חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016 - המדריך בשפה פשוטה
בפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38 בעלי הדירות פוגשים יזם, מארגן, עורכי דין ושמאים, ולא תמיד ברור למי פונים כשמשהו משתבש. חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הקים גוף ממשלתי שמקדם את התחום, ובתוכו את הממונה על פניות דיירים – כתובת רשמית לתלונות על יזמים ומארגנים. החוק גם קובע איך מוכרז מתחם פינוי ובינוי, ומעניק לבעלי דירות תמורה הקלות בארנונה ובהוצאות הבית המשותף. המדריך עובר על הסעיפים המרכזיים לפי הנוסח העדכני.
מטרת החוק
החוק נועד לקדם ולעודד התחדשות עירונית ולהאיץ אותה, כדי להגדיל את היצע הדיור בערים הקיימות – תוך שמירה על שטחים פתוחים, שיפור פני העיר ושיפור איכות החיים של התושבים, כולל מענה הולם לאוכלוסייה שגרה במתחמים (סעיף 1). לשם כך הוקמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, במשרד הבינוי והשיכון (סעיף 3).
מה הרשות עושה
בין תפקידי הרשות (סעיף 4(א)):
- קידום מיזמים והאצתם, כולל זיהוי חסמים והסרתם;
- איתור אזורים בנויים להתחדשות והכנת תכניות, כשהוועדה המקומית לא עשתה זאת;
- קידום מיגון וחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה במסגרת התחדשות עירונית;
- סיוע להתארגנות דיירים;
- ריכוז מידע לציבור על היקפי הדירות המתוכננות והמתחדשות.
ובין סמכויותיה (סעיף 4(ב)):
- לסייע בהכרזה על מתחמי פינוי ובינוי;
- להמליץ לרשות מקרקעי ישראל להקצות קרקע נוספת למיזם שאינו כדאי כלכלית;
- לתמוך במינהלות עירוניות ולבצע הסברה, כולל תרגום לערבית, רוסית ואמהרית;
- לתת תמריצים באזורים שאין בהם כדאיות כלכלית;
- לפרסם רשימת עוסקים בתחום – יזמים, קבלנים, מנהלי פרויקטים, מתכננים ושמאים – שעומדים בתנאי סף;
- לפרסם נוסחים מומלצים להסכמים;
- למנות יועצים חברתיים שילוו את הדיירים.
הממונה על פניות דיירים: הכתובת לתלונות
מי זה – עורך דין עם חמש שנות ניסיון לפחות בתחום, שממנה מנהל הרשות מבין עובדיה. בהחלטותיו הוא כפוף רק לדין (סעיף 7(א)).
במה הוא מטפל – פניות של בעלי דירות ומחזיקים בדירות במיזם התחדשות עירונית, בין השאר על התנהגות יזמים, מארגנים, מינהלות עירוניות ודיירים אחרים, כולל טענות על לחץ בלתי סביר על דייר כדי שיצטרף לפרויקט (סעיף 7(ב)).
איך הוא עובד:
- הוא רשאי לברר פנייה בכל דרך שימצא לנכון, בלי להיות כבול לסדרי דין או דיני ראיות. בפניות על ביטול עסקאות יש לו גם סמכויות של ועדת חקירה, כמו זימון עדים (סעיף 7(ג)).
- החלטה ניתנת בתוך 90 יום, וניתן להאריך בעוד עד 90 יום מטעמים שיירשמו (סעיף 7(ד)).
- קביעה שהפנייה מוצדקת בגלל הפרת דין היא ראיה לכאורה בכל הליך משפטי (סעיף 7(ו)).
- ההחלטות מתפרסמות באתר הרשות, תוך שמירה על פרטיות (סעיף 7(ז)).
מה הממונה יכול לקבוע לפי החוקים האחרים
הממונה הוא נקודת חיבור בין חוקי ההתחדשות העירונית. לפיהם הוא רשאי לקבוע ש:
- עסקת פינוי בינוי בטלה בגלל הפרת הוראות על צורתה ותוכנה, או בגלל החתמה פוגענית (סעיפים 1ה ו-5ב לחוק פינוי ובינוי);
- עסקה לפי תכנית החיזוק בטלה מאותן סיבות (סעיפים 5ג1 ו-5ד לחוק החיזוק);
- הסכם עם מארגן פקע כי לא עמד בלוחות הזמנים (סעיף 16(ג) לחוק המארגנים).
פירוט: חוק פינוי ובינוי, חוק החיזוק וחוק המארגנים.
לפני שפונים לממונה: מה להכין
החוק לא קובע טופס מסוים, והממונה רשאי לברר את הפנייה בכל דרך (סעיף 7(ג)). כדי שהבירור יהיה יעיל, כדאי לצרף:
- את ההסכם שנחתם, עם תאריך החתימה;
- פרוטוקול כינוס ומסמך עיקרי הצעה, אם התקבלו, או הצהרה שלא התקבלו;
- תכתובות עם היזם או המארגן: הודעות, מכתבים, מיילים;
- תיאור כרונולוגי קצר של מה שקרה;
- שמות וחתימות של שכנים נוספים שתומכים בפנייה, אם יש.
את דרכי הפנייה המעודכנות מפרסמת הרשות באתר שלה, והמארגן חייב לציין אותן גם בהסכם הארגון (סעיף 3(א)(9) לחוק המארגנים).
מחיקת הערת אזהרה של יזם או מארגן
יזמים ומארגנים רושמים לעתים הערת אזהרה על הדירה. כשהממונה קבע שהעסקה בטלה או פקעה, וחלפו 45 יום מהיום שהקביעה נמסרה לצדדים, הקביעה מספיקה לרשם המקרקעין כדי למחוק את ההערה (סעיף 7א). זה חוסך לבעל הדירה הליך בבית משפט רק כדי לנקות את הנסח.
מינהלת עירונית ויועץ חברתי
לצד הממונה, יש שני גורמים שבעלי דירות יכולים להיעזר בהם:
- מינהלת עירונית – גוף שפועל ברשות המקומית לקידום התחדשות עירונית, בתמיכת הרשות הממשלתית (סעיף 4(ב)(4)). המינהלת מסבירה לתושבים את האפשרויות, מקיימת מפגשים ומלווה פרויקטים בעיר. בכינוס של מארגן, הוא חייב לספר לכם אם יש מינהלת באזור (סעיף 2(א)(6) לחוק המארגנים).
- יועץ חברתי – הרשות רשאית למנות יועצים שילוו את הדיירים ויעזרו להתאים את הפרויקט לצורכי האוכלוסייה בבניין, למשל קשישים או אנשים עם מוגבלות (סעיף 4(ב)(9)).
הגורמים האלה לא מייצגים אתכם משפטית, אבל הם כתובת טובה לשאלות ראשונות, לפני שחותמים על משהו.
הכרזה על מתחם פינוי ובינוי
מנהל הרשות מכריז על שטח כמתחם פינוי ובינוי באחד משני מסלולים (סעיף 14(א)):
- מסלול רשויות – לבקשת הרשות המקומית או בהסכמתה, כשיש בשטח לפחות 24 יחידות ומוצעת תכנית שכוללת לפחות פי שניים מהיחידות הקיימות, או 70 יחידות – הגבוה מביניהם.
- מסלול מיסוי – לבקשת יזם, בהסכמת הרשות המקומית ולפי כללים של שר האוצר, באותו סף של 24 יחידות.
במקרים מסוימים ההכרזה אפשרית גם בלי הסכמת הרשות המקומית, למשל כשהוועדה המקומית כבר המליצה על הפקדת התכנית (סעיף 14(א1)). יזם יכול לקבל אישור מקדמי לפני ההכרזה (סעיף 14(ג)). ההכרזה מתפרסמת ברשומות ובאתרי הרשות והעירייה (סעיף 14(ב)), והיא לא מוגבלת בזמן, אבל אפשר לבטל אותה, למשל כשהפרויקט לא מתקדם (סעיף 14(ו)).
למה זה חשוב לבעלי הדירות: הכרזה על מתחם היא תנאי לכמה הטבות, ובהן ההנחה בארנונה שבסעיף הבא. ההגדרה של "מתחם פינוי ובינוי" בחוקים האחרים מפנה לסעיף 14.
הנחה בארנונה לבעלי דירות תמורה
בעל דירה שקיבל דירת תמורה בבניין חדש במתחם פינוי ובינוי עלול לשלם יותר ארנונה, כי הדירה גדולה יותר. החוק מסמיך את שר הפנים לקבוע תנאים שבהם (סעיף 17):
- תינתן הנחה של עד 100% על ההפרש בשטח בין הדירה החדשה לישנה, לדירת תמורה אחת, עד חמש שנים מהמועד הראשון שבו אפשר לחייב בארנונה (סעיף 17(ב));
- לא תחול העלאה בגלל שינוי תעריף או סיווג האזור, באותה תקופה (סעיף 17(ג)).
