תמ״א 38 – מה דיירים צריכים לדעת היום

מה קרה לתמ״א 38?

תמ״א 38 (תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) פקעה. אי אפשר עוד להגיש לפיה בקשה חדשה להיתר בנייה. בניינים שרוצים חיזוק או התחדשות עוברים היום למסלולים אחרים: תוכנית מקומית של העירייה ("התחדשות בניינית"), פינוי בינוי, או מסלול התכנון שבחוק ("חלופת שקד").

איך הגענו לכאן

המועצה הארצית לתכנון ולבנייה החליטה כבר ב־2022 לסיים את תמ״א 38, ואחרי כמה הארכות נקבע לה מועד סיום בקיץ 2024. ערים שקידמו תוכנית חלופית קיבלו אפשרות להמשיך להפעיל את תמ״א 38 עד שהתוכנית שלהן תיכנס לתוקף, ולכל המאוחר עד מאי 2026. מאמצע מאי 2026 התוכנית פקעה סופית גם בערים האלה.

הסיבה העיקרית לסיום: תמ״א 38 נוצלה בעיקר באזורי הביקוש, שבהם תוספת הדירות משתלמת ליזם. דווקא בפריפריה, שבה הצורך בחיזוק גדול במיוחד, כמעט לא נבנו פרויקטים.

אילו מסלולים נשארו לבניין שלכם

1. תוכנית "התחדשות בניינית" של העירייה. תוכנית לכל העיר, שמאפשרת חיזוק או הריסה ובנייה ברמת הבניין הבודד, בלי להכין תב״ע (תוכנית בניין עיר) נפרדת. חלק מהערים כבר אישרו תוכנית כזו, ובאחרות היא עדיין בהכנה. ההבדל המרכזי מתמ״א 38: בתוכנית כזו אפשר לגבות היטל השבחה, ולכן הכדאיות לפרויקט עשויה להיות שונה.
2. פינוי בינוי. הריסה של בניין אחד או כמה בניינים ובנייה חדשה במסגרת תוכנית מפורטת. זה מסלול ארוך יותר, אבל בדרך כלל עם תמורות גדולות יותר, והוא מתאים בעיקר למתחמים.
3. "חלופת שקד". מסלול בחוק התכנון והבנייה (תיקון 139) שמאפשר לקדם תוכנית לבניין יחד עם בקשת ההיתר. לפי דיווחים, נכון לאמצע 2026 כמעט לא נעשה בו שימוש.

מה זה אומר עבורכם: השאלה הראשונה היא כבר לא "האם נכנסים לתמ״א", אלא איזה מסלול קיים בעיר שלכם, ומה הוא מאפשר בכתובת שלכם. את התשובה המדויקת נותנת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. לסקירה של כל המסלולים: המדריך המלא להתחדשות עירונית.

חתמנו עם יזם על תמ״א 38 — מה עכשיו?

הסכם חתום לא מתבטל מעצמו כשהתוכנית פוקעת. אבל ייתכן שהוא כבר לא מתאים למסלול שהפרויקט יעבור אליו. מה לבדוק:

• האם יש היתר בנייה בתוקף? היתר שכבר ניתן לא בוטל בגלל הפקיעה, אבל יש לו מועדים להתחלת העבודות. בדקו מתי הוא פוקע.
• האם הוגשה בקשה לפני הפקיעה? מה יקרה לבקשה תלוי בהוראות המעבר של הוועדה המקומית. בקשו תשובה בכתב, לא בעל פה.
• למה ההסכם קשור? האם הוא מתייחס רק לתמ״א 38, או מנוסח כך שיכסה גם מסלול אחר?
• לוחות זמנים ויציאה: האם יש בהסכם מועד שבו אפשר להשתחרר אם היזם לא התקדם? על ביטול הסכם עם יזם שלא עומד בלוחות הזמנים: ביטול הסכם פינוי בינוי או תמ״א.
• ביטחונות: האם הערבויות שניתנו עדיין מתאימות לפרויקט במסלול החדש?

אם היזם מביא נוסח חדש של הסכם, זה הזמן לבדוק אותו עם עורך דין שמייצג את הדיירים — לפני שחותמים.

כמה דיירים צריכים להסכים?

הרוב הנדרש קבוע בחוק החיזוק ובחוק פינוי ובינוי, והוא שונה לפי סוג העבודה: חיזוק בלבד, הרחבת דירות, בניית דירות חדשות או הריסה ובנייה מחדש. ההסכמה של כל בעל דירה צריכה להיות בכתב ומאומתת בידי עורך דין. הפירוט המלא, כולל דוגמת חישוב: כמה דיירים צריכים לחתום בפינוי בינוי ובתמ״א.

ההכנה של הדיירים — מה נשאר נכון בכל מסלול

בדקו כמה בעלי זכויות יש בחלקה

ההסכמות נמדדות לפי החלקה הרשומה, לא לפי הכניסה לבניין. לא פעם מתברר שעל אותה חלקה יש עוד בניין, ואז צריך גם את בעלי הדירות שלו. את החלקה אפשר לבדוק באתר המפה הממשלתית (govmap), ואת פרטי הבעלות בנסח טאבו.

מנו נציגות

נציגות של 3–5 בעלי דירות, שמנהלת את הקשר עם היזמים ועם אנשי המקצוע ומעדכנת את כל הדיירים באופן שוטף. כשכל הדיירים מנהלים את המשא ומתן יחד, התהליך נתקע.

פגשו כמה יזמים, לא אחד

בלי השוואה קשה לדעת אם ההצעה טובה. בפגישה בדקו:

• אילו פרויקטים היזם השלים בפועל, ולא רק התחיל. לכו לראות אותם ודברו עם הדיירים שם.
• מי מממן את הפרויקט, ואם יש ליווי בנקאי.
• מה ההצעה כוללת במפרט הטכני ובלוחות הזמנים.

אנשי המקצוע של הדיירים

מקובל שליזם יש אנשי מקצוע משלו, ולדיירים אנשי מקצוע נפרדים שמייצגים רק אותם. לרוב היזם הוא שמשלם עליהם: עורך דין לדיירים, ובשלב הביצוע גם מפקח בנייה מטעם הדיירים, שבודק שהעבודה נעשית לפי ההיתר ולפי המפרט.

ערבויות

לפני שהעבודות מתחילות, ודאו שההסכם קובע אילו ערבויות היזם נותן, למשל ערבות לפי חוק המכר על הדירות החדשות וערבות ביצוע, ומתי בדיוק הן נמסרות.

בסוף: רישום

אחרי שהבנייה מסתיימת, צריך לעדכן את רישום הבית המשותף ואת צו הבית המשותף, כך שהדירות החדשות והשינויים ברכוש המשותף יירשמו כחוק. ודאו שההסכם קובע מי אחראי לזה ועד מתי.

טעויות נפוצות

• להניח שהסכם תמ״א ישן עדיין מתאים למציאות, בלי לבדוק אותו מחדש.
• לסמוך על תשובה בעל פה מהוועדה המקומית לגבי מצב הבקשה.
• לספור הסכמות לפי הבניין, ולא לפי החלקה הרשומה.
• לבחור יזם בלי לראות פרויקטים שהוא השלים.
• לחתום על נוסח חדש בלי עורך דין שמייצג רק את הדיירים.

שאלות נפוצות

האם תמ״א 38 עדיין בתוקף?

לא. תמ״א 38 פקעה, ומאמצע מאי 2026 אי אפשר להגיש לפיה בקשה חדשה להיתר בשום מקום בארץ. היתרים שכבר ניתנו לא בוטלו, אבל צריך להתחיל את העבודות בתוך התקופה שנקבעה בהיתר. בקשות שהוגשו לפני הפקיעה מטופלות לפי הוראות המעבר של כל ועדה מקומית.

מה מחליף את תמ״א 38?

אין תוכנית ארצית אחת. ערים רבות מקדמות תוכנית "התחדשות בניינית" משלהן, שמאפשרת חיזוק או הריסה ובנייה ברמת הבניין. במקביל קיימים פינוי בינוי ו"חלופת שקד" שבחוק. מה זמין בכתובת שלכם תלוי בעיר, ולכן כדאי לברר בוועדה המקומית.

חתמנו על תמ״א 38 ולא קיבלנו היתר. ההסכם בטל?

לא בהכרח. הסכם לא מתבטל מעצמו כשהתוכנית פוקעת. צריך לבדוק מה ההסכם אומר על לוחות זמנים, על איזה מסלול הוא חל ומה קורה אם היזם לא התקדם. אם היזם מציע נוסח חדש, בדקו אותו עם עורך דין שמייצג את הדיירים לפני החתימה.

האם בתוכנית החלופית משלמים היטל השבחה?

ייתכן. תמ״א 38 הייתה פטורה מהיטל השבחה, ובתוכניות ההתחדשות הבניינית העירוניות אפשר לגבות אותו. ההשפעה בפועל תלויה בתוכנית של העיר ובהסכם עם היזם, ולכן כדאי לבדוק את הכדאיות מחדש.

כמה דיירים צריכים לחתום על חיזוק או הריסה ובנייה?

זה תלוי בסוג העבודה. חוק החיזוק קובע רוב אחר לחיזוק בלבד, להרחבת דירות, לבניית דירות חדשות ולהריסה ובנייה. בחלק מהמקרים צריך את כל בעלי הדירות, או אישור של המפקח על רישום המקרקעין בתביעה של רוב מוגדר. הפירוט המלא נמצא במדריך שלנו על הרוב הנדרש.

יש לכם בניין שהתחיל תמ״א 38 ונתקע?

ספרו לנו באיזה שלב הבניין נמצא ובאיזו עיר, ונעזור לכם להבין אילו מסלולים פתוחים בפניכם.
דברו איתנו בוואטסאפ

הבהרה: המידע במאמר הוא מידע כללי בלבד, ואין בו ייעוץ משפטי, תכנוני או שמאי. לפני כל החלטה יש להיוועץ בעורך דין ובבעלי מקצוע מוסמכים, ולבדוק את מצב התכנון העדכני בוועדה המקומית.