בקצרה: קרן ריט (REIT, ובעברית: קרן להשקעות במקרקעין) היא חברה ציבורית שנסחרת בבורסה ומחזיקה בעיקר נכסים מניבים: משרדים, מרכזי מסחר, מבני לוגיסטיקה או דירות להשכרה. מי שקונה יחידה בקרן הופך לשותף קטן בכל הנכסים שלה. הקרן מחויבת לחלק למשקיעים את רוב הרווח שלה, ובתמורה היא כמעט לא משלמת מס חברות. המס משולם אצל המשקיע.
מה זה קרן ריט, ובמה היא שונה מחברת נדל״ן רגילה?
חברת נדל״ן רגילה משלמת מס חברות על הרווח שלה, ורק אחר כך מחלקת דיבידנד, שעליו המשקיע משלם מס נוסף. בקרן ריט המנגנון שונה. החוק מתייחס לקרן כאל "צינור": ההכנסה מהנכסים עוברת אל המשקיעים ונשארת עם אותו אופי שהיה לה בקרן (למשל הכנסה משכירות), והמס משולם ברמת המשקיע. כדי ליהנות ממעמד הזה, הקרן חייבת לעמוד בשורה של תנאים קבועים בפקודת מס הכנסה.
בישראל המסלול מעוגן בפקודת מס הכנסה (סעיף 64א2 והסעיפים שאחריו). רשות המסים פרסמה הנחיות מפורטות בחוזר מס הכנסה 4/2018.
התנאים שקרן ריט בישראל חייבת לעמוד בהם
- רישום למסחר בבורסה. קרן ריט היא חברה שמניותיה נרשמות למסחר בבורסה בתל אביב, בתוך 24 חודשים מיום ההתאגדות.
- רוב הנכסים בנדל״ן מניב. לפחות 75% משווי נכסי הקרן צריכים להיות במקרקעין מניבים, בדירות להשכרה ובנכסים קשורים. בנוסף נקבע לקרן שווי נכסים מינימלי של 200 מיליון ש״ח.
- מגבלת מינוף. החוק מגביל את היקף החוב של הקרן ביחס לנכסים שלה. המגבלה מחמירה יותר בנכסים מסחריים ומקלה יותר בדירות להשכרה.
- פיזור בעלות. הקרן לא יכולה להיות "קרן משפחתית": החוק מגביל את השיעור שמחזיקים בעלי מניות מעטים, ואת השיעור שבעל מניות יחיד יכול להחזיק. המגבלות מחמירות ככל שעובר זמן מהרישום למסחר.
- חובת חלוקה. הקרן חייבת לחלק לפחות 90% מההכנסה החייבת שלה עד 30 באפריל של השנה שאחרי, ואת כל הרווח ממכירת נכס מניב בתוך 12 חודשים. חלוקה מתוך הפחת היא רשות, לא חובה.
- נכס בנוי. כדי שנכס ייחשב מקרקעין מניבים, לפחות 70% ממנו צריכים להיות בנויים.
איך משקיעים בקרנות ריט בישראל
- פותחים חשבון מסחר בניירות ערך. בבנק או אצל בית השקעות. יחידות של קרן ריט נקנות ונמכרות כמו כל מניה בבורסה.
- מאתרים את הקרנות. באתר הבורסה לתל אביב אפשר למצוא את קרנות הריט הנסחרות. בין הקרנות המוכרות: ריט 1, סלע קפיטל נדל״ן ומניבים קרן הריט החדשה. הציון כאן נועד להמחשה בלבד ואינו המלצה.
- קוראים את הדוחות. הדוחות הכספיים והמצגות למשקיעים מתפרסמים במערכת מאי״ה של הבורסה ובמגנא של רשות ניירות ערך. שם רואים אילו נכסים יש לקרן, מה שיעור התפוסה, מה רמת החוב ומה היסטוריית החלוקות.
- מחליטים על היקף ופיזור. אפשר לקנות קרן אחת, כמה קרנות, או קרן נאמנות או תעודת סל שמשקיעות בכמה קרנות ריט ובחברות נדל״ן יחד.
אפשר גם להשקיע בקרנות ריט זרות, למשל בארה״ב, דרך חשבון מסחר בחו״ל או דרך תעודות סל. במקרה כזה כללי המיסוי שונים, וכדאי לבדוק אותם לפני ההשקעה.
סוגי קרנות ריט
קרנות ריט נבדלות זו מזו בעיקר בסוג הנכסים שהן מחזיקות:
- משרדים: ההכנסה תלויה בשוק המשרדים ובביקוש לשטחי עבודה.
- מסחר: מרכזים מסחריים וקניונים, שרגישים לצריכה הפרטית ולמעבר לקניות ברשת.
- לוגיסטיקה ותעשייה: מחסנים ומרכזי הפצה, שהביקוש להם קשור לסחר המקוון.
- דיור להשכרה: בניינים של דירות להשכרה ארוכת טווח. החוק מקל עם הקרנות האלה במגבלת המינוף.
- מעורבות: קרנות שמחזיקות כמה סוגי נכסים כדי לפזר את הסיכון.
המיסוי: מה חשוב לדעת
- שקיפות. הקרן עצמה כמעט לא משלמת מס על ההכנסה שהיא מחלקת. ההכנסה ממוסה אצל המשקיע ושומרת על האופי שהיה לה בקרן.
- החלוקה מרווחים ממוסה לפי שיעור המס השולי של המשקיע, ולא בשיעור הקבוע שחל על דיבידנד רגיל ממניה. לכן מי ששיעור המס השולי שלו נמוך עשוי לשלם פחות, ומי ששיעורו גבוה עשוי לשלם יותר.
- החלוקה מתוך הפחת ממוסה בשיעור מופחת, שונה מזה שחל על רכיב הרווח.
- ההכנסה מהחלוקה אינה נחשבת הכנסה מיגיעה אישית (כמו משכורת או הכנסה מעסק).
- הניכוי במקור נעשה בקרן. הקרן מנכה מס לפני שהכסף מגיע למשקיע. שיעור הניכוי תלוי במעמד המשקיע ובסוג ההכנסה.
- הכנסה שהקרן לא חילקה (עד 10% מההכנסה החייבת) ממוסה בקרן עצמה, בשיעור מס החברות.
- הפסדים נשארים בקרן ולא מועברים למשקיעים.
שיעורי המס המדויקים משתנים מעת לעת ותלויים במצב האישי של כל משקיע. להרחבה על מיסוי בנדל״ן באופן כללי: המדריך השלם למיסוי בנדל״ן.
היתרונות
- סכום כניסה נמוך. אפשר להשקיע בנדל״ן מניב בסכום של כמה מאות או אלפי שקלים, בלי משכנתא ובלי הון עצמי גדול.
- נזילות. אפשר למכור את היחידות בבורסה בכל יום מסחר. מכירת דירה, לעומת זאת, לוקחת חודשים ועולה במס ובעמלות.
- פיזור. קרן אחת מחזיקה בדרך כלל עשרות נכסים ומאות שוכרים, כך שנכס אחד ריק או שוכר שלא משלם לא מכריעים את התשואה.
- ניהול מקצועי ושקיפות. הקרן מנהלת את הנכסים, ומחויבת לדווח לציבור כמו כל חברה ציבורית.
- חלוקה סדירה. חובת החלוקה בחוק הופכת את הקרנות לאפיק עם תזרים שוטף.
הסיכונים: למה קרן ריט היא לא השקעה "בטוחה"
- תנודתיות. מחיר היחידה זז כל יום בבורסה, לפעמים בחדות, גם כשהנכסים עצמם לא השתנו.
- רגישות לריבית. כשהריבית עולה, עלות החוב של הקרן עולה, וגם התשואה מאפיקים סולידיים אחרים נעשית אטרקטיבית יותר. שני הדברים לוחצים על מחיר היחידה. כדאי לעקוב אחרי ריבית בנק ישראל.
- פער בין המחיר לשווי הנכסים. היחידה יכולה להיסחר בהנחה או בפרמיה על השווי של הנכסים בדוחות (NAV). מי שקונה בפרמיה ומוכר בהנחה מפסיד גם אם הנכסים לא ירדו בערכם.
- מינוף. החוק מגביל את החוב, אבל הקרנות עדיין ממונפות. ירידה בשווי הנכסים מתבטאת בירידה חדה יותר בהון.
- ריכוזיות. קרן שמחזיקה בעיקר סוג נכס אחד, או נכסים באזור אחד, חשופה לשינויים בשוק הספציפי הזה.
- החלוקה לא מובטחת. חובת החלוקה היא מתוך הרווח. אם הרווח יורד, גם החלוקה יורדת.
קרן ריט מול דירה להשקעה
| קרן ריט | דירה להשקעה | |
|---|---|---|
| סכום כניסה | כל סכום | הון עצמי של לפחות 50% מהמחיר במימון בנקאי |
| נזילות | מכירה בבורסה בכל יום מסחר | מכירה שלוקחת חודשים |
| ניהול | על ידי הקרן | על ידי הבעלים |
| פיזור | עשרות נכסים ושוכרים | נכס אחד ושוכר אחד |
| מיסי קנייה ומכירה | אין מס רכישה. עמלות מסחר ומס על רווחי הון | מס רכישה, ובמכירה מס שבח |
| שליטה | אין שליטה בנכסים | שליטה מלאה בנכס |
| תנודתיות מחיר | מחיר משתנה כל יום | שווי שמתעדכן רק במכירה או בשמאות |
מה לבדוק לפני שמשקיעים בקרן ריט
- שיעור התפוסה של הנכסים, ומגמת השינוי שלו.
- NOI (הכנסה תפעולית נטו מהנכסים) ו־FFO (רווח מפעילות נדל״ן, בלי שערוכים). אלה מדדים טובים יותר מהרווח הנקי, שמושפע משערוכי שווי.
- רמת החוב ביחס לשווי הנכסים, ומועדי הפירעון של ההלוואות.
- מחיר היחידה ביחס ל־NAV: האם היא נסחרת בהנחה או בפרמיה.
- היסטוריית החלוקות לאורך כמה שנים, כולל בתקופות קשות.
- עלויות הניהול: האם הקרן מנוהלת על ידי חברת ניהול חיצונית, ובאילו דמי ניהול.
- פיזור הנכסים והשוכרים: כמה מההכנסה מגיע מהשוכר הגדול ביותר ומהנכס הגדול ביותר.
שאלות נפוצות
מה זה קרן ריט במילים פשוטות?
חברה ציבורית שנסחרת בבורסה ומחזיקה בעיקר נכסי נדל״ן מניבים, כמו משרדים, מרכזי מסחר או דירות להשכרה. מי שקונה יחידה בקרן שותף ברווחים מהשכירות של כל הנכסים שלה. החוק מחייב את הקרן לחלק לפחות 90% מההכנסה החייבת שלה למשקיעים.
איך קונים קרן ריט בישראל?
דרך חשבון מסחר בניירות ערך בבנק או בבית השקעות. קרנות הריט הישראליות נסחרות בבורסה בתל אביב, וקונים אותן כמו כל מניה. אפשר גם להשקיע דרך קרן נאמנות או תעודת סל שמחזיקות כמה קרנות ריט.
האם קרנות ריט הן השקעה בטוחה?
לא. מחיר היחידה משתנה כל יום בבורסה, הוא רגיש לשינויי ריבית, הקרנות ממונפות והחלוקה תלויה ברווחים. לקרנות יש יתרונות של פיזור ונזילות, אבל כמו בכל השקעה בשוק ההון, אפשר גם להפסיד.
איך ממוסה חלוקה מקרן ריט?
החלוקה מרווחי הקרן ממוסה לפי שיעור המס השולי של המשקיע, ולא בשיעור הקבוע שחל על דיבידנד רגיל. חלוקה מתוך הפחת ממוסה בשיעור מופחת. הקרן מנכה את המס במקור לפני התשלום. שיעורי המס משתנים ותלויים במצב האישי, ולכן כדאי לבדוק מול יועץ מס.
מה ההבדל בין קרן ריט לקניית דירה להשקעה?
בקרן ריט אפשר להשקיע בכל סכום, למכור בכל יום מסחר ולקבל פיזור על פני נכסים רבים, בלי לנהל את הנכסים ובלי מס רכישה. בדירה יש שליטה מלאה בנכס ואפשר למנף אותה במשכנתא, אבל היא דורשת הון עצמי גדול, ניהול שוטף, ומכירתה לוקחת זמן.
אילו תנאים קרן ריט בישראל חייבת לעמוד בהם?
בין התנאים שקובעת פקודת מס הכנסה (סעיף 64א2 והסעיפים שאחריו): רישום למסחר בבורסה בתל אביב בתוך 24 חודשים מההתאגדות, לפחות 75% משווי הנכסים במקרקעין מניבים, בדירות להשכרה ובנכסים קשורים, שווי נכסים מינימלי של 200 מיליון ש"ח, וחלוקה של לפחות 90% מההכנסה החייבת עד 30 באפריל של השנה שאחרי. בנוסף יש מגבלת מינוף ומגבלות על ריכוז הבעלות.
איך בודקים קרן ריט לפני שמשקיעים?
בודקים בדוחות שבמערכת מאי"ה את שיעור התפוסה, את ה-NOI וה-FFO, את רמת החוב ביחס לשווי הנכסים, את מחיר היחידה ביחס ל-NAV, את היסטוריית החלוקות, את דמי הניהול ואת הפיזור בין נכסים ושוכרים. אם אתם משווים לדירה להשקעה, כדאי להכיר גם את מס השבח ומס הרכישה שחלים עליה: חוק מיסוי מקרקעין בשפה פשוטה.
מתלבטים בין קרן ריט לנכס פיזי?
אם אתם בודקים השקעה בנכס נדל״ן ספציפי ורוצים להבין את הזכויות, העלויות והמיסוי שלו לפני שמחליטים, אפשר לדבר איתנו.
הבהרה: המידע במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, שיווק השקעות, ייעוץ מס או המלצה לקנות או למכור נייר ערך כלשהו. הקרנות שהוזכרו הן דוגמה בלבד. כללי המס והנתונים עשויים להשתנות. לפני כל השקעה יש לבדוק את המידע העדכני ולהיוועץ בבעל רישיון מתאים. מקור עיקרי: פקודת מס הכנסה, סעיף 64א2 והסעיפים שאחריו, וחוזר מס הכנסה 4/2018.
