חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 - המדריך בשפה פשוטה
מי שקונה דירה מקבלן משלם לפעמים מאות אלפי שקלים, ולעתים מיליונים, הרבה לפני שהדירה בנויה. אם הקבלן נקלע לקשיים, הכסף הזה בסיכון. חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) נועד בדיוק למצב הזה: הוא אוסר על מוכר לקבל מהקונה יותר מ-7% מהמחיר בלי בטוחה, וקובע איך הבטוחה ניתנת, מי משלם עליה ומה עושים כשצריך לממש אותה. המדריך עובר על סעיפי החוק לפי הנוסח העדכני, ומסביר מה כל אחד מהם אומר לקונה דירה חדשה.
למי החוק מיועד
החוק חל על מכירת דירה מ"מוכר" – מי שמוכר דירה שבנה או שעתיד לבנות, בעצמו או על ידי אחר, על קרקע שלו או של זולתו, וגם מי שקנה דירה כזו מהבונה כדי למכור אותה (סעיף 1). "דירה" בחוק היא לא רק דירת מגורים: גם חדר או מערכת חדרים לעסק או לכל צורך אחר. בפועל מדובר בקבלנים וביזמים שמוכרים דירות "על הנייר" או בשלבי בנייה. הגנות החוק נועדו לקונה, ואי אפשר לוותר עליהן בחוזה: כמה מהסעיפים נפתחים במילים "על אף האמור בחוזה המכר".
החוק חל על חוזים שנכרתו אחרי תחילתו (סעיף 5), כלומר על כל רכישה מקבלן בעשרות השנים האחרונות.
זה לא אותו חוק כמו חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, שעוסק באי-התאמות, בליקויי בנייה ובמפרט. שני החוקים משלימים זה את זה: האחד מגן על הכסף, והשני על טיב הדירה.
הכלל הבסיסי: לא יותר מ-7% בלי בטוחה
סעיף 2 קובע: מוכר לא יקבל מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על שבעה אחוזים מהמחיר, אלא אם נתן לקונה אחת מחמש בטוחות שבחוק. זה תקף "על אף האמור בחוזה המכר", כך שגם אם בחוזה כתוב אחרת – החוק גובר.
המשמעות המעשית: עד 7% מהמחיר אפשר לשלם בלי בטוחה. מכל שקל מעבר לזה, הקונה צריך לקבל ביד בטוחה שמגינה עליו.
חמש הבטוחות שהחוק מכיר בהן
סעיף 2 מונה חמש דרכים להבטיח את כספי הקונה:
- ערבות בנקאית או ערבות מנותן ערבות אחר (סעיף 2(1)) – הדרך הנפוצה ביותר. הערבות מבטיחה את החזרת כל הכספים ששולמו, למעט רכיב המע"מ, אם המוכר לא יכול להעביר לקונה את הדירה בגלל עיקול, הקפאת הליכים, פירוק, כינוס נכסים, או "מניעה מוחלטת" למסור את החזקה. ביטול החוזה כשלעצמו אינו מניעה מוחלטת.
- פוליסת ביטוח (סעיף 2(2)) – המוכר מבטח את עצמו אצל מבטח שאישר הממונה על שוק ההון, הקונה רשום כמוטב, ודמי הביטוח שולמו מראש.
- משכנתה ראשונה לטובת הקונה (סעיף 2(3)) – שעבוד הדירה או חלק יחסי מהקרקע לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות שאישר השר.
- הערת אזהרה (סעיף 2(4)) – רישום הערת אזהרה על מכירת הדירה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, ובלבד שאין לפניה שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שקודמים לה.
- העברת הבעלות (סעיף 2(5)) – רישום הדירה או חלק יחסי מהקרקע על שם הקונה, נקייה מכל שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי.
חשוב לדעת: הערת אזהרה מגינה רק אם אין שעבוד שקודם לה. בפרויקטים בליווי בנקאי הקרקע משועבדת בדרך כלל לבנק המלווה, ולכן שם הבטוחה המקובלת היא ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח. על הערת אזהרה ועל הקשר לחוק המקרקעין: חוק המקרקעין בשפה פשוטה.
מתי מותר להחליף ערבות בבטוחה אחרת
מוכר שנתן ערבות או פוליסה רשאי להחליף אותן במשכנתה, בהערת אזהרה או ברישום הבעלות – אבל רק אחרי שהושלמה בניית הדירה ונמסרה החזקה לקונה, ורק אם החוזה לא אוסר זאת (סעיף 2א). לכן לא כדאי להחזיר ערבות לפני שהדירה נמסרה והבטוחה החלופית רשומה בפועל.
חובת היידוע: הקבלן חייב לספר לכם
- במועד חתימת החוזה המוכר חייב להודיע לקונה בכתב על זכותו לפי החוק להבטחת הכספים, ועל הדרכים לעשות זאת (סעיף 2א1(א)).
- מוכר שאין לו הסכם ליווי פיננסי עם בנק או מבטח חייב להודיע על כך לקונה בכתב, עד מועד החתימה (סעיף 2א1(ב)).
פרויקט בלי ליווי פיננסי איננו פסול כשלעצמו, אבל הקונה צריך לבדוק היטב איך כל תשלום שלו יובטח.
ליווי פיננסי ופנקס שוברים
ברוב הפרויקטים הגדולים יש ליווי פיננסי: בנק או מבטח ("תאגיד מלווה") מממן את הפרויקט ומפקח על התקבולים. סעיף 3ב קובע איך זה עובד:
- התאגיד המלווה מפיק פנקס שוברים לכל דירה בפרויקט (סעיף 3ב(ג)).
- המוכר מוסר את הפנקס לקונה ומקבל את כל התשלומים רק באמצעות השוברים (סעיף 3ב(ד)). גם כספי המשכנתה עוברים דרך השוברים.
- כל תשלום בשובר הוא הוראה בלתי חוזרת להנפיק ערבות או פוליסה לטובת הקונה, והתאגיד המלווה חייב להנפיק אותה בתוך 14 ימי עסקים מיום התשלום (סעיף 3ב(ה)).
הכלל המעשי: לא משלמים לקבלן בהעברה ישירה, בצ'ק או במזומן כשיש פנקס שוברים. תשלום שלא דרך שובר עלול להישאר בלי ערבות. אחרי כל תשלום, בודקים שהערבות התקבלה.
חובת הבנק שנותן לכם משכנתה
בנק או גוף אחר שנותן לקונה הלוואה לרכישת הדירה חייב להודיע לקונה בכתב על זכויותיו לפי החוק, ומותר לו להעביר את כספי ההלוואה למוכר רק אחרי שווידא שניתנה בטוחה לטובת הקונה, או התחייבות בכתב של המוכר לתת אותה (סעיף 3ג). זו שכבת הגנה נוספת, אבל לא תחליף לבדיקה של הקונה עצמו.
מי משלם על הערבות והצמדה למדד
- עמלות והוצאות הבטחת הכספים חלות על המוכר (סעיף 3א(א)). אם בחוזה נקבע שהמוכר משלם אותן בשביל הקונה, הקבלה יוצאת על שם הקונה (סעיף 3א(ב)).
- הצמדה – הכספים המובטחים בערבות או בפוליסה צמודים לפי שיטת ההצמדה שנקבעה בחוזה למחיר הדירה. אם לא נקבעה שיטה, הם צמודים למדד תשומות הבנייה (סעיף 3א1). כך הקונה מקבל בחזרה את ערך הכסף, ולא רק את הסכום הנומינלי.
מה עם המע"מ?
הערבות לפי סעיף 2(1) ו-2(2) לא מכסה את רכיב המע"מ. במקום זה, כשמממשים ערבות או פוליסה, קרן מיוחדת במשרד האוצר משיבה לקונה סכום בגובה רכיב המע"מ, בתוספת הפרשי הצמדה (סעיף 3ג2). הבנק או המבטח פונה לקרן בתוך 7 ימים ממועד המימוש, הקרן מעבירה את הסכום בתוך 14 ימים, והבנק מעביר אותו לקונה (סעיף 3ג2(ב)). זכות המוכר להחזר המע"מ משועבדת לטובת המדינה (סעיף 3ג1).
מחיקת השעבוד לטובת הבנק המלווה
כשהקרקע משועבדת לבנק המלווה, הקונה צריך לדעת שהשעבוד לא ימומש מתוך הדירה שלו. לכן המוכר חייב לפנות לבנק או למבטח בתוך 30 יום – למשל מהתשלום הראשון בפנקס השוברים – ולבקש הודעה בכתב שהשעבוד לא ימומש מתוך הדירה ושרישומו יימחק. הבנק חייב למסור את ההודעה בתוך 30 יום, והמוכר מעביר אותה לקונה (סעיף 2ג). מכתב החרגה כזה הוא מסמך שכדאי לשמור עם החוזה.
עונשים וסנקציות
- מי שקיבל יותר מ-7% מהמחיר בלי בטוחה, או קיבל תשלומים שלא דרך פנקס השוברים – דינו מאסר שנה או קנס כפול (סעיף 4(ב)).
- מי שלא יידע את הקונה על זכויותיו, או קיבל תשלומים מעבר לשיעורים שבתקנות בלי ערבות – קנס (סעיף 4(א)).
- תאגיד מלווה שלא הנפיק ערבות כנדרש, או בנק משכנתאות שלא וידא בטוחה – קנס כפול (סעיף 4(ג)).
- בית המשפט רשאי לפסול מוכר שהורשע מהשתתפות במכרזי המדינה עד חמש שנים, ולפסול או לבטל את רישומו כקבלן (סעיף 4(ד)-(ה)).
בנוסף, החוק מסמיך את הממונה לפקח על המוכרים ולהטיל עיצומים כספיים (סעיפים 3ד ואילך ו-4ב).
חוק המכר בהתחדשות עירונית
בפינוי בינוי ובתמ"א 38 בעלי הדירות לא משלמים ליזם, אלא מעבירים לו זכויות בקרקע ומקבלים דירה חדשה. ובכל זאת, בהסכמי התחדשות עירונית מקובל לדרוש מהיזם בטוחות לטובת בעלי הדירות, ובהן ערבות בנוסח חוק המכר לדירה החדשה. בעלי הדירות צריכים לבדוק בהסכם איזו ערבות ניתנת, מתי, ובאיזה סכום. ומי שקונה דירה נוספת מהיזם בפרויקט כזה – הוא "קונה" רגיל, וכל הגנות החוק חלות עליו.
להרחבה: המדריך להתחדשות עירונית ומה מגיע לבעל דירה בפינוי בינוי.
צ'קליסט לפני כל תשלום לקבלן
- קיבלתם בכתב הודעה על זכותכם לבטוחה (סעיף 2א1)?
- יש ליווי פיננסי? אם לא – קיבלתם על כך הודעה בכתב?
- יש פנקס שוברים על שמכם, לדירה הנכונה?
- התשלום הראשון לא עולה על 7% מהמחיר, או שקיבלתם עליו בטוחה?
- אחרי כל תשלום: קיבלתם ערבות או פוליסה תוך 14 ימי עסקים?
- קיבלתם מכתב החרגה מהבנק המלווה (סעיף 2ג)?
- שמרתם את כל הערבויות המקוריות במקום בטוח?
שאלות נפוצות
הקבלן ביקש 10% בחתימה, בלי ערבות. זה חוקי? לא. מעל 7% מהמחיר אסור לקבל בלי אחת הבטוחות שבסעיף 2, ועל זה חל עונש מאסר (סעיף 4(ב)(1)).
האם הערבות מחזירה גם את המע"מ? הערבות עצמה לא, אבל במימוש ערבות קרן במשרד האוצר משיבה סכום בגובה רכיב המע"מ (סעיף 3ג2).
מי משלם את עמלת הערבות? המוכר (סעיף 3א).
תוך כמה זמן אמורה להגיע הערבות? בפרויקט בליווי פיננסי – בתוך 14 ימי עסקים מכל תשלום בשובר (סעיף 3ב(ה)).
הקבלן מבקש להחליף את הערבות בהערת אזהרה. מותר? רק אחרי שהבנייה הושלמה והחזקה נמסרה לכם, ואם החוזה לא אוסר זאת (סעיף 2א).
האם הערבות מכסה איחור במסירה? לא. הערבות מכסה מצבים שבהם המוכר לא יכול להעביר לכם את הדירה, כמו עיקול, פירוק או מניעה מוחלטת (סעיף 2(1)). איחור במסירה מטופל בחוק המכר (דירות) הכללי ובחוזה.
שאלות? כתבו לנו – בוואטסאפ או דרך עמוד יצירת הקשר.
כל המדריכים במקום אחד: חוקי הנדל"ן בשפה פשוטה.
המידע נערך על ידי צבי דה האס, בעל רישיון תיווך במקרקעין מס' 3252046 · עודכן לאחרונה: אוקטובר 2026
מקורות: חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, סעיפים 1, 2, 2א, 2א1, 2ג, 3, 3א, 3א1, 3ב, 3ג, 3ג1, 3ג2, 4, 5. נוסח החוק: ספר החוקים הפתוח, נוסח עדכני לאוקטובר 2026. הנוסח הרשמי, רשימת התיקונים והפרסומים ברשומות: במאגר החקיקה הלאומי של הכנסת. סכומי העיצומים והקנסות מתעדכנים. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי.