חוק המארגנים - חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017, בשפה פשוטה
לפני שיש יזם, יש לעתים קרובות "מארגן": מישהו שעובר בין בעלי הדירות, מחתים אותם על הסכם ומבקש בלעדיות כדי לקדם פרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38. בעבר הסכמים כאלה יכלו לשתק בניין שנים. חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), שמוכר כ"חוק המארגנים", קובע מה חייב להיות בהסכם, כמה זמן הוא תקף, מתי הוא פוקע מעצמו ואילו חובות חלות על המארגן. המדריך עובר על סעיפי החוק לפי הנוסח העדכני.
מי זה "מארגן" ומה זה "הסכם ארגון"
מארגן הוא מי שמתקשר עם בעל דירה בהסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית, או מבצע פעולות לקראת התקשרות כזו (סעיף 1).
הסכם לארגון עסקה הוא הסכם או מסמך שמטרתו לארגן את בעלי הדירות לקראת עסקת פינוי בינוי או עסקה לפי תכנית החיזוק (תמ"א 38), כשמתקיימים שני תנאים (סעיף 1):
- הוא עדיין לא העסקה עצמה עם היזם;
- הוא כולל התחייבות של בעל הדירה לא לנהל משא ומתן ולא להתקשר בהסכם אחר לגבי הבניין, בלי הסכמת המארגן. כלומר: בלעדיות.
אם חתמתם על מסמך שמבקש מכם לא לדבר עם יזמים אחרים – החוק הזה חל עליו.
לפני החתימה הראשונה: כינוס חובה
לפני שהמארגן מחתים את בעל הדירה הראשון, הוא חייב לכנס את בעלי הדירות ולפרט (סעיף 2(א)):
- מהות ההסכם ועיקרי החוק;
- האם הוא פועל מטעם יזם;
- שכר הטרחה שיקבל, ככל שידוע;
- האם יש לו עניין אישי בעסקה;
- האם אחד מבעלי הדירות פועל מטעמו מול השכנים;
- מידע על הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, על הממונה על פניות דיירים ועל המינהלת העירונית;
- האפשרות לדרוש תרגום ההסכם.
הכינוס תקף רק אם (סעיף 2(ב)):
- נמסרה הודעה שבעה ימים מראש, וגם נתלתה במקום בולט בבניין;
- השתתפו לפחות 40% מבעלי הדירות (בבניין של 17 דירות ומעלה – אפשר בשני כינוסים, לפחות 30% ו-20%);
- נערך פרוטוקול שנמסר לבעלי הדירות.
אם לפחות 20% מבעלי הדירות דורשים בכינוס, ההסכם יתורגם לערבית, רוסית או אמהרית (סעיף 2(ה)).
מה חייב להיות בהסכם
ההסכם חייב להיות בכתב, ולכלול בין השאר (סעיף 3(א)):
- את פרטי המארגן ודרכי יצירת קשר, ובתאגיד – גם את פרטי המנכ"ל;
- את מועד החתימה ואת "המועד הקובע" – היום שבו נחתם ההסכם הראשון בבניין;
- הבהרה שהתמורה לבעלי הדירות נקבעת בעסקה עם היזם, ולא בהסכם הארגון;
- את התחייבויות המארגן: לאתר יזם ולהחתים את שאר בעלי הדירות;
- התחייבות לפעול בנאמנות ובהגינות;
- האם הוא פועל מטעם יזם, והאם יש לו עניין אישי;
- את כללי התוקף של ההסכם;
- את הדרך לפנות לממונה על פניות דיירים.
הסכם שלא נעשה בכתב, או שלא מופיעים בו מועד החתימה והמועד הקובע – בטל (סעיף 3(ב)).
לפני החתימה המארגן חייב להסביר את ההסכם ואת התוצאות המשפטיות שלו, ולמסור לבעל הדירה עותק עם פרוטוקול הכינוס (סעיף 4).
כמה זמן ההסכם בתוקף: פינוי בינוי
ההסכם לא נמשך לנצח. הוא מתארך רק אם המארגן מתקדם בפועל (סעיף 5):
| שלב | התנאי להארכה | תוקף מהמועד הקובע |
|---|---|---|
| בסיס | – | 6 חודשים |
| הארכה ראשונה | בתוך 6 חודשים החתים 50% (עד 16 דירות), 40% או 8 בעלי דירות (17 ומעלה), או 35% (36 ומעלה) | 18 חודשים |
| הארכה שנייה | בתוך 18 חודשים החתים שני שלישים, או שהיזם חתם עם השיעורים של השלב הקודם | שנתיים |
| הארכה שלישית | בתוך שנתיים נקלטה במוסד התכנון תכנית להריסה ובנייה | 4 שנים מקליטת התכנית |
| הארכה רביעית | התכנית הופקדה בתוך 4 שנים מקליטתה | 5 שנים מקליטת התכנית |
כמה זמן ההסכם בתוקף: תמ"א 38
בתמ"א 38 הלוחות קצרים יותר (סעיף 6):
| שלב | התנאי להארכה | תוקף מהמועד הקובע |
|---|---|---|
| בסיס | – | 6 חודשים |
| הארכה ראשונה | בתוך 6 חודשים החתים 50% (עד 16 דירות) או 40% / 8 בעלי דירות (17 ומעלה) | 12 חודשים |
| הארכה שנייה | בתוך 12 חודשים החתים ארבע חמישיות, או שהיזם חתם עם שליש | 18 חודשים |
| הארכה שלישית | בתוך 18 חודשים נקלטה בקשה להיתר בוועדה המקומית | 36 חודשים |
בבניין שיש בו עד 40% דירות ציבוריות, האחוזים נספרים רק מתוך הדירות שאינן ציבוריות (סעיף 9).
דוגמה: איך זה עובד בבניין של 12 דירות
נניח שמארגן החתים את בעל הדירה הראשון ב-1 בינואר. זה המועד הקובע (סעיף 1).
- עד 30 ביוני הוא צריך להחתים לפחות 6 בעלי דירות (50%, כי בבניין עד 16 דירות). אם הצליח – ההסכם מוארך עד 18 חודשים מהמועד הקובע. אם לא – ההסכם פקע ביולי, וכל בעל דירה חופשי לדבר עם יזם אחר (סעיף 5(א)).
- בתוך 18 החודשים הוא צריך להחתים שני שלישים, כלומר 8 בעלי דירות, או שהיזם שהביא חתם עם השיעור הקודם. אם הצליח – ההסכם מוארך לשנתיים (סעיף 5(ב)).
- כדי להמשיך מעבר לשנתיים, צריכה להיקלט תכנית במוסד התכנון (סעיף 5(ג)).
בכל אחת מנקודות הזמן האלה המארגן חייב להודיע לכם אם עמד בתנאים (סעיף 7).
פקיעה בלי פיצוי
- בתום כל שלב המארגן חייב להודיע לבעלי הדירות אם עמד בתנאים (סעיף 7).
- הסכם שפקע בגלל שלא עמד בלוחות הזמנים – המארגן לא זכאי לפיצוי רק בגלל הפקיעה (סעיף 10).
- הממונה על פניות דיירים רשאי לתת לבעל דירה אישור שההסכם פקע (סעיף 16(ג)). זה מסמך שימושי מול יזם חדש.
חובות המארגן
- נאמנות והגינות – המארגן פועל לטובת בעלי הדירות, ומוסר להם כל מידע מהותי על העסקה, כולל אם הוא פועל מטעם יזם. בעל דירה שמבקש מידע על התקשרות שכניו בהסכם יקבל אותו בתוך 7 ימים (סעיף 11(א)).
- מיומנות וסבירות בביצוע התחייבויותיו (סעיף 11(ב)).
- עניין אישי – אסור להתקשר בהסכם בעסקה שיש לו בה עניין אישי, שלו, של קרוב או של גוף בשליטתו, בלי גילוי והסכמה בכתב של בעל הדירה (סעיף 12).
- סודיות – מידע שקיבל מבעל דירה נשאר חסוי, אלא בהסכמתו או לפי דין (סעיף 13).
- אין ויתור – תנאי בהסכם שגורע מהחוק לרעת בעל הדירה בטל (סעיף 15).
מארגן הוא לא מתווך
לפי סעיף 14, ארגון עסקת פינוי בינוי או תמ"א 38 בתמורה לא נחשב תיווך במקרקעין, וחוק המתווכים לא חל על המארגן בפעולות האלה. המשמעות לבעלי הדירות: המארגן לא חייב ברישיון תיווך, והוראות חוק המתווכים, למשל לגבי הזמנה בכתב לדמי תיווך, לא חלות עליו. ההגנה עליכם היא חוק המארגנים עצמו.
צ'קליסט לפני שחותמים מול מארגן
- התקיים כינוס עם הודעה של שבעה ימים מראש, וקיבלתם פרוטוקול (סעיף 2)?
- בהסכם מופיעים מועד החתימה והמועד הקובע? בלעדיהם ההסכם בטל (סעיף 3(ב)).
- כתוב בהסכם שהתמורה תיקבע מול היזם, ולא מול המארגן (סעיף 3(א)(3))?
- המארגן גילה אם הוא פועל מטעם יזם, כמה הוא מרוויח ואם יש לו עניין אישי (סעיפים 2, 3, 12)?
- קיבלתם עותק של ההסכם (סעיף 4(ב))?
- רשמתם לעצמכם את תאריכי הפקיעה לפי סעיף 5 או 6?
- יש לכם עורך דין שמייצג את בעלי הדירות?
איפה מתלוננים
מי שנפגע מכך שהמארגן לא קיים את החוק – כינוס, תוכן ההסכם, הגינות, עניין אישי או סודיות – רשאי לפנות לממונה על פניות דיירים בהתחדשות עירונית ברשות הממשלתית (סעיף 16(א)). על הממונה ותפקידיו: חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
על אילו הסכמים החוק חל
החוק חל על הסכמים שנחתמו מתום שלושה חודשים מפרסומו בשנת 2017. רוב הוראותיו, למעט חובת הכינוס, תוכן ההסכם וההסבר, חלות גם על הסכמים ישנים יותר, עם מועד קובע מיוחד (סעיף 20).
שאלות נפוצות
חתמתי לפני שנה מול מארגן ושום דבר לא זז. אני עדיין מחויב? בפינוי בינוי, אם המארגן לא החתים את השיעור הנדרש בששת החודשים הראשונים, ההסכם פקע בתום 6 חודשים מהמועד הקובע (סעיף 5(א)). אפשר לבקש מהממונה אישור על הפקיעה (סעיף 16(ג)).
המארגן לא כינס את השכנים לפני שהחתים. מה המשמעות? זו הפרה של סעיף 2, ואפשר לפנות לממונה (סעיף 16).
הוא לא סיפר שהיזם משלם לו. חובת הגילוי חלה בכינוס, בהסכם ובכל מידע מהותי (סעיפים 2, 3 ו-11).
המארגן דורש פיצוי כי ההסכם פקע. פקיעה לפי לוחות הזמנים בחוק לא מזכה אותו בפיצוי, מסיבה זו בלבד (סעיף 10).
האם המארגן צריך רישיון תיווך? לא. ארגון עסקה כזו לא נחשב תיווך (סעיף 14).
ביקשתי מהמארגן לדעת כמה שכנים כבר חתמו, והוא מסרב. חובת ההגינות מחייבת אותו למסור מידע על התקשרות בעלי דירות אחרים כשמבקשים זאת, בתוך 7 ימים, גם על אף חובת הסודיות (סעיף 11(א)).
ההסכם כתוב בעברית ואני לא קורא היטב. אם לפחות 20% מבעלי הדירות דורשים זאת בכינוס, ההסכם יתורגם לערבית, רוסית או אמהרית (סעיף 2(ה)).
שאלות? כתבו לנו – בוואטסאפ או דרך עמוד יצירת הקשר.
להמשך: חוק פינוי ובינוי, חוק החיזוק (תמ"א 38) והמדריך להתחדשות עירונית.
כל המדריכים במקום אחד: חוקי הנדל"ן בשפה פשוטה.
המידע נערך על ידי צבי דה האס, בעל רישיון תיווך במקרקעין מס' 3252046 · עודכן לאחרונה: אוקטובר 2026
מקורות: חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017, סעיפים 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 20. נוסח החוק: ספר החוקים הפתוח, נוסח עדכני לאוקטובר 2026. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי.