מתחם איסקוב 5-7-9, יפו: התחדשות עירונית, שלב אחרי שלב

שלושה בניינים צמודים ברחוב איסקוב ניסים ביפו, 17 דירות בסך הכול, ותוכנית אחת משותפת. בעמוד הזה מוצג כל התהליך: מה כבר נעשה, איפה אנחנו נמצאים היום, אילו תחנות עוד לפנינו, כמה זמן כל תחנה לוקחת בדרך כלל, ומה המשמעות של כל שלב לבעלי הדירות.

עודכן לאחרונה: אוקטובר 2026. נעדכן את העמוד בכל מעבר בין תחנות. המתחם מופיע גם במאגר מתחמי ההתחדשות העירונית באתר.

שני מסלולים במקביל: בניין 5 והמתחם

הפרויקט התחיל בבניין אחד, איסקוב 5. בשנת 2023 הקמנו חברה ייעודית, פרוייקט איסקוב בע״מ, שרכשה בבניין יחידה הכוללת מחסן, גגות בטון וזכויות בנייה צמודות. התוכנית המקורית הייתה להוסיף דירות על הגג, ובהמשך לבחון חיזוק ותוספת לבניין כולו, כך שכל בעל דירה יקבל גם תוספת שטח וממ״ד. הוגשה בקשה להיתר, ונחתמו הסכמים עם חלק מבעלי הדירות בבניין.

המסלול הזה ממשיך להתקדם. במהלך הטיפול בבקשה בבניין 5, בעלי הדירות בבניינים 7 ו־9 ביקשו שהאזור יקודם כהתחדשות עירונית משותפת, והגישו התנגדות לבקשה בטענה שהם מעדיפים פרויקט כזה. ההתנגדות לא התקבלה, אבל לקחנו את הבקשה שלהם ברצינות.

לכן אנחנו מקדמים היום שני צירים במקביל. הציר הראשון הוא המסלול בבניין 5, שממשיך כרגיל. הציר השני הוא בדיקה וקידום של מתחם התחדשות עירונית משותף לבניינים 5, 7 ו־9, עם תוכנית בניין עיר (תב״ע) אחת. אם מתחם ההתחדשות יתברר ככלכלי, הוא יקבל עדיפות ונשלים אותו. אם לא, נמשיך במסלול של בניין 5.

למתחם משותף יש גם היגיון תכנוני. תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה קובע, בסעיף 70ב, שבמסלול הריסה ובנייה מחדש לבניין שעומד בתנאי ״מבנה הטעון חיזוק״, השטח הכולל יכול להגיע עד 400% משטח הבנייה הקיים מעל הקרקע. כשמאחדים שלושה מגרשים גובלים או יותר, עם איחוד וחלוקה, התקרה עולה עד 500%. חשוב לומר: הסעיף הזה הוא רק אחד המסלולים האפשריים. אם הבניינים עומדים בתנאיו, ואיזה מסלול יתאים למתחם, ייקבע בבדיקת ההיתכנות. עוד על הסעיפים האלה בעמוד חוק התכנון והבנייה בשפה פשוטה.

ציר הזמנים של המתחם

לכל תחנה מופיע מה קורה בה, מה זה אומר לבעלי הדירות, וכמה זמן היא לוקחת בדרך כלל. משכי הזמן הם הערכה כללית לפי מה שקובע החוק, ולא התחייבות. בכל מקום שהחוק קובע מועד, ציינו את הסעיף. בפועל, לוחות הזמנים תלויים בקצב החתימות, בעומס בוועדות ובהחלטות של מוסדות התכנון.

1. תחנה 1הושלם · 2023–2024

   רכישת זכויות בבניין 5 ובדיקה ראשונה

   פרוייקט איסקוב בע״מ רכשה בבניין 5 את תת־חלקה 3: מחסן, גגות בטון וזכויות בנייה צמודות. עמידר אישרה את רישום הזכויות על שם החברה ביולי 2024. בשלב הזה נבדקו מצב הרישום של כל הדירות בבניין, הצמדות הגג וזכויות הבנייה הקיימות.

   מה זה אומר לכם: המארגן הוא גם בעל זכויות באחד מבנייני המתחם. זה פרט שחובה לגלות לכם, ואנחנו מציינים אותו גם במסמך שאתם חותמים עליו.
2. תחנה 2במקביל · מתקדם

   המסלול בבניין 5: בקשה להיתר וחיזוק ותוספת

   נבחר אדריכל שמכיר את הוועדה המקומית בתל אביב–יפו, והוגשה בקשה להיתר לתוספת על הגג, לצד מסלול של חיזוק ותוספת לבניין כולו. בעלי הדירות בבניינים 7 ו־9 הגישו התנגדות לבקשה, בטענה שהם מעדיפים התחדשות עירונית משותפת. ההתנגדות לא התקבלה, והמסלול בבניין 5 ממשיך להתקדם במקביל לבדיקת המתחם.

   מה זה אומר לכם: אם מתחם ההתחדשות יתברר ככלכלי, הוא יקבל עדיפות. אם לא, המסלול בבניין 5 ימשיך עד הסוף. בכל מקרה, העבודה שכבר נעשתה בבניין 5 משמשת בסיס גם לבדיקת המתחם.
3. תחנה 3הושלם · 2026

   פתיחת ציר המתחם 5-7-9 וכינוס ראשון של בעלי הדירות

   בעקבות הבקשה של בעלי הדירות בבניינים 7 ו־9, מיפינו את כל בעלי הזכויות בשלושת הבניינים לפי נסחי הטאבו ואישורי הזכויות של עמידר, והכנו מסמך בלעדיות אחיד לכל המתחם. התקיים כינוס של בעלי הדירות, שבו הוצגו מהות המיזם, זהות המארגן והזיקה שלו לבניין 5, וזכויות בעלי הדירות לפי החוק.

   מה זה אומר לכם: מי שלא הגיע לכינוס יכול לקבוע פגישה אישית. כל המידע שהוצג בכינוס זמין גם בעמוד הזה.

4. 

5. תחנה 4אנחנו כאןעד 15.4.2027

   החתמת בעלי הדירות על כתב בלעדיות (״נון־שופ״)

   בתחנה הזו אנחנו פוגשים את בעלי הדירות בשלושת הבניינים ומחתימים על כתב בלעדיות. כתב הבלעדיות לא מוכר את הדירה ולא מחייב לחתום על עסקה. הוא נותן למארגן את האפשרות להציג לעירייה שהוא פועל בהסכמת בעלי הדירות, ולבדוק על חשבונו אם אפשר להחיל על המתחם תוכנית התחדשות עירונית.

   בין התנאים שבמסמך:

   • בעל הדירה לא משלם דבר, לא למארגן ולא לאף אחד מטעמו.
   • אפשר לבטל את החתימה תוך 30 יום, בלי נימוק ובלי תשלום.
   • לא נרשמת הערת אזהרה על הדירה, וזכותכם למכור, להשכיר או להוריש את הדירה נשמרת במלואה.
   • תב״ע לא תוגש לפני אסיפת בעלי דירות ולפני שייחתם עליה רוב בעלי הדירות הנדרש לפי החוק.
   • אפשר לקבל את המסמך בחינם בשפה השגורה בפיכם, כולל ערבית.
   משך: לפי סעיף 5 לחוק המארגנים, הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי עומד בתוקף שישה חודשים מהחתימה הראשונה. אם תוך שישה חודשים חתמו לפחות 50% מבעלי הדירות בבית משותף של עד 16 דירות, התוקף מתארך ל־18 חודשים. ההתחייבות במסמך שלנו היא עד 15.4.2027, וכל הארכה אפשרית רק לפי החוק.
   מה זה אומר לכם: זה הזמן לשאול, לבקש את המסמך, ולהתייעץ עם עורך דין מטעמכם לפני החתימה. אנחנו ממליצים על כך גם במסמך עצמו.
6. תחנה 5בהמשך

   בדיקת היתכנות תכנונית למתחם

   אדריכל, שמאי ויועצים בודקים מה אפשר לבנות במתחם: איזה מסלול תכנוני מתאים, כמה יחידות דיור, מה הגובה, איך מסדרים חניה, מה גודל השטח הציבורי, ומה התמורה הצפויה לבעלי הדירות. במקביל מתקיימות פגישות מקדמיות עם מחלקת התכנון בעירייה.

   משך מוערך: 3 עד 6 חודשים, וחלק מהעבודה רץ במקביל להחתמות.
   מה זה אומר לכם: בתום הבדיקה תקבלו הודעה על תוצאותיה, כפי שמתחייב כתב הבלעדיות.
7. תחנה 6בהמשך

   אסיפת בעלי דירות והסכמה להגשת התב״ע

   לפני שמגישים תוכנית, נכנס אסיפה של כל בעלי הדירות במתחם ונציג את התב״ע המוצעת, כולל התשריטים. כל בעל דירה מחליט בעצמו אם הוא מסכים להגשה. התב״ע תוגש רק אחרי שיחתום עליה שיעור בעלי הדירות שהחוק דורש.

   משך מוערך: חודש עד שלושה חודשים, כולל זמן לשאלות ולפגישות אישיות.
   מה זה אומר לכם: אף תוכנית לא תוגש מעל הראש שלכם. זו התחייבות כתובה של המארגן.

8. 

   הדמיות של המסלול בבניין 5, שממשיך להתקדם במקביל. התכנון של המתחם המשותף ייעשה בנפרד, בתחנות 5 עד 7.

9. תחנה 7בהמשך

   הכנת התב״ע והגשתה לוועדה המקומית

   הצוות מכין את מסמכי התוכנית: תקנון, תשריט, נספח בינוי, נספח תנועה וחניה, טבלאות איזון והקצאה, ומסמכים סביבתיים. התוכנית מוגשת לוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב–יפו, ונבדקת שם עד שהיא נקלטת.

   משך מוערך: 6 עד 12 חודשים להכנה ולקליטה.
   מה זה אומר לכם: קליטת התוכנית במוסד התכנון היא גם אבן דרך בחוק המארגנים. ממנה נמנים מועדי התוקף הבאים של ההסכם.
10. תחנה 8בהמשך

    דיון בהפקדה, הפקדה והתנגדויות

    מוסד התכנון דן בתוכנית ומחליט אם להפקיד אותה, לדחות אותה או להתנות תנאים. אחרי ההפקדה מתפרסמת הודעה ברשומות, בעיתונים ובשכונה, וכל מי שרואה את עצמו נפגע יכול להגיש התנגדות. אחר כך נשמעות ההתנגדויות ומוסד התכנון מכריע בהן.

    משך: לפי חוק התכנון והבנייה, מוסד התכנון מחליט על ההפקדה תוך 60 יום (סעיף 85). התנגדויות מגישים תוך חודשיים מהפרסום, ומוסד התכנון רשאי להאריך עד שלושה חודשים (סעיף 102). בפועל, מהקליטה ועד סיום שמיעת ההתנגדויות עובר בדרך כלל יותר מזה.
    מה זה אומר לכם: שלב ההפקדה הוא הזמן שבו התוכנית גלויה לכולם. נציג לכם אותה לפני שהיא יוצאת לציבור.
11. תחנה 9בהמשך

    אישור התוכנית (מתן תוקף)

    אחרי ההכרעה בהתנגדויות ותיקון מסמכי התוכנית, מתפרסמת הודעה על אישור התוכנית, והיא נכנסת לתוקף. מהרגע הזה ידוע מה מותר לבנות במתחם.

    משך מוערך: כל שלב התכנון, מהגשת התב״ע ועד מתן תוקף, נמשך בדרך כלל שנתיים עד ארבע שנים.
    מה זה אומר לכם: תוכנית מאושרת מעלה את ערך הזכויות במתחם, ומאפשרת לנהל משא ומתן על עסקה מתוך ודאות תכנונית.
12. תחנה 10בהמשך

    הצעה לבעלי הדירות והסכם מפורט

    אחרי אישור התב״ע, או מוקדם יותר, המארגן מגיש לבעלי הדירות הצעה מפורטת: היקפי הבנייה, התמורה לכל דירה, הבטוחות, לוחות הזמנים והתנאים המשפטיים. בעלי הדירות מחליטים לפי שיקול דעתם אם להיכנס למשא ומתן. אם כן, נחתם הסכם פינוי ובינוי נפרד, ובעלי הדירות מיוצגים בו על ידי עורך דין מטעמם.

    החוק קובע הגנות לשלב הזה. לפי חוק פינוי ובינוי, לפני שבעל הדירה הראשון חותם, היזם חייב לקיים כינוס של בעלי הדירות או להשתתף בו (סעיף 1א(א)). לפחות שבועיים לפני החתימה הראשונה הוא חייב למסור לכל בעלי הדירות מסמך עיקרי הצעה, עם עקרונות התמורה, הבטוחות ופרטי הניסיון שלו (סעיף 1א(ב)).

    משך מוערך: 6 עד 12 חודשים.
    מה זה אומר לכם: רק בשלב הזה מחליטים על העסקה עצמה. כתב הבלעדיות שאתם חותמים עליו היום לא מחייב אתכם לחתום עליה.
13. תחנה 11בהמשך

    היתר בנייה

    על בסיס התוכנית המאושרת מוגשת בקשה להיתר בנייה, עם תוכניות מפורטות, חישובים סטטיים, אישורי הג״א, כיבוי אש ותשתיות. בסוף התהליך מנפיקה הוועדה המקומית היתר.

    משך מוערך: שנה עד שנתיים.
    מה זה אומר לכם: עד שמתקבל היתר אתם ממשיכים לגור בדירה כרגיל. הסכמי פינוי ובינוי קובעים בדרך כלל שהפינוי מתחיל רק אחרי שיש היתר והבטוחות נמסרו לבעלי הדירות.
14. תחנה 12בהמשך

    פינוי, בנייה, מסירה ורישום

    אחרי שהבטוחות לבעלי הדירות ניתנו, הם מתפנים לדיור חלוף לפי ההסכם, ושכר הדירה משולם להם בתקופת הבנייה. הבניינים הישנים נהרסים, והחדשים נבנים. בסוף מקבלים טופס 4 ותעודת גמר, הדירות נמסרות, והבית המשותף החדש נרשם בטאבו.

    משך מוערך: שנתיים וחצי עד ארבע שנים לבנייה, ועוד כמה חודשים עד שנה ויותר לרישום.
    מה זה אומר לכם: אתם חוזרים לדירה חדשה, גדולה יותר וממוגנת, בבניין עם מעלית וחניה, לפי מה שייקבע בהסכם.

מה זו התחדשות עירונית, ומה זה אומר לבעל דירה

התחדשות עירונית היא שם כללי לפרויקטים שמחליפים או משדרגים בניינים ותיקים בתוך העיר, במקום לבנות שכונות חדשות בשטחים פתוחים. היזם מקבל זכויות בנייה נוספות, בונה דירות חדשות ומוכר אותן, ומהרווח הזה הוא מממן את הדירות החדשות לבעלי הדירות הקיימים. בעלי הדירות לא משלמים על הבנייה. הם מקבלים דירה חדשה בתמורה לזכויות שלהם בבניין הישן.

המסלולים העיקריים

• פינוי־בינוי: הורסים את הבניינים הקיימים ובונים במקומם בניינים חדשים. בדרך כלל מתאים למתחמים של כמה בניינים, כמו איסקוב 5-7-9. הכללים לעסקה ולבעלי דירות מסרבים קבועים בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי).
• חיזוק ותוספת: משאירים את הבניין, מחזקים אותו מפני רעידות אדמה ומוסיפים קומות, ממ״דים ומעלית. מתאים בעיקר לבניין בודד. הכללים קבועים בחוק החיזוק ובתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה.
• הריסה ובנייה מחדש: אותו רעיון של פינוי־בינוי, במגרש אחד או בכמה מגרשים, לפי מסלולי תיקון 139.

מה צריך כדי שפרויקט יצא לדרך

פרויקט צריך שלושה דברים: תוכנית שמאשרת את הבנייה, הסכמה של רוב בעלי הדירות, ויזם שיכול לממן ולבנות. בחוק פינוי ובינוי, כדי שהרוב יוכל לתבוע בעל דירה שמסרב בלי סיבה סבירה, נדרש ״רוב מיוחס״: בעלי שני שלישים לפחות מכלל הדירות במקבץ, ובנוסף בעלי שלוש חמישיות לפחות מהדירות בכל בניין בנפרד. החוק גם מגן על מי שמסרב מסיבה סבירה, וקובע הגנות מיוחדות לבעלי דירות בני 70 ומעלה. הפירוט המלא, לפי סעיפי החוק, בעמוד חוק פינוי ובינוי בשפה פשוטה.

מה זה ״מארגן״, ולמה יש חוק בשבילו

מארגן הוא מי שפועל מול בעלי הדירות כדי לקדם עסקת התחדשות, עוד לפני שיש יזם או תוכנית. חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע״ז–2017 קובע כמה זמן הסכם עם מארגן יכול להיות בתוקף, ומחייב את המארגן להודיע לבעלי הדירות בסוף כל תקופה אם עמד בתנאים להארכה (סעיף 7). כשהמועדים עוברים בלי עמידה בתנאים, ההסכם פוקע, והמארגן לא זכאי לפיצוי רק בגלל זה (סעיף 10). החוק נועד למנוע מצב שבו בעלי דירות ״כבולים״ שנים למארגן שלא מתקדם.

דירות של עמידר ורשות הפיתוח

בחלק מהדירות במתחם הבעלים הרשום הוא רשות הפיתוח או עמידר, ובחלקן מתגוררים דיירים מוגנים. גם הם צד לתהליך. לפי סעיף 9 לחוק המארגנים, אם עד 40% מהדירות בבית משותף הן דירות ציבוריות, שיעורי ההסכמה הנדרשים לעניין תוקף ההסכם נמנים רק מתוך הדירות שאינן ציבוריות.

למידע רחב יותר על כל המסלולים, הזכויות והשלבים: המדריך לבעלי דירות בהתחדשות עירונית.

מה אנחנו מתחייבים לבעלי הדירות

הצוות

שאלות נפוצות של בעלי הדירות

רוצים לשמוע עוד או לקבוע פגישה?

אפשר לפנות אלינו בכל שאלה: על המסמך, על התהליך או על הדירה שלכם. נשמח להיפגש במתחם או במשרד.

המידע נערך על ידי צבי דה האס, בעל רישיון תיווך במקרקעין מס' 3252046 · עודכן לאחרונה: אוקטובר 2026

מקורות: חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע״ז–2017, סעיפים 1, 5, 7, 9 ו־10; חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס״ו–2006, סעיפים 1 ו־1א; חוק התכנון והבנייה, התשכ״ה–1965, סעיפים 70ב, 85 ו־102 (מאגר החקיקה הלאומי); נסחי רישום מקרקעין, גוש 7073 חלקות 40–42 (לשכת רישום המקרקעין תל אביב–יפו, ספטמבר 2026); אישורי זכויות של עמידר. משכי הזמן שאינם קבועים בחוק הם הערכה כללית בלבד.