שמאי, עורך דין ומפקח מטעם הדיירים: מי מייצג את מי בפינוי בינוי
תמונה להמחשה: חתימה על מסמך. צילום: Scott Graham / Unsplash.
בפרויקט פינוי בינוי עובדים לצד בעלי הדירות כמה אנשי מקצוע: עורך דין, שמאי ומפקח. ברוב הפרויקטים היזם הוא שמשלם להם, ולכן עולה השאלה: את מי הם מייצגים באמת? לפי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשובה ברורה: הם עובדים בשבילכם, בעלי הדירות, גם כשהיזם הוא שמעביר להם את התשלום. בעמוד הזה מרוכז מי בוחר כל אחד מהם, מי משלם, מה הוא בודק ומתי הוא נכנס לתמונה.
הטבלה: מי מייצג את מי
| מי | מי בוחר | מי משלם | מה התפקיד |
|---|---|---|---|
| עורך דין מטעם בעלי הדירות | בעלי הדירות, ישירות או דרך הנציגות, אחרי פנייה לכמה משרדים | נהוג שהיזם, כחלק מהוצאות העסקה, ולפי אבני דרך. ההתחייבות לשלם היא כלפי בעלי הדירות | מנהל משא ומתן עם היזם בשמכם, מסביר לכל אחד את ההסכם לפני החתימה, ומלווה את הפרויקט עד הסוף |
| שמאי | בעלי הדירות | על פי רוב היזם | קובע את שווי הדירות הקיימות לצורך חלוקת דירות התמורה, את דמי השכירות בתקופת הבנייה, ואת התמורה אם הזכויות בתב"ע השתנו |
| מפקח | בעלי הדירות | על פי רוב היזם | בודק את התוכניות לפני שהן מוגשות, ובודק את הדירה ואת הרכוש המשותף לפני המסירה |
| נציגות בעלי הדירות | בעלי הדירות, מתוכם | — | מרכזת את הקשר מול היזם ובעלי המקצוע. היא לא מוסמכת לחתום בשמכם או לקבל החלטות מהותיות |
תב"ע: תוכנית בניין עיר, התוכנית שקובעת מה מותר לבנות. דירת תמורה: הדירה החדשה שבעל הדירה מקבל במקום הדירה הישנה.
ארבעה דברים שכדאי לדעת על עורך הדין שלכם
- אתם בוחרים, לא היזם. הרשות כותבת שבעלי הדירות בוחרים בעצמם את עורך הדין, ושעדיף לא להתקשר עם עורך דין רק לפי המלצה של מארגן או של יזם, כי הוא צפוי לייצג אתכם מולם.
- עורך דין לא פונה אליכם כדי לשכנע אתכם. פנייה יזומה של עורך דין לבעל דירה, גם דרך אדם אחר, נקראת "שידול", והיא אסורה.
- אין הסכם ייצוג בלתי חוזר. אפשר להחליף עורך דין, בתנאי שהתשלום שמגיע לו הוסדר. עדיף גם שלא להסכים לסעיף שמאפשר לו להעביר את הייצוג לעורך דין אחר בלי הסכמתכם.
- כל אחד חותם בעצמו. לפני החתימה עורך הדין מסביר לכל בעל דירה את תנאי העסקה, בשפה שלו.
מתי יש ניגוד עניינים
לפי ההנחיות שהרשות פרסמה בדצמבר 2022, יחד עם לשכת עורכי הדין, עורך הדין שלכם לא יכול:
- לייצג גם את בעלי הדירות וגם את היזם באותו פרויקט.
- לייצג באותו זמן בעלי דירות ואת אותו יזם בפרויקט אחר.
- לייצג אתכם מול יזם שהוא מייצג באופן קבוע.
- לשמש באותו פרויקט גם עורך הדין שלכם וגם מארגן.
- לייצג את בעלי הדירות בתביעה נגד בעל דירה מסרב. את התביעה הזו מנהל עורך דין אחר.
