מס שבח הוא המס שמשלם המוכר על הרווח ממכירת נכס מקרקעין. תקרת הפטור במכירת דירת מגורים מזכה עומדת על 5,008,000 ₪, והיא מוקפאת עד סוף 2027. ההצהרה מוגשת תוך 30 ימים מיום המכירה, כמו במס רכישה.
מה זה שבח, ועל מה משלמים
בעסקת מקרקעין המוכר והקונה משלמים שני מסים שונים. הקונה משלם מס רכישה על שווי העסקה. המוכר משלם מס שבח — והוא מחושב על הרווח, לא על המחיר.
"שבח" הוא ההפרש בין מה שקיבלתם על הנכס לבין מה שהוא עלה לכם, בתוספת הוצאות מוכרות. אם קניתם דירה ומכרתם אותה באותו מחיר — אין שבח, ואין מס.
מההפרש הזה מנכים הוצאות שהחוק מכיר בהן: מס הרכישה ששולם בזמנו, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, עלויות שיפוץ והשבחה, והוצאות נוספות. תיעוד ההוצאות האלה הוא ההבדל בין שומה נכונה לשומה מנופחת — וזה מתחיל בשמירת קבלות מיום הרכישה.
הפטור במכירת דירת מגורים
החוק מעניק פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, בתנאים ועד תקרה.
תקרת הפטור: 5,008,000 ₪. בתוקף מ-1 בינואר 2025 ועד 31 בדצמבר 2027.
מעל התקרה, החלק שמעליה חייב במס. מי שמוכר דירה בשווי גבוה מהתקרה אינו מאבד את הפטור כולו — הוא חל עד הסכום, והיתרה מחויבת.
הסכומים מוקפאים עד 2027
בדרך כלל התקרות מתעדכנות מדי שנה לפי המדד. העדכון הוקפא — תקרת הפטור לא תתעדכן בשנות המס 2025 עד 2027.
המשמעות: אם מחירי הדירות ימשיכו לעלות בזמן שהתקרה קפואה, יותר מוכרים ימצאו את עצמם חוצים אותה. זה שיקול אמיתי בתזמון מכירה.
דירה שמחירה מושפע מזכויות בנייה
זה הסעיף שנוגע ישירות לבעלי דירות במתחמי התחדשות עירונית, והוא פחות מוכר.
כשמחיר הדירה גבוה ממה ששווה הדירה עצמה — כי צמודות לה זכויות בנייה — החוק מטפל בכך בנפרד. סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין קובע נוסחה שמפרידה בין שווי הדירה לבין שווי זכויות הבנייה, ומחיל את הפטור באופן שונה על כל חלק.
הסכומים הרלוונטיים, בתוקף מ-16 בינואר 2025 עד 15 בינואר 2028:
- תקרה לפי סעיף 49ז(א)(2): 2,428,100 ₪
- רצפה לפי סעיף 49ז(א)(3): 607,000 ₪
גם הסכומים האלה מוקפאים. אם אתם בעלי דירה במתחם שבו מקודמת תוכנית שמוסיפה זכויות בנייה — זה הסעיף שקובע כמה מהתמורה תהיה פטורה, והוא מחושב בטפסים ייעודיים של רשות המסים (טפסים 7157 ו-7158).
מכירת שתי דירות
החוק מכיר גם במצב שבו מוכרים שתי דירות כדי לרכוש אחת במקומן. סעיף 49ה קובע לכך תנאים וסכומים:
- תקרת שווי מצטבר של שתי הדירות: 2,252,000 ₪
- סף שווי מרבי: 3,746,000 ₪
בתוקף עד 31 בדצמבר 2027, ומוקפאים אף הם.
הדיווח — אותם 30 ימים
ההצהרה על העסקה מוגשת תוך 30 ימים מיום המכירה, והחובה חלה על המוכר ועל הקונה כאחד.
הדיווח מקוון וחובה מאז 1 בדצמבר 2017, מכוח תקנות מיסוי מקרקעין (דיווח מקוון), התשע"ו-2016. מי שמיוצג — ההצהרה מוגשת דרך מערכת המייצגים. מי שאינו מיוצג מדווח בעצמו לאחר אימות זהות.
מה לבדוק לפני מכירה
- האם הדירה היא "דירת מגורים מזכה" — זו הגדרה בחוק, לא תיאור. היא קובעת אם הפטור בכלל חל.
- מה שווי המכירה מול התקרה של 5,008,000 ₪.
- אילו הוצאות ניתן לנכות — ואיפה הקבלות. זה החלק שהכי הרבה מוכרים מפסידים בו כסף.
- האם למחיר יש רכיב של זכויות בנייה — אם כן, סעיף 49ז משנה את התמונה.
- מה מועד "יום המכירה" בעסקה שלכם, ומתי נגמרים 30 הימים.
טעויות נפוצות
- הנחה שפטור ממס שבח פוטר גם מדיווח. ההצהרה מוגשת בכל מקרה.
- זריקת קבלות. הוצאה שלא תועדה היא הוצאה שלא תנוכה.
- חישוב "רווח" לפי הפרש המחירים בלבד, בלי ההוצאות המוכרות.
- התעלמות מרכיב זכויות הבנייה בדירה במתחם התחדשות עירונית.
שאלות נפוצות
מי משלם מס שבח?
המוכר. הקונה משלם מס רכישה. שני המסים נפרדים, מחושבים אחרת, ושניהם מדווחים באותה הצהרה תוך 30 ימים מיום המכירה.
מה תקרת הפטור במכירת דירת מגורים?
5,008,000 ₪, בתוקף מ-1 בינואר 2025 עד 31 בדצמבר 2027. התקרה מוקפאת ולא תתעדכן בשנות המס האלה, גם אם מחירי הדירות יעלו.
על מה בדיוק מחושב המס?
על השבח — ההפרש בין התמורה לבין עלות הרכישה, בניכוי הוצאות שהחוק מכיר בהן: מס רכישה, שכר טרחה, תיווך, השבחה ושיפוץ. תיעוד ההוצאות הוא מה שמקטין את החבות.
מה קורה כשלמחיר הדירה יש רכיב של זכויות בנייה?
חל סעיף 49ז, שמפריד בין שווי הדירה לשווי הזכויות. הסכומים הרלוונטיים הם תקרה של 2,428,100 ₪ ורצפה של 607,000 ₪, בתוקף עד 15 בינואר 2028. החישוב נעשה בטפסים 7157 ו-7158.
האם אפשר למכור שתי דירות ולרכוש אחת?
כן, בתנאים שקובע סעיף 49ה. תקרת השווי המצטבר היא 2,252,000 ₪ וסף השווי המרבי 3,746,000 ₪, בתוקף עד 31 בדצמבר 2027.
ואם הדירה במתחם פינוי בינוי או תמ"א 38?
לעסקאות התחדשות עירונית יש הסדרי מס ייעודיים, ולצדם רכיב זכויות הבנייה שנדון למעלה. בעלי דירות במתחמים כאלה צריכים לדעת מה מדווח בשמם ואיך מחושבת התמורה לצורכי מס.
רוצים לדעת איפה אתם עומדים?
אם אתם בעלי דירה במתחם התחדשות עירונית ולא בטוחים איך התמורה שלכם מחושבת לצורכי מס — דברו איתנו בוואטסאפ. נסביר מה כדאי לבדוק לפני שחותמים.
האמור לעיל הוא מידע כללי בלבד, מבוסס על הוראות הביצוע של רשות המסים נכון לספטמבר 2026, ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. הסכומים והתנאים עשויים להשתנות, וחישוב מס שבח תלוי בנסיבות הספציפיות. יש לאמת כל נתון במקור הרשמי ולהיוועץ בעורך דין או ביועץ מס לפני קבלת החלטה.
