תב"ע - תכנית בניין עיר
תב"ע היא המסמך שקובע מה מותר לבנות על מגרש מסוים: מה ייעוד הקרקע, כמה מטרים, כמה קומות, כמה יחידות דיור ואיפה בדיוק. כל שאלה שמתחילה ב"האם אפשר לבנות כאן" נגמרת בתב"ע.
מה בדיוק כתוב בה
ייעוד הקרקע – מגורים, מסחר, תעסוקה, שטח ציבורי או שטח פתוח. זכויות הבנייה – אחוזי בנייה או שטחים מותרים. מספר קומות וגובה מרבי. קווי בניין – המרחק המינימלי מגבולות המגרש. צפיפות ומספר יחידות דיור. הוראות בינוי ותקני חניה.
תכנית מאושרת היא מסמך סטטוטורי מחייב, לא המלצה.
ההיררכיה של התכניות
תכניות מתאר ארציות חלות על כל המדינה, מחוזיות על מחוז, ותכניות מקומיות ומפורטות על עיר, שכונה או מגרש. תכנית נמוכה בהיררכיה אינה יכולה לסתור תכנית גבוהה ממנה.
זו הסיבה ששינוי ייעוד אינו עניין של החלטה עירונית בלבד.
איך בודקים תב"ע של נכס
מתחילים בגוש וחלקה. משם אפשר לאתר את התכניות החלות על החלקה במערכות התכנון של מוסדות התכנון ושל הרשות המקומית, ולקרוא את התקנון ואת התשריט.
הערה חשובה: על חלקה אחת חלות לרוב כמה תכניות במקביל – אחת קובעת ייעוד, אחרת מוסיפה זכויות, שלישית מגבילה גובה. קריאה של תכנית אחת בלבד מטעה.
תב"ע מול היתר בנייה
התב"ע קובעת מה מותר. ההיתר מאשר את מה שביקשתם בפועל, בתוך המותר. בקשה שחורגת מהתב"ע מחייבת הקלה, שימוש חורג או תכנית חדשה – וכל אחד מהמסלולים האלה פותח פתח להתנגדויות ומאריך את לוח הזמנים.
למה זה קובע את השווי
שווי קרקע נגזר כמעט כולו מהתב"ע. שני מגרשים זהים בגודלם, זה לצד זה, יכולים להיות שווים פי כמה זה מזה רק בגלל הבדל בזכויות. ותכנית חדשה שמשביחה קרקע היא בדיוק מה שמפעיל את החיוב בהיטל השבחה.
ראו: היטל השבחה · שמאות מקרקעין.
העמוד נועד למסור מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי, שמאי או מיסויי. לכל מקרה נסיבות משלו.