חתמתם עם יזם לפני כמה שנים, ומאז – שקט. אין רוב, אין תכנית, אין היתר, והבניין "תפוס" על ידי יזם שלא מתקדם. במשך שנים זה היה מצב כמעט בלי מוצא. תיקוני חקיקה בשנים האחרונות שינו את התמונה: היום החוק קובע מועדים, ואם היזם לא עומד בהם – בעלי הדירות יכולים לצאת מהעסקה בלי שייחשבו כמי שהפרו אותה. המדריך הזה מסביר את כל הדרכים שהחוק נותן לצאת מעסקה, צעד אחר צעד.
ארבע דרכים לצאת מעסקה
- העסקה נחתמה בלי כינוס או בלי מסמך עיקרי הצעה – ביטול בהחלטת רוב, כל עוד לא חתמו 40%.
- היזם לא עמד בלוחות הזמנים שבחוק – ביטול אחרי החלטת רוב באסיפה כללית.
- "החתמה פוגענית" או הפרת הוראות על צורת העסקה – ביטול על ידי הממונה על פניות דיירים.
- הפרת חובת גילוי – עילה לחזור מההסכמה.
ובנפרד – הסכם עם מארגן פוקע מעצמו אם המארגן לא עומד ביעדים.
דרך 1: העסקה נחתמה בלי כינוס או בלי מסמך עיקרי הצעה
לפני העסקה הראשונה בבניין, היזם חייב לכנס את בעלי הדירות, ולפחות שבועיים לפני החתימה הראשונה למסור לכולם מסמך עיקרי הצעה (חוק פינוי ובינוי, סעיף 1א). אם עסקה נחתמה לפני הכינוס או לפני שנמסר המסמך, רוב בעלי הדירות בבית המשותף רשאים להחליט לבטל את העסקאות – כל עוד לא חתמו עליהן 40% מבעלי הדירות. מודיעים ליזם בכתב, ומי שהתקשר בעסקה לא ייחשב כמי שהפר אותה (סעיף 1ג). בתמ"א חל הסדר זהה (חוק החיזוק, סעיף 5ב(ה)).
דרך 2: היזם לא עמד בלוחות הזמנים שבחוק
זו הדרך הנפוצה. הספירה מתחילה מהיום שבו נחתמה העסקה הראשונה בבניין – כלומר העסקה הראשונה של אותו יזם עם בעל דירה כלשהו בבית המשותף, ולא היום שבו אתם חתמתם.
בפינוי בינוי (חוק פינוי ובינוי, סעיף 1ד(א)) – אפשר לבטל אם:
| מה לא קרה | תוך |
|---|---|
| היזם לא התקשר בעסקה עם מחצית לפחות מבעלי הדירות בבית המשותף | שנתיים |
| היזם לא התקשר בעסקה עם שלוש חמישיות לפחות מבעלי הדירות | ארבע שנים |
| היזם לא הגיש תכנית מפורטת למוסד התכנון | ארבע שנים ושישה חודשים |
בתמ"א 38 וחלופותיה (חוק החיזוק, סעיף 5ג) – אפשר לבטל אם:
| מה לא קרה | תוך |
|---|---|
| היזם לא התקשר בעסקה עם מחצית לפחות מבעלי הדירות | 18 חודשים |
| היזם לא התקשר עם הרוב הנדרש לסוג העבודה (60% להרחבה, או הרוב שמאפשר פנייה למפקח) | שלוש שנים |
| לא נקלטה במוסד התכנון בקשה להיתר שהגיש היזם | שלוש שנים ושישה חודשים |
חריגים שחשוב להכיר:
- מתחם גדול – אם הבניין נמצא במתחם פינוי ובינוי שהוכרז (או שקיבל אישור מקדמי) ויש בו 120 יחידות לפחות, כל המועדים מוארכים בשנה (סעיף 1ד(ב)).
- מתחם שהוכרז ביוזמת הרשות המקומית – המועד להגשת תכנית לא חל על בית משותף במתחם שהוכרז לפי סעיף 14(א)(1) לחוק הרשות (סעיף 1ד(א)(2)).
- דירות ציבוריות – אם עד 40% מהדירות בבניין הן דירות ציבוריות, השיעורים מחושבים רק מהדירות שאינן ציבוריות (סעיף 1ד(ג)).
דוגמה: לוח זמנים של בניין בפינוי בינוי
נניח שהעסקה הראשונה בבניין נחתמה ב-1 בינואר 2022:
- 1 בינואר 2024 (שנתיים) – אם עד אז לא חתמו מחצית מבעלי הדירות, נפתחת האפשרות לביטול.
- 1 בינואר 2026 (ארבע שנים) – אם עד אז לא חתמו שלוש חמישיות, נפתחת שוב האפשרות לביטול.
- 1 ביולי 2026 (ארבע שנים וחצי) – אם עד אז לא הוגשה תכנית מפורטת למוסד התכנון, אפשר לבטל גם אם הרוב הושג.
אם הבניין נמצא במתחם מוכרז עם 120 יחידות לפחות, כל אחד מהמועדים מאוחר בשנה. הדוגמה להמחשה בלבד; כדאי לבדוק כל מקרה, ובמיוחד עסקאות שנחתמו לפני תיקון החוק, עם עורך דין.
איך מבטלים בפועל – צעד אחר צעד
- בודקים את המועדים. מתי נחתמה העסקה הראשונה בבניין? היזם היה חייב להודיע על כך לכל בעלי הדירות (סעיף 1ב). כמה חתמו מאז? הוגשה תכנית או בקשה להיתר?
- מכנסים אסיפה כללית של בעלי הדירות בבית המשותף.
- מקבלים החלטת רוב. רוב בעלי הדירות בבית המשותף – כולל מי שלא חתם בכלל על העסקה – מחליטים שבעלי הדירות שהתקשרו עם היזם רשאים לבטל.
- מודיעים ליזם בכתב על ההחלטה.
- כל בעל דירה שחתם מבטל את העסקה שלו. מרגע שנמסרה ההודעה, בעל דירה שהתקשר רשאי לבטל, ולא ייחשב כמי שהפר את ההתקשרות (סעיף 1ד(ד)).
זה עולה כסף?
כן, ייתכן. החוק קובע שהיזם זכאי לתשלום מבעל הדירה שביטל – רק לפי הכללים שקבע שר המשפטים (סעיף 1ד(ד)-(ה)). הכללים פורסמו בתקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (תשלום בשל ביטול עסקת התחדשות עירונית), התשפ"ה-2025, והן חלות גם על תמ"א. המשמעות: היזם לא יכול לדרוש פיצוי מוסכם גבוה שכתוב בחוזה – רק את מה שנקבע בתקנות. לפני שמבטלים, כדאי לבדוק עם עורך דין איזה סכום חל במקרה שלכם.
דרך 3: ביטול על ידי הממונה על פניות דיירים
הממונה ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית רשאי לקבוע שעסקה בטלה אם בעל הדירה חתם באחת מהנסיבות האלה (חוק פינוי ובינוי, סעיף 5ב; בתמ"א – חוק החיזוק, סעיף 5ד):
- חתם בשפה שאינה מובנת לו, בלי שהסבירו לו את עיקרי העסקה בשפה שהוא מבין;
- היזם או מי מטעמו ניצל מוגבלות רפואית, נפשית או שכלית שלו, וידע או היה עליו לדעת עליה;
- היזם או מי מטעמו הציג את עצמו כנציג של רשות ציבורית;
- הוא קיבל מידע מטעה – כולל על מספר בעלי הדירות שכבר הסכימו או על התנאים שסוכמו עם אחרים.
בנוסף, הממונה רשאי לאשר שעסקה בטלה בשל הפרת ההוראות ששר המשפטים קבע על תוכן העסקה וצורתה (סעיף 1ה).
דרך 4: הפרת חובת גילוי
מי שפונה לבעלי הדירות חייב לציין בפנייה הראשונה, לפני החתימה ובנוסח ההסכם, אם הוא פועל מטעם יזם, אם הוא מקבל או יקבל תמורה מהיזם או מהקבלן, או אם שכרו תלוי בעסקה. הוא חייב גם לדווח מיוזמתו על כל שינוי לא זניח בתמורה שבעל דירה אחר מקבל. הפרה של החובות האלה היא עילה לחזור מההסכמה, גם אחרי חתימה על הסכם מחייב (חוק פינוי ובינוי, סעיף 6; בתמ"א – חוק החיזוק, סעיף 5ה).
ומה עם הסכם שחתמתי עם מארגן?
הסכם לארגון עסקה הוא לא עסקה עם יזם, ויש לו תוקף מוגבל בחוק (חוק המארגנים, סעיף 5). בפינוי בינוי, ההסכם תקף שישה חודשים מהחתימה הראשונה בבניין, וממשיך רק אם המארגן מגיע ליעדים: למשל 50% מבעלי הדירות בבניין של עד 16 דירות, כדי להאריך ל-18 חודשים; שני שלישים או יזם שחתם, כדי להאריך לשנתיים; וקליטת תכנית במוסד התכנון כדי להמשיך מעבר לכך. בתמ"א המועדים קצרים יותר (סעיף 6). המארגן חייב להודיע לבעלי הדירות בתום כל שלב אם עמד בתנאים (סעיף 7). הסכם שפקע – המארגן לא זכאי לפיצוי רק בגלל הפקיעה (סעיף 10), והממונה יכול לאשר לבעל דירה שההסכם פקע (סעיף 16).
מה קורה אחרי הביטול
הבניין משתחרר, ובעלי הדירות יכולים לבחון יזם אחר – הפעם עם כל ההגנות שהחוק נותן מההתחלה: כינוס, מסמך עיקרי הצעה, ומועדים ברורים.
שאלות נפוצות
חתמתי לפני שהחוק השתנה. זה חל עליי? ההוראות על לוחות הזמנים הוספו לחוק בתיקון משנת 2022, והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הודיעה שבעלי דירות יכולים להשתמש בהן מ-17 בנובמבר 2023. אם העסקה שלכם נחתמה לפני כן, כדאי לבדוק עם עורך דין איך ההוראות חלות עליה.
אני רוצה לבטל, אבל רוב השכנים לא. מה אפשר לעשות? בדרך 2 הביטול דורש החלטת רוב באסיפה כללית. בדרכים 3 ו-4 – החתמה פוגענית והפרת חובת גילוי – מדובר בזכות של בעל הדירה עצמו.
ביטלנו – היזם יכול לרשום הערה או להמשיך "לתפוס" את הבניין? אחרי שנמסרה ליזם הודעה על החלטת הרוב ובעל הדירה ביטל, הוא לא נחשב כמי שהפר את ההתקשרות (סעיף 1ד(ד)). כשהממונה על פניות דיירים קובע שעסקה בטלה בגלל החתמה פוגענית או הפרת הוראות על צורת העסקה, או שהסכם מארגן פקע – וחלפו 45 יום מהמצאת הקביעה לצדדים – הקביעה שלו מספיקה לרשם המקרקעין כדי למחוק הערת אזהרה שנרשמה על העסקה (חוק הרשות, סעיף 7א). בביטול לפי לוחות הזמנים, מחיקת הערה שהיזם רשם היא שאלה לעורך דין.
היזם טוען שהוא "כמעט" הגיע לרוב. החוק בודק עובדות: האם היזם התקשר בפועל בעסקאות עם השיעור הנדרש, עד המועד. "כמעט" לא מספיק.
למי פונים? לממונה על פניות דיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, או למינהלת ההתחדשות העירונית בעיר. הממונה מחליט תוך 90 יום (חוק הרשות, סעיף 7).
שאלות? כתבו לנו – בוואטסאפ או דרך עמוד יצירת הקשר.
לחזרה למדריך המלא: התחדשות עירונית לבעלי דירות · וגם: כמה דיירים צריכים לחתום
המידע נערך על ידי צבי דה האס, בעל רישיון תיווך במקרקעין מס' 3252046 · עודכן לאחרונה: אוקטובר 2026
מקורות: חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006, סעיפים 1א, 1ב, 1ג, 1ד, 1ה, 5ב, 6; חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008, סעיפים 5ב, 5ג, 5ד, 5ה; חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017, סעיפים 5, 6, 7, 10, 16; חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016, סעיף 7; תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (תשלום בשל ביטול עסקת התחדשות עירונית), התשפ"ה-2025; הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הודעת דוברות 14.11.2023. נוסח החוקים: ספר החוקים הפתוח, נוסח עדכני לאוקטובר 2026. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי.
