מס רכישה הוא מס שמשלם הקונה בכל עסקת מקרקעין בישראל, ומחושב לפי מדרגות שווי. על דירה יחידה לא משלמים מס כלל עד שווי של 1,978,745 ₪. על דירה נוספת משלמים 8% מהשקל הראשון. ההצהרה מוגשת תוך 30 ימים מיום המכירה.
מי משלם, ועל מה
בעסקת מקרקעין יש שני מסים עיקריים, והם מוטלים על שני צדדים שונים: המוכר משלם מס שבח על הרווח, והקונה משלם מס רכישה.
מס הרכישה מחושב על שווי העסקה, לא על הרווח. הוא נקבע לפי מדרגות — כל חלק משווי הדירה מחויב בשיעור אחר, בדומה למדרגות מס הכנסה. לא משלמים שיעור אחד על כל הסכום.
המדרגות — דירה יחידה
אלה המדרגות לרוכש דירת מגורים יחידה, בתוקף מ-16 בינואר 2025 עד 15 בינואר 2028:
| חלק השווי | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% |
| 1,978,745 – 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| 2,347,040 – 6,055,070 ₪ | 5% |
| 6,055,070 – 20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
המשמעות המעשית: דירה יחידה בשווי של עד כ-1.98 מיליון ₪ פטורה ממס רכישה לחלוטין. מעבר לכך משלמים רק על החלק שמעל הסף, ובשיעור של המדרגה שבה הוא נופל.
המדרגות — דירה נוספת
לרוכש שאינו בעל דירה יחידה, המדרגות שונות מהותית. בתוקף מ-16 בינואר 2025 עד 31 בדצמבר 2026:
| חלק השווי | שיעור המס |
|---|---|
| עד 6,055,070 ₪ | 8% |
| מעל 6,055,070 ₪ | 10% |
אין כאן מדרגת פטור. המס מתחיל מהשקל הראשון. זה ההבדל הגדול ביותר בין רכישת דירה ראשונה לרכישת דירה נוספת, והוא יכול להגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים על אותה דירה בדיוק.
הסכומים לא יעלו עד 2027
בדרך כלל מדרגות מס הרכישה מתעדכנות מדי שנה לפי מדד המחירים לצרכן. ההצמדה למדד הוקפאה לשנים 2025–2027, ולכן הסכומים שבטבלאות למעלה צפויים להישאר קבועים בתקופה הזו.
זה נתון שכדאי לקחת בחשבון בתכנון: הסף הפטור לא "יזחל" למעלה עם האינפלציה, בעוד שמחירי הדירות עשויים לעלות.
מה נחשב "דירה יחידה"
זו הנקודה שבה נופלים הכי הרבה אנשים. "דירה יחידה" אינה בהכרח "הדירה הראשונה שקניתם" — זו הגדרה בחוק, והיא בוחנת מה אתם מחזיקים בפועל במועד הרכישה.
מי שמחזיק חלק מדירה שהתקבלה בירושה, מי שרכש דירה חדשה לפני שמכר את הקודמת, ומי שרשום כבעלים של נכס שאינו משמש למגורים — כל אלה מקרים שבהם התשובה אינה מובנת מאליה.
לרוכש דירה חדשה שטרם מכר את הקודמת קיימת בחוק תקופה שבה אפשר למכור את הדירה הישנה ועדיין ליהנות מהטבת הדירה היחידה. התקופות האלה הוארכו בהוראת ביצוע של רשות המסים בשל המצב הביטחוני, ולכן מי שנמצא בסיטואציה כזו צריך לבדוק מה התאריך שחל עליו בפועל.
ההצהרה — 30 ימים, ולא יותר
על שני הצדדים לעסקה להגיש הצהרה לרשות המסים בתוך 30 ימים מיום המכירה. זה חל גם על המוכר וגם על הקונה.
הדיווח הוא מקוון וחובה, מכוח תקנות מיסוי מקרקעין (דיווח מקוון), התשע"ו-2016, שנכנסו לתוקף ב-1 בדצמבר 2017. מי שמיוצג על ידי עורך דין — ההצהרה מוגשת דרך מערכת המייצגים. מי שאינו מיוצג מדווח בעצמו באתר רשות המסים, לאחר אימות זהות.
הטפסים הרלוונטיים הם 7000, 7000ב ו-7002, לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין.
מתי משלמים בפועל
ההצהרה והתשלום הם שני שלבים נפרדים. לאחר קבלת ההצהרה נשלחת הודעת שומה ושובר תשלום עבור השומה העצמית.
מועד התשלום מופיע על השובר עצמו — זה המסמך הקובע, וכדאי לבדוק אותו ברגע שהוא מתקבל ולא להסתמך על הערכה. איחור בתשלום גורר הפרשי הצמדה וריבית.
מה לבדוק לפני שחותמים
- מה הסטטוס שלכם בפועל — דירה יחידה או נוספת. ההבדל בין השניים הוא בין אפס ל-8% מהשקל הראשון.
- אם יש לכם דירה קודמת — מה לוח הזמנים למכירתה כדי לשמור על ההטבה, ומה התאריך שחל עליכם.
- מה שווי העסקה לצורכי מס — לא תמיד זהה למחיר החוזה.
- מי מגיש את ההצהרה — אתם או עורך הדין, ומתי נגמרים 30 הימים.
- הריצו את הסימולטור הרשמי של רשות המסים לפני החתימה, כדי לדעת מראש מה הסכום.
טעויות נפוצות
- חישוב שיעור אחד על כל השווי. המס מדורג — כל חלק מחויב בשיעור שלו.
- הנחה ש"דירה ראשונה" ו"דירה יחידה" זה אותו דבר. זו הגדרה בחוק, לא תיאור.
- שכחת חלק בדירת ירושה. גם חלק קטן עשוי להשפיע על הסיווג.
- המתנה ל"מכתב מרשות המסים" לפני שמדווחים. חובת הדיווח היא שלכם, והשעון רץ מיום המכירה.
שאלות נפוצות
כמה מס רכישה משלמים על דירה ראשונה?
על דירת מגורים יחידה אין מס עד שווי של 1,978,745 ₪. מעל הסף משלמים 3.5% עד 2,347,040 ₪, ואז 5% עד 6,055,070 ₪. המדרגות בתוקף עד 15 בינואר 2028.
כמה משלמים על דירה שנייה?
על דירה שאינה יחידה משלמים 8% מהשקל הראשון ועד שווי של 6,055,070 ₪, ו-10% מעל הסכום הזה. אין מדרגת פטור. המדרגות האלה בתוקף עד 31 בדצמבר 2026.
תוך כמה זמן צריך לדווח?
ההצהרה מוגשת תוך 30 ימים מיום המכירה, והחובה חלה גם על המוכר וגם על הקונה. הדיווח מקוון וחובה מאז 1 בדצמבר 2017, מכוח תקנות מיסוי מקרקעין (דיווח מקוון), התשע"ו-2016.
האם המדרגות משתנות כל שנה?
בדרך כלל כן, לפי מדד המחירים לצרכן. אבל ההצמדה הוקפאה לשנים 2025–2027, ולכן הסכומים צפויים להישאר קבועים בתקופה הזו.
קניתי דירה חדשה לפני שמכרתי את הישנה — מה קורה?
החוק קובע תקופה שבה אפשר למכור את הדירה הקודמת ועדיין ליהנות מהטבת הדירה היחידה. התקופות הוארכו בהוראת ביצוע של רשות המסים בשל המצב הביטחוני, ולכן יש לבדוק מה התאריך שחל על המקרה הספציפי.
ומה לגבי דירה במסגרת התחדשות עירונית?
עסקאות פינוי בינוי ותמ"א 38 מדווחות גם הן לרשות המסים, ולצדן חלים הסדרי מס ייעודיים. בעלי דירות במתחמי התחדשות עירונית צריכים לדעת מה מדווח בשמם, על ידי מי ומתי.
רוצים לדעת איפה אתם עומדים?
אם אתם בעלי דירה במתחם התחדשות עירונית, או לפני עסקה ולא בטוחים איך אתם מסווגים — דברו איתנו בוואטסאפ. נסביר מה כדאי לבדוק לפני שחותמים.
האמור לעיל הוא מידע כללי בלבד, מבוסס על פרסומי רשות המסים נכון לספטמבר 2026, ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. שיעורי המס והסכומים עשויים להשתנות. יש לאמת כל נתון במקור הרשמי ולהיוועץ בעורך דין או ביועץ מס לפני קבלת החלטה.
