חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, בשפה פשוטה: שכירות דירה למגורים
חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, הוא החוק הכללי שחל על כל שכירות בישראל: דירה, חנות, משרד ואפילו רכב. ב-2017 נוסף לו סימן מיוחד לדירות מגורים, סימן ו' "חוזה שכירות למגורים" (סעיפים 25א עד 25טו). התיקון פורסם בספר החוקים 2649, ומקובל לכנות אותו "חוק שכירות הוגנת". הסימן קובע מה חייב להופיע בחוזה, באיזה מצב הדירה נמסרת, מי מתקן מה ותוך כמה זמן, אילו תשלומים אפשר להטיל על השוכר, ומה התקרה לערבויות ולפיקדון. רוב ההוראות האלה הן הגנה לשוכר: אי אפשר לוותר עליהן בחוזה, אלא לטובתו.
המדריך עובר על הסעיפים לפי הנוסח העדכני של החוק, ומיועד גם לבעלי דירות שמשכירים וגם לשוכרים. בסופו יש צ'קליסט לפני חתימה ותשובות לשאלות נפוצות.
על אילו חוזים חל הפרק על דירות מגורים
"חוזה שכירות למגורים" הוא חוזה שמקנה זכות שכירות בדירה למטרת מגורים. "דירה" היא חדר או מערכת חדרים שמשמשים למגורים. הדירה המושכרת כוללת גם חלקים מהרכוש המשותף שהוצמדו לה והושכרו איתה, כמו חניה או מחסן (סעיף 25א).
סעיף 25טו מוציא מהפרק כמה סוגי חוזים. עליהם חלים רק הכללים הכלליים של החוק:
- דירה בבית מלון, או דירה אחרת שמושכרת לנופש.
- מעון לפי חוק הפיקוח על מעונות, בית דיור מוגן, ומעונות לסטודנטים, לתלמידים או לעובדים.
- דירה שחל עליה חוק הגנת הדייר (דיירות מוגנת).
- חוזה לשלושה חודשים או פחות, כשאין לאף צד אפשרות להאריך אותו.
- חוזה ליותר מעשר שנים, כשאין למשכיר אפשרות לבטל אותו לפני כן.
- חוזה שדמי השכירות בו גבוהים מ-20,000 ש"ח לחודש. הסכום מתעדכן ב-1 בינואר בכל שנה לפי מדד המחירים לצרכן, ושר המשפטים מפרסם את הסכום המעודכן ברשומות.
כשהשוכר הוא קרוב משפחה של המשכיר (בן זוג, אח או אחות, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצא של בן הזוג או בן זוגו של כל אחד מאלה), מותר לסטות בחוזה מההוראות שבדרך כלל אי אפשר להתנות עליהן. הפטור הזה לא חל על החובה למסור דירה ראויה למגורים (סעיף 25טו(ב)).
החוזה: בכתב, חתום, ועם הפרטים שקבע החוק
חוזה שכירות למגורים נערך בכתב ונחתם בידי המשכיר והשוכר. כל צד מקבל העתק חתום. חוזה שנעשה בעל פה לא בטל בגלל זה (סעיף 25ב), אבל בלי מסמך קשה להוכיח מה סוכם.
לפי סעיף 25ג והתוספת השנייה לחוק, החוזה כולל לפחות את הפרטים האלה:
- כתובת הדירה, ושמות הצדדים, מספרי הזהות והכתובות שלהם.
- תיאור הדירה, הריהוט והאביזרים שבה, וחלקי הרכוש המשותף שהושכרו איתה.
- תקופת השכירות. אם יש אופציה להארכה, צריך לכתוב אותה ואת התנאים שלה. אם יש זכות לבטל את החוזה, צריך לכתוב גם אותה ואת תנאיה.
- דמי השכירות, מתי משלמים אותם ואיך.
- תשלומים נוספים שהשוכר משלם, אם יש, והסכומים שלהם.
- פגמים וליקויים שאינם קלי ערך שהמשכיר יודע עליהם, וכל דבר בדירה או בסביבתה שהמשכיר יודע עליו ושעלול להפריע של ממש לשימוש בדירה.
החוק מאפשר לשר המשפטים לקבוע בתקנות "חוזה מצוי". אם נקבע חוזה כזה, הוא משלים את מה שחסר: כשלא נחתם חוזה בכתב, או כשחסר בחוזה פרט שהיה צריך להופיע בו, ולא הוסכם אחרת (סעיף 25ד).
באיזה מצב הדירה נמסרת
החוק מבחין בין שתי חובות של המשכיר:
- דירה מתאימה למגורים (סעיף 25ה): הדירה צריכה להתאים למה שסוכם. אם היא לא מתאימה, חלים כללי אי-ההתאמה שבסעיף 6. בין השאר, השוכר צריך להודיע על אי-ההתאמה תוך זמן סביר ולתת למשכיר הזדמנות סבירה לבדוק ולתקן.
- דירה ראויה למגורים (סעיף 25ו): זו דרישת מינימום. דירה שלא עומדת בה נחשבת "אינה ראויה למגורים", ומסירה שלה היא הפרת חוזה. אי אפשר להתנות על החובה הזו בשום חוזה (סעיף 25יד(1)).
לפי התוספת הראשונה לחוק, דירה אינה ראויה למגורים אם מתקיים בה אחד מאלה:
| # | התנאי |
|---|---|
| 1 | אין בה מערכת ניקוז, כולל סילוק סדיר של שפכים |
| 2 | אין בה מערכת חשמל או תאורה |
| 3 | אין בה פתחים לאוורור ולאור טבעי עם דלתות וחלונות שסוגרים אותם, כולל דלת כניסה ראשית עם נעילה |
| 4 | אין בה מערכת לאספקת מי שתייה |
| 5 | אין מחיצה בין השירותים לשאר הדירה |
| 6 | יש בה סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו |
עוד בעניין המסירה: הדירה נמסרת במועד שסוכם, פנויה מכל אדם וחפץ, חוץ ממה שסוכם שיישאר בה (סעיף 25ז(א)-(ב)). עד יום המסירה המשכיר נותן לשוכר הוראות תחזוקה ושימוש לדירה, למתקנים ולמה שיש בה, ככל שצריך (סעיף 25ז(ג)).
תיקונים: מי מתקן ותוך כמה זמן
סעיף 25ח קובע את החלוקה, וזה אחד הסעיפים החשובים בפרק:
| סוג הליקוי | מי אחראי | מועד |
|---|---|---|
| ליקוי שנגרם משימוש בלתי סביר של השוכר | השוכר מתקן על חשבונו, אלא אם הוסכם אחרת | לא נקבע |
| פגם או ליקוי אחר שאינו קל ערך | המשכיר, על חשבונו | זמן סביר, ולא יותר מ-30 יום מקבלת הדרישה |
| פגם שתיקונו דחוף: פגם שלא מאפשר לגור בדירה באופן סביר | המשכיר, על חשבונו | זמן סביר, ולא יותר משלושה ימים מקבלת הדרישה |
אם המשכיר לא תיקן בזמן, השוכר רשאי לתקן בעצמו ולדרוש החזר של ההוצאות הסבירות. הוא גם רשאי להפחית את דמי השכירות כל עוד הפגם לא תוקן, לפי היחס שבו ירד שווי השכירות בגלל הפגם (סעיף 9(א), שחל לפי סעיף 25ח(ג)). שוכר שרוצה לתקן בעצמו צריך להודיע על כך למשכיר זמן סביר מראש (סעיף 9(ב)). פגם שתיקונו דחוף עד כדי כך שאי אפשר לדרוש מהשוכר לחכות, השוכר רשאי לתקן גם בלי דרישה ובלי הודעה מוקדמת (סעיף 9(ג)).
בפועל, כדאי לשלוח את דרישת התיקון בכתב, בהודעה שאפשר להוכיח את מועד שליחתה, ולצרף תמונות. מצד שני, השוכר חייב לאפשר למשכיר לבדוק את הדירה ולתקן בה בכל זמן סביר. המשכיר מצידו מודיע זמן סביר מראש ומפריע כמה שפחות (סעיף 17).
יש גם חריג: פגם שנוצר מנסיבות שהמשכיר לא ידע עליהן ולא יכול היה לצפות או למנוע, ושתיקונו בלתי אפשרי או משנה מיסודו את מה שהוסכם, לא מחייב תיקון או פיצוי (סעיף 10).
מה השוכר משלם ומה לא
סעיף 25ט מפרט את התשלומים שהשוכר נושא בהם בתקופת השכירות. כל תשלום אחר לא מוטל עליו ישירות.
| השוכר משלם | השוכר לא משלם |
|---|---|
| דמי השכירות לפי החוזה | רכישה או השבחה של מערכות ומתקנים קבועים בדירה, חוץ מהתאמות ושיפורים שהשוכר ביקש |
| מסים שחלים על המחזיק בדירה, כולל ארנונה | ביטוח מבנה לדירה |
| צריכה שוטפת: מים, חשמל, גז וחימום | תשלומים שהמשכיר חייב לצד שלישי, כולל דמי תיווך למתווך שפעל מטעם המשכיר |
| תשלומים לוועד הבית או לחברת הניהול עבור אחזקה שוטפת | כל תשלום אחר שלא מופיע ברשימה שבסעיף 25ט(א) |
הסעיף על דמי התיווך חשוב. כשהמתווך פעל מטעם המשכיר, דמי התיווך שלו לא מועברים לשוכר. מתווך שפעל מטעם השוכר וחתם איתו על הזמנה בכתב לפי חוק המתווכים, זכאי לגבות מהשוכר. ראו המדריך לחוק המתווכים.
החובה של השוכר לתקן ליקויים שגרם בשימוש בלתי סביר נשארת בעינה (סעיף 25ט(ג)).
ערבויות ופיקדון: התקרה ומתי מותר לממש
סעיף 25י חל על כל "ערובה" שכרוכה בהוצאה כספית לשוכר, ובהן ערבות בנקאית, ערבות מגוף פיננסי בעל רישיון, מבטח, או פיקדון במזומן. הסכום של כל הערובות יחד לא יעלה על הנמוך מבין שני אלה:
- דמי השכירות לשליש מתקופת השכירות.
- שלושה חודשי שכירות.
לדוגמה, בחוזה לשנה ב-5,000 ש"ח לחודש: שליש מהתקופה הוא ארבעה חודשים, 20,000 ש"ח, ושלושה חודשים הם 15,000 ש"ח. לכן התקרה היא 15,000 ש"ח. בחוזה לשישה חודשים, שליש מהתקופה הוא חודשיים, ולכן התקרה היא 10,000 ש"ח.
המשכיר רשאי לממש ערובה רק במקרים האלה, ועד הסכומים שלצידם (סעיף 25י(ג)):
- השוכר לא שילם שכירות בזמן: עד גובה החוב, עם הצמדה וריבית לפי החוזה.
- השוכר לא תיקן ליקוי שהוא אחראי לו: עד עלות התיקון.
- השוכר לא שילם ארנונה, צריכה שוטפת או ועד בית: עד גובה החוב.
- השוכר לא פינה את הדירה בסוף התקופה: לפי תנאי החוזה.
לפני מימוש, המשכיר מודיע לשוכר זמן סביר מראש, ונותן לו זמן סביר לתקן (סעיף 25י(ד)). בסוף התקופה המשכיר מחזיר את הערובה או את יתרתה, כולל הפירות שלה, בתוך 60 יום מהיום שהדירה הוחזרה לו, או עד שחובות השוכר נפרעו, המאוחר מביניהם (סעיף 25י(ה)).
הארכה, אופציה וביטול החוזה
- הודעה לקראת סוף התקופה: המשכיר מודיע לשוכר, זמן סביר לפני סוף התקופה, אם הוא רוצה להאריך ובאילו תנאים (סעיף 25יב(א)).
- אופציה של המשכיר: המשכיר יכול להפעיל אופציה להארכה רק אם תנאי ההארכה נקבעו מראש בחוזה. הוא צריך להודיע על כך לפחות 90 יום לפני סוף התקופה (סעיף 25יב(ב)).
- אופציה של השוכר: השוכר מודיע לפחות 60 יום לפני סוף התקופה אם הוא רוצה לממש אותה (סעיף 25יב(ג)).
- ביטול בלי סיבה: סעיף בחוזה שמאפשר למשכיר לבטל בלי שהשוכר הפר את החוזה בטל, אלא אם גם לשוכר יש זכות ביטול כזו. כשיש זכות כזו, המשכיר מודיע לפחות 90 יום מראש, והשוכר לפחות 60 יום מראש (סעיף 25יג).
- חוזה בלי תקופה: כשלא נקבעה תקופה, או כשהצדדים המשיכו אחרי שהתקופה נגמרה בלי לקבוע תקופה חדשה, כל צד רשאי לסיים את השכירות בהודעה זמן סביר מראש (סעיף 19(א)).
כשמישהו מהצדדים מפר את החוזה, חלים גם הסעדים של חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה). חוק השכירות מוסיף עליהם ולא גורע מהם (סעיף 23).
מכירת הדירה בזמן השכירות
משכיר רשאי למכור את הדירה גם כשהיא מושכרת. הקונה נכנס לנעליו לעניין כל הזכויות והחובות לפי החוזה ולפי הדין, גם אם לא ידע שיש חוזה שכירות (סעיף 21(ב)). כלומר, החוזה ממשיך לחייב את הקונה. טענות שהיו לשוכר כלפי המשכיר הקודם, על חובות שלא קוים לפני ההעברה, עומדות לו גם כלפי הקונה (סעיף 21(ג)).
המשכיר מודיע לשוכר בכתב על המכירה לפני שהוא מוסר את הדירה לקונה, ומוסר לו את פרטי הקונה ואת דרכי ההתקשרות איתו (סעיף 25יא).
שכירות משנה, החלפת שוכר ושינויים בדירה
- שוכר חלופי או שכירות משנה: השוכר לא רשאי להעביר את השכירות לאחר או להשכיר בשכירות משנה בלי הסכמת המשכיר. בשכירות מקרקעין, ההסכמה ניתנת מראש ובכתב. אם המשכיר סירב מטעמים לא סבירים, או התנה את הסכמתו בתנאים לא סבירים, השוכר רשאי לעשות את העסקה גם בלי הסכמתו, ובית המשפט רשאי להתיר אותה בתנאים שייראו לו (סעיף 22).
- מי אחראי כשיש שוכר משנה: כשהשוכר הראשי שכר לעשר שנים או פחות והשכיר את הדירה או חלק ממנה לשוכר משנה, החובה לתקן לפי סעיף 25ח נשארת על בעל הדירה ולא עוברת לשוכר הראשי (סעיף 25טו(ג)).
- שינויים בדירה: השוכר לא עושה שינויים בדירה בלי הסכמת המשכיר (סעיף 16א). אם עשה שינויים בהסכמה, הוא בוחר אם להחזיר את הדירה כמו שהיא אחרי השינויים, בלי תמורה, או להחזיר אותה למצבה הקודם. אם עשה שינויים בלי הסכמה והמשכיר דורש, הוא מחזיר את הדירה למצבה הקודם (סעיף 20א).
- החזרת הדירה: בסוף התקופה השוכר מחזיר את הדירה פנויה מכל אדם וחפץ, חוץ מחפצי המשכיר שמשמשים את הדירה (סעיף 20(א)).
מה אי אפשר לשנות בחוזה
בדרך כלל, הוראות חוק השכירות חלות רק כשהצדדים לא הסכימו אחרת (סעיף 2(ג)). בדירות מגורים, סעיף 25יד הופך חלק מההוראות לקוגנטיות:
- החובה למסור דירה ראויה למגורים (סעיף 25ו). אי אפשר להתנות עליה בכלל.
- אי אפשר להתנות על ההוראות האלה, אלא לטובת השוכר: אי-התאמה (סעיף 6), סעיפי פטור מאחריות (סעיף 8), התרופות לאי-תיקון (סעיפים 9 ו-10), פטור מתשלום כשאי אפשר להשתמש בדירה (סעיף 15), מכירת הדירה (סעיף 21(ב)-(ג)), סעיפים 23 עד 25ה, אחריות לתיקונים (סעיף 25ח(א)(1), (ב) ו-(ג)), וסעיפים 25ט עד 25יג: תשלומים, ערובות, הודעה על מכירה, הארכה וביטול.
המשמעות המעשית: סעיף בחוזה שקובע, למשל, פיקדון של ארבעה חודשי שכירות, תיקונים על חשבון השוכר בלי קשר לסיבה, או דמי תיווך של מתווך המשכיר על חשבון השוכר, לא מחייב את השוכר. בנוסף, סעיף שפוטר את המשכיר מאחריות לפגם שידע עליו ולא גילה לשוכר בטל לגבי כל שכירות (סעיף 8).
צ'קליסט לפני חתימה על חוזה שכירות
- החוזה בכתב, חתום על ידי שני הצדדים, וכל צד קיבל העתק חתום?
- מופיעים בחוזה כל הפרטים מהתוספת השנייה, כולל רשימת הריהוט והאביזרים, וחניה או מחסן אם הושכרו?
- המשכיר גילה בכתב על פגמים ועל הפרעות שהוא יודע עליהם?
- הדירה עומדת בשישת התנאים של "ראויה למגורים"? כדאי לצלם אותה ביום המסירה.
- סכום כל הערובות יחד לא עולה על הנמוך מבין שליש התקופה ושלושה חודשי שכירות?
- התשלומים שמוטלים על השוכר מופיעים ברשימה של סעיף 25ט(א) בלבד?
- אם יש אופציה להארכה, התנאים שלה כתובים מראש?
- אם יש למשכיר זכות ביטול בלי סיבה, יש זכות כזו גם לשוכר, עם הודעה של 90 ו-60 יום?
- אם יש מתווך, ברור מטעם מי הוא פועל ומי משלם לו?
- קיבלתם הוראות תחזוקה ושימוש לדירה ולמתקנים?
שאלות נפוצות
המשכיר דורש פיקדון של ארבעה חודשים לחוזה של שנה. מותר? לא. בחוזה לשנה, התקרה לכל הערובות יחד היא שלושה חודשי שכירות, כי זה פחות משליש מהתקופה (סעיף 25י(ב)). אי אפשר להסכים בחוזה על יותר מזה (סעיף 25יד(2)).
הדוד התקלקל ואין מים חמים. תוך כמה זמן המשכיר צריך לתקן? פגם שלא מאפשר לגור בדירה באופן סביר מתוקן תוך זמן סביר, ולא יותר משלושה ימים מהדרישה. פגם אחר שאינו קל ערך מתוקן תוך זמן סביר, ולא יותר מ-30 יום (סעיף 25ח(ב)). אם המשכיר לא תיקן, השוכר רשאי לתקן ולדרוש החזר הוצאות סבירות, אחרי הודעה מראש (סעיף 9).
מתי מחזירים לי את הפיקדון? בתוך 60 יום מהיום שהחזרתם את הדירה, או עד שהחובות שלכם לפי החוזה נפרעו, המאוחר מביניהם. ההחזר כולל את הפירות שצברה הערובה (סעיף 25י(ה)).
המשכיר מכר את הדירה. אני צריך לצאת? לא בגלל המכירה עצמה. הקונה נכנס לנעלי המשכיר, והחוזה ממשיך לחייב אותו (סעיף 21(ב)).
אני רוצה לעזוב לפני הסוף ומצאתי שוכר חלופי. המשכיר חייב להסכים? העברת השכירות טעונה הסכמה מראש ובכתב. אבל משכיר שמסרב מטעמים לא סבירים, או מתנה את הסכמתו בתנאים לא סבירים, לא יכול לחסום את ההעברה. במקרה כזה השוכר רשאי להעביר גם בלי הסכמתו (סעיף 22(א)).
שאלות? כתבו לנו בוואטסאפ או דרך עמוד יצירת הקשר. להמשך: חוקי הנדל"ן בשפה פשוטה וחוק המקרקעין.
המידע נערך על ידי צבי דה האס, בעל רישיון תיווך במקרקעין מס' 3252046 · עודכן לאחרונה: אוקטובר 2026
מקורות: חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, סעיפים 2, 6, 7, 8, 9, 10, 15, 16א, 17, 19, 20, 20א, 21, 22, 23, 25א עד 25טו, התוספת הראשונה והתוספת השנייה. חוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע"ז-2017, ספר החוקים 2649, עמ' 1028 (19.7.2017). נוסח עדכני לאוקטובר 2026, כולל התיקון העקיף בספר החוקים 3510 (31.3.2026). הנוסח הרשמי, רשימת התיקונים והפרסומים ברשומות: במאגר החקיקה הלאומי של הכנסת. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי.
הישארו מעודכנים — בדרך שנוחה לכם
סקירה שבועית במייל, מבזקים בוואטסאפ, ווידאו ועדכונים ברשתות. רק מה שרלוונטי — בלי הצפה.
או הצטרפו אלינו בוואטסאפ וברשתות