בחדשות על תכניות דיור גדולות חוזר שוב ושוב קיצור אחד: ותמ"ל. ב-25.10.2026, למשל, הופקדה תכנית תמל/2027 להתחדשות מרכז העיר הוותיק של נתיבות, עם כ-7,511 יחידות דיור חדשות (הפרטים במבזק שלנו). מה זו הוועדה הזאת, איך תכנית עוברת בה, במה היא שונה מוועדה מחוזית, ומה בעלי דירה או קרקע בתחום תכנית כזו צריכים לבדוק? במדריך הזה יש תשובות, נתונים מקוריים משכבת התכניות של מינהל התכנון, דוגמה מספרית וצ'קליסט.
מה זה ותמ"ל
ותמ"ל היא הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור. היא הוקמה מכוח החוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), התשע"ד-2014, שאושר באוגוסט 2014. לפי משרד הבינוי והשיכון, המטרה שלה היא לאשר תכניות מגורים נרחבות בלוח זמנים הדוק, כחלק מסל הפתרונות של הממשלה למשבר הדיור.
שני מאפיינים מבדילים אותה משאר מוסדות התכנון:
- "תכנית אחת בוועדה אחת". תכנית רגילה עוברת לפעמים כמה מוסדות: ועדה מקומית, ועדה מחוזית, ולפעמים גם המועצה הארצית. בוותמ"ל כל התהליך מתנהל בוועדה אחת.
- סמכויות רחבות. לוועדה הוקנו רוב הסמכויות של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה.
תכנית שמאושרת בוותמ"ל נקראת תכנית מועדפת לדיור, ומספרה מתחיל ב"תמל". אל תתבלבלו עם תמ"א: תמ"א היא תכנית מתאר ארצית (למשל תמ"א 38), ותמ"ל היא תכנית מפורטת למתחם מגורים מסוים.
איך תכנית עוברת בוותמ"ל: חמישה שלבים
- הכרזה. לפני שמגישים תכנית, הממשלה או ועדת שרים שהיא מינתה מכריזה על הקרקע כעל "מתחם מועדף לדיור", לפי המלצת מינהל התכנון.
- הגשה. רק גופים מוגדרים רשאים להגיש: רשות מקרקעי ישראל, משרד הבינוי והשיכון, החברה הממשלתית לדיור להשכרה, משרד הפנים ביישובי מיעוטים, או מי שקיבל הרשאה לפי החוק.
- דיון והחלטה להפקיד. הוועדה דנה בתכנית, ולעיתים מחליטה להפקיד אותה בתנאים.
- הפקדה והתנגדויות. התכנית מתפרסמת, וכל מי שרואה את עצמו נפגע יכול להגיש התנגדות עד המועד שנקבע.
- אישור ופרסום למתן תוקף. אחרי שמירת ההתנגדויות התכנית מאושרת, לפעמים בשינויים, ומתפרסמת. מכוחה אפשר להוציא היתרי בנייה, במלואה או בחלק מהתחום.
ותמ"ל במספרים: מה רואים בשכבת התכניות של מינהל התכנון
שלפנו מ-Xplan, שכבת התכניות הציבורית של מינהל התכנון, את כל התכניות שמספרן מתחיל ב"תמל": 213 תכניות, נכון ל-5.11.2026. העמודה "תוספת יח"ד" היא השינוי נטו במספר יחידות הדיור כפי שרשום בנתוני התכנית. זו תוספת תכנונית, כלומר כמה מותר לבנות, ולא כמה נבנה.
| שלב התכנית ב-Xplan | מספר תכניות | תוספת יח"ד (נטו) |
|---|---|---|
| אושרה ופורסמה למתן תוקף | 138 | 335,326 |
| בהפקדה או בהתנגדויות | 21 | 69,516 |
| החלטה בדיון | 8 | 54,655 |
| סיום טיפול | 9 | 19,290 |
| שלבים מוקדמים או ללא שלב רשום | 36 | 71,899 |
| נדחתה | 1 | 4,629 |
| סה"כ | 213 | — |
ולפי מחוז, בתכניות שאושרו:
| מחוז | תכניות שאושרו | תוספת יח"ד (נטו) |
|---|---|---|
| דרום | 31 | 95,531 |
| מרכז | 39 | 90,625 |
| צפון | 27 | 57,407 |
| חיפה | 12 | 39,844 |
| תל אביב | 17 | 31,931 |
| ירושלים | 3 | 2,571 |
| מטה (רשום בשכבה ללא מחוז) | 9 | 17,417 |
שני דברים בולטים. ראשית, מחוזות הדרום והמרכז מרכזים יחד יותר ממחצית התוספת המאושרת. שנית, בירושלים כמעט אין תכניות ותמ"ל. ולפי תאריך האישור הרשום בשכבה, בשנים 2023 ו-2025 אושרו 19 תכניות בכל שנה, יותר מבכל שנה אחרת מאז 2016.
דוגמה: תמל/2027 בנתיבות
הדוגמה הטרייה ממחישה איך תכנית ותמ"ל נראית בפועל. לפי מבא"ת, תמל/2027 היא תכנית בסמכות ארצית, מסוג "תכנית מועדפת לדיור", שהופקדה ב-25.10.2026:
| נתון | ערך |
|---|---|
| שטח התכנית | 890.6 דונם |
| יחידות דיור חדשות | כ-7,511 |
| מתוכן דירות קטנות | 2,014 (כ-27%) |
| מתוכן יחידות "דיורית" | 1,127 (כ-15%) |
| צפיפות ברוטו | כ-8.4 דירות לדונם (7,511 חלקי 890.6) |
| איחוד וחלוקה | בלי הסכמת כל הבעלים, בכל התחום או בחלקו |
| מועד אחרון להתנגדויות | 29.12.2026 |
החישוב של הצפיפות הוא שלנו, על כל שטח התכנית, כולל כבישים ושטחים ציבוריים. בצפיפות נטו, על המגרשים בלבד, המספר גבוה יותר. ההוראות המחייבות נמצאות בטבלה 5 במסמך ההוראות, ולא בנתונים הסטטיסטיים שבעמוד התכנית.
איך לקרוא את השלב שמופיע במבא"ת
בעמוד של כל תכנית במבא"ת ובשכבת Xplan מופיע "שלב". כך מתרגמים את המונחים הנפוצים:
- "החלטה בדיון" או "במילוי תנאים להפקדה": הוועדה דנה בתכנית והחליטה להפקיד אותה, לפעמים בתנאים. עדיין אי אפשר להגיש התנגדות.
- "בתהליך הפקדה" או "פרסום הפקדה": התכנית מתפרסמת לציבור, ומתחיל מניין הימים להגשת התנגדויות.
- "רישום התנגדויות לפי 106ב'": אחרי ההפקדה הוועדה החליטה לשנות את התכנית, והשינוי פורסם כדי שמי שעלול להיפגע ממנו יוכל להתנגד.
- "פרסום אישור" או "התכנית אושרה": התכנית בתוקף, ומכוחה אפשר לבקש היתרי בנייה, לפי מה שנקבע בה.
שלב "אושרה" עדיין לא אומר שהבנייה מתחילה. בתכניות על קרקע מדינה, הקרקע צריכה להיות משווקת, בדרך כלל במכרז, ואחר כך מגיעים התכנון לביצוע וההיתרים.
ותמ"ל, ועדה מחוזית וועדה מקומית: מה ההבדל
| ועדה מקומית | ועדה מחוזית | ותמ"ל | |
|---|---|---|---|
| איפה | בתחום הרשות המקומית | בתחום המחוז | רק במתחם שהוכרז כמתחם מועדף לדיור |
| מי מגיש | בעלי קרקע, יזמים, הרשות | בעלי קרקע, יזמים, גופים ציבוריים | גופים ממשלתיים מוגדרים, או בעל הרשאה לפי החוק |
| סוג התכניות | תכניות בסמכות מקומית | תכניות בסמכות מחוזית | תכניות מועדפות לדיור (תמ"ל) |
| מסלול | לפעמים כמה מוסדות | לפעמים כמה מוסדות | "תכנית אחת בוועדה אחת" |
לסקירה מלאה של מוסדות התכנון ראו ועדות התכנון והבנייה, ולהסבר על תכניות מפורטות ראו המדריך לתב"ע.
צ'קליסט: יש לכם דירה או קרקע בתחום תכנית ותמ"ל
- ☐ מצאו את התכנית במבא"ת לפי גוש וחלקה או כתובת, ובדקו בתשריט אם הנכס בתוך הגבולות.
- ☐ קראו את מטרת התכנית ואת "עיקרי הוראותיה": מה מתוכנן במגרש שלכם, מגורים, ציבור, כביש או שטח פתוח.
- ☐ בדקו אם יש בתכנית איחוד וחלוקה. אם כן, הזכויות שלכם יעברו למגרש חדש לפי טבלת ההקצאה.
- ☐ רשמו את המועד האחרון להתנגדויות, אם התכנית בהפקדה.
- ☐ בדקו אם מתוכננת הריסה של המבנה הקיים, ומה התכנית קובעת לגבי פינוי.
- ☐ זכרו שאישור תכנית יכול להשפיע על חיובים כמו היטל השבחה, ועל שווי הנכס. להערכת השינוי בשווי לאורך זמן: מחשבון עליית ערך דירה.
- ☐ במקרה של ספק, פנו לעורך דין או לשמאי מקרקעין לפני שמגישים התנגדות או חותמים על הסכם.
תכניות ותמ"ל רבות הן על קרקע מדינה, והקרקע לבנייה משווקת בהמשך בעיקר במכרזים. מכרזים פתוחים עכשיו: מכרזי רמ"י. לתכניות התחדשות עירונית: המדריך להתחדשות עירונית. ליזמים: מחשבונים ליזם.
שאלות נפוצות
מה זה ותמ"ל?
ותמ"ל היא הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור. היא הוקמה בחוק שאושר באוגוסט 2014 כהוראת שעה, כדי לאשר תכניות מגורים גדולות בלוח זמנים קצר. היא דנה רק בתכניות במתחמים שהממשלה הכריזה עליהם כמתחמים מועדפים לדיור.
מה ההבדל בין תמ"ל לבין תמ"א?
תמ"ל (תכנית מועדפת לדיור) היא תכנית מפורטת למתחם מגורים מסוים, שמאושרת בוותמ"ל. תמ"א היא תכנית מתאר ארצית, למשל תמ"א 38 לחיזוק מבנים. השמות דומים, אבל אלה שני מסלולים שונים לגמרי.
מי יכול להגיש תכנית לוותמ"ל?
לפי משרד הבינוי והשיכון: רשות מקרקעי ישראל, משרד הבינוי והשיכון, החברה הממשלתית לדיור להשכרה, משרד הפנים ביישובי מיעוטים, או גוף שקיבל הרשאה לכך לפי החוק. בעל קרקע פרטי לא מגיש תכנית לוותמ"ל בעצמו.
אפשר להגיש התנגדות לתכנית ותמ"ל?
כן. אחרי שהתכנית מופקדת, יש מועד להגשת התנגדויות, והוא מופיע בעמוד התכנית במבא"ת. בתמל/2027 בנתיבות, למשל, המועד האחרון הוא 29.12.2026. ההגשה נעשית דרך כפתור "הגשת התנגדות לתוכנית" בעמוד התכנית.
איך יודעים אם הנכס שלי נמצא בתחום תכנית ותמ"ל?
מחפשים במבא"ת לפי גוש וחלקה או לפי כתובת, ובודקים אם מופיעה תכנית שמספרה מתחיל ב"תמל". בעמוד התכנית יש תשריט עם הגבולות, ומסמך הוראות שבו טבלה 5 קובעת את זכויות הבנייה.
כמה דירות אושרו בתכניות ותמ"ל?
לפי שכבת התכניות Xplan של מינהל התכנון, נכון ל-5.11.2026, ב-138 תכניות "תמל" שאושרו נקבעה תוספת נטו של 335,326 יחידות דיור. זו תוספת תכנונית: היא אומרת כמה דירות מותר לבנות, ולא כמה נבנו בפועל.
המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ תכנוני. התנאים המחייבים הם אלה שבמסמכי התכנית ובהוראות הדין. לבחינת מקרה ספציפי יש לפנות לעורך דין או לשמאי מקרקעין.
מקורות רשמיים:
- תוכניות הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) – משרד הבינוי והשיכון
- חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים (הוראת שעה), התשע"ד-2014 – מאגר החקיקה של הכנסת
- שכבת התכניות Xplan – מינהל התכנון (שליפה 5.11.2026)
- תכנית תמל/2027, התחדשות מרכז העיר נתיבות – מבא"ת
נבדק 05/11/2026.
תמונה ראשית: נתיבות ממבט אוויר, ומגדל המים בחזית. צילום: יוני עמר ויקיר כפיר (פיקיוויקי), ויקישיתוף, ברישיון CC BY 2.5.
המידע נערך על ידי צבי דה האס, בעל רישיון תיווך במקרקעין מס' 3252046 · עודכן לאחרונה: נובמבר 2026
