם זכאים להטבות המילואים ולכמה הנחה? בודק הזכאות להטבות למשרתי מילואים נותן תשובה לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל.

תנאי הסף: מה מותר לדרוש מהמציעים

חוק חובת המכרזים מגביל את עורך המכרז:

  • תנאי להשתתפות מותר רק אם הוא מתחייב מאופי המכרז או ממהותו (סעיף 2א).
  • במכרז ששוויו הצפוי נמוך מ-50 מיליון ש"ח, אסור לחייב תשלום בעד מסמכי המכרז, אלא במקרים ובסכומים שקבע שר האוצר (סעיף 2א).
  • תנאי מחמיר מהקבוע בתוספת לחוק, או דרישה לניסיון קודם עם עורך המכרז, חייבים להיות מנומקים במסמכי המכרז (סעיף 2א).
  • כששתי הצעות או יותר מקבלות את אותה תוצאה משוקללת הגבוהה ביותר, החוק נותן העדפה, בתנאים שבסעיף, להצעה של עסק זעיר, קטן או בינוני שמשרת מילואים פעיל מחזיק בשליטה בו (סעיף 2ד).
  • חוק רשות מקרקעי ישראל מסמיך את השר לקבוע הוראות שמגבילות הקצאת קרקע, אם בעקבותיה אדם יחזיק קרקע למגורים או לתעסוקה מעבר לשיעור שנקבע (סעיף 2ב).

איך מגישים הצעה

לפי דף השירות הרשמי באתר gov.il, הגשת הצעה למכרז מקרקעין נעשית באופן מקוון:

  • הזדהות – נכנסים דרך מערך ההזדהות הלאומי.
  • מסמכים – אדם פרטי מצרף צילום תעודת זהות. תאגיד מצרף אישור תאגיד ואישור עורך דין או רואה חשבון על מורשי החתימה.
  • פרטים – פרטי המציע, השותפים אם יש, איש קשר ופרטי ההצעה.
  • ערבות – ערבות דיגיטלית מגוף שהחשב הכללי הכיר בו. מספר הזהות בערבות חייב להתאים למציע, וקוד הערבות מוזן בזמן ההגשה.
  • אישור חתום – מורידים את טופס אישור ההצעה, כל השותפים חותמים, ומעלים אותו בחזרה.
  • שינוי או ביטול – עד המועד האחרון אפשר להגיש הצעה מעודכנת או לבטל את ההצעה.
  • תוצאות – הודעה על זכייה או אי-זכייה מגיעה לאזור האישי. מי שלא זכה מקבל את הערבות בחזרה.

מה חייבים לבדוק בחוברת המכרז

חוברת המכרז היא החוזה. לפני הגשה בודקים בה:

  • הייעוד וזכויות הבנייה – מה מותר לבנות, כמה יחידות ובאיזה שטח, לפי התכנית החלה על המגרש. כדאי לבדוק את התכנית עצמה ולא להסתמך רק על התקציר. להרחבה: חוק התכנון והבנייה.
  • תנאי הסף – מי רשאי להשתתף, והאם יש מגבלה על מספר מגרשים לזוכה.
  • הערבות – סכום ערבות ההצעה ותוקפה.
  • המחיר והוצאות הפיתוח – האם המחיר המוצע כולל את הוצאות הפיתוח או שהן משולמות בנפרד, ולמי.
  • לוח התשלומים – מתי משלמים את יתרת התמורה אחרי הזכייה, ומה קורה באיחור.
  • מועדי בנייה – תוך כמה זמן חייבים להשלים את הבנייה, ומה הסנקציה.
  • סוג החוזה – הסכם פיתוח או חוזה חכירה, ומה תנאי ההעברה של הזכויות.

אחרי הזכייה: תשלום, הסכם ובנייה

  • תשלום ומסמכים – הזוכה ממשיך את התהליך דרך האזור האישי ומשלם לפי לוח הזמנים שבחוברת.
  • הסכם – נחתם הסכם פיתוח או חוזה חכירה. לפי דף השירות של הרשות, ברוב המקרים נקבעת תקופה של 48 חודשים מיום אישור העסקה להשלמת הבנייה, אלא אם נקבע אחרת.
  • ארכה – מי שלא יעמוד במועד יכול להגיש בקשה לארכה. בחלק מסוגי ההקצאות הארכה כרוכה בתשלום, ובחלקן לא.
  • רישום – בסיום, זכות החכירה נרשמת בפנקסי המקרקעין. רישום הזכויות במקרקעי ישראל הוא אחד מתפקידי הרשות (סעיף 2א לחוק רשות מקרקעי ישראל). על הרישום ומשמעותו: חוק המקרקעין.

מי קובע את הכללים ואיפה בודקים

  • מועצת מקרקעי ישראל – הממשלה ממנה את המועצה, והיא קובעת את המדיניות הקרקעית שלפיה פועלת הרשות ומפקחת על פעולותיה (סעיף 3 לחוק רשות מקרקעי ישראל). הנחות, מסלולי זכאות ותנאים מיוחדים במכרזים נובעים בדרך כלל מהחלטות המועצה.
  • פרסום ההחלטות – החלטות המועצה מתפרסמות ברשומות ובאתר האינטרנט של הרשות (סעיף 4יג). לפני שמסתמכים על הטבה, בודקים את נוסח ההחלטה העדכני.
  • מאגר מידע ציבורי – הרשות מנהלת מאגר פתוח לעיון הציבור, עם פרטים על התקשרויות לגבי קרקע שעוד לא נרשמה בפנקסי המקרקעין: הזכויות, התחייבויות לרישום משכנתה, משכונות וצווים שיפוטיים (סעיף 4טו). מי שקונה זכויות מזוכה במכרז, לפני שהן נרשמו, בודק את המאגר.

רשימת בדיקה לפני הגשה

  • קראתם את כל חוברת המכרז, כולל הנספחים וההבהרות שפורסמו?
  • בדקתם את התכנית החלה על המגרש?
  • חישבתם עלות כוללת: מחיר, הוצאות פיתוח, מסים, תכנון ובנייה?
  • הערבות מגוף מוכר, על שם המציע ובתוקף הנדרש?
  • כל השותפים חתמו על טופס האישור?
  • יש לכם מימון לתשלום במועד שנקבע אחרי הזכייה?
  • לוח הזמנים לבנייה ריאלי בשבילכם?

שאלות נפוצות

אם זכיתי, אני הבעלים של הקרקע? בדרך כלל לא. הבעלות במקרקעי ישראל לא עוברת (סעיף 1 לחוק-יסוד: מקרקעי ישראל), והזוכה מקבל חכירה לטווח ארוך או הסכם פיתוח.

אפשר לקבל קרקע מהמדינה בלי מכרז? רק במקרים שהתקנות מונות, למשל בעל זכויות קיים באותה קרקע (תקנה 25), ואז המחיר נקבע בידי שמאי ממשלתי (תקנה 30).

מה ההבדל בין מכרז רגיל להגרלה? במכרז רגיל מתחרים על המחיר. בהגרלה, שנערכת במסגרת מכרז סגור, הזוכים נבחרים בהגרלה מבין הזכאים (תקנה 26).

שילמתי על חוברת המכרז. זה חוקי? במכרז ששוויו הצפוי נמוך מ-50 מיליון ש"ח, תשלום על המסמכים מותר רק במקרים ובסכומים שקבע שר האוצר (סעיף 2א לחוק חובת המכרזים).

לא זכיתי. מה עם הערבות? מי שלא זכה מקבל את הערבות בחזרה (דף השירות של הרשות ב-gov.il).

חכירה לעולם תישאר חכירה? לא תמיד. החוק מאפשר, בתנאים שנקבעו בו, הקניית בעלות לחוכר בחוזה חכירה מהוון למטרת מגורים או לתעסוקה (סעיף 4יז ואילך לחוק רשות מקרקעי ישראל). חוכר משנה או חוכר שהפר את החוזה ולא תיקן את ההפרה אינם נכללים בהגדרה.

שאלות? כתבו לנו – בוואטסאפ או דרך עמוד יצירת הקשר.

כל המדריכים במקום אחד: חוקי הנדל"ן בשפה פשוטה.

המידע נערך על ידי צבי דה האס, בעל רישיון תיווך במקרקעין מס' 3252046 · עודכן לאחרונה: אוקטובר 2026

מקורות: חוק-יסוד: מקרקעי ישראל, סעיפים 1–2; חוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960, סעיפים 1א, 2א, 2ב, 3, 4יג, 4טו, 4יז; חוק חובת המכרזים, התשנ"ב-1992, סעיפים 2, 2א, 2ד; תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993, תקנות 25, 26, 30; gov.il – הגשת הצעה מקוונת למכרז מקרקעין; gov.il – בקשה לארכה להסכם פיתוח או לזמני השלמת בנייה. נוסח עדכני לאוקטובר 2026. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי.

דברו איתנו בוואטסאפ
חייגו וואטסאפ