פינוי בינוי — המדריך המלא

פינוי בינוי הוא אחד משני המסלולים המרכזיים של התחדשות עירונית בישראל — ובו בניין ישן (או כמה בניינים) נהרס, ובמקומו נבנה מתחם מגורים חדש וגדול יותר. בשביל בעל הדירה זו לא רק בנייה, אלא עסקה משפטית שמוסדרת בחוק. כאן ריכזנו, בשפה ברורה ולפי סעיפי החוק, את מה שחשוב לדעת לפני שחותמים.

מה זה פינוי בינוי?

לפי חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006, "עסקת פינוי ובינוי" היא חוזה שבו בעל הדירה מתחייב למכור ליזם את זכויותיו בבית המשותף, כדי שייהרס וייבנה מחדש לפי תכנית. פינוי בינוי מתאים בדרך כלל למתחמים גדולים — בניגוד לתמ"א 38, שעוסקת בבניין בודד.

פינוי בינוי מול תמ"א 38 — מה ההבדל?

• פינוי בינוי: מתחם או כמה בניינים · הריסה ובנייה מחדש · לפי חוק פינוי ובינוי 2006 וחוק הרשות להתחדשות עירונית.
• תמ"א 38 (התחדשות בניינית): בניין בודד · חיזוק והרחבה, או הריסה ובנייה · לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים), התשס"ח-2008.

כמה בעלי דירות צריכים לחתום?

בפינוי בינוי נדרש "רוב מיוחס": בעלי שני שלישים מהדירות במקבץ, שלוש חמישיות מהדירות בכל בית משותף, ויותר ממחצית מהרכוש המשותף בכל בית. בעל דירה שמסרב בלי "סיבה סבירה" לאחר שהושג רוב — עלול להיתבע (חוק פינוי ובינוי, סעיף 2).

מה מגיע לבעל הדירה?

החוק אינו קובע "מכסת מטרים" קבועה, אבל קובע מה העסקה חייבת לכלול: עקרונות התמורה, מועדים מרביים, ערבויות מהיזם, חלופות מיוחדות לבני 70 ומעלה, ומה ייחשב סירוב סביר.

מיסוי בפינוי בינוי

בעל דירה שמקבל דירה חלופית אחת פטור ממס שבח (עד תקרת השווי שבחוק) וממס רכישה על הדירה החדשה (חוק מיסוי מקרקעין, סעיפים 49כב ו-49כד). במתחם מוכרז אפשר גם הנחת ארנונה של עד 100% על השטח הנוסף, לחמש שנים (חוק הרשות, סעיף 17).

שלבי הפרויקט

מארגן (לא חובה) ← כינוס ומסמך עיקרי הצעה ← החתמות והגעה לרוב ← תכנון והיתר ← פינוי, הריסה ובנייה ← מסירה ורישום. בכל שלב החוק קובע חובות ולוחות זמנים.

הפרויקט תקוע — אפשר לצאת?

כן. אם היזם לא הגיע לרוב או לא הגיש תכנית במועד שנקבע, רוב בעלי הדירות רשאים להחליט באסיפה כללית על ביטול העסקה.

מי שומר על בעלי הדירות?

הממונה על פניות דיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית מברר תלונות של בעלי דירות — כולל לחץ בלתי-סביר להצטרף — ורשאי לקבוע שעסקה שהושגה ב"החתמה פוגענית" בטלה (חוק הרשות, סעיף 7; חוק פינוי ובינוי, סעיף 5ב).

איפה בודקים אם יש פרויקט ברחוב שלי?

ברשימת מתחמי פינוי בינוי לפי עיר, ובמאגר היזמים.

שאלות נפוצות

חייבים לחתום עם היזם הראשון שמגיע?
לא. אין חובה לחתום עם אף יזם.

מי משלם לעורך הדין של הדיירים?
החוק אינו מחייב, אך מקובל שהיזם נושא בשכר עורך הדין, השמאי והמפקח מטעם הדיירים — ובלבד שהם מייצגים את בעלי הדירות ולא את היזם.

כמה זמן לוקח פינוי בינוי?
משתנה מאוד — לרוב שנים — ותלוי בהסכמות הדיירים, בתכנון ובהיתרים.

מקורות: חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006; חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016; חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008; חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. נוסח החוקים: ספר החוקים הפתוח. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי — נערך על ידי צבי דה האס, בעל רישיון תיווך במקרקעין מס' 3252046 · עודכן אוקטובר 2026.