התנאים מתחשבים במצבו הכלכלי של המחזיק, בשנות ההחזקה ובזכויותיו בנכס הישן (סעיף 17(ד)).
הגנה על דמי ועד בית לגמלאים
בבניין חדש עם לובי, מעליות ושטחים משותפים, דמי הניהול עולים. סעיף 19 קובע שבעל דירת תמורה לא ישלם יותר ממה ששילם לפני ההריסה על ניהול ותחזוקה של הרכוש המשותף, במשך חמש שנים מקבלת הדירה וכל עוד הוא גר בה, אם הוא או בן זוגו (סעיף 19(ב)):
- הגיע לגיל פרישה במועד קבלת הדירה;
- דירת התמורה היא דירתו היחידה;
- מקבל גמלת הבטחת הכנסה.
את ההפרש משלם היזם (סעיף 19(ג)). אי אפשר לוותר על ההגנה הזו לרעת בעל הדירה (סעיף 19(ד)).
שוכרים בדיור ציבורי
כשנחתמה עסקת פינוי בינוי, או ניתן היתר להריסה ובנייה לפי תכנית החיזוק, ובבניין יש דירות ציבוריות – השוכר בדירה הציבורית בוחר בין דירה חדשה בפרויקט לבין חלופות שמציע משרד הבינוי והשיכון, כמו דירה ציבורית אחרת או דיור מוגן (סעיף 18(א)(1)). מי שבוחר בדירה החדשה לא ישלם שכר דירה ודמי ניהול גבוהים ממה ששילם קודם, לפי כללים שקבע השר, והתוספת לא מוטלת על שאר הדיירים (סעיף 18(א)(2)-(3)). החברה המשכנת חייבת להודיע לשוכר על זכויותיו בכתב בתוך 30 יום (סעיף 18(ב)).
שאלות נפוצות
היזם לוחץ עליי לחתום. למי פונים? לממונה על פניות דיירים ברשות. לחץ בלתי סביר הוא אחד הנושאים שבסמכותו (סעיף 7(ב)).
תוך כמה זמן אקבל תשובה? עד 90 יום, עם אפשרות הארכה של עד 90 יום נוספים (סעיף 7(ד)).
המארגן רשם הערת אזהרה והסכם הארגון פקע. איך מוחקים? מבקשים מהממונה אישור על הפקיעה. 45 יום אחרי שהקביעה נמסרה לצדדים, אפשר להגיש אותה לרשם המקרקעין (סעיף 7א).
אני פנסיונרית ומקבלת הבטחת הכנסה. דמי הוועד בבניין החדש יעלו? אם זו דירתך היחידה, במשך חמש שנים לא תשלמי יותר ממה ששילמת לפני ההריסה, וההפרש על היזם (סעיף 19).
איך יודעים אם השכונה הוכרזה כמתחם? ההכרזות מתפרסמות ברשומות ובאתרי הרשות הממשלתית והעירייה (סעיף 14(ב)).
האם הממונה יכול לבטל עסקה שחתמתי עליה? כן, במקרים שהחוקים קובעים: החתמה פוגענית, הפרת הוראות על צורת העסקה ותוכנה, או פקיעת הסכם מארגן (סעיפים 1ה ו-5ב לחוק פינוי ובינוי, 5ג1 ו-5ד לחוק החיזוק, 16(ג) לחוק המארגנים).
איך יודעים אם יזם עומד בתנאי סף? הרשות רשאית לפרסם רשימה של יזמים, קבלנים, מתכננים ושמאים שעומדים בתנאים שקבע השר (סעיף 4(ב)(7)).
שאלות? כתבו לנו – בוואטסאפ או דרך עמוד יצירת הקשר.
המידע נערך על ידי צבי דה האס, בעל רישיון תיווך במקרקעין מס' 3252046 · עודכן לאחרונה: אוקטובר 2026
מקורות: חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016, סעיפים 1, 3, 4, 7, 7א, 14, 17, 18, 19. נוסח החוק: ספר החוקים הפתוח, נוסח עדכני לאוקטובר 2026. תנאי ההנחה בארנונה נקבעים בתקנות. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי.