חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 - המדריך בשפה פשוטה
בכל מכירה של דירה או קרקע בישראל יש שני מסים שמוטלים מכוח חוק אחד: מס שבח, שמשלם המוכר על הרווח, ומס רכישה, שמשלם הקונה. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) קובע מתי המסים חלים, איך מחשבים אותם, מי זכאי לפטור, מתי צריך לדווח ואיך חולקים על השומה. המדריך הזה עובר על הסעיפים המרכזיים לפי הנוסח העדכני, ומסביר מה הם אומרים למי שמוכר או קונה דירה.
מה נחשב "מכירה" ו"זכות במקרקעין"
החוק חל על "זכות במקרקעין": בעלות, או חכירה לתקופה של יותר מ-25 שנה (סעיף 1). כמעט כל דירה בישראל נכנסת להגדרה, גם דירה שרשומה כחכירה לדורות מרשות מקרקעי ישראל.
"מכירה" מוגדרת בחוק בצורה רחבה: הענקה, העברה או ויתור על זכות במקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, וגם העברה של זכות לקבל זכות במקרקעין (סעיף 1). לכן גם מתנה של דירה היא "מכירה" לעניין החוק, אם כי יש לה כללים משלה.
מס שבח: מס על הרווח
"מס שבח מקרקעין יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין" (סעיף 6(א)). השבח הוא ההפרש בין שווי המכירה לבין "יתרת שווי הרכישה" (סעיף 6(ב)). יתרת שווי הרכישה היא מחיר הקנייה בתוספת הוצאות שמותר לנכות – למשל שכר טרחת עורך דין ומתווך, היטל השבחה והוצאות השבחה – ובניכוי פחת (סעיף 47).
שיעור המס ליחיד הוא עד 25% מהשבח הריאלי, כלומר אחרי נטרול האינפלציה (סעיף 48א(ב)(1)). לנכסים שנרכשו לפני מועדי השינוי בחוק חלים כללי חישוב מיוחדים, שמחלקים את השבח לתקופות (סעיף 48א(ב1)).
אילו הוצאות מקטינות את מס השבח
סעיף 39 מפרט את ההוצאות שמותר לנכות מהשבח, אם הן לא כלולות כבר במחיר הרכישה:
- הוצאות השבחה – כל ההוצאות שהמוכר הוציא מיום הרכישה ועד המכירה כדי להשביח את הנכס, כמו שיפוץ מהותי או תוספת בנייה. אפשר להכיר גם בשווי עבודה שבעל הנכס וקרוביו עשו בעצמם, בתנאים שבחוק.
- אגרות ששולמו ברכישה, כמו אגרות רישום.
- דמי תיווך ששולמו ברכישה, עד 2% מהתמורה, וגם דמי תיווך במכירה.
- תשלום לפינוי מחזיק שישב בנכס שנה או יותר, אם הוא לא קרוב של המוכר.
בפועל: כדאי לשמור קבלות על שיפוצים, שכר טרחה ותיווך מיום הקנייה. בלי מסמכים קשה לנכות.
מתנה לקרובים
מכירה ללא תמורה מיחיד לקרובו פטורה ממס שבח (סעיף 62(א)). "קרוב" לעניין זה כולל בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא וצאצא של בן הזוג ובני זוגם, וגם אח או אחות לגבי זכות שקיבלו מההורים במתנה או בירושה.
אבל יש מחיר בהמשך: מי שקיבל דירה במתנה ומוכר אותה לא יקבל פטור על דירת מגורים עד שיעברו ארבע שנים מיום שנעשה בעליה. אם הוא גר בה דרך קבע – עד שיעברו שלוש שנים מיום שהתחיל לגור בה (סעיף 49ו). מי שקיבל 50% או יותר ממחיר הדירה במתנה בשלוש השנים שלפני הרכישה נחשב כמי שקיבל את הדירה במתנה.
הפטור החשוב: דירת מגורים מזכה
רוב מוכרי הדירות בישראל לא משלמים מס שבח בכלל, בזכות הפטור לדירת מגורים. כדי לקבל אותו צריך שני דברים:
1. "דירת מגורים מזכה" – דירה ששימשה בעיקרה למגורים לפחות ב-4/5 מתקופת הבעלות, או בארבע השנים שלפני המכירה (סעיף 49). מוכר, בן זוגו וילדיהם מתחת לגיל 18 נחשבים "מוכר אחד" (סעיף 49(ב)).
2. אחד מהמסלולים בסעיף 49ב. המרכזיים:
- דירה יחידה (סעיף 49ב(2)) – הדירה היא הדירה היחידה של המוכר בישראל, הוא מחזיק בה לפחות 18 חודשים מיום שהפכה לדירת מגורים, והוא לא מכר דירה אחרת בפטור הזה ב-18 החודשים שלפני המכירה.
- דירה שהתקבלה בירושה (סעיף 49ב(5)) – בתנאי שהמוכר הוא בן הזוג או צאצא של המוריש (או בן זוג של צאצא), שלמוריש הייתה דירה אחת בלבד, ושהמוריש עצמו היה פטור אילו מכר.
את הבקשה לפטור מגישים יחד עם ההצהרה על המכירה (סעיף 49א(א)). מכירה של כל הזכויות בדירה מזכה בפטור. כשהמחיר עולה על תקרה שנקבעה בחוק, הפטור חל רק עד התקרה, והיתרה חייבת במס (סעיף 49א(א1)).
מתי דירה נוספת לא "מקלקלת" את הדירה היחידה
סעיף 49ג קובע מצבים שבהם רואים את הדירה הנמכרת כדירה יחידה, גם אם יש למוכר עוד דירה:
- הדירה השנייה נקנתה כתחליף לדירה הנמכרת, ב-24 החודשים שלפני המכירה. זה המצב הנפוץ של "קנינו דירה חדשה ועוד לא מכרנו את הישנה".
- הדירה השנייה מושכרת בשכירות מוגנת מלפני 1997.
- למוכר יש בדירה השנייה עד שליש, או עד מחצית אם היא הגיעה בירושה.
- הדירה השנייה התקבלה בירושה ועומדת בתנאי הירושה של סעיף 49ב(5).
מנגד, דירה שמוחזקת דרך חברה יכולה להיחשב דירה נוספת, אם למוכר יש בה יותר משליש (סעיף 49ד).
שתי דירות: הפטור המיוחד של סעיף 49ה
מי שיש לו שתי דירות ומוכר את שתיהן כדי לקנות דירה אחת גדולה יותר יכול לקבל פטור על שתיהן, בתנאים: הוא מוכר את השנייה בתוך 12 חודשים, השווי המצטבר של השתיים לא עולה על התקרה שבחוק, והוא קונה דירה חלופית בשווי של לפחות שלושה רבעים משוויין (סעיף 49ה).
דירה עם זכויות בנייה
כשמחיר הדירה מושפע מזכויות בנייה נוספות – למשל דירת גג או קרקע עם פוטנציאל – הפטור חל על שווי הדירה בלי הזכויות הנוספות. על החלק של הזכויות יש פטור נוסף מוגבל, והיתרה חייבת במס (סעיף 49ז). לכן במכירה של דירה עם פוטנציאל בנייה כדאי להכין שומה מראש.
מס רכישה: מס על הקונה
"במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין" (סעיף 9(א)). השיעורים לא כתובים בחוק עצמו: שר האוצר קובע אותם בתקנות, באישור ועדת הכספים של הכנסת, לפי סוג הנכס והרוכש. בדירת מגורים יחידה השיעורים נמוכים יותר, ובדירה נוספת – גבוהים יותר. המדרגות מתעדכנות מדי שנה, ולכן את הסכום המדויק בודקים לפי הטבלה העדכנית של רשות המסים.
מתי מדווחים ומתי משלמים
- דיווח – המוכר מגיש הצהרה תוך 30 יום מיום המכירה, עם פרטי העסקה, מחיר המכירה והרכישה, הניכויים, המס והזכאות לפטור. גם הקונה מגיש הצהרה תוך 30 יום (סעיף 73).
- תשלום – בהסכם מכר משלמים במועד שבחוק, או כשמתקיים אחד מאלה, המאוחר מביניהם: הקונה קיבל חזקה; הקונה שילם יותר מ-50% מהמחיר (לעניין מס רכישה) או יותר מ-40% (לעניין מס שבח); או שהמוכר נתן ייפוי כוח בלתי חוזר לרישום (סעיף 51).
חלוקים על השומה? השגה, ערר וערעור
- השגה – מגישים למנהל מיסוי מקרקעין בכתב, תוך 30 יום מקבלת השומה, עם הנימוקים והסכום שלא במחלוקת. המנהל צריך להחליט תוך שמונה חודשים, ובנסיבות מיוחדות עד שנה (סעיף 87).
- ערר – על החלטת המנהל בהשגה אפשר לערור לוועדת ערר.
- ערעור – על החלטת ועדת הערר אפשר לערער לבית המשפט העליון בשאלה משפטית, תוך 45 יום (סעיף 90).
מיסוי בהתחדשות עירונית ובמצבים מיוחדים
- פינוי בינוי – בעל דירה שמוכר ליזם ומקבל דירה חלופית אחת פטור ממס שבח עד תקרת שווי, וממס רכישה על הדירה החדשה (פרק חמישי 4, סעיפים 49כב ו-49כד).
- תמ"א 38 – פטורים מקבילים חלים על מכירה שהתמורה בה מושפעת מזכויות לפי תכנית החיזוק (סעיפים 49לג ו-49לג1).
- מעבר לבית אבות או דיור מוגן – מי שמלאו לו או לבן זוגו 60, או שאחד מהם זקוק לסיעוד, יכול לקבל פטור כשמוכר את הדירה כדי לרכוש זכות מגורים בבית אבות (סעיף 49יג).
- סוחר נדל"ן – מכירה שהרווח ממנה חייב במס הכנסה כעסק פטורה ממס שבח, כדי למנוע כפל מס (סעיף 50).
פירוט על פינוי בינוי: מה מגיע לבעל דירה בפינוי בינוי.
שאלות נפוצות
קניתי דירה חדשה לפני שמכרתי את הישנה. אשלם מס שבח? אם מכרתם את הישנה תוך 24 חודשים מקניית החדשה, רואים את הישנה כדירה יחידה (סעיף 49ג(1)), בכפוף לשאר התנאים.
ירשתי חלק בדירה של ההורים. זה פוגע בפטור על הדירה שלי? לא, אם החלק שירשתם לא עולה על מחצית (סעיף 49ג(3)), או אם הדירה עומדת בתנאי הירושה של סעיף 49ב(5).
מי משלם מס שבח ומי מס רכישה? מס שבח – המוכר (סעיף 6). מס רכישה – הקונה (סעיף 9).
כמה זמן יש לדווח? 30 יום מיום המכירה, גם למוכר וגם לקונה (סעיף 73).
קיבלתי שומה גבוהה. מה עושים? מגישים השגה תוך 30 יום מקבלת השומה (סעיף 87).
ההורים רוצים להעביר לי דירה במתנה. זה פטור? ההעברה עצמה פטורה ממס שבח כשהיא בלי תמורה מהורה לילד (סעיף 62). אבל אם תמכרו את הדירה בהמשך, הפטור לדירת מגורים לא יחול עד שיעברו שלוש או ארבע שנים (סעיף 49ו).
שאלות? כתבו לנו – בוואטסאפ או דרך עמוד יצירת הקשר.
כל המדריכים במקום אחד: חוקי הנדל"ן בשפה פשוטה.
המידע נערך על ידי צבי דה האס, בעל רישיון תיווך במקרקעין מס' 3252046 · עודכן לאחרונה: אוקטובר 2026
מקורות: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, סעיפים 1, 6, 9, 39, 47, 48א, 49–49ז, 62, 49יג, 49כב, 49כד, 49לג, 49לג1, 50, 51, 73, 87, 90. נוסח החוק: ספר החוקים הפתוח, נוסח עדכני לאוקטובר 2026. הנוסח הרשמי, רשימת התיקונים והפרסומים ברשומות: במאגר החקיקה הלאומי של הכנסת. שיעורי מס הרכישה וסכומי התקרות מתעדכנים – יש לבדוק מול רשות המסים. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.