הבהרה משפטית. המחשבון מיועד להמחשה ולהערכה ראשונית בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס, ייעוץ משפטי, ייעוץ פנסיוני, שיווק השקעות או תחליף לייעוץ אישי. התוצאות מבוססות על הנתונים שהוזנו ועל הנחות מפושטות, ואינן כוללות את מלוא ההוראות, הפטורים והחריגים החלים על כל מקרה. חבות המס בפועל נקבעת אך ורק על ידי רשות המסים. שיעורי המס עשויים להשתנות ואין ודאות שהמידע מעודכן למועד השימוש. קבוצת דה האס ומי מטעמה אינם אחראים לכל נזק, ישיר או עקיף, שייגרם כתוצאה מהסתמכות על התוצאות. אין לקבל החלטה כלכלית על בסיס מחשבון זה ללא התייעצות עם עורך דין, יועץ מס או שמאי מקרקעין מוסמך.

מחשבון ROI בנדל״ן

תשואה על ההון העצמי בפועל, כולל אפקט המינוף.

מחיר רכישה (₪)

עלויות רכישה (₪)

הון עצמי שהושקע (₪)

שווי נוכחי (₪)

סה״כ הכנסות שכ״ד (₪)

סה״כ הוצאות (₪)

יתרת הלוואה (₪)

תקופת ההשקעה (שנים)

מה המחשבון עושה

המחשבון מחשב את התשואה על ההשקעה בעסקת נדל״ן ביחס לכסף שהוצאתם בפועל. מזינים את ההון העצמי, עלויות הרכישה, ההכנסות ועליית הערך הצפויה, ומקבלים את התשואה באחוזים ובשקלים.

למה ROI שונה מתשואה על שכר דירה

תשואה משכירות מודדת רק את ההכנסה השוטפת. ROI מודד את מלוא הרווח ביחס למלוא הכסף שהוצאתם, וזה שינוי גדול בשני כיוונים. מצד ההוצאה, ההשקעה אינה רק ההון העצמי אלא גם מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך ושיפוץ; התעלמות מהם מנפחת את התשואה. מצד ההכנסה, הרווח כולל גם את עליית הערך, שאינה מופיעה בתזרים אבל היא לרוב החלק הגדול ברווח בנדל״ן. ולכן ההפרדה בין רכישה במזומן לרכישה במינוף מהותית: אותה עסקה בדיוק מניבה ROI שונה לגמרי כשחלק מהכסף הוא של הבנק.