תכנון ובנייה — המדריך לבעלי נכסים ולמשקיעים
שווי של נכס נקבע לא רק לפי מה שבנוי עליו היום, אלא לפי מה שמותר לבנות עליו. הזכויות האלה נקבעות בתכניות, מאושרות בוועדות התכנון, ובקרקעות של המדינה — מנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל. העמוד הזה מסדר את הנושא לפי שלוש שאלות: מה מותר לבנות, מי מחליט, ואיך זה עובד כשהקרקע שייכת למדינה.
מה מותר לבנות
התכנית החלה על המגרש קובעת את הייעוד, זכויות הבנייה וקווי הבניין. ההיתר הוא האישור לבנות לפיה בפועל.
- תב״ע — מה קובעת תכנית בניין עיר ואיך בודקים אותה לנכס מסוים.
- היתרי בנייה ותכנון — מתי צריך היתר, מה ההבדל בין הקלה לשימוש חורג, ומה זה תיק מידע.
מי מחליט
- ועדות תכנון ובנייה — ועדה מקומית, מחוזית וארצית — מה בסמכות כל דרג ואיפה נכנסות ועדות הערר.
לבדיקת תכניות שחלות על מגרש מסוים משתמשים במערכת מבא"ת של מינהל התכנון, לפי גוש וחלקה או כתובת.
קרקעות המדינה ורמ"י
רוב הקרקע בישראל מנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל, ולכן חלק גדול מהעסקאות עובר דרכה.
- רשות מקרקעי ישראל — חכירה מול בעלות, היוון והעברת זכויות.
- אישור זכויות — המסמך שמחליף נסח טאבו בנכסים שאינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין.
- רמיטק — האזור האישי של רמ"י: מה עושים בו ואיך נכנסים.
- מכרזי רמ״י — איך עובד מכרז קרקע: חוברת, תנאי סף, ערבות והוצאות פיתוח.
- מכרזים למילואימניקים — מי זכאי להטבות במכרזי רמ"י ומה להכין לפני ההגשה.
- עמידר — דיור ציבורי ומסלולי רכישה לדיירים.
בדיקה תכנונית לפני קנייה — ארבעה צעדים
- תכניות: לאתר במבא"ת את התכניות שחלות על המגרש, כולל תכניות בהכנה או בהפקדה.
- תיק מידע ותיק בניין: לבקש מהוועדה המקומית ולבדוק שהמצב בפועל תואם להיתר.
- זכויות: לברר אם הנכס רשום בטאבו או מנוהל ברמ"י, ולהוציא נסח או אישור זכויות בהתאם.
- מיסוי תכנוני: אם אושרה תכנית שמשביחה את המגרש, לבדוק חבות בהיטל השבחה.
כל אחד מהצעדים האלה נעשה מול מקור רשמי, ובמקרה של ספק — עם עורך דין או שמאי מקרקעין.
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין תב"ע להיתר בנייה?
התב"ע קובעת מה מותר לבנות במגרש. ההיתר הוא האישור לבנות בפועל לפי התכנית.
איך בודקים אילו תכניות חלות על נכס?
במערכת מבא"ת של מינהל התכנון, לפי גוש וחלקה או כתובת, ובתיק המידע של הוועדה המקומית.
למה צריך אישור זכויות ולא נסח טאבו?
בנכסים שעדיין לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, הזכויות מתועדות אצל הגוף המנהל — למשל רמ"י או חברה משכנת — ולכן מנפיקים אישור זכויות.
המידע נערך על ידי צבי דה האס, בעל רישיון תיווך במקרקעין מס' 3252046 · עודכן לאחרונה: אוקטובר 2026
מקורות: מינהל התכנון — מבא"ת · אתר הנדל"ן הממשלתי. נבדק 18/10/2026. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, כלכלי או מיסויי.