חוק החיזוק (תמ"א 38) - חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008, בשפה פשוטה

בבית משותף, כל שינוי ברכוש המשותף דורש בדרך כלל הסכמה רחבה, ולפעמים של כולם. זה היה מכשול רציני לפרויקטים של תמ"א 38. חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), שמוכר כ"חוק החיזוק", מוריד את הרוב הדרוש כשהעבודה נעשית לפי תכנית חיזוק, וקובע מתי המפקח על רישום מקרקעין יכול לאשר פרויקט גם כשלא כל השכנים מסכימים. המדריך עובר על הסעיפים לפי הנוסח העדכני.

על מה החוק חל

החוק חל כשניתן היתר בנייה לעבודה ברכוש המשותף לפי "תכנית החיזוק", ולפי חוק המקרקעין הייתה נדרשת לה הסכמה או החלטה של בעלי הדירות (סעיף 2(א)). הוראות חוק המקרקעין על בתים משותפים ממשיכות לחול, כל עוד הן לא סותרות את חוק החיזוק (סעיף 2(ב)).

"תכנית החיזוק" מוגדרת רחב (סעיף 1):

תמ"א 38 – תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, כפי שתהיה בתוקף מזמן לזמן.
תכנית מקומית לחיזוק שהוכנה לפי תמ"א 38 ומאפשרת היתר ישירות.
תכנית שחלה על מבנה שטעון חיזוק ומתנה את מימושה בחיזוק, בהריסה ובנייה מחדש או בחיזוק לפי התקן.

המשמעות: גם כשתמ"א 38 עצמה מוחלפת בתכניות מקומיות, החוק ממשיך לחול על תכניות חיזוק כאלה. איזה מסלול תקף ברחוב שלכם – בודקים מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

החוק חל גם על בית שלא נרשם כבית משותף, אבל יש בו שתי דירות או יותר (סעיף 12).

תמ"א 38 פקעה: מה חל היום לפי תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה

תמ"א 38 פקעה ב-1.10.2023. ברשויות המקומיות שנמנו בהחלטת המועצה הארצית מיום 20.4.2023 הפקיעה נדחתה, ובעקבות חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים ("חרבות ברזל") נקבעה ל-29.8.2024 (לפי הודעת מינהל התכנון). מה שבא במקומה הוא חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 139), התשפ"ב-2022, שפורסם ברשומות ב-10.7.2022 (ספר החוקים 3004). התיקון הוסיף לחוק התכנון והבנייה סימן חדש, "תכנית לעמידות מבנים מפני רעידת אדמה" (סעיפים 70א-70ט), ונותן לוועדה המקומית סמכות לאשר תכנית כזו בעצמה (סעיף 62א(א)(21)-(24)). חוק החיזוק שמתואר בעמוד הזה ממשיך לחול גם על תכניות לפי התיקון, כי הגדרת "תכנית החיזוק" בסעיף 1 לחוק החיזוק כוללת תכנית שחלה על מבנה הטעון חיזוק כהגדרתו בסעיף 70א.

איזה בניין נכנס להגדרה "מבנה הטעון חיזוק" (סעיף 70א)

כל התנאים צריכים להתקיים יחד:

הבניין נמצא במגרש שמיועד לפי תכנית גם למגורים, ולפחות 70% משטח הבנייה הקיים שלו משמש כדין למגורים, כולל שטחי שירות למגורים.
היתר הבנייה ניתן לפני 1.1.1980. אם ההיתר ניתן בין 1.1.1980 ל-31.12.1984, צריך חוות דעת של מהנדס מבנים שהבניין לא נבנה לפי תקן רעידות האדמה שהיה בתוקף במועד ההיתר.
לא בוצעו בו, לפי היתר, עבודות חיזוק לפי התקן.
יש בו לפחות שתי קומות מעל הקרקע וארבע יחידות דיור שנבנו לפי היתר. קומת עמודים נספרת. קומה עליונה ששטחה פחות ממחצית הקומה שמתחתיה לא נספרת.

ארבעה מסלולים ומה מותר בכל אחד

מסלול	סעיף	היקף הבנייה לפי החוק
הריסה ובנייה מחדש	70ב	השטח הכולל במגרש, אחרי ההגדלה, עד 400% משטח הבנייה הקיים מעל הקרקע. שטח הממ"ד נכלל בתוך ההגדלה.
הריסה והוספת שטחים במגרש אחר	70ג	הגדלה במגרש אחר עד 300% משטח הבנייה הקיים של המבנה, ביחס סביר לעלות העבודות במבנה.
חיזוק	70ד	השטח הכולל במגרש, אחרי ההגדלה, עד 200% משטח הבנייה הקיים מעל הקרקע.
חיזוק והוספת שטחים במגרש אחר	70ה	הגדלה במגרש אחר עד 100% משטח הבנייה הקיים של המבנה, ביחס סביר לעלות העבודות.

עוד כמה כללים שקבע החוק:

בחישוב שטח הבנייה הקיים לא נספרת תוספת בנייה שקיבלה היתר אחרי 18.5.2005 (סעיף 70ב(א)(1)(ב)).
במסלולי ההריסה אפשר להוסיף שטחי שירות בקומות תת-קרקעיות, עד פי שלושה משטח המגרש (סעיפים 70ב(א)(2) ו-70ג(א)(2)).
אפשר להוסיף שימושים לצורכי ציבור, כמו גן ילדים: עד 10% במסלול הריסה ובנייה מחדש ועד 14% במסלול חיזוק, לפי הנוסחה שבסעיף (סעיפים 70ב(א)(3) ו-70ד(א)(2)).
אפשר לקבוע הוראות חניה, גם בסטייה מהוראות החניה הרגילות (סעיפים 70ב(א)(4) ו-70ד(א)(3)).
בתכנית שכוללת לפחות שלושה מגרשים גובלים, שבכל אחד מהם מבנה הטעון חיזוק, ושכל המבנים בה נהרסים ונבנים מחדש עם איחוד וחלוקה, הוועדה רשאית לקבוע עד 500% וגם שטח ציבורי פתוח (סעיף 70ב(ג)(1)).
שר הפנים, באישור ועדת הפנים של הכנסת, רשאי לקבוע בצו שיעורים גבוהים יותר במרחב תכנון מסוים: 450%, 500% או 550% במסלול הריסה ובנייה מחדש, ו-350%, 400% או 450% במסלול ההריסה עם מגרש אחר. השר מתחשב בין היתר בערכי הקרקע ובסיכון לרעידות אדמה (סעיפים 70ב(ג)(2) ו-70ג(ג)). אם חל צו כזה אצלכם, בודקים מול הוועדה המקומית.

מתי מאשרים חיזוק ולא הריסה

החוק מעדיף הריסה ובנייה מחדש. תכנית במסלול חיזוק מחייבת את המסמכים האלה (סעיף 70ד(ב)):

חוות דעת של מהנדס הוועדה המקומית, שניתנה בשלוש השנים שלפני הגשת התכנית, שבנסיבות המקרה יש הצדקה לחזק. המהנדס שוקל בין השאר את מצב המבנה, את גילו ואת חשיבותו האדריכלית או ההיסטורית, ונותן את חוות הדעת בתוך 60 יום מהפנייה.
תוצאות סקר הנדסי של מהנדס מבנים.
ממ"ד לכל יחידת דיור או מרחב מוגן קומתי, אלא אם ניתן פטור לפי חוק ההתגוננות האזרחית.
הוראה שלפיה עבודות שאינן נבדקות במכון בקרה טעונות אישור בכתב של מהנדס הוועדה שהן עומדות בתקן.

לפני שהוועדה מחליטה על הפקדה, היא צריכה להשתכנע על סמך חוות הדעת שיש הצדקה לחיזוק (סעיף 70ז(4)).

שיקול הדעת של הוועדה המקומית

תנאים להפקדה: לפני שהוועדה מחליטה, מונחת לפניה חוות דעת של מהנדס הוועדה. חוות הדעת עוסקת באפשרות לתכנן מתחם של כמה מגרשים ובעיקרי השינויים לעומת המצב הבנוי. הוועדה גם צריכה לקבל קביעה שמוסדות הציבור, השטחים הפתוחים והתשתיות נותנים מענה לתכנית (סעיף 70ז).
דחיית תכנית: הוועדה רשאית לדחות תכנית משיקולים תכנוניים, אדריכליים, נופיים או כלכליים, אם אין מענה של תשתיות וצורכי ציבור, או אם עדיף לתכנן מתחם. את הנימוקים היא מפרטת בכתב (סעיף 70ט(א)).
יחס לתכנית כוללנית: התכנית לא תסתור תכנית כוללנית בשטח, במספר יחידות הדיור ובגובה. מותרת סטייה של עד 30% בשטח או ביחידות, או עד שלוש קומות (סעיף 62א(ד)(1א)).
מתי המסלולים לא חלים: כשעל המגרש חלה תכנית מפורטת לפי תמ"א 38 שהוחלט להפקיד לפני תחילת התיקון, וכשהמבנה מיועד לשימור, עם חריג מסוים (סעיף 70ח).

רישוי מהיר: תכנית והיתר יחד

בתכנית לרישוי מהיר אפשר להגיש בקשה להיתר אחרי ההחלטה להפקיד את התכנית ולפני ההפקדה. הוועדה המקומית מחליטה על הבקשה במסגרת אישור התכנית (סעיף 145א1). המסלול חל על תכנית של מגרש אחד או שני מגרשים רצופים, אלא אם שר הפנים קבע אחרת בתקנות. תיקון 160 (2025) צירף למסלול גם תכנית לפי סעיף 62א(א)(13ב)(א)(1) לבניין שהוא מבנה הטעון חיזוק.

היטל השבחה

היתר מכוח תכנית לעמידות מבנים חייב בהיטל של רבע מההשבחה (תוספת שלישית, סעיף 19(ב)(10א)(א)).
במגרש האחר, רבע מההשבחה חל רק על החלק היחסי של השטחים שנוספו לפי המסלול. על יתרת ההשבחה חלה מחצית (סעיף 19(ב)(10א)(ב)).
מאז תיקון 160 (2025), שיעור של רבע חל גם על היתר במגרש של מבנה הטעון חיזוק מכוח כל תכנית שמותנית בחיזוק המבנה או בהריסתו ובנייתו מחדש. השיעור חל על החלק שהיה מחויב ברבע לפי מסלולי התיקון, ועל היתרה חלה מחצית (סעיף 19(ב)(10א)(ג)).
הרשות המקומית רשאית לקבוע פטור או שיעור נמוך יותר. את החלק שחייב ברבע אפשר להוריד לשמינית או לפטור. את החלק שחייב במחצית לפי פסקה (10א)(ג) אפשר להוריד לרבע, לשמינית או לפטור (סעיף 19(ב2)(1)).
ההוראות האלה לא חלות על תכנית במתחם פינוי ובינוי (סעיף 19(ב)(10א)(ה)).

ערר על היתר

כשמוגש ערר על היתר, ההיתר לא יינתן עד ההחלטה בערר. ועדת הערר רשאית להחליט, מטעמים שיירשמו, שאין הצדקה לעכב את ההיתר כולו או חלקו (סעיף 152(ב)). בתיקון 139 הסמכות הזו נקבעה להיתרים למבנים הטעונים חיזוק. בתיקון 143 (2023) היא הורחבה לכל ערר.

פרויקטים שהתחילו לפי תמ"א 38

תכנית מפורטת לפי תמ"א 38 שהוחלט להפקיד לפני תחילת תיקון 139 נשארת מחוץ לסימן החדש (סעיף 70ח(1)). הפטור מהיטל השבחה שלה ממשיך לחול גם אחרי פקיעת התמ"א (סעיף 19(ב)(10)(ב)).
ועדה מקומית שהחליטה להפקיד תכנית בסמכותה לפני פקיעת תמ"א 38 נשארת מוסמכת לגביה גם אחרי הפקיעה (סעיף 14(ו) לתיקון 160).

חובת החיזוק

כל עבודה לפי החוק נעשית יחד עם חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, או אחריו (סעיף 9). אי אפשר להשתמש בהקלות של החוק רק כדי להוסיף דירות, בלי לחזק.

כמה בעלי דירות צריך: ארבעה סוגי עבודות

סוג העבודה	הרוב הדרוש	סעיף
שינוי ברכוש המשותף (למשל מעלית או חיזוק)	רוב בעלי הדירות	3
הרחבת דירות	בעלי 60% מהדירות	4
בניית דירות חדשות	כולם, או שני שלישים באישור המפקח	5
הריסה ובנייה מחדש	כולם, או שני שלישים באישור המפקח	5א

שינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבה או דירה חדשה – דורש החלטה מראש של רוב בעלי הדירות (סעיף 3). בעל דירה שמתנגד וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו יכול לתבוע במפקח (סעיף 6).

הרחבת דירה – דורשת החלטה מראש של בעלי 60% מהדירות, על הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה ועל חלוקת זכויות הבנייה (סעיף 4).

בניית דירות חדשות (כולל חניות) – בעיקרון דורשת את כולם. אבל המפקח על רישום מקרקעין רשאי לאשר לפי תביעה של בעלי שני שלישים מהדירות שלדירותיהם צמודים שני שלישים מהרכוש המשותף, אחרי שנתן לכל בעל דירה להשמיע טענות (סעיף 5(א)).

הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) – אותו רוב של שני שלישים, בבית עם ארבע דירות לפחות ויותר משני בעלי דירות. המפקח שוקל, בין השאר, את הנסיבות המיוחדות של מי שמתנגד להריסת דירתו (סעיף 5א(א)). בבית עם שש דירות ומעלה, בעלים של יותר מ-30% מהדירות לא נספר במלואו, כמו בחוק פינוי ובינוי (סעיף 5א(א1)).

איך נותנים הסכמה

הסכמה של בעל דירה ניתנת בכתב ומאומתת בידי עורך דין, בדרך שמאמתים שטר עסקה (סעיף 7). לא משנה אם ההסכמה ניתנה לפני היתר הבנייה או אחריו. חתימה על דף בלובי, בלי אימות עו"ד, לא עומדת בדרישה.

מה המפקח יכול להחליט

כשהמפקח מאשר עבודה למרות התנגדות, הוא רשאי (סעיף 5(ב)):

להתנות את האישור בתנאים;
לתת הוראות לגבי הרישום בלשכת רישום המקרקעין;
למנות עורך דין או רואה חשבון שאינו בעל דירה בבניין, שיחתום בשם כל בעלי הדירות על בניית הדירות החדשות ועל העברת הזכויות בהן.

כשנדרשת חוות דעת שמאית, המפקח פונה לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שממנה שמאי מרשימת שמאי פינוי ובינוי (סעיף 6א).

מתי המפקח לא יאשר: הגנות לבעלי דירות

קשיש או מרותק לבית – בבניית דירות חדשות, המפקח לא יאשר אם אחד מבעלי הדירות הוא בן 75 ומעלה במועד העסקה הראשונה או מרותק לביתו, אלא אם הוצעו לו מגורים חלופיים לתקופת העבודות, ולאדם עם מוגבלות – עם ההתאמות שלו (סעיף 5(ב1)(1)).
התנגדות מוצדקת – בבניית דירות חדשות, אם בעל דירה מתנגד כי העסקה לא כדאית כלכלית, כי לא הוצעו לו בטוחות הולמות, או בגלל נסיבות אישיות מיוחדות – חלים הכללים של חוק פינוי ובינוי (סעיף 5(ב1)(2)).
בהריסה ובנייה – חלות כל העילות של סעיף 2(ב) לחוק פינוי ובינוי: אי-כדאיות, היעדר דיור חלופי ובטוחות, נסיבות אישיות, התאמות לאדם עם מוגבלות והחלופות לקשישים (סעיף 5א(א2)).

פירוט העילות: חוק פינוי ובינוי בשפה פשוטה.

למי שייכות הדירות החדשות

דירה חדשה שנבנתה לפי החוק, או שנוספה בהריסה ובנייה מחדש, שייכת למי שהיו בעלי הדירות ערב העבודה, לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה (סעיפים 5(ד) ו-5א(ב)). בפועל, בעלי הדירות מעבירים את הזכויות האלה ליזם כתמורה לחיזוק ולשדרוג, לפי ההסכם.

מי משלם על מה

שינוי ברכוש המשותף – כל בעל דירה משתתף לפי החלק שלו ברכוש המשותף, כמו בחוק המקרקעין (סעיף 8(א)).
הרחבת דירה – מי שהדירה שלו מורחבת משלם על ההרחבה שלו (סעיף 8(ב)).
דירה חדשה – לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה (סעיף 8(ג)).
החיזוק עצמו – כל בעלי הדירות לפי חלקם (סעיף 10(א)). אבל כשהעבודה היחידה היא הרחבה, רק בעלי הדירות שמורחבות משתתפים בחיזוק, לפי השטח שנוסף לכל אחד (סעיף 10(ב)).

ברוב פרויקטי תמ"א 38 היזם נושא בכל העלויות, בתמורה לזכויות הבנייה. החוק קובע את חלוקת ההוצאות כשבעלי הדירות מבצעים בעצמם.

עסקה עם יזם: כינוס, מסמכים וביטול

מאז 2017 חלות על עסקאות תמ"א 38 הגנות דומות לפינוי בינוי:

כינוס ומסמך עיקרי הצעה לפני החתימה הראשונה, הודעה לכל בעלי הדירות אחרי החתימה הראשונה, ועותק מסמכים לכל מי שחתם (סעיף 5ב(ב)-(ד)).
נחתמו עסקאות לפני הכינוס או המסמך – רוב בעלי הדירות רשאים להחליט לבטל, כל עוד חתמו פחות מ-40% (סעיף 5ב(ה)).
עסקה שנתקעה – רוב בעלי הדירות רשאים להחליט על זכות ביטול אם היזם לא החתים מחצית בתוך 18 חודשים, או את הרוב הנדרש לפנייה למפקח בתוך שלוש שנים, או אם לא נקלטה בקשה להיתר בתוך שלוש שנים ושישה חודשים מהעסקה הראשונה (סעיף 5ג).
החתמה פוגענית – הממונה ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית רשאי לקבוע שעסקה בטלה (סעיף 5ד).
גילוי – מי שפועל מטעם היזם או מקבל ממנו כסף חייב לגלות זאת. הפרה מאפשרת לחזור מהסכמה (סעיף 5ה).
תוכן העסקה – שר המשפטים קובע בתקנות את צורת העסקה ותוכנה, והממונה רשאי לאשר שעסקה שמפרה אותן בטלה (סעיף 5ג1).

צ'קליסט לבעלי דירות בתמ"א 38

איזה סוג עבודה מוצע: חיזוק ותוספות, דירות חדשות, או הריסה ובנייה? כל סוג דורש רוב אחר (סעיפים 3-5א).
התקיים כינוס, וקיבלתם מסמך עיקרי הצעה לפני החתימה הראשונה (סעיף 5ב)?
ההסכמה שלכם נחתמה בכתב ואומתה בידי עורך דין (סעיף 7)?
החוזה כולל מועדים מרביים להיתר ולמסירה, זהות הקבלן המבצע והתחייבות לערבויות?
יש בבניין בני 75 ומעלה או מרותקים לבית? מה הדיור החלופי שמוצע להם (סעיף 5(ב1))?
מי שמציג את העסקה גילה אם הוא מקבל כסף מהיזם (סעיף 5ה)?
רשמתם את מועד העסקה הראשונה בבניין, כדי לדעת מתי חלות זכויות הביטול (סעיף 5ג)?

תמ"א 38 או פינוי בינוי?

חיזוק לפי חוק החיזוק – בעבר מכוח תמ"א 38, והיום בעיקר מכוח תכנית לעמידות מבנים לפי תיקון 139 – נעשה בדרך כלל במגרש של בניין אחד. בחיזוק עם תוספת הדיירים נשארים בדירות בזמן העבודות. בהריסה ובנייה הם יוצאים לתקופת הבנייה.
פינוי בינוי חל על מתחם, בדרך כלל כמה בניינים, דרך תכנית מפורטת חדשה, וכפוף לחוק פינוי ובינוי.
הרוב הנדרש שונה: בתמ"א 38 הריסה ובנייה – שני שלישים מהדירות ומהרכוש המשותף בבניין. בפינוי בינוי – שני שלישים במקבץ ושלוש חמישיות בכל בניין.

להשוואה מלאה: המדריך להתחדשות עירונית.

שאלות נפוצות

כמה שכנים צריך כדי להוסיף ממ"דים לכל הדירות? תוספת ממ"ד מגדילה את שטח הדירה, ולכן היא הרחבת דירה שדורשת החלטה של בעלי 60% מהדירות (סעיף 4). מעלית או חיזוק בלבד – רוב בעלי הדירות (סעיף 3).

שכן אחד מסרב לתמ"א 38 עם תוספת דירות. זה מבטל את הפרויקט? לא בהכרח. בעלי שני שלישים מהדירות ומהרכוש המשותף יכולים לתבוע במפקח על רישום מקרקעין, שרשאי לאשר (סעיף 5(א)).

אמא שלי בת 80. אפשר לבנות בלי להציע לה דיור חלופי? לא. המפקח לא יאשר בניית דירות חדשות אם לא הוצעו לה מגורים חלופיים לתקופת העבודות (סעיף 5(ב1)(1)).

חתמנו לפני שנתיים ומאז שקט. אפשר לצאת? אם היזם לא החתים מחצית בתוך 18 חודשים, רוב בעלי הדירות רשאים להחליט שמי שחתם רשאי לבטל (סעיף 5ג).

איך צריכה להיראות ההסכמה שלי? בכתב, מאומתת בידי עורך דין (סעיף 7).

תמ"א 38 עדיין בתוקף? לא. היא פקעה ב-1.10.2023, ובחלק מהרשויות ב-29.8.2024. פרויקט חדש מקודם היום בעיקר בתכנית לעמידות מבנים לפי סעיפים 70א-70ט לחוק התכנון והבנייה (תיקון 139), שהוועדה המקומית מוסמכת לאשר.

כמה אפשר לבנות בהריסה ובנייה מחדש לפי תיקון 139? עד 400% משטח הבנייה הקיים מעל הקרקע, כולל הממ"ד (סעיף 70ב). בצו של שר הפנים אפשר שיעור גבוה יותר באזורים מסוימים. הוועדה המקומית לא חייבת לאשר את המקסימום, והיא רשאית גם לדחות את התכנית (סעיף 70ט).

שאלות? כתבו לנו – בוואטסאפ או דרך עמוד יצירת הקשר.

להמשך: חוקי הנדל"ן בשפה פשוטה וחוק המקרקעין.

המידע נערך על ידי צבי דה האס, בעל רישיון תיווך במקרקעין מס' 3252046 · עודכן לאחרונה: אוקטובר 2026

מקורות: חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008, סעיפים 1, 2, 3, 4, 5, 5א, 5ב, 5ג, 5ג1, 5ד, 5ה, 6, 6א, 7, 8, 9, 10, 12. נוסח החוק: ספר החוקים הפתוח, נוסח עדכני לאוקטובר 2026. הנוסח הרשמי, רשימת התיקונים והפרסומים ברשומות: חוק החיזוק במאגר החקיקה הלאומי של הכנסת · חוק התכנון והבנייה במאגר החקיקה הלאומי של הכנסת. חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, סעיפים 62א, 70א-70ט, 145א1, 152(ב) ותוספת שלישית סעיף 19, כנוסחם בתיקון מס' 139 (ספר החוקים 3004, 10.7.2022), בתיקון מס' 143 (ספר החוקים 3046, 6.6.2023) ובתיקון מס' 160 (ספר החוקים 3408, 3.4.2025), לפי מאגר החקיקה הלאומי של הכנסת. מועדי פקיעת תמ"א 38: הודעת מינהל התכנון. את המסלול התכנוני התקף (תמ"א 38 או תכנית מקומית) יש לבדוק מול הוועדה המקומית. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי.