חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, בשפה פשוטה
בתמונה: משכן הכנסת בירושלים (2018). צילום: Fallaner, ויקישיתוף, ברישיון CC BY-SA 4.0. התמונה נחתכה ומופצת באותו רישיון.
מי שקונה דירה חדשה מקבלן או מיזם חותם בדרך כלל על חוזה שהמוכר ניסח. חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, מאזן את הכוחות: הוא קובע מה המוכר חייב לצרף לחוזה, כמה זמן הוא אחראי לליקויים, כמה פיצוי מגיע על איחור במסירה, אילו הצמדות מותר לגבות ותוך כמה זמן הוא חייב לרשום את הדירה על שם הקונה. רוב הוראות החוק קוגנטיות: אי אפשר להתנות עליהן לרעת הקונה. המדריך עובר על הסעיפים לפי הנוסח העדכני. שאלת הכסף ששולם לפני המסירה, כלומר ערבויות ובטוחות, מוסדרת בחוק אחר: חוק המכר (הבטחת השקעות).
בקצרה: מה חוק המכר (דירות) נותן למי שקונה דירה מקבלן
- המוכר מצרף לחוזה, כבר בחתימה, מפרט חתום והוראות תחזוקה ושימוש (סעיף 2).
- דירה שאינה תואמת את המפרט, תקן רשמי או תקנות הבנייה היא "אי-התאמה". בתקופת הבדק המוכר אחראי לה אלא אם הוכיח שהקונה גרם לה (סעיף 4(א)).
- על ליקוי שאפשר היה לגלות במסירה מודיעים בתוך שנה, ועל ליקוי נסתר בתוך זמן סביר מהגילוי. המוכר מקבל הזדמנות לתקן (סעיפים 4א ו-4ב).
- איחור של יותר מחודש במסירה מזכה בפיצוי לפי דמי שכירות של דירה דומה, בלי להוכיח נזק (סעיף 5א).
- מותר להצמיד עד מחצית מכל תשלום, ורק למדד תשומות הבנייה (סעיף 5ג).
- אי אפשר לוותר על ההגנות האלה בחוזה, אלא לטובת הקונה (סעיף 7א).
עוד חוקים שכדאי להכיר לפני רכישה: חוקי הנדל"ן בשפה פשוטה.
על מי החוק חל
- "מוכר": מי שמוכר דירה שבנה, או שהוא עתיד לבנות בעצמו או דרך אחר, כדי למכור אותה. גם מי שקנה דירה מהבונה כדי למכור אותה הלאה נחשב מוכר (סעיף 1). אדם פרטי שמוכר את הדירה שגר בה בדרך כלל אינו "מוכר" לפי החוק.
- "דירה": חדר או מערכת חדרים שנועדו למגורים, לעסק או לכל צורך אחר. החוק לא מוגבל לדירות מגורים (סעיף 1).
- "מכירה": כוללת גם חכירה ל-25 שנה או יותר, והתחייבות למכור (סעיף 1).
- קונה משנה: מי שקנה את הדירה מהקונה הראשון. גם הוא נהנה מחלק מההגנות, למשל בתקופות הבדק והאחריות (סעיף 4).
- חזקה: אם הדירה הייתה תפוסה בידי אחר פחות משנה מגמר הבנייה, או שהמוכר גר בה פחות משישה חודשים, חזקה שבנה או קנה אותה כדי למכור, אלא אם הוכח אחרת (סעיף 9). גם המדינה נחשבת מוכר לכל דבר (סעיף 8).
המפרט והוראות התחזוקה
המוכר חייב לצרף לחוזה, כבר בחתימה, מפרט חתום בידו. הוא חייב לצרף גם הוראות תחזוקה ושימוש. אם הפרטים לא היו בידיו בעת החתימה, את ההוראות הוא מוסר כשהוא מעמיד את הדירה לרשות הקונה (סעיף 2(א)-(א1)). כל תיקון במפרט צריך את חתימת שני הצדדים (סעיף 2(ב)).
- המפרט נערך בטופס שקבע השר בצו. המוכר ממלא כל פריט במפורט ובמדויק, ומציין במפורש פריט שאינו רלוונטי (סעיף 3(א), (ג)).
- פריטים מתומחרים: המפרט כולל מחירון לפריטים שהקונה רשאי לוותר עליהם, להוסיף אותם או לשנות את מיקומם. על ויתור המוכר מזכה את הקונה במחיר שבמחירון, ועל תוספת הוא מחייב אותו לפיו (סעיף 3(א1), (ו)).
- מועד ההודעה על שינוי: הקונה מודיע לפני התקנת הפריט ועד המועד שבחוזה. החוזה לא יכול לקבוע מועד מוקדם משישה חודשים מסיום שלב היסודות, אלא אם השר קבע מועד אחר בצו (סעיף 3(ה)). אחרי השינוי, המוכר מוסר מפרט מעודכן (סעיף 3(ז)).
- מה קורה בלי מפרט: מוכר שלא מסר מפרט, או מסר מפרט חסר, נחשב כמי שהתחייב למסור את מה שהיה צריך להופיע בו באיכות גבוהה בהתחשב בנסיבות. נטל ההוכחה עליו (סעיף 5).
אי-התאמה: על מה המוכר אחראי
לפי סעיף 4(א), המוכר לא קיים את חיוביו, כלומר יש "אי-התאמה", בכל אחד מהמקרים האלה:
- הדירה שונה ממה שכתוב במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבנייה.
- בתוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה. המוכר אחראי, אלא אם הוכיח שהיא נגרמה בגלל מעשה או מחדל של הקונה.
- בתוך תקופת האחריות, שלוש שנים אחרי תום תקופת הבדק, התגלתה אי-התאמה, והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים.
- בתוך 20 שנה מהמסירה התגלתה אי-התאמה יסודית, כלומר בחלקים הנושאים שנוגעים ליציבות הבניין ולבטיחותו. המוכר אחראי, אלא אם הוכיח שהקונה גרם לה.
- אי-התאמה יסודית שהתגלתה גם אחרי 20 שנה, אם הקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים.
- המוכר לא מסר הוראות תחזוקה ושימוש.
שימו לב להבדל בנטל ההוכחה. בתקופת הבדק החזקה פועלת לטובת הקונה, ובתקופת האחריות הקונה צריך להוכיח שמקור הליקוי במוכר.
תקופות הבדק לפי סוג הליקוי (התוספת לחוק)
| סוג הליקוי | תקופת בדק |
|---|---|
| מסגרות ונגרות, כולל אלומיניום ופלסטיק | שנתיים |
| ריצוף וחיפוי פנים, כולל שקיעות ושחיקה | שנתיים |
| מכונות ודוודים | שלוש שנים |
| פיתוח חצר: שבילים, חניות, גדרות ומערכות בחצר | שלוש שנים |
| מערכות בידוד תרמי | שלוש שנים |
| צנרת: מים, הסקה, מרזבים, ביוב, כולל נזילות | ארבע שנים |
| איטום המבנה: קירות, תקרות, גגות וחללים תת-קרקעיים | ארבע שנים |
| סדקים ברוחב מעל 1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים | חמש שנים |
| התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ | שבע שנים |
| כל אי-התאמה אחרת שאינה יסודית | שנה אחת |
כל התקופות מתחילות במועד שבו הדירה הועמדה לרשות הקונה (סעיף 4(ג)).
הודעה על ליקוי ותיקון
- ליקוי שרואים בעין: אי-התאמה שאפשר היה לגלות במסירה צריך להודיע עליה למוכר בתוך שנה מהמסירה (סעיף 4א(א)(1)).
- ליקוי נסתר: אי-התאמה, או אי-התאמה יסודית, שלא הייתה ניתנת לגילוי בבדיקה סבירה, מודיעים עליה בתוך זמן סביר מהגילוי (סעיף 4א(א)(2), (ב)).
- זכות התיקון: הקונה נותן למוכר הזדמנות נאותה לתקן, והמוכר מתקן בתוך זמן סביר (סעיף 4ב(א)).
- תיקון על חשבון המוכר: אם הליקוי חזר אחרי שהמוכר תיקן אותו פעם או יותר במשך שנתיים מההודעה, או שהתיקון דחוף והמוכר לא תיקן בזמן סביר, הקונה רשאי לתקן בעצמו, והמוכר נושא בהוצאות (סעיף 4ב(ב)).
מעשית: שומרים תיעוד בכתב של כל הודעה, עם תאריך, תמונות ותיאור הליקוי, ונותנים למוכר גישה לדירה כדי לתקן.
מה קורה כשלא נותנים לקבלן לתקן: רע"א 18136-03-26
בפסק דין מאוגוסט 2026, רע"א 18136-03-26 עמירן נ' שמי אשקלוני בע"מ (18.8.2026), דן בית המשפט העליון בשאלה הזו. השופט א' שטיין כתב את פסק הדין, והשופטים ד' מינץ וי' וילנר הסכימו. שני רוכשים תבעו פיצוי על ליקויי בנייה כבר בתוך תקופת הבדק, אחרי פנייה אחת בלבד לחברה. בית המשפט המחוזי שלל מהם כמעט כל פיצוי, והעליון הפך את ההחלטה:
- אם הקונה לא נתן לקבלן הזדמנות נאותה לתקן, הוא לא מאבד אוטומטית את הזכות לפיצוי על ליקויים שהוכחו.
- ככלל, הפיצוי מופחת לעלות התיקון לקבלן, ולא לעלות תיקון בידי קבלן חיצוני בשוק. בתיק הזה הפער היה 20%.
- במקרים חריגים של חוסר תום לב משווע וסיכול מכוון של התיקון, אפשר להפחית יותר, ובמקרי קצה גם לשלול את הפיצוי.
- אם לקונה הייתה הצדקה אמיתית לסרב לתיקון, למשל משבר אמון אמיתי עם הקבלן, הוא עשוי לקבל את מלוא הפיצוי.
פסק הדין חזר על הכלל מע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל: ככלל, תובעים על ליקויי בנייה אחרי שהסתיימה תקופת הבדק, ואחרי שניתנה לקבלן הזדמנות לתקן. אבל אם הקונה נתן הזדמנות אמיתית והמוכר לא תיקן בזמן סביר, או התעלם מהפניות, אפשר לפנות לבית המשפט גם קודם.
איחור במסירה: פיצוי בלי להוכיח נזק
אם המוכר לא העמיד את הדירה לרשות הקונה עד חודש אחרי המועד שבחוזה, הקונה זכאי לפיצוי בלי להוכיח נזק. הפיצוי מחושב מתום החודש הזה ועד המסירה, או לפי הסכום שבחוזה, הגבוה מביניהם (סעיף 5א(א)):
| תקופה | פיצוי חודשי |
|---|---|
| מתום החודש הראשון ועד תום ארבעה חודשים מהמועד החוזי | דמי שכירות של דירה דומה בגודל ובמיקום |
| מהחודש החמישי ועד תום עשרה חודשים | דמי שכירות כאלה כפול 1.25 |
| מהחודש ה-11 ואילך | דמי שכירות כאלה כפול 1.5 |
- הפיצוי משולם בתום כל חודש, עבור אותו חודש (סעיף 5א(ב)).
- הפיצוי לא חל כשהאיחור נגרם רק בגלל הקונה, או כשמתקיימות נסיבות של כוח עליון לפי סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות) ושאר התנאים שם (סעיף 5א(ג)).
- ויתור של הקונה על פיצוי איחור, כתנאי לקבלת המפתח, לביצוע תיקונים או להעברת זכויות לקונה משנה, בטל (סעיף 7א(ב)).
הנוסח הזה נקבע בתיקון מס' 9, שפורסם ב-30.6.2022 ונכנס לתוקף שבעה ימים אחרי פרסומו. הוא חל על חוזים שנחתמו מאז. על חוזה שנחתם לפני כן חל הנוסח הקודם (סעיף 11(ד)).
הצמדה וריבית פיגורים
- ככלל אין הצמדה: תשלום של קונה למוכר לא מוצמד לשום מדד ולא נושא ריבית. החריג הוא איחור בתשלום (סעיף 5ג(א)).
- החריג המותר: הצדדים רשאים להסכים שעד מחצית מכל תשלום תוצמד למדד תשומות הבנייה. התנאי הוא ש-20% מהמחיר, שמשולמים בחתימה או לפני כל תשלום אחר, לא יוצמדו (סעיף 5ג(ב)). ההצמדה נעצרת לכל המאוחר במועד המסירה שבחוזה, אלא אם העיכוב במסירה הוא מהסוג שפוטר מפיצוי (סעיף 5ג(ג)). גם הסעיף הזה נוסף בתיקון מס' 9.
- ריבית פיגורים: אם החוזה קובע ריבית על איחור בתשלום, השיעור שלה לא יעלה על שיעור שקבע השר. החובה לשלם אותה חלה רק אחרי שחלפו שבעה ימים מהמועד לתשלום (סעיף 5ב).
רישום הדירה על שם הקונה
סעיף 6ב קובע לוחות זמנים לרישום:
- המוכר מבצע את כל הפעולות לרישום החלוקה והאיחוד של הקרקע במועד המוקדם ביותר האפשרי.
- הבית נרשם בפנקס הבתים המשותפים לא יאוחר משנה מרישום החלוקה או מהמסירה, המאוחר מביניהם.
- הזכויות של הקונה נרשמות לא יאוחר משישה חודשים מרישום הבית המשותף או מהמסירה, המאוחר מביניהם.
- תקופות עיכוב שהמוכר הוכיח שנגרמו מנסיבות שאינן בשליטתו לא נספרות (סעיף 6ב(ג)).
שכר טרחת עורך הדין של הפרויקט: המוכר לא דורש מהקונה השתתפות בהוצאות המשפטיות מעבר לסכום המרבי שנקבע. הקונה משלם ישירות לעורך הדין ומקבל חשבונית (סעיף 6ג).
תקנון הבית המשותף וחברת ניהול
- אם התקנון שהמוכר מתכוון להחיל משנה את התקנון המצוי, הוא חייב לפרט זאת במפרט או בחוזה. מדובר בהוצאת חלקים מהרכוש המשותף, בחלק ברכוש המשותף שצמוד לדירה, בחלוקת ההוצאות ובסדרי קבלת החלטות. בלי פירוט, חל התקנון המצוי באותו עניין (סעיף 6).
- המוכר לא קובע ש"מתחזק" (חברת ניהול) יחזיק את הרכוש המשותף, אלא אם זהותו ותנאי ההתקשרות כלולים בחוזה. תניה שמונעת מהדיירים לסיים את החוזה הראשון עם המתחזק תקפה עד שלוש שנים בלבד, אלא אם בעלי הדירות החליטו להאריך ברוב הקבוע בחוק המקרקעין (סעיף 6א).
אי אפשר לוותר על ההגנות
אין להתנות על הוראות החוק אלא לטובת הקונה או קונה המשנה (סעיף 7א(א)). החוק גם לא גורע מזכויות שיש לקונה לפי כל דין אחר (סעיף 7). מי שביודעין לא מצרף מפרט, לא ממלא אותו כנדרש, לא מגלה שינויי תקנון או גובה הוצאות משפטיות מעבר למותר, צפוי לקנס (סעיף 10).
צ'קליסט לרוכשי דירה מקבלן
- מפרט חתום וטופס מחירון לפריטים מתומחרים צורפו לחוזה בחתימה?
- בדקתם עד מתי מותר להודיע על ויתור או תוספת, ושהמועד לא מוקדם מהמותר?
- ההצמדה בחוזה: עד מחצית מכל תשלום, למדד תשומות הבנייה בלבד, ו-20% בחתימה בלי הצמדה?
- פיצוי האיחור בחוזה לא נמוך ממה שהחוק קובע? אם כן, חל החוק.
- במסירה: פרוטוקול מפורט, ותיעוד של כל ליקוי גלוי. הודעה בכתב בתוך שנה.
- לליקויים שמתגלים אחר כך: הודעה בכתב בזמן סביר, ומתן הזדמנות לתקן.
- חברת ניהול: זהות ותנאים כתובים בחוזה?
- אל תחתמו על ויתור על פיצוי איחור או על תיקונים כתנאי לקבלת מפתח. ויתור כזה בטל.
שאלות נפוצות
מצאנו נזילה מהגג שלוש שנים אחרי שקיבלנו מפתח. הקבלן עדיין אחראי? כן. כשל באיטום המבנה, כולל גגות, הוא בתקופת בדק של ארבע שנים מהמסירה (התוספת לחוק). בתקופה הזו המוכר אחראי, אלא אם יוכיח שהקונה גרם לליקוי (סעיף 4(א)(2)).
הקבלן מאחר כבר חצי שנה במסירה. כמה מגיע לנו? בחוזה שנחתם מיולי 2022: מתום החודש הראשון ועד החודש הרביעי, דמי שכירות של דירה דומה. מהחודש החמישי, דמי שכירות כפול 1.25. או הסכום שבחוזה, אם הוא גבוה יותר (סעיף 5א).
הקבלן דורש הצמדה של כל התשלומים למדד. זה חוקי? לא. מותר להצמיד עד מחצית מכל תשלום, רק למדד תשומות הבנייה. 20% מהמחיר שמשולמים בחתימה לא מוצמדים (סעיף 5ג).
אפשר לתבוע את הקבלן מיד בלי לתת לו לתקן? החוק מחייב לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן (סעיף 4ב). לפי רע"א 18136-03-26, מי שתובע בלי לתת הזדמנות כזו לא מאבד את הזכות לפיצוי, אבל הפיצוי בדרך כלל מופחת לעלות התיקון לקבלן.
קניתי דירה "יד שנייה" ממי שקנה מהקבלן. יש לי הגנה? קונה משנה נהנה מתקופות הבדק והאחריות שבסעיף 4. התקופות נספרות מהמועד שבו הדירה הועמדה לרשות הקונה הראשון.
מה ההבדל בין תקופת בדק לתקופת אחריות? בתקופת הבדק המוכר אחראי לאי-התאמה שהתגלתה, אלא אם הוכיח שהקונה גרם לה. בתקופת האחריות, שלוש שנים אחרי תום תקופת הבדק, הנטל עובר לקונה: הוא צריך להוכיח שמקור הליקוי בתכנון, בעבודה או בחומרים (סעיף 4(א)).
ראיתי ליקוי כבר ביום המסירה. עד מתי להודיע לקבלן? על אי-התאמה שאפשר היה לגלות במסירה מודיעים למוכר בתוך שנה מהמסירה. על ליקוי נסתר, שלא היה אפשר לגלות בבדיקה סבירה, מודיעים בתוך זמן סביר מהגילוי (סעיף 4א). כדאי לשמור תיעוד בכתב עם תאריך ותמונות.
שאלות? כתבו לנו בוואטסאפ או דרך עמוד יצירת הקשר. להמשך: חוקי הנדל"ן בשפה פשוטה וחוק המכר (הבטחת השקעות).
המידע נערך על ידי צבי דה האס, בעל רישיון תיווך במקרקעין מס' 3252046 · עודכן לאחרונה: אוקטובר 2026
מקורות: חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, סעיפים 1, 2, 3, 4, 4א, 4ב, 5, 5א, 5ב, 5ג, 6, 6א, 6ב, 6ג, 7, 7א, 8, 9, 10, 11 והתוספת; חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 9), התשפ"ב-2022 (ספר החוקים 2983, 30.6.2022). רע"א 18136-03-26 עמירן נ' שמי אשקלוני בע"מ (בית המשפט העליון, 18.8.2026). נוסח עדכני לאוקטובר 2026. הנוסח הרשמי, רשימת התיקונים והפרסומים ברשומות: במאגר החקיקה הלאומי של הכנסת. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי.