נסח טאבו: איך מפיקים, כמה עולה ואיך קוראים אותו

נסח רישום מקרקעין, המוכר כ"נסח טאבו", הוא המסמך הרשמי שמראה מי הבעלים של נכס ומה רשום עליו. אפשר להפיק אותו אונליין במערכת "מקרקעין ברשת" של משרד המשפטים. זו הבדיקה הראשונה שעושים לפני כל עסקה — ולפני כל חתימה על הסכם התחדשות עירונית.

מה הנסח מראה

הנסח הוא תמונת המצב הרשמית של הנכס בפנקסי המקרקעין. הוא מראה מי רשום כבעלים, באיזה חלק, ומה רשום על הנכס מעבר לבעלות.

החלק החשוב ביותר בנסח הוא לא הבעלות — אלא מה שרשום מתחתיה. שם מופיעים המשכנתאות, העיקולים, הערות האזהרה וזכויות של צדדים שלישיים. אלה הדברים שמשנים עסקה.

איפה מפיקים נסח

ההפקה נעשית במערכת "מקרקעין ברשת" של משרד המשפטים, והיא מקוונת. זה המקור הרשמי.

קיימים אתרים מסחריים שמציעים "נסח טאבו" בתשלום גבוה יותר. הם מפיקים בדיוק את אותו מסמך. אין סיבה לשלם יותר מהתעריף הרשמי.

במקביל, משרד הבינוי והשיכון מפעיל שירות לבדיקת מצב רישום הדירה — שימושי במיוחד כשהזכויות טרם נרשמו בטאבו והן מנוהלות בחברה משכנת.

איך מוצאים גוש, חלקה ותת-חלקה

כדי להפיק נסח צריך את "הכתובת בטאבו" של הנכס: מספר גוש ומספר חלקה. בדירה בבית משותף צריך גם את מספר תת-החלקה, שהוא המספר של הדירה הספציפית בתוך החלקה.

דוגמה: בניין ברחוב מסוים יושב על גוש 12345, חלקה 67. בבניין 12 דירות, ולכל אחת תת-חלקה משלה: 1, 2, 3 וכן הלאה. הנסח של הדירה שלכם הוא נסח של "גוש 12345, חלקה 67, תת-חלקה 8", למשל.

שלוש דרכים פשוטות למצוא את המספרים:

• לפי כתובת, באתר המרכז למיפוי ישראל. מקלידים רחוב ומספר בית ומקבלים גוש וחלקה.
• בחשבון הארנונה. ברוב הרשויות הגוש והחלקה מופיעים בחשבון.
• בחוזה הקנייה של הדירה. בחוזה מסודר הנכס מתואר לפי גוש, חלקה ותת-חלקה.

שימו לב: מספר תת-החלקה בטאבו לא תמיד זהה למספר הדירה בבניין. דירה 8 יכולה להיות רשומה כתת-חלקה 11. אם אין לכם את המספר במסמך אמין, אפשר לברר אותו במוקד רישום המקרקעין, בטלפון ‎*8653 (שלוחה 7 ואז שלוחה 1, בימים א'–ה' בין 08:00 ל-16:00).

איך מפיקים נסח טאבו, שלב אחרי שלב

1. נכנסים לאתר "מקרקעין ברשת" של משרד המשפטים (הקישור בבלוק המקורות למטה).
2. בוחרים את סוג הנסח: מלא, היסטורי או מרוכז. לקנייה ומכירה מתאים בדרך כלל נסח מלא.
3. ממלאים פרטי מבקש: שם וכתובת מייל. לשם יישלח הנסח. אפשר לבחור גם נסח עם חותמת אפוסטיל, למי שצריך להציג אותו בחו"ל.
4. מקלידים את פרטי הנכס: גוש, חלקה, ובדירה בבית משותף גם תת-חלקה.
5. משלמים את האגרה באתר התשלומים הממשלתי.
6. מקבלים את הנסח במייל, בדרך כלל תוך דקות, כקובץ עם חתימה אלקטרונית מאושרת.

חשוב לדעת: הנסח נחשב מסמך מקורי רק בצורתו הדיגיטלית. עותק מודפס שלו אינו המסמך הרשמי. אם האתר לא מצליח להפיק נסח לנכס מסוים, פונים במייל ללשכת רישום המקרקעין האזורית.

סוגי נסח טאבו, ומה עולה כל אחד

• נסח מלא (רגיל). המצב המשפטי העדכני של הנכס: בעלים, משכנתאות, עיקולים, הערות והגבלות. זה הנסח שמתאים לרוב העסקאות.
• נסח היסטורי. כולל גם רישומים שכבר נמחקו, למשל משכנתה ישנה שנפרעה. מזמינים אותו כשרוצים להבין את "הסיפור" של הנכס לאורך השנים.
• נסח מרוכז. תמונה כללית של כל הדירות ובעליהן בבית משותף, בלי כל פרטי הרישום של כל דירה. שימושי למשל לבעלי דירות במתחם התחדשות עירונית שרוצים לראות את הבניין כולו.

המחיר: לפי טבלת האגרות של רשות רישום המקרקעין באתר התשלומים הממשלתי, נכון ל-1 בנובמבר 2026: נסח מקוון: 18 ₪. נסח שמופק שלא באופן מקוון: 88 ₪. נסח מרוכז לבית משותף שמופק שלא באופן מקוון: 154 ₪. האגרות מתעדכנות מעת לעת, והמחיר המחייב הוא זה שמוצג לפני התשלום.

איך קוראים נסח טאבו: דוגמה

הנה נסח מומצא, בתמצית, של דירה שאינה קיימת. השמות והמספרים לדוגמה בלבד:

• פרטי הנכס: גוש 12345, חלקה 67, תת-חלקה 8. קומה 3, 4 חדרים. הצמדה: מחסן המסומן באות ח' בתשריט.
• בעלויות: "בעלים א'", חלק ½. "בעלים ב'", חלק ½.
• משכנתאות: משכנתה מדרגה ראשונה לטובת "בנק לדוגמה בע"מ".
• הערות: הערת אזהרה לטובת "קונה ג'", לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין.
• עיקולים: אין.

מה הנסח הזה אומר בפועל:

• הדירה שייכת לשני אנשים בחלקים שווים. כדי לקנות אותה, שניהם צריכים לחתום.
• יש עליה משכנתה. בעסקה מסודרת המשכנתה נפרעת מכספי הקונה ונמחקת לפני רישום הבעלות על שמו.
• יש הערת אזהרה לטובת קונה אחר. זה הדגל האדום של הדוגמה: המוכרים כבר התחייבו כלפי מישהו אחר. לפני שממשיכים, צריך לברר מה מצב ההתחייבות הזו ולוודא שהיא תימחק.
• אין עיקול, ולכן אין גורם שחוסם את העסקה מהכיוון הזה.

מה שהנסח לא מראה במלואו הוא מה בדיוק שייך לדירה בבית משותף: חניה, מחסן, גג וחלק ברכוש המשותף. את זה מבררים במסמכי הבית המשותף (ראו למטה).

כשהנכס לא רשום בטאבו

לא כל נכס בישראל רשום בפנקסי המקרקעין על שם הבעלים. בשכונות ותיקות, בנכסים שבניהול רשות מקרקעי ישראל ובפרויקטים שהרישום בהם טרם הושלם, הזכויות מנוהלות אצל רשות מקרקעי ישראל או אצל חברה משכנת.

במקרה כזה הנסח לא ישקף את מי שמחזיק בדירה בפועל. המסמך שמחליף אותו הוא אישור זכויות, שמנפיקים רמ"י או החברה המשכנת. ההבדל בקצרה: נסח טאבו הוא רישום בפנקס הממשלתי שכל אחד יכול להזמין. אישור זכויות מונפק על ידי הגוף שמנהל את הנכס, לבעל הזכויות או למי שמייצג אותו. מה זה אישור זכויות ומה בודקים בו.

הערת אזהרה — מה זה אומר

הערת אזהרה היא רישום שמודיע לעולם שמישהו התחייב לעשות עסקה בנכס. היא לא מעבירה בעלות, אבל היא חוסמת רישום של עסקה סותרת.

כשאתם קונים — הערת אזהרה לטובתכם היא ההגנה הבסיסית ביותר שיש, והיא נרשמת מיד עם החתימה.

כשאתם בודקים נכס — הערת אזהרה קיימת לטובת מישהו אחר היא דגל אדום. משמעותה שהמוכר כבר התחייב כלפי צד שלישי.

איך רושמים הערת אזהרה, אילו מסמכים צריך ואיך מבטלים אותה בסוף העסקה: המדריך המלא להערת אזהרה.

טאבו-נט — השירות שכדאי להכיר

הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין מפעילה שירות בשם טאבו-נט, והוא ניתן ללא תשלום.

מי שרשום כבעל זכויות בנכס יכול להירשם ולקבל התראה במייל או לנייד בכל פעם שמתבצעת פעולת רישום על הנכס שלו — למשל העברת בעלות על סמך צו ירושה, או רישום הערת אזהרה על סמך ייפוי כוח.

ההרשמה המקוונת פתוחה לבעלי זכויות עם מספר תעודת זהות ישראלית. מי שמחזיק מסמך זיהוי אחר נרשם פיזית בלשכה.

חשוב להבין את המגבלה: השירות אינו מונע את הרישום. הוא מודיע אחרי שהפעולה נרשמה — וזה מה שמאפשר לפעול נגדה בזמן. זו רשת ביטחון, לא מנעול.

לבעלי דירות במתחמי התחדשות עירונית, שבהם נחתמים ייפויי כוח ונרשמות הערות אזהרה לטובת יזמים, זה שירות שכדאי להפעיל.

מה בודקים בנסח — רשימה

• מי הבעלים הרשום, ובאיזה חלק. האם מי שמוכר לכם הוא באמת מי שרשום, ועל כל הנכס או על חלק ממנו.
• משכנתאות. האם יש, לטובת מי, ומה ההסדר לסילוקן במסגרת העסקה.
• עיקולים. עיקול רשום חוסם עסקה עד להסרתו.
• הערות אזהרה קיימות. לטובת מי, ומתי נרשמו.
• זיקות הנאה והערות מכוח דין. זכויות מעבר, זכויות של רשויות, הגבלות.
• התאמה בין הנסח למציאות. גוש, חלקה, תת-חלקה — ושהם באמת הדירה שראיתם.

מתי בודקים

לא פעם אחת. לפני החתימה, וגם סמוך למועד העברת הכספים.

נסח שהופק לפני חודש אינו מעיד על מצב הנכס היום. רישום חדש — עיקול, הערה, משכנתה — יכול להיכנס בדיוק בפרק הזמן שבין הבדיקה לתשלום.

בבית משותף, הנסח הוא רק חלק מהתמונה. מה ששייך לדירה בפועל — הצמדות כמו חניה, מחסן או גג, והחלק ברכוש המשותף — מפורט בסט מסמכי הבית המשותף: צו הרישום, התקנון והתשריט. איך מזמינים את מסמכי הבית המשותף ואיך קוראים אותם.

טעויות נפוצות

• הסתמכות על נסח שהמוכר הביא. הפיקו נסח עדכני בעצמכם, מהמקור הרשמי.
• קריאת שורת הבעלות בלבד. מה שמתחתיה חשוב יותר.
• בדיקה אחת בלבד, בתחילת התהליך.
• הנחה שאין נסח כי הזכויות לא רשומות בטאבו. במקרה כזה בודקים את מצב הרישום במסלול המתאים — לא מוותרים על הבדיקה.
• תשלום מיותר לאתר מסחרי על מסמך שמופק רשמית.
• תת-חלקה שגויה. בבניין עם הרבה בעלים קל להפיק בטעות נסח של הדירה של השכנים, למשל כשמניחים שדירה 8 היא תת-חלקה 8. התוצאה: בודקים בעלים, משכנתה והערות של דירה אחרת. מוודאים את מספר תת-החלקה במסמך אמין, ובנסח עצמו בודקים שהקומה, מספר החדרים וההצמדות מתאימים לדירה שראיתם.

שאלות נפוצות

איפה מפיקים נסח טאבו?
במערכת "מקרקעין ברשת" של משרד המשפטים, אונליין. זהו המקור הרשמי. אתרים מסחריים מפיקים את אותו מסמך בתוספת עמלה, ואין בהם ערך מוסף.

מה זו הערת אזהרה?
רישום שמודיע שמישהו התחייב לעשות עסקה בנכס. היא אינה מעבירה בעלות, אך חוסמת רישום עסקה סותרת. לטובתכם היא הגנה. לטובת אחר — סימן שהמוכר כבר התחייב.

מה זה טאבו-נט?
שירות חינמי של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, שמתריע במייל או לנייד על פעולות רישום בנכס שלכם — למשל העברה מכוח צו ירושה או הערה מכוח ייפוי כוח. הוא אינו מונע את הרישום, אלא מודיע עליו.

כמה פעמים צריך לבדוק את הנסח?
לפחות פעמיים: לפני החתימה, וסמוך למועד העברת הכספים. רישום חדש יכול להיכנס בפרק הזמן שביניהם.

ומה אם הזכויות אינן רשומות בטאבו?
יש נכסים שזכויותיהם מנוהלות בחברה משכנת או טרם נרשמו. במקרה כזה בודקים את מצב הרישום במסלול המתאים, למשל בשירות בדיקת מצב רישום הדירה של משרד הבינוי והשיכון, או באמצעות אישור זכויות מרמ"י או מהחברה המשכנת.

למה זה חשוב במיוחד בהתחדשות עירונית?
בעסקאות פינוי בינוי ותמ"א 38 נחתמים ייפויי כוח ונרשמות הערות אזהרה לטובת היזם. בעל דירה צריך לדעת מה נרשם על הנכס שלו, מתי ולטובת מי — וטאבו-נט נותן על כך התראה.

כמה עולה נסח טאבו?
נכון ל-1 בנובמבר 2026, אגרת נסח מקוון היא 18 ₪, לפי טבלת האגרות באתר התשלומים הממשלתי. נסח שמופק שלא באופן מקוון עולה 88 ₪.

איך יודעים מה מספר תת-החלקה?
מחפשים אותו בחוזה הקנייה או במסמך רשמי אחר של הדירה. מספר תת-החלקה לא תמיד זהה למספר הדירה בבניין. אם אין מסמך אמין, אפשר לברר במוקד רישום המקרקעין, ‎*8653.

מה ההבדל בין נסח מלא, היסטורי ומרוכז?
נסח מלא מראה את המצב העדכני של הנכס. נסח היסטורי מראה גם רישומים שנמחקו. נסח מרוכז נותן תמונה כללית של כל הדירות ובעליהן בבית משותף, בלי כל פרטי הרישום.

רוצים לדעת מה רשום על הנכס שלכם?

אם אתם בעלי דירה במתחם התחדשות עירונית ולא בטוחים מה נרשם על הנכס ולטובת מי — דברו איתנו בוואטסאפ. נסביר מה לבדוק ואיפה.

האמור לעיל הוא מידע כללי בלבד, מבוסס על פרסומי משרד המשפטים ומשרד הבינוי והשיכון נכון לנובמבר 2026, ואינו מהווה ייעוץ משפטי. אין בו תחליף לבדיקה פרטנית של הנכס ולייעוץ מקצועי. יש לאמת כל נתון במקור הרשמי ולהיוועץ בעורך דין לפני קבלת החלטה.