ניהול
ניהול פרויקטים
הדרך להשקעה במקרקעין רצופה אתגרים, אך אתם לא לבד. אם אתם מעוניינים להיכנס לתחום המרגש והדינמי הזה, אתם נמצאים בדיוק במקום הנכון. ניהול פרויקט נדל"ן הוא שירות שבו אנחנו מנהלים עבורכם את התהליך, לפי תוכנית עבודה כתובה שאישרתם: תיאום אנשי המקצוע, לוחות הזמנים והמסמכים. כאן תכירו את שלבי ניהול הפרויקט, ומה אנחנו עושים בכל שלב.
ראש שקט, עם גבולות ברורים
על מה אנחנו אחראים: ניהול מקצועי, מסודר ושקוף של כל ההליך. תיאום כל הגורמים, מעקב אחרי לוחות הזמנים, ועדכון שוטף שלכם בכל שלב.
על מה לא: איננו מבטיחים תוצאה, ואיננו אחראים לה. כלומר לא אישור תכנית או היתר, לא מחיר, לא תשואה, ולא לוחות הזמנים של הרשויות. ההחלטות נשארות שלכם, והאחריות שלנו היא לניהול ההליך בלבד.
המידע כללי ואינו מהווה המלצה או ייעוץ. התנאים המחייבים הם אלה שבהסכם השירות.
איך אנחנו מנהלים את הפרויקט
תהליך אחד, עם נקודות התפצלות לפי המצב שלכם: נכס חדש או קיים, רכישה או השלמה, ובסוף היעד שבחרתם.
פגישת ייעוץ ואפיון
מגדירים יחד לאן הולכים.
- מטרה: השקעה, יזמות, השבחה או מימוש
- תקציב, הון עצמי ויכולת מימון
- אופק זמן ונקודת יציאה
פגישה של כשעה וחצי, במשרד או בזום, שבה מגדירים יחד את נקודת המוצא ואת היעד.
מה בודקים בפגישה
- מטרה: השקעה להשכרה, יזמות, השבחת נכס קיים או מימוש
- תקציב והון עצמי, ויכולת מימון ריאלית
- אופק זמן, נקודת יציאה ורמת הסיכון שמתאימה לכם
- האם יש כבר נכס או פרויקט, ובאיזה שלב הוא
מה כדאי להביא
- מסמכי נכס, אם יש: נסח, היתרים, הסכמים
- אישור עקרוני למשכנתא, אם קיים
מה יוצא מהפגישה
סיכום כתוב של המטרות והפרמטרים, שהוא הבסיס לתוכנית. הפגישה מצולמת ונשארת אצלכם.
בניית תוכנית והגשה לאישור
שום דבר לא מתקדם בלי שאתם מאשרים.
- תוכנית עבודה כתובה: שלבים, אנשי מקצוע ותקציב משוער
- מיפוי הסיכונים העיקריים
- התחלת עבודה רק אחרי הסכמה ואישור שלכם
על בסיס הפגישה אנחנו בונים תוכנית עבודה כתובה ומציגים אותה לכם.
מה כולל המסמך
- המטרה והשלבים בסדר ביצוע
- אנשי המקצוע הנדרשים: עורך דין, שמאי, אדריכל, יועץ מס, יועץ משכנתאות
- תקציב משוער, כולל עלויות נלוות: מסים, היטלים, שכר טרחה ואגרות
- לוח זמנים משוער. חלק מהמועדים תלויים ברשויות ואינם בשליטתנו
- מיפוי הסיכונים העיקריים ומה עושים בכל אחד
אישור
אתם מעירים, אנחנו מעדכנים. העבודה מתחילה רק אחרי שאישרתם את התוכנית וחתמנו על הסכם שירות, שמגדיר במפורש שהאחריות שלנו היא לניהול ההליך.
איתור נכס לפי המטרה
כשעוד אין נכס.
- מגרש, נכס עם זכויות בנייה או מתחם התחדשות
- סינון לפי התוכנית שאושרה
כשעוד אין נכס, מאתרים אותו לפי הקריטריונים שאושרו בתוכנית.
- הגדרת קריטריונים: אזור, סוג נכס, זכויות בנייה ותקציב
- סריקת השוק: נכסים מוצעים, מכרזי רמ"י, מתחמי התחדשות עירונית ונכסים עם זכויות לא מנוצלות
- סינון ראשוני מול התוכנית
- הצגת חלופות עם נימוקים, יתרונות וחסרונות
אתם בוחרים אילו חלופות ממשיכות לבדיקות המקיפות.
עבודה על פרויקט עם נכס קיים
כשהנכס כבר בידיכם.
- פרויקט שאתם רוצים שנקדם או ננהל
- מיפוי המצב הקיים ואיסוף המסמכים
כשהנכס או הפרויקט כבר בידיכם, מתחילים בקליטה מסודרת שלו.
- איסוף כל המסמכים הקיימים: נסח, היתרים, תוכניות, הסכמים והתכתבויות עם רשויות
- מיפוי הסטטוס: באיזה שלב ההליך, מה תקוע ולמה
- זיהוי פערים: מסמכים חסרים, דרישות פתוחות של הוועדה, עלויות שלא תוכננו
- עדכון התוכנית לפי המצב בפועל
מכאן ממשיכים לבדיקות המקיפות, כדי לוודא שהבסיס יציב לפני שמתקדמים.
בדיקות מקיפות
בודקים לעומק לפני כל התחייבות, עם אנשי המקצוע הנכונים.
תכנוני
- התב"ע החלה על הנכס, זכויות מנוצלות ולא מנוצלות
- תוכניות בהכנה באזור (מבא"ת)
- תיק בניין, היתרים ושימושים חורגים
משפטי, עם עורך דין
- נסח טאבו ובעלות
- שעבודים, משכנתאות והערות אזהרה
- צו בית משותף, הסכמים קיימים וזכויות דיירים
מיסוי, עם יועץ מס
- מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה ומע"מ כשהוא רלוונטי
- השפעת המבנה העסקי על המס
מימון
- הון עצמי ומקורות אפשריים
- תנאי בנקים, משכנתא או ליווי בנקאי
- תזרים צפוי לאורך הפרויקט
בסוף מקבלים סיכום ממצאים, כולל נורות אדומות. ההחלטה אם להמשיך נשארת שלכם.
תכנוני
- תב"ע וזכויות בנייה
- היתרים ותוכניות בהכנה
משפטי
- נסח טאבו, שעבודים והערות אזהרה
- הסכמים (עם עורך דין)
מיסוי
- מס רכישה, מס שבח
- היטל השבחה (עם יועץ מס)
מימון
- הון עצמי ומקורות אפשריים
- תנאי הבנקים
סיורי שטח ובדיקת המצב הקיים
מה שכתוב במסמכים נבדק גם בשטח.
- סיור בנכס ובסביבה
- מצב פיזי, שימושים ודיירים
- השוואה למסמכים ולהיתרים
מה שכתוב במסמכים נבדק גם בשטח.
- סיור בנכס: מצב המבנה, רטיבות ומערכות. במידת הצורך עם מהנדס
- שימושים בפועל לעומת ההיתר
- דיירים או שוכרים, ומצב החוזים
- הסביבה: תשתיות, תחבורה, פרויקטים בבנייה ושינויים צפויים
הכול מתועד בתמונות ובסיכום כתוב, ומושווה למסמכים ולהיתרים.
רכישה: משא ומתן ומימון
כשמדובר ברכישת נכס.
- ניהול משא ומתן מתועד על הנכס
- גיוס מקורות מימון מיטביים
- הכנה למשא ומתן על בסיס הבדיקות והממצאים
- ניהול משא ומתן מתועד מול המוכר
- תיאום עם עורך הדין לגבי החוזה ותנאיו
- מימון: השוואת הצעות בנקים דרך יועץ משכנתאות, ואישור עקרוני לפני כל התחייבות
ההחלטה על המחיר והתנאים היא שלכם. אנחנו מציגים את הנתונים והחלופות.
נכס קיים: מימון להשלמה
כשמנהלים הליך בנכס קיים.
- גיוס מקורות מימון במידת הצורך
- להשלמת הפרויקט
- הערכת העלויות הנדרשות להשלמת הפרויקט
- בדיקת מקורות: בנקים, ליווי פיננסי, שותפים או משקיעים
- השוואת חלופות ותנאים, כולל בטוחות ולוחות זמנים
אתם מחליטים איזה מקור מימון לקחת, ואנחנו מנהלים את התהליך מולו.
ניהול ההליך מול כל הגורמים
אתם מקבלים תמונת מצב, ואנחנו מתאמים את כל הצדדים.
- עירייה, ועדות תכנון ומחלקת רישוי
- אדריכל, מהנדסים, יועצים ושמאי
- פיקוד העורף, כבאות וחברות תשתית
- מעקב ועדכון שוטף שלכם בכל שלב
זה לב העבודה: מתאמים את כל הצדדים כדי שההליך יתקדם בצורה מסודרת.
- הגשות לוועדה המקומית באמצעות האדריכל, ומעקב אחרי תנאים ודרישות
- תיאום יועצים: קונסטרוקציה, בטיחות, נגישות ותנועה
- אישורים: פיקוד העורף, כבאות, חברת החשמל ותאגיד המים
- מול העירייה: אגרות, היטלים ומחלקת רישוי
- לוח זמנים, מעקב וטיפול בחסמים
אתם מעודכנים באופן שוטף בכל שלב, ומקבלים תמונת מצב ברורה.
עד היעד שהגדרתם
קבלת היתר בנייה
כשהיעד הוא בנייה או הרחבה.
- השלמת תנאים להיתר ותשלום אגרות והיטלים
- קבלת ההיתר והכנה לתחילת עבודות
כשהיעד הוא בנייה או הרחבה.
טופס 4 ואכלוס
כשהיעד הוא סיום הבנייה ומגורים.
- מעקב אחרי תנאי ההיתר בזמן הבנייה
- אישורי גמר מהגורמים
- טופס 4 ותעודת גמר, ואכלוס
כשהיעד הוא סיום הבנייה ומגורים.
השכרה או מכירה
כשהיעד הוא הכנסה שוטפת או מימוש.
- הכנת הנכס
- איתור שוכרים והתאמת חוזה שכירות
- מכירה, אם זה היעד, דרך שירות תיווך נפרד ובבחירתכם
ובסוף: מסירת תיק פרויקט מסודר עם כל המסמכים.
רוצים לבדוק אם נתאים לפרויקט שלכם?
ספרו לנו בכמה מילים על הפרויקט או על המטרה, ונחזור אליכם לשיחת היכרות קצרה, ללא עלות וללא התחייבות.
מחפשים רק שירות תיווך לרכישה? לשירות התיווך ←
שקיפות: על מה אנחנו מקבלים תשלום
במסלול הניהול אנחנו מקבלים תשלום על הניהול בלבד. ברכישה איננו גובים דמי תיווך, גם כשהעסקה מגיעה דרכנו. אי אפשר להרוויח גם על הניהול וגם על התיווך ולשרת אתכם נאמנה עד הסוף, ולכן האינטרס שלנו אחד: עסקה שתפורה לכם.
כשתגיעו לשלב המכירה לפי התוכנית העסקית, נהיה שם. אם תרצו, נמכור עבורכם את הנכס בשירות תיווך נפרד, בבחירתכם.
חשוב לדעת לפני שמתחילים
השקעה בנדל״ן כרוכה בסיכונים. מחירים יכולים לרדת, ריבית יכולה לעלות, דירה יכולה לעמוד ריקה ותיקונים יכולים לעלות יותר מהצפוי. איננו מבטיחים רווח, תשואה או מועד מכירה.
מה שאנחנו כן מתחייבים לו: לבדוק כל עסקה לעומק, להציג לכם את הסיכונים בגלוי, ולעבוד לפי התוכנית העסקית שלכם.
מדריכים למשקיעים לפני שמתחילים
- כמה עולה ניהול פרויקט בקניית דירה להשקעה — ממה מורכבת העלות: מס רכישה, מגבלות מימון, אנשי המקצוע ורשימת תקציב מלאה.
- ניהול פרויקט או לבד? מה עושים בכל שלב של עסקת השקעה: מה אפשר לבדוק בעצמכם בכלים הרשמיים, ומתי כדאי להתייעץ.
- טעויות של משקיע ראשון בנדל"ן — ואיך בודקים אותן מראש: שמונה טעויות נפוצות, עם דוגמאות ורשימת בדיקה.
שאלות נפוצות
איך נקבע המחיר ומתי משלמים בכל מסלול?
האם המפגשים מצולמים?
האם הבדיקות שלכם מחליפות עורך דין?
מה כולל ניהול הנכס בשנתיים הראשונות?
אתם מבטיחים תשואה או הורדת מחיר?
מה קורה אחרי שנתיים?
ניהול פרויקטים בנדל״ן
ניהול פרויקט נדל"ן מתאים במיוחד למי שעושה עסקה ראשונה, או למי שאין לו זמן לתאם בעצמו את כל הגורמים. אלו מאפשרים לכם לקבל החלטות מושכלות ומבוססות בתחום ההשקעות בנדל"ן. מה ניהול הפרויקט נותן בפועל:
הבנה מעמיקה של השוק
מומחים בתחום הנדל"ן מכירים את המגמות השונות בשוק, התחזיות הכלכליות וההשפעות הרגולטוריות. הם יכולים לסייע למשקיעים לזהות הזדמנויות השקעה רווחיות ולהימנע מסיכונים מיותרים.
בדיקת כדאיות מקצועית
ניהול הפרויקט כולל תיאום הבדיקות הנדרשות מול אנשי המקצוע: הבדיקה המשפטית מול עורך הדין, והשמאות מול שמאי מקרקעין. בדיקות אלו נועדו לחשוף סיכונים מראש ולאפשר החלטה מבוססת.
תכנון כלכלי מדויק
בתחילת הפרויקט בונים תוכנית עבודה כתובה לפי המטרה והתקציב שלכם, עם שלבים, לוחות זמנים והסיכונים העיקריים.
מזעור סיכונים
כל סיכון שמופיע בתוכנית מקבל אחראי ומועד בדיקה, כדי שלא יתגלה ברגע האחרון.
אל תפספסו!
את האפשרות לעשות עסקת נדל"ן עם ניהול פרויקט מסודר. השאירו פרטים בדף יצירת הקשר של דה האס, ונחזור אליכם.
איך ניהול הפרויקט עובד בפועל?
ניהול הפרויקט מתבצע בשלבים קבועים, וכל שלב מתחיל רק אחרי שאישרתם אותו. לפניכם כמה מהשלבים המרכזיים:
רוצים להיכנס לעסקה עם עיניים פקוחות?
השאירו פרטים עכשיו ונציג שלנו יחזור אליכם בהקדם עם כל הפרטים.
הצצה לפרטים הקטנים, המשפיעים על ההצלחה שלכם
לאורך הפרויקט יש לכם איש קשר אחד, שמעדכן אתכם בכל שלב ועונה על שאלות. הקשר האישי והצמוד מאפשר לכם לקבל תמיכה מקצועית בכל שלב של התהליך. זכרו, התכנון הכלכלי וההשקעה יותאמו לצרכים ולמטרות האישיות שלכם, תוך התחשבות בכל הגורמים הכלכליים והמשפטיים הרלוונטיים. התכנון המותאם אישית נועד להתאים את ההשקעה לצרכים האישיים שלכם ולמטרות התשואה שהצבתם. כמו כן, חשוב להיות במעקב ושיפור מתמיד. תוכנית העבודה מתעדכנת כשמשהו משתנה, ותמיד באישור שלכם. המעקב והשיפור המתמידים מאפשרים לזהות שינויים מוקדם ולהגיב בזמן.
השירותים המקצועיים שתוכלו לקבל
במסגרת ניהול הפרויקט
ניהול הפרויקט כולל את השלבים האלה, לפי מה שנקבע בתוכנית: אלה השלבים שיכולים להיות בפרויקט:
תוכנית עבודה מותאמת אישית
תוכנית עבודה לפי המטרות שלכם, והפניה לאנשי המקצוע הנדרשים בכל עסקה — עורך דין, שמאי, יועץ משכנתאות ורואה חשבון. הייעוץ המשפטי והמיסויי ניתן על ידי בעלי הרישיון המתאים.
סיוע בניהול מו״מ ורכישה
ניהול המשא ומתן והרכישה, לצד עורך הדין שמטפל בהסכם וברישום הזכויות. אנחנו מנהלים עבורכם את המשא ומתן מול המוכר, פועלים להשיג את התנאים הטובים ביותר, ומוודאים שאף שלב לא נופל בין הכיסאות.
מעקב ועדכונים שוטפים
מעקב שוטף אחרי ביצועי הנכס ועדכון שלכם לפי מצב השוק. המעקב השוטף והעדכונים המקצועיים מאפשרים לכם לקבל תמונה ברורה ומדויקת של מצב ההשקעה ולבצע את השינויים הנדרשים בהתאם לצרכים ולמטרות שלכם.
יתרונות וחסרונות
של עסקת ״עשה זאת בעצמך״
השאלה הראשונה היא אם לנהל את העסקה בעצמכם, או להעביר את ניהול הפרויקט לגורם מקצועי. בואו נדבר על זה:
רוצים לקבל את שירותינו?
השאירו פרטים בטופס הבא ואנו נחזור אליכם בהקדם
איך לבחור את הנכס המושלם?
טיפים למתחילים:
כאשר אתם ניגשים לכל עסקת מקרקעין, בחירת הנכס המתאים להשקעה היא אחד הצעדים הקריטיים ביותר בתהליך. הנה כמה טיפים שיעזרו לכם לבצע את הבחירה הנכונה:
השקעות בנדל״ן עם מימון חיצוני - כל מה שצריך לדעת:
השגת מימון חיצוני להשקעות נדל"ן יכולה לפתוח לכם דלתות רבות, אך חשוב להבין את ההיבטים השונים של השימוש במימון מסוג זה:
בחירת המשכנתא הנכונה – ישנם סוגים שונים של משכנתאות והלוואות לנדל"ן. בחנו את הריביות, תנאי ההחזר וההוצאות הנלוות לפני הבחירה. משכנתא עם ריבית קבועה יכולה להציע יציבות וביטחון לאורך זמן.
הערכת יכולת ההחזר – ודאו שאתם יכולים לעמוד בתשלומי המשכנתא החודשיים גם במקרים של ירידה בהכנסות מהשכרת הנכס. קחו בחשבון עלויות נוספות כמו תחזוקה, ביטוח ומיסים.
תכנון כלכלי לטווח ארוך – שימוש במימון חיצוני מאפשר לכם למנף את ההון העצמי ולהגדיל את כמות ההשקעות. עם זאת, תכנון כלכלי נכון הוא הכרחי כדי למנוע בעיות כלכליות בעתיד.
מעוניינים להשקיע בנדל"ן בצורה מושכלת ומקצועית? צרו קשר עם קבוצת דה האס עוד היום והתחילו לתכנן את ההשקעה המושלמת עבורכם!
אז למה לבחור בנו
כשמדובר בנדל״ן?
קבוצת דה האס עוסקת בתיווך נכסים ובניהול פרויקטים נדל"ן ללקוחות. הנה כמה יתרונות שבגללם כדאי לכם לבחור לעבור דווקא עם קבוצת דה האס:
איך נראה פרויקט נדל״ן מנוהל?
נניח שאתם זוג צעיר שמעוניין להתחיל להשקיע בנדל"ן, אך אתם מרגישים אבודים בתהליך ומלאי חששות. אתם פונים לקבוצת דה האס. נפגשים איתכם, מגדירים יחד את המטרות, ובונים תוכנית עבודה כתובה. אחרי שאישרתם את התוכנית: איתור נכס לפי המטרות כשצריך, ותיאום הבדיקות והמימון מול אנשי המקצוע. התוצאה: השקעה מוצלחת ורווחית שמספקת לכם יציבות כלכלית וביטחון.
תקפצו למים ותתחילו לשחות בקרוב עם הכרישים!
עסקת נדל"ן כוללת הרבה גורמים ומסמכים. בניהול פרויקט, גורם אחד מחזיק את כל החוטים, ואתם מקבלים את ההחלטות. בעזרת צוות המומחים שלנו, תקבלו גישה לידע מעמיק בשוק הנדל"ן הישראלי, ניתוחי כדאיות מקיפים ותכנון כלכלי מדויק. אנו נספק לכם את הכלים והביטחון הדרושים כדי לקבל החלטות מושכלות ולהשקיע בצורה מושכלת ומחושבת. רוצים לבדוק אם ניהול פרויקט מתאים לכם? דברו איתנו. התקשרו אלינו כבר עכשיו או השאירו פרטים בדף יצירת הקשר שלנו ויחד נתחיל לבנות את ההצלחה המסחררת שלכם בעולם הנדל"ן.
רוצים לדעת מה כולל ניהול פרויקט? השאירו פרטים בדף יצירת הקשר באתר של דה האס ותתחילו את הדרך להצלחה בנדל"ן.
לקוחות משתפים
הקשיבו ללקוחות שלנו שעברו איתנו דרך עד לתוצאה.
סיפורי הצלחה
ההצלחה של המשקיעים שלנו היא המדד האמיתי למומחיות שלנו.
אלה פרויקטים שתיווכנו או ניהלנו עבור לקוחות.
אנו מאמינים שהצלחה בנדל"ן אינה מקרית – היא דורשת תכנון ויצירתיות. לפניכם דוגמאות חיות לאופן שבו השותפות איתנו מתרגמת לעסקאות מנצחות ותשואות מרשימות.
קצת מסיפורי ההצלחה שלנו
שאלות ותשובות על ניהול פרויקטים בנדל״ן
ריכזנו עבורכם את השאלות הנפוצות ביותר יחד עם התשובות כדי להקל עליכם בתהליך ובהבנת הנושא.
קבוצת דה האס: תיווך נכסים וניהול פרויקטים נדל"ן.
אז עכשיו יש לכם את כל המידע הדרוש כדי להתחיל לבצע השקעות נדל"ן בצורה מסודרת ומחושבת. השקעות בנדל"ן מציעות פוטנציאל גבוה לרווחים, יציבות כלכלית והכנסות פסיביות. עם הכלים והידע הנכונים תוכלו לשפר משמעותית את הסיכויים שלכם בתחום. הצטרפו לקבוצת דה האס ותלמדו איך לעשות נדל"ן בצורה נכונה ומוצלחת. כל פרויקט מתחיל בתוכנית עבודה כתובה, ומתקדם רק באישור שלכם.
רוצים להבין אם ניהול פרויקט מתאים לעסקה שלכם? השאירו פרטים עכשיו בדף יצירת הקשר שלנו וקבלו את כל המידע שאתם צריכים.
צבי דה האס — בעל רישיון תיווך במקרקעין מס׳ 3252046