מה מגיע לבעל דירה בפינוי בינוי
"כמה מטרים אקבל?" היא השאלה הראשונה, אבל לא היחידה. החוק בישראל לא קובע כמה מטרים מגיעים לבעל דירה בפינוי בינוי – התמורה נקבעת במשא ומתן ובחוזה. מה שהחוק כן קובע זה מסגרת: מה החוזה חייב לכלול, מה צריך לקבל לפני שחותמים, אילו הגנות יש למי שמסרב בצדק, אילו חלופות חייבים להציע לבני 70 ומעלה, ואילו פטורים ממס והנחות חלים. המדריך הזה עובר על כל אלה.
לפני שחותמים: מה חובה לקבל
- כינוס של בעלי הדירות. לפני העסקה הראשונה בבניין, היזם חייב לכנס את בעלי הדירות (או להשתתף בכינוס), להציג את עצמו ואת סוג העסקה שהוא מציע (חוק פינוי ובינוי, סעיף 1א(א)).
- מסמך עיקרי הצעה – לפחות שבועיים לפני החתימה הראשונה. במסמך: העקרונות לקביעת התמורה, הבטוחות שהיזם מציע וניסיונו המקצועי (סעיף 1א(ב)). פרטי התוכן נקבעו בתקנות פינוי ובינוי (כינוס בעלי הדירות ומסמך עיקרי הצעה), התשפ"ב-2022.
- גילוי מי עומד מולכם. כל מי שפונה אליכם חייב לומר אם הוא פועל מטעם יזם, אם הוא מקבל תמורה מהיזם או מהקבלן, ואם שכרו תלוי בעסקה (סעיף 6).
- עותק מסמכי העסקה. אחרי החתימה, היזם חייב למסור לכם את מסמכי העסקה או העתק נאמן שלהם (סעיף 1ב(ב)).
מה העסקה חייבת לכלול
לפי ההגדרה בחוק, "עסקת פינוי ובינוי" כוללת, בין השאר (סעיף 1):
- העקרונות לקביעת התמורה שיקבל כל בעל דירה;
- מועדים מרביים לאישור תכנית מפורטת, לקבלת היתר בנייה ולמסירת הדירה החדשה;
- פרטים על מי שיבנה – או תנאים לבחירתו, כולל ניסיונו בתחום;
- התחייבות של היזם להעמיד ערבויות לטובת בעל הדירה.
בנוסף, שר המשפטים מוסמך לקבוע הוראות על תוכן העסקה וצורתה, והממונה על פניות דיירים רשאי לאשר שעסקה שהפרה אותן בטלה (סעיף 1ה). וחשוב: כל תנאי בעסקה שגורע מההגנות של החוק לרעת בעל הדירה – בטל (סעיף 6א).
הדירה החדשה: "דירת תמורה"
החוק מגדיר "דירת תמורה" כדירת מגורים בבית המשותף החדש שניתנה לבעל הזכויות בדירה שנהרסה, בתמורה לדירה הקודמת (חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, סעיף 17). גודל הדירה, המפרט, החניה, המחסן והמרפסת נקבעים בחוזה. במדריך להסכם פינוי בינוי שפרסמה הרשות, ההמלצה היא שהדירה החדשה תהיה בשטח גדול יותר, ושיהיו בחוזה מפרט טכני ופירוט של הצמדות כמו חניה ומחסן.
איך יודעים אם ההצעה הוגנת? רוב של יותר משתי חמישיות מבעלי הדירות בכל בית רשאי לבקש מהרשות למנות שמאי פינוי ובינוי ניטרלי, שיקבע אם העסקה כדאית כלכלית ובאילו תנאים (חוק פינוי ובינוי, סעיף 2א).
בזמן הבנייה: מגורים חלופיים וערבויות
החוק לא מפרט סכום שכירות, אבל קובע שסירוב לעסקה לא ייחשב בלתי סביר אם לא הוצעו לבעל הדירה מגורים חלופיים לתקופת הבנייה, או אם לא הוצעו לו בטוחות הולמות לביצוע העסקה (סעיף 2(ב)(2)-(3)). במילים אחרות: עסקה בלי מגורים חלופיים ובלי ערבויות היא עסקה שאפשר לסרב לה.
במדריך להסכם של הרשות מופיעות הערבויות שמקובל לדרוש:
| ערבות | על מה היא שומרת |
|---|---|
| ערבות חוק מכר | שהיזם יעמוד בהתחייבויותיו; בגובה שווי הדירה החדשה |
| ערבות שכירות | תשלום השכירות לאורך כל תקופת הבנייה |
| ערבות מסים | המסים, אם העסקה לא תקבל פטור |
| ערבות רישום | רישום הבית המשותף והדירה החדשה |
בעלי דירות מבוגרים: חלופות שהחוק מחייב
מי נחשב "קשיש"? בעל דירה שבמועד חתימת העסקה הראשונה בבניין מלאו לו 70, ושגר בדירה באותו בניין שנתיים לפחות (חוק פינוי ובינוי, סעיף 1).
לקשיש שגר בדירה, היזם חייב להציע לפחות אחת מהחלופות האלה, לפי בחירת היזם – בנוסף לאפשרות לקבל דירת תמורה רגילה (סעיף 2(ב)(6)):
- (א) אפשרות לבחור באחת מאלה:
- מעבר לבית אבות, בשווי דומה לשווי המהוון של דירת התמורה, עד מועד הפינוי;
- רכישת דירה חלופית בשווי דומה, שתימסר עד מועד הפינוי – ככל הניתן קרוב לדירה הנוכחית, אם ביקש;
- סכום כסף בשווי המהוון של דירת התמורה, לרכישת דירה חלופית עד מועד הפינוי;
- (ב) שתי דירות ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה;
- (ג) דירת תמורה קטנה יותר, בתוספת תשלומי איזון, בשווי דומה.
מגיל 75 (במועד העסקה הראשונה), וכן מי שהוא חולה הנוטה למות או שהיה זכאי לגמלת סיעוד בעת העסקה הראשונה – חייבים להציע לו את חלופה (א), כלומר את האפשרות לבחור בין בית אבות, דירה חלופית או כסף (סעיף 2(ב)(7)).
אם לא הוצעו החלופות האלה, סירוב של הקשיש לעסקה לא ייחשב בלתי סביר.
אנשים עם מוגבלות
אם בעל הדירה או בן משפחה שגר איתו הוא אדם עם מוגבלות, המגורים החלופיים צריכים לכלול את ההתאמות שהיו בדירה או שנדרשות במגורים החלופיים. אם העסקה כוללת דירת קבע חלופית – גם היא צריכה לכלול את ההתאמות; ואם לא – העסקה צריכה לכלול תמורה עבור שווי ההתאמות. אחרת, סירוב לא ייחשב בלתי סביר (סעיף 2(ב)(2), (5)).
מסים: פטור ממס שבח וממס רכישה
לפי פרק חמישי 4 בחוק מיסוי מקרקעין:
- מס שבח. בעל דירה שמוכר ליזם את כל זכויותיו ביחידת מגורים במתחם, ומקבל בתמורה זכות ביחידת מגורים חלופית אחת, פטור ממס – כל עוד שווי הדירה החדשה לא עולה על תקרת השווי (סעיף 49כב). התקרה היא הגבוה מבין: 150% משווי הדירה הנמכרת (בניכוי שווי זכויות בנייה נוספות), שווי דירה של 120 מ"ר באותו מתחם, או שווי דירה ששטחה 150% משטח הדירה הנמכרת ועד 200 מ"ר – והכול בתוספת תשלום שכירות לתקופת הבנייה והוצאות נלוות כפי שקבע המנהל. אם השווי עובר את התקרה או שניתנה גם תמורה כספית, חלים כללים מיוחדים על ההפרש.
- מס רכישה. מי שמכר כך את דירתו פטור ממס רכישה על יחידת המגורים החלופית (סעיף 49כד).
- תמ"א. פטורים מקבילים חלים על מכירה שהתמורה בה מושפעת מזכויות בנייה לפי תכנית החיזוק, כולל בהריסה ובנייה (סעיפים 49לג ו-49לג1).
הסבר מלא: חוק מיסוי מקרקעין · היטל השבחה.
אחרי הפרויקט: ארנונה ודמי ניהול
- ארנונה. במתחם פינוי ובינוי מוכרז, שר הפנים מוסמך לקבוע תנאים להנחה של עד 100% בארנונה על השטח הנוסף בדירת התמורה, לדירה אחת, עד חמש שנים – וכן תנאים שבהם לא תחול על המחזיק העלאת ארנונה בגלל שינוי תעריף או סיווג, לחמש שנים (חוק הרשות, סעיף 17).
- דמי ניהול ותחזוקה. בעל דירת תמורה שהגיע לגיל פרישה, שזו דירתו היחידה ושמקבל גמלת הבטחת הכנסה, לא יחויב במשך חמש שנים בהוצאות ניהול ותחזוקה של הרכוש המשותף מעבר למה ששילם לפני ההריסה – כל עוד הוא גר בדירה. את ההפרש משלם היזם (חוק הרשות, סעיף 19).
רשימת בדיקה לפני שחותמים
- התקיים כינוס של בעלי הדירות, וקיבלתי מסמך עיקרי הצעה לפחות שבועיים לפני החתימה הראשונה בבניין?
- מי שפנה אליי אמר במפורש אם הוא פועל מטעם היזם ואם שכרו תלוי בעסקה?
- בחוזה כתובים העקרונות לקביעת התמורה, המועדים המרביים לתכנית, להיתר ולמסירה, ומי יבנה?
- יש התחייבות לערבויות, ומפורט סוג כל ערבות?
- מוגדרים מגורים חלופיים לתקופת הבנייה, ומי משלם עליהם?
- אם אני בן 70 ומעלה – הוצעו לי החלופות שהחוק מחייב?
- עורך הדין שבודק את החוזה מייצג אותי ואת שאר בעלי הדירות, ולא את היזם?
- קיבלתי עותק של כל מסמכי העסקה?
שאלות נפוצות
הציעו לי תמורה נמוכה ממה שקיבלו שכנים. מה עושים? מי שפועל מטעם היזם חייב לדווח לבעלי הדירות מיוזמתו על כל שינוי לא זניח בתמורה של בעל דירה אחד לעומת אחרים, והפרה היא עילה לחזור מההסכמה (חוק פינוי ובינוי, סעיף 6). אפשר גם לבקש מינוי שמאי פינוי ובינוי ניטרלי (סעיף 2א).
יש לי משכנתא על הדירה. אפשר להשתתף? לפי מדריך ההסכם של הרשות, בעל הדירה צריך להסדיר את רישום הזכויות ואת השעבודים לפי מה שנקבע בחוזה. כדאי לבדוק את זה מול הבנק כבר בשלב המשא ומתן.
מי משלם על עורך דין ושמאי מטעם הדיירים? החוק לא קובע זאת. במדריך להסכם של הרשות ההמלצה היא שהיזם יישא בשכר עורך הדין, השמאי והמפקח מטעם בעלי הדירות – וחשוב שהם ייצגו את בעלי הדירות ולא את היזם.
אני דייר בדיור ציבורי. לחוק הרשות יש הוראות מיוחדות על זכויות דייר בדירה ציבורית במתחם פינוי ובינוי (סעיף 18). כדאי לפנות לחברה המשכנת ולמינהלת ההתחדשות העירונית.
לחצו עליי לחתום. הממונה על פניות דיירים מברר בדיוק טענות כאלה – כולל לחץ בלתי סביר להצטרף לפרויקט (חוק הרשות, סעיף 7).
שאלות? כתבו לנו – בוואטסאפ או דרך עמוד יצירת הקשר.
לחזרה למדריך המלא: התחדשות עירונית לבעלי דירות · וגם: ביטול הסכם פינוי בינוי או תמ"א
המידע נערך על ידי צבי דה האס, בעל רישיון תיווך במקרקעין מס' 3252046 · עודכן לאחרונה: אוקטובר 2026
מקורות: חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006, סעיפים 1, 1א, 1ב, 1ה, 2, 2א, 6, 6א; חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016, סעיפים 7, 17, 18, 19; חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, סעיפים 49כב, 49כד, 49לג, 49לג1; תקנות פינוי ובינוי (כינוס בעלי הדירות ומסמך עיקרי הצעה), התשפ"ב-2022; הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית – "מדריך להסכם פינוי בינוי". נוסח החוקים: ספר החוקים הפתוח, נוסח עדכני לאוקטובר 2026. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי.