אומדן לשכת שמאי המקרקעין בישראל · מעודכן ליוני 2026
כמה עולה לבנות מ"ר בישראל ב-2026 — לפי אזור וסוג בניין
עלות הבנייה הישירה של מ"ר בבניין מגורים נעה היום בין כ-5,000 ש"ח בשומרון לבין 12,700 ש"ח במגדל במרכז תל אביב. הנתונים לקוחים מאומדן עלויות הבנייה של לשכת שמאי המקרקעין בישראל, נכון ליוני 2026, שמבוסס על ניתוח של מאות פרויקטים בביצוע ברחבי הארץ.
בעמוד הזה תמצאו את הטבלה המלאה ל-16 אזורים, מה כלול במחיר ומה לא, ודוגמה לחישוב. המספרים הם עלות ממוצעת למפרט טיפוסי, לפני מע"מ, וייתכנו סטיות של כ-10% לכל כיוון.
מרכז תל אביב — רב קומות
למ"ר · הגבוה בארץ
ירושלים — בניין גבוה
למ"ר · עד 29 מ'
שפלת החוף — בניין גבוה
למ"ר · עד 29 מ'
חניון ומחסנים — מרכז ת"א
למ"ר תת-קרקעי · בשאר הארץ מ-3,300 ₪
הטבלה המלאה: עלות בנייה למ"ר לפי אזור
| אזור | בניין נמוך עד 13 מ' | בניין גבוה עד 29 מ' | רב קומות מעל 29 מ' | תת-קרקע |
|---|---|---|---|---|
| גולן, גליל עליון | 5,400 | 5,300 | 5,800 | 3,300 |
| חיפה | 5,800 | 5,800 | 6,000 | 3,400 |
| השרון | 6,200 | 6,300 | 6,600 | 3,400 |
| שומרון | 5,000 | 5,200 | 5,600 | 3,600 |
| ירושלים | 7,000 | 6,900 | 7,700 | 4,000 |
| סובב ירושלים (כולל הר חומה ופסגת זאב) | 5,900 | 6,300 | 6,600 | 3,900 |
| גוש דן (ללא ת"א, הרצליה, רמת השרון, רמת גן וגבעתיים) | 6,300 | 6,400 | 6,700 | 3,600 |
| רמת גן וגבעתיים | 6,700 | 7,500 | 7,900 | 4,100 |
| מרכז תל אביב | 12,000 | 11,100 | 12,700 | 4,400 |
| עבר הירקון, תל אביב | 8,300 | 9,100 | 10,600 | 4,300 |
| דרום ומזרח תל אביב | 8,000 | 7,700 | 9,000 | 4,100 |
| הרצליה ורמת השרון | 7,000 | 7,200 | 7,900 | 3,900 |
| שפלת החוף | 6,100 | 6,200 | 6,600 | 3,600 |
| באר שבע והסביבה | 5,400 | 5,400 | 5,900 | 3,400 |
| מדבר יהודה, הערבה והנגב | 5,200 | 5,500 | 5,700 | 3,400 |
| אילת | 6,800 | 6,800 | 7,100 | 3,800 |
ש"ח למ"ר, לפני מע"מ. "מ"ר" — שטח רישוי כפי שמופיע בתוכנית הבקשה להיתר. הגובה נמדד מהכניסה הקובעת לבניין ועד הכניסה לקומת המגורים הגבוהה ביותר. מקור: אומדן עלויות בניה, לשכת שמאי מקרקעין בישראל, יוני 2026.
מה כלול במחיר — ומה לא
כלול: עלות בנייה ישירה של קבלן ב"פאושל" עד מפתח, למפרט טיפוסי, כולל עמידה בתקני הבנייה, הבטיחות והנגישות, חניה רגילה בגובה סטנדרטי וביסוס הבניין (הביסוס מגולם במחיר המ"ר העילי).
לא כלול: מע"מ; תכנון ויועצים; ניהול ופיקוח; אגרות והיטלי בנייה; תקורה ומימון; עבודות פיתוח; חיבור לתשתיות (מים וביוב, חשמל, תקשורת, גז, כבישים ומדרכות); מתקני חניה; מערכות סולאריות ואגירת אנרגיה; תקני בנייה ירוקה; מערכת אשפה פניאומטית; השפלת מי תהום, זיהום קרקע ועבודות ארכיאולוגיות.
המשמעות: המחיר בטבלה הוא רק חלק מעלות הפרויקט. כדי להגיע לעלות הכוללת צריך להוסיף את העלויות העקיפות, המיסים והמימון, שמשתנים מאוד מפרויקט לפרויקט.
דוגמה לחישוב
נניח בניין מגורים גבוה (עד 29 מ') בשפלת החוף, עם 2,000 מ"ר בנויים מעל הקרקע ו-800 מ"ר חניון ומחסנים מתחת לקרקע:
- מעל הקרקע: 2,000 × 6,200 ש"ח = 12,400,000 ש"ח
- מתחת לקרקע: 800 × 3,600 ש"ח = 2,880,000 ש"ח
- סה"כ עלות בנייה ישירה: 15,280,000 ש"ח, לפני מע"מ
בגלל סטייה אפשרית של כ-10%, הטווח הסביר הוא בערך 13.8 עד 16.8 מיליון ש"ח — ועדיין בלי העלויות העקיפות שבסעיף הקודם. לפרויקט ספציפי צריך הצעת מחיר של קבלן ותחשיב של שמאי.
בין עדכון לעדכון: מדד תשומות הבנייה
האומדן מתעדכן פעם בחצי שנה. בינתיים, הדרך הרשמית לעקוב אחרי השינוי בעלויות היא מדד תשומות הבנייה למגורים של הלמ"ס, שמתפרסם מדי חודש. הוא לא נותן מחיר למ"ר, אבל מראה בכמה התייקרו חומרים, שכר עבודה וציוד — ואפשר להשתמש בשינוי שלו כדי לעדכן הערכה ישנה.
מה זה אומר לבעלי דירות, יזמים ומשקיעים
- מיקום קובע. אותו בניין עולה במרכז תל אביב יותר מפי שניים מאשר בפריפריה. הפער הזה משפיע ישירות על כדאיות פרויקטים.
- בהתחדשות עירונית, עלות הבנייה היא חלק מהתמורה. כל מ"ר שהיזם בונה לבעלי הדירות עולה לו לפי הטבלה, ולכן היא עוזרת להבין הצעות של יזמים.
- חניון הוא לא חינם. מ"ר תת-קרקעי עולה 3,300–4,400 ש"ח — חלק משמעותי מהעלות בבניין עם חניון גדול.
- זה ממוצע, לא הצעת מחיר. לפני החלטה צריך תחשיב של שמאי והצעות של קבלנים לפרויקט המסוים.
מקור הנתונים: אומדן עלויות בניה, לשכת שמאי מקרקעין בישראל, יוני 2026 — המסמך המלא. האומדן מתעדכן אחת לחצי שנה; העדכון הבא צפוי בדצמבר 2026.
המידע המוצג בעמוד זה הינו שיווקי ואינפורמטיבי בלבד ואין להסתמך עליו בשום צורה. לקבלת הנתונים הרשמיים יש לפנות לאתר הגורם המפרסם.
המידע נערך על ידי צבי דה האס, בעל רישיון תיווך במקרקעין מס' 3252046 · עודכן לאחרונה: אוקטובר 2026
