דירה שנייה מתנהלת אחרת מדירה ראשונה — במס הרכישה, במיסוי ההכנסה מהשכרה ובחובות הדיווח. זה לא עניין של אחוז כזה או אחר: אלה עלויות קבועות שנכנסות לחישוב עוד לפני שקנים. המדריך מרכז את הכללים הרשמיים העדכניים ומה לבדוק לפני החלטה.
מס רכישה — ההבדל המהותי
בדירה יחידה קיים מדרג מוטב, שמתחיל ב-0% עד תקרה מסוימת. בדירה נוספת אין מדרג פטור.
לפי מדרגות מס הרכישה שפרסמה רשות המסים, החל מ-16 בינואר 2025 ועד 31 בדצמבר 2026, רוכש דירה נוספת משלם:
- 8% על חלק השווי עד 6,055,070 ₪
- 10% על חלק השווי שמעל לסכום זה
המשמעות המעשית: המס מתחיל מהשקל הראשון. על דירה בשווי 2,000,000 ₪ מדובר ב-160,000 ₪ מס רכישה — סכום שחייב להיכנס לחישוב הכדאיות מראש, ולא להתגלות אחר כך.
נקודה נוספת: ההצמדה למדד של סכומים בחוקי המס הוקפאה לשנים 2025–2027. כלומר המדרגות אינן מתעדכנות אוטומטית מדי שנה, ומי שמתכנן קדימה יכול להסתמך על המספרים הקיימים — עד לשינוי חקיקה.
ההכנסה מהשכרה — שלושה מסלולים
הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל ממוסה, וקיימים מסלולים שונים. הבחירה ביניהם משפיעה ישירות על התשואה נטו.
מסלול הפטור. מוסדר בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990. הפטור ניתן עד תקרה חודשית, המתעדכנת לפי המדד — יש לאמת את הסכום העדכני באתר רשות המסים.
כאן נמצאת הנקודה שרוב המשכירים מפספסים: הפטור אינו "הכול או כלום". סעיפים 2(ב)–(ג) לחוק קובעים מנגנון של "תקרה מתואמת" — מי שההכנסה שלו עולה על התקרה, הפטור שלו מוקטן בדיוק בסכום החריגה.
כלומר: כל שקל מעל התקרה מקטין את הפטור בשקל. מי שחורג בסכום השווה לתקרה — מאבד את הפטור כולו. זה אומר שיש טווח שבו תוספת קטנה בדמי השכירות מייצרת חבות מס גדולה בהרבה מהתוספת עצמה, ולכן דווקא באזור התקרה כדאי לעשות את החשבון לפני שמעלים את שכר הדירה.
מסלול 10%. תשלום מס בשיעור 10% על ההכנסה מדמי השכירות — כפי שמופיע בטפסי רשות המסים. במסלול זה לא ניתן לנכות הוצאות או פחת.
המסלול הרגיל. ההכנסה מצטרפת להכנסה החייבת וממוסה לפי מדרגות המס, עם אפשרות לנכות הוצאות ופחת.
אין מסלול "נכון" אחד — הבחירה תלויה בגובה ההכנסה, במדרגת המס האישית ובהוצאות בפועל. זו החלטה שנעשית מול יועץ מס, לא לפי כלל אצבע.
הדיווח — מה השתנה
רשות המסים פרסמה את הוראת ביצוע 5/2026 מיום 17 בדצמבר 2025, המפעילה מערכת מקוונת לדיווח ולתשלום מס על הכנסות מהשכרת נכסים.
המערכת מאפשרת לפתוח תיק דיווח דרך אתר רשות המסים או פורטל המייצגים, בשלושה מסלולים: השכרת נכס למגורים, שוכר המשכיר דירת מגורים, והשכרת נכס עסקי.
ההוראה כוללת גם דרישה להצגת חוזה שכירות — או תצהיר חתום בפני עורך דין — החלה משנת המס 2024 ואילך.
המסקנה המעשית: הדיווח על הכנסה משכירות הפך מוסדר ומקוון. חוזה שכירות מסודר אינו רק הגנה מול השוכר — הוא נדרש מול רשות המסים.
המכירה — מס שבח
בעת המכירה, הרווח חייב במס שבח. הפטור המוכר למוכר דירת מגורים מזכה אינו חל באופן אוטומטי על כל דירה, ובוודאי לא על מי שמחזיק כמה דירות.
גם כאן חלה חובת דיווח למיסוי מקרקעין תוך 30 יום ממועד המכירה, על המוכר ועל הקונה כאחד.
מה לבדוק לפני החלטה
- מס הרכישה במספרים. חשבו את הסכום בפועל, לא באחוזים.
- תשואה נטו, לא ברוטו. אחרי מס, ועד בית, ארנונה, תחזוקה ותקופות אי-אכלוס.
- באיזה מסלול מיסוי תבחרו — ומה המשמעות שלו לאורך זמן.
- מה מצב הזכויות בנכס. נסח רישום, שעבודים, הצמדות.
- מה המצב התכנוני של הבניין והאזור. בייחוד אם הבניין ותיק ומועמד להתחדשות עירונית.
- מהו אופק ההחזקה. עלויות הכניסה והיציאה מתפרסות על פני שנים.
טעויות נפוצות
- חישוב תשואה ברוטו בלבד. המספר שמתקבל אינו מה שנשאר ביד.
- התעלמות ממס הרכישה בשלב הבדיקה. בדירה נוספת זה סכום משמעותי.
- בחירת מסלול מיסוי בלי לחשב. המסלול הנוח אינו בהכרח הזול.
- השכרה ללא חוזה כתוב. נדרש גם מול רשות המסים.
- איחור בדיווח. המועד במיסוי מקרקעין הוא 30 יום.
- הסתמכות על נתונים ישנים. ההצמדה הוקפאה, אך החקיקה עשויה להשתנות.
שאלות נפוצות
כמה מס רכישה על דירה שנייה?
לפי המדרגות שבתוקף מ-16.1.2025 ועד 31.12.2026: 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעל לכך. אין מדרגת פטור.
האם מדרגות המס מתעדכנות כל שנה?
ההצמדה למדד של סכומים בחוקי המס הוקפאה לשנים 2025–2027, ולכן המדרגות אינן מתעדכנות אוטומטית בתקופה זו.
האם חייבים לדווח על הכנסה משכירות?
כן. רשות המסים מפעילה מערכת מקוונת לדיווח ולתשלום לפי הוראת ביצוע 5/2026, ונדרשת הצגת חוזה שכירות או תצהיר חתום בפני עורך דין משנת המס 2024 ואילך.
אם עברתי את תקרת הפטור, אני מאבד אותו לגמרי?
לא מיד, אבל הפטור נשחק. לפי סעיפים 2(ב)–(ג) לחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990, מי שעובר את התקרה מקבל "תקרה מתואמת" — התקרה בניכוי סכום החריגה. כל שקל מעל התקרה מקטין את הפטור בשקל, ומעל חריגה מסוימת הפטור מתאפס.
מה ההבדל בין מסלול 10% למסלול הרגיל?
במסלול 10% משלמים שיעור אחיד על ההכנסה, ללא ניכוי הוצאות או פחת. במסלול הרגיל ההכנסה ממוסה לפי מדרגות המס האישיות, עם אפשרות לנכות הוצאות. הכדאיות תלויה בנתונים האישיים.
מה קורה כשמוכרים?
הרווח חייב במס שבח, והפטור לדירת מגורים מזכה אינו חל אוטומטית על כל נכס. יש לדווח למיסוי מקרקעין תוך 30 יום ממועד המכירה.
מה כדאי לבדוק בבניין ותיק?
את המצב התכנוני. בניין המועמד להתחדשות עירונית מתנהל אחרת — הן בלוחות הזמנים והן בזכויות — ולכן הבדיקה התכנונית חשובה לא פחות מהבדיקה הכלכלית.
יש לכם דירה בבניין ותיק ברחובות?
אם אתם מחזיקים דירה בבניין שעשוי להיכנס להתחדשות עירונית, ולא ברור לכם מה זה אומר מבחינתכם — דברו איתנו בוואטסאפ. נסביר מה קורה בפועל ומה חשוב לבדוק.
האמור לעיל הוא מידע כללי בלבד, מבוסס על פרסומי רשות המסים נכון לספטמבר 2026, ואינו מהווה ייעוץ מס, ייעוץ משפטי או ייעוץ השקעות. הנתונים עשויים להשתנות בחקיקה. יש לאמת כל סכום באתר רשות המסים ולהתייעץ עם איש מקצוע מוסמך לפני קבלת החלטה.
