הבהרה משפטית. המחשבון מיועד להמחשה ולהערכה ראשונית בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס, ייעוץ משפטי, ייעוץ פנסיוני, שיווק השקעות או תחליף לייעוץ אישי. התוצאות מבוססות על הנתונים שהוזנו ועל הנחות מפושטות, ואינן כוללות את מלוא ההוראות, הפטורים והחריגים החלים על כל מקרה. חבות המס בפועל נקבעת אך ורק על ידי רשות המסים. שיעורי המס עשויים להשתנות ואין ודאות שהמידע מעודכן למועד השימוש. קבוצת דה האס ומי מטעמה אינם אחראים לכל נזק, ישיר או עקיף, שייגרם כתוצאה מהסתמכות על התוצאות. אין לקבל החלטה כלכלית על בסיס מחשבון זה ללא התייעצות עם עורך דין, יועץ מס או שמאי מקרקעין מוסמך.

מחשבון NPV ו-IRR

ניתוח כדאיות מלא לפרויקט. תזרים שנתי מופרד בפסיקים.

השקעה ראשונית (₪)

שיעור היוון (%)

תזרים שנתי (₪)לדוגמה: 120000, 130000, 140000, 1500000

מה המחשבון עושה

המחשבון בוחן כדאיות של פרויקט נדל״ן לאורך זמן. מזינים את תזרים המזומנים לפי שנים ואת שיעור ההיוון, ומקבלים ערך נוכחי נקי (NPV) ושיעור תשואה פנימי (IRR).

מה שני המדדים אומרים

בפרויקט שנמשך שנים, שקל שנכנס בשנה השביעית שווה פחות משקל שנכנס היום — כסף שמושקע היום היה יכול להניב בינתיים, ויש סיכון שלא ייכנס בכלל. NPV מתרגם את כל התזרים לערך של היום לפי שיעור היוון שמשקף את הסיכון ואת מחיר ההון: תוצאה חיובית אומרת שהפרויקט מייצר ערך מעבר לשיעור שדרשתם. IRR הוא שיעור התשואה השנתי שבו ה-NPV מתאפס — כלומר הרף שבו הפרויקט בדיוק מצדיק את עצמו. שיעור ההיוון הוא הנחת העבודה הרגישה ביותר בחישוב, ולכן כדאי להריץ אותו בכמה שיעורים ולראות היכן התוצאה מתהפכת.

מתי להשתמש בו

בפרויקטים שנפרסים על שנים — התחדשות עירונית, ייזום או בנייה. כשמשווים בין חלופות עם תזרים שונה לאורך הדרך. וכשצריך להציג כדאיות לשותף, לבנק או למשקיע.

באחריות מקצועית: צבי דה האס, מנכ״ל קבוצת דה האס — התחדשות עירונית ונדל״ן. בעל רישיון תיווך במקרקעין מס׳ 3252046.

תמונה להמחשה: גרפים ומחשבון על שולחן. צילום: Jakub Żerdzicki / Unsplash.