כמה דיירים צריכים לחתום בפינוי בינוי ובתמ"א?
"כמה חתמו כבר?" – זו כנראה השאלה שנשאלת הכי הרבה בכל בניין שמתחיל לדבר על התחדשות עירונית. והיא שאלה חשובה: הרוב הוא מה שקובע אם הפרויקט יכול להתקדם, אם אפשר לתבוע בעל דירה שמסרב, ואפילו מתי אפשר לבטל עסקה עם יזם. התשובה שונה בפינוי בינוי ובתמ"א, והיא כתובה בחוק.
פינוי בינוי: "רוב מיוחס"
חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) מגדיר "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" (סעיף 1). כדי שיתקיים רוב מיוחס, צריכים להתקיים שלושה תנאים יחד:
| תנאי | מה החוק דורש |
|---|---|
| במקבץ כולו | בעלי הדירות שבבעלותם שני שלישים לפחות מכלל הדירות במקבץ |
| בכל בית משותף | בבעלותם שלוש חמישיות לפחות מהדירות בכל בית משותף שבמקבץ |
| ברכוש המשותף | יותר ממחצית מהרכוש המשותף בכל בית משותף צמוד לדירותיהם |
"מקבץ" הוא בית משותף אחד או כמה בתים משותפים שצריך לפנות כדי להקים מבנה חדש לפי התכנית. כלומר לא מספיק רוב כללי בכל המתחם – צריך רוב גם בכל אחד מהבניינים.
בניין קטן. בבית משותף שיש בו ארבע או חמש דירות בלבד, במקום שלוש חמישיות נדרשות לפחות שלוש דירות, ובתנאי שיש בבית יותר משני בעלי דירות.
בעל דירות רבות. כדי שבעל דירה אחד לא יכריע לבד, בבית משותף עם שש דירות או יותר, מי שמחזיק ביותר מ-30% מהדירות ייחשב בחישוב הרוב כאילו בבעלותו 30%, בתוספת שליש מההפרש בלבד (סעיף 4).
דוגמה: איך מחשבים רוב מיוחס במקבץ
נניח מקבץ של שני בניינים: בניין א' עם 16 דירות ובניין ב' עם 8 דירות – 24 דירות בסך הכול. כדי שיהיה רוב מיוחס צריך:
- במקבץ כולו: שני שלישים מ-24 דירות = לפחות 16 דירות.
- בבניין א': שלוש חמישיות מ-16 = 9.6, כלומר לפחות 10 דירות.
- בבניין ב': שלוש חמישיות מ-8 = 4.8, כלומר לפחות 5 דירות.
- ובכל בניין – יותר ממחצית מהרכוש המשותף צמוד לדירות של מי שהסכימו.
אם חתמו 14 בבניין א' ו-3 בבניין ב', יש 17 דירות – יותר משני שלישים במקבץ. אבל בבניין ב' חסרות שתי חתימות, ולכן אין רוב מיוחס. זו בדיוק הסיבה שבפרויקטים עם כמה בניינים, בניין קטן אחד יכול לעכב את כולם.
הדוגמה להמחשה בלבד. בפועל החישוב תלוי גם ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה, בבעלות על כמה דירות, ובהוראות נוספות – כדאי לבדוק כל מקרה עם עורך דין.
למה הרוב הזה חשוב
הרוב המיוחס הוא התנאי לכך שבעלי הדירות שהסכימו יוכלו לפנות לבית המשפט נגד בעל דירה שמסרב (סעיף 2). הוא לא "מחייב" אוטומטית את כולם – אבל בלעדיו אין כלי משפטי מול סירוב.
יש גם רוב נמוך יותר שחשוב לדעת: "רוב מיוחס לעניין קביעת כדאיות כלכלית" – בעלי למעלה משתי חמישיות מהדירות ומהרכוש המשותף בכל בית. רוב כזה רשאי לבקש מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית למנות שמאי פינוי ובינוי – שמאי ניטרלי מרשימה שקבע שר המשפטים – שיקבע אם העסקה המוצעת כדאית כלכלית, ואם לא, באילו תנאים תהיה כדאית (סעיפים 1 ו-2א).