- לתת ליזם שירות כלשהו, או לקבל ממנו תשלום מעבר לשכר על הייצוג שלכם.
הכללים האלה חלים על כל עורכי הדין במשרד שלו, לא רק עליו.
מי משלם, ואיך
עורך הדין חותם על הסכם שכר טרחה רק עם בעלי הדירות. הוא לא מנהל משא ומתן על השכר שלו מול היזם. אם יש משא ומתן כזה, הוא מתנהל בין הנציגות ליזם. נהוג לצרף את הסכם שכר הטרחה למסמכי העסקה, והיזם חותם עליו ומאשר שהוא משלם.
התשלום מתחלק לפי אבני דרך, כמו חתימת הרוב הנדרש, הפקדת התוכנית, אישור התוכנית, היתר בנייה ופינוי. כשאבן הדרך תלויה ביזם, הוא משלם רק אחרי שהנציגות אישרה.
למה זה חשוב לכם, גם אם אתם לא משלמים: היזם מחשב את שכר בעלי המקצוע כחלק מעלויות הפרויקט. ככל שהעלויות גבוהות יותר, נשאר פחות לתמורה לבעלי הדירות. לכן כדאי לוודא שהשכר מקובל בשוק.
מתי כל אחד נכנס לתמונה
- התארגנות: בוחרים נציגות, ואחריה עורך דין. אפשר גם להפך, אבל את הנציגות בוחרים בעלי הדירות, לא עורך הדין.
- בחירת יזם: עורך הדין עוזר להשוות בין הצעות של כמה יזמים. את ההחלטה מקבלים בעלי הדירות.
- לפני החתימה: לפחות שבועיים לפני העסקה הראשונה, היזם מוסר מסמך עיקרי הצעה ומכנס את כל בעלי הדירות. עורך הדין מסביר את ההסכם.
- לפני הגשת התב"ע: היזם מעביר את התוכנית להערות הנציגות, המפקח ועורך הדין.
- לפני ההיתר: המפקח ועורך הדין בודקים שתוכניות ההגשה תואמות את ההסכם ואת התב"ע.
- אחרי אישור התב"ע: השמאי מעריך את הדירות הקיימות, ולפי זה בוחרים את דירות התמורה.
- במסירה: המפקח ובעל הדירה בודקים את הדירה החדשה, והמפקח בודק את הרכוש המשותף. עורך הדין מחזיק בנאמנות את ערבות הרישום.
אם משהו לא בסדר
בעל דירה שחושב שזכויותיו נפגעו יכול לפנות לממונה על פניות דיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית. אם הוא חושב שעורך הדין פעל בניגוד לכללים, הוא יכול לפנות לוועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין.
לקריאה נוספת: איך בוחרים יזם לפינוי בינוי · מה מגיע לבעל דירה בפינוי בינוי
שאלות נפוצות
מי משלם לעורך הדין של בעלי הדירות?
נהוג שהיזם משלם, כחלק מהוצאות העסקה ולפי אבני דרך. עורך הדין מייצג את בעלי הדירות בלבד, גם כשהיזם משלם לו.
האם היזם יכול לבחור לנו עורך דין?
לא. לפי הרשות, בעלי הדירות בוחרים בעצמם, ישירות או דרך הנציגות, ועדיף לא לבחור רק לפי המלצה של יזם או של מארגן.
אפשר להחליף עורך דין באמצע הפרויקט?
כן. אין הסכם ייצוג בלתי חוזר. אפשר להחליף, בתנאי שהתשלום שמגיע לעורך הדין הקודם הוסדר.
מה עושה המפקח מטעם הדיירים?
הוא בודק את התוכניות לפני ההגשה, ובסוף בודק את הדירות החדשות ואת הרכוש המשותף לפני שהם נמסרים.
המידע נערך על ידי צבי דה האס, בעל רישיון תיווך במקרקעין מס' 3252046 · עודכן לאחרונה: נובמבר 2026. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי. התנאים המחייבים הם אלה שבהסכם ובמסמכים הרשמיים.