הבהרה משפטית. המחשבון מיועד להמחשה ולהערכה ראשונית בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס, ייעוץ משפטי, ייעוץ פנסיוני, שיווק השקעות או תחליף לייעוץ אישי. התוצאות מבוססות על הנתונים שהוזנו ועל הנחות מפושטות, ואינן כוללות את מלוא ההוראות, הפטורים והחריגים החלים על כל מקרה. חבות המס בפועל נקבעת אך ורק על ידי רשות המסים. שיעורי המס עשויים להשתנות ואין ודאות שהמידע מעודכן למועד השימוש. קבוצת דה האס ומי מטעמה אינם אחראים לכל נזק, ישיר או עקיף, שייגרם כתוצאה מהסתמכות על התוצאות. אין לקבל החלטה כלכלית על בסיס מחשבון זה ללא התייעצות עם עורך דין, יועץ מס או שמאי מקרקעין מוסמך.

מחשבון מס שבח

כולל הצמדה למדד, חישוב לינארי מוטב, פחת ומס יסף.

נתוני העסקה

שווי המכירה (₪)

שווי הרכישה (₪)

תאריך רכישה

תאריך מכירה

סוג הנכס

הצמדה למדד

מדד בעת הרכישההשאירו ריק לחישוב נומינלי

מדד בעת המכירה

ניכויים

השקעות ושיפורים (₪)

הוצאות רכישה מוכרות (₪)

הוצאות מכירה (₪)

פחת שנדרש (₪)

חייב במס יסף?

מה המחשבון עושה

המחשבון מעריך את מס השבח על מכירת דירה — המס המוטל על הרווח שנוצר בין הרכישה למכירה. מזינים את שווי הרכישה, שווי המכירה והוצאות מוכרות, והמחשבון מחשב את השבח, מיישם חישוב לינארי מוטב ומציג הערכה ראשונית של המס.

איך מס שבח מחושב

המס אינו מוטל על מחיר המכירה אלא על השבח — ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה, בניכוי הוצאות מוכרות כמו שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך והשבחות שבוצעו בנכס. שווי הרכישה מוצמד למדד, כך שעליית מחירים כללית אינה נספרת כרווח. על דירות שנרכשו לפני הרפורמה חל חישוב לינארי מוטב, שמחלק את השבח לפי תקופות ומחיל שיעור מס מופחת על החלק המוקדם. אם הדירה הושכרה ונדרש פחת, הפחת מנוכה משווי הרכישה ומגדיל את השבח. בעלי הכנסה גבוהה עשויים להתחייב גם במס יסף.

מתי להשתמש בו

לפני שמוציאים דירה למכירה, כדי לדעת מה יישאר ביד אחרי המס. כשבוחנים אם לממש פטור על דירה יחידה עכשיו או לשמור אותו למכירה עתידית. וכשמשווים בין הצעות קנייה שנבדלות במחיר ובמועד המסירה.

שאלות נפוצות

מה תקרת הפטור במכירת דירת מגורים מזכה?

5,008,000 ₪. התקרה בתוקף מ-1 בינואר 2025 עד 31 בדצמבר 2027, והיא מוקפאת, כלומר לא תעלה עם המדד בשנים האלה. כשהדירה נמכרת ביותר מהתקרה, הפטור לא חל על החלק היחסי של השבח שמעבר לה.

תוך כמה זמן מדווחים על מכירה?

ההצהרה על המכירה מוגשת בתוך 30 ימים מיום המכירה, גם כשמבקשים פטור מלא. הדיווח לרשות המסים נעשה באופן מקוון.

מכרתי שתי דירות כדי לקנות אחת. אילו סכומים חלים?

סעיף 49ה לחוק מאפשר פטור על מכירת שתי דירות בתנאים מסוימים. הסכומים לתקופה מ-1 בינואר 2025 עד 31 בדצמבר 2027: שווי שתי הדירות הנמכרות יחד 2,252,000 ₪, ושווי מרבי של שתי הדירות 3,746,000 ₪.

הדירה שלי במתחם שבו מקודמות זכויות בנייה. זה משנה את החישוב?

כן. כשמחיר הדירה מושפע מזכויות לבנייה נוספת, חל סעיף 49ז, שמפריד בין שווי הדירה לשווי הזכויות. הסכומים מ-16 בינואר 2025 עד 15 בינואר 2028: תקרת פטור 2,428,100 ₪ ורצפת פטור 607,000 ₪.