מה קורה עם בעל דירה שמסרב
אם רוב מיוחס הסכים לעסקה, ובית המשפט מצא שבעל דירה מסרב סירוב בלתי סביר או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, בית המשפט רשאי (סעיף 2(א)):
- לקבוע שבעל הדירה המסרב אחראי בנזיקין כלפי בעלי הדירות שהסכימו, על הנזק שנגרם להם מכך שהעסקה לא בוצעה; או
- לאשר את ביצוע העסקה, ולמנות עורך דין או רואה חשבון שיחתום עליה בשם המסרב.
בית המשפט רשאי גם להקטין את הפיצויים אם זה צודק, בהתחשב בגובה הנזק, ביכולת של המסרב לשלם ובנסיבות העסקה (סעיף 3). תביעה לפינוי דירה שבית המשפט אישר לגביה את העסקה תוגש לאותו בית משפט (סעיף 5א).
מתנגד שבנה שלא כדין. בית המשפט רשאי לא לספור את זכויותיו של בעל דירה מתנגד, אם ההתנגדות נובעת מבנייה או משימוש שלא כדין ברכוש המשותף או מפיצול דירה שלא כדין – בתנאים שבחוק (סעיף 2(א1)).
מתי סירוב לא ייחשב בלתי סביר
החוק מונה מצבים שבהם סירוב לא ייחשב בלתי סביר (סעיף 2(ב)), בין השאר:
- העסקה לא כדאית כלכלית. אם שמאי פינוי ובינוי קבע שהיא כדאית, זו חזקה שהיא כדאית – אלא אם הוכח אחרת.
- לא הוצעו לבעל הדירה מגורים חלופיים לתקופת הבנייה (ולאדם עם מוגבלות – מגורים חלופיים עם ההתאמות שהוא צריך).
- לא הוצעו לבעל הדירה בטוחות הולמות לביצוע העסקה.
- יש נסיבות אישיות מיוחדות שבגללן העסקה, בתנאים שסוכמו עם האחרים, אינה סבירה לגביו.
- בעל הדירה קשיש (70 ומעלה, שגר בדירה שנתיים לפחות) ולא הוצעה לו אף אחת מהחלופות שהחוק מחייב – בנוסף לדירת תמורה.
תמ"א 38 וחלופותיה: הרוב לפי סוג העבודה
בתמ"א אין "רוב מיוחס" אחד. חוק החיזוק קובע רוב שונה לכל סוג עבודה ברכוש המשותף:
| סוג העבודה | הרוב הנדרש |
|---|---|
| שינוי ברכוש המשותף (למשל חיזוק בלבד) | רוב בעלי הדירות (סעיף 3) |
| הרחבת דירות | בעלי 60% מהדירות (סעיף 4) |
| בניית דירה חדשה אחת או יותר | כל בעלי הדירות – או אישור של המפקח על רישום המקרקעין בתביעה של בעלי שני שלישים מהדירות שגם שני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם (סעיף 5) |
| הריסה ובנייה מחדש | כל בעלי הדירות – או אישור המפקח בתביעה של בעלי שני שלישים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף, בבית עם ארבע דירות לפחות ויותר משני בעלי דירות (סעיף 5א) |
בהריסה ובנייה חלה גם ההגבלה על בעל דירות רבות (30%) מחוק פינוי ובינוי. ההסכמה של כל בעל דירה צריכה להיות בכתב ומאומתת בידי עורך דין (סעיף 7).
המפקח לא יאשר עבודה של בניית דירות חדשות אם אחד מבעלי הדירות הוא בן 75 ומעלה או מרותק לביתו ולא הוצעו לו מגורים חלופיים לתקופת העבודות (סעיף 5(ב1)). בהריסה ובנייה, המפקח לא יאשר אם בעל דירה התנגד מאחת הסיבות שהחוק מכיר בהן כסירוב סביר (סעיף 5א(א2)).
ולפני היזם - כמה צריכים בשלב המארגן?
בשלב שבו מארגן מחתים דיירים, לפני שיש יזם, החוק קובע שיעורים אחרים – לא כדי לאשר את הפרויקט, אלא כדי שההסכם עם המארגן יישאר בתוקף. כדי שכינוס הדיירים שהמארגן חייב לקיים ייחשב תקין, צריכים להשתתף בו לפחות 40% מבעלי הדירות (בבניין של 17 דירות ומעלה אפשר בשני כינוסים – 30% ואחר כך 20%). כדי שהסכם הארגון יוארך מעבר לחצי שנה בפינוי בינוי, המארגן צריך להחתים 50% מבעלי הדירות בבניין של עד 16 דירות, 40% (או לפחות 8 בעלי דירות) בבניין של 17 דירות ומעלה, או 35% בבניין של 36 דירות ומעלה (חוק המארגנים, סעיפים 2 ו-5).
הרוב הוא גם שעון
הרוב לא חשוב רק כדי לתבוע מסרבים. הוא קובע גם מתי מותר לבטל עסקה תקועה: בפינוי בינוי, אם היזם לא הגיע לחצי מבעלי הדירות תוך שנתיים, או לשלוש חמישיות תוך ארבע שנים; בתמ"א – חצי תוך 18 חודשים, והרוב הנדרש תוך שלוש שנים. הפירוט המלא: ביטול הסכם פינוי בינוי או תמ"א.
שאלות נפוצות
איך אדע כמה כבר חתמו? היזם חייב להודיע לכל בעלי הדירות כשנחתמה העסקה הראשונה (חוק פינוי ובינוי, סעיף 1ב). מסירת מידע מטעה על מספר החותמים היא אחת הנסיבות שבהן הממונה רשאי לבטל עסקה (סעיף 5ב). אם התקשרתם עם מארגן, הוא חייב למסור לכם לפי בקשה מידע על התקשרות בעלי דירות אחרים, תוך שבעה ימים (חוק המארגנים, סעיף 11).
דירה בבעלות משותפת של כמה אנשים – איך היא נספרת? הרוב נמדד לפי בעלות בדירות. בדירה עם כמה בעלים, כדאי לבדוק עם עורך דין איך מתקבלת ההחלטה בתוך הבעלים עצמם.
דירות של חברה לדיור ציבורי נספרות? לעניין המועדים לביטול עסקה, כשעד 40% מהדירות בבניין הן דירות ציבוריות, השיעורים מחושבים רק מהדירות שאינן ציבוריות (סעיף 1ד(ג)).
אני שוכר, ולא בעל הדירה. יש לי זכות הצבעה? לא. הרוב נמדד בין בעלי הדירות. שוכרים יכולים לפנות לממונה על פניות דיירים, שמברר פניות של בעלי דירות ושל מחזיקים בדירה (חוק הרשות, סעיף 7).
שאלות? כתבו לנו – בוואטסאפ או דרך עמוד יצירת הקשר.
לחזרה למדריך המלא: התחדשות עירונית לבעלי דירות
המידע נערך על ידי צבי דה האס, בעל רישיון תיווך במקרקעין מס' 3252046 · עודכן לאחרונה: אוקטובר 2026
מקורות: חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006, סעיפים 1, 1ב, 1ד, 2, 2א, 3, 4, 5א, 5ב; חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008, סעיפים 3, 4, 5, 5א, 7; חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017, סעיף 11; חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016, סעיף 7. נוסח החוקים: ספר החוקים הפתוח, נוסח עדכני לאוקטובר 2026. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי.