ארנונה היא התשלום הקבוע שכמעט כל משק בית בישראל משלם, ובכל זאת רבים לא יודעים מתי מגיעה להם הנחה, מה ניתן אוטומטית ומה צריך לבקש, ומה עושים כשהחיוב שגוי. בפברואר 2026 פרסם נציב תלונות הציבור, במשרד מבקר המדינה, דוח מיוחד על תלונות בנושא ארנונה. לפי הדוח, מינואר 2023 ועד נובמבר 2025 הוגשו לנציבות 937 תלונות. 41.8% מהן עסקו בהנחות בארנונה, ו-40% מכלל התלונות נמצאו מוצדקות או שהעניין תוקן. בעקבות הבירורים קיבלו המתלוננים ואחרים שהושפעו מההחלטות כ-376,508 ₪.
במדריך הזה ריכזנו את מה שחשוב לבעל דירה, לשוכר ולמי שקונה דירה: מי משלם, אילו הנחות קיימות, טבלת מבחן ההכנסה, הלקחים מהמקרים שבדוח, צ'קליסט ושאלות נפוצות.
מה זה ארנונה ומי משלם אותה
ארנונה היא מס שהרשות המקומית מטילה על המחזיק בנכס, כדי לממן את פעילותה. היא נקבעת לפי סוג הנכס, השטח שלו, השימוש בו והאזור שבו הוא נמצא. בית המשפט העליון קבע בשורה של פסקי דין שהארנונה היא מס, ולא תשלום תמורת שירות, ולכן החובה לשלם אותה לא תלויה בשירותים שהעירייה נותנת.
המילה החשובה היא "מחזיק". בדירה שהבעלים גרים בה, הם המחזיקים. בדירה מושכרת, המחזיק הוא בדרך כלל השוכר, והוא זה שמשלם ושמבקש הנחה. כשדירה עומדת ריקה, הבעלים נחשב בדרך כלל לבעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, וכך קבעה הנציבות באחד המקרים שבדוח. מי שקונה, מוכר או משכיר דירה צריך לדאוג לחילופי מחזיקים בעירייה, אחרת החיוב ממשיך להירשם על שם הקודם.
התעריפים עצמם קבועים בצו הארנונה שכל רשות מאשרת בכל שנה. מאז התוכנית לייצוב המשק ב-1985 הרשויות לא חופשיות לקבוע תעריפים: הם מתעדכנים מדי שנה לפי נוסחה שקבועה בדין, ורשות שרוצה לחרוג ממנה צריכה אישור של שרי הפנים והאוצר.
אילו הנחות קיימות, ומה מקבלים בלי לבקש
ההנחות קבועות בתקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג-1993, ובחוקים ייעודיים. לפי הדוח, רק חלק מההנחות מחייבות בקשה חתומה, ושאר ההנחות אמורות להינתן אוטומטית, לפי מידע שהרשות מקבלת. הטבלה מסכמת את העיקר:
| סוג ההנחה | איך מקבלים | הערות |
|---|---|---|
| אזרח ותיק המקבל קצבת זקנה | אוטומטית | מתיקון מרץ 2022 לחוק האזרחים הוותיקים, ההנחה מכוח החוק ניתנת בלי בקשה |
| אי-כושר השתכרות 75% ומעלה, גמלת סיעוד, ילד נכה בבית, פדוי שבי | אוטומטית | לפי קצבאות המוסד לביטוח לאומי |
| נכות רפואית 90% ומעלה, עיוור, עולה חדש, אסיר ציון | בקשה חתומה | עיוור מגיש בקשה בכל שנה; ההנחה עד 90%, לפי צו הארנונה |
| מבחן הכנסה | בקשה עם מסמכי הכנסה | עד 80%, 60%, 40% או 20%, לפי מספר הנפשות וההכנסה (טבלה בהמשך) |
| משרת מילואים פעיל | לפי רשימת צה"ל או תעודה בתוקף | עד 5% (תקנה 3ו); הרשות קובעת את השטח המוטב |
| נכס ריק | בקשה | לפי הדוח, לא ניתנת לתקופה קצרה מחודש |
חשוב לדעת: לפי הפסיקה שמובאת בדוח, רשות שבחרה לתת הנחה מסוימת לא יכולה לחרוג מהשיעור המרבי שבתקנות, אבל היא רשאית לתת הנחה נמוכה יותר, ובחלק מההנחות גם לא לתת בכלל. לכן הנוסח המחייב לכל עיר הוא צו הארנונה שלה.
מבחן הכנסה: כמה הנחה אפשר לקבל
הנחה לפי מבחן הכנסה היא ההנחה הגדולה ביותר בהיקפה. לפי סקירה של מרכז המחקר והמידע של הכנסת, ב-2023 העניקו הרשויות הנחות כאלה בסכום של כ-790 מיליון ₪, לכ-230 אלף משקי בית, שהם כ-8% מכלל משקי הבית. התקנות קובעות את ההנחה המרבית לפי מספר הנפשות בדירה וההכנסה החודשית הממוצעת.
ההכנסה בתקנות היא ההכנסה ברוטו מכל מקור, למעט כמה רכיבים שלא נספרים, ובהם קצבת זקנה, קצבת שארים, קצבת ילדים, הכנסות של ילד אחד, הכנסות משכירות במקרים מסוימים ותגמול מילואים מיוחד ונוסף. כך נראתה הטבלה לזכאות בשנת 2023 (הכנסה חודשית ממוצעת בשנת 2022, בשקלים):
| נפשות | עד 80% | עד 60% | עד 40% | עד 20% |
|---|---|---|---|---|
| 1 | עד 2,958 | 2,958–3,402 | 3,402–3,846 | 3,846–5,300 |
| 2 | עד 4,438 | 4,438–5,103 | 5,103–5,769 | 5,769–7,950 |
| 3 | עד 5,148 | 5,148–5,920 | 5,920–6,692 | 6,692–9,222 |
| 4 | עד 5,856 | 5,856–6,735 | 6,735–7,613 | 7,613–10,492 |
| 5 | עד 7,446 | 7,446–8,563 | 8,563–9,680 | 9,680–13,340 |
| 6 | עד 9,036 | 9,036–10,391 | 10,391–11,747 | 11,747–16,188 |
המקור: מרכז המחקר והמידע של הכנסת, לוח 10, על פי תקנות ההנחה. הסכומים מתעדכנים מדי שנה, ובשנת 2025 פורסם גם תיקון לתקנות. לפני הגשת בקשה בודקים את הטבלה המעודכנת באתר הרשות המקומית.
דוגמה מספרית: זוג עם שני ילדים (4 נפשות) שהכנסתו החודשית הממוצעת הייתה 6,500 ₪ נמצא, לפי טבלת 2023, בטווח של עד 60% הנחה. אם הארנונה השנתית על הדירה היא 6,000 ₪, ההנחה המרבית יכולה להגיע ל-3,600 ₪ בשנה. בפועל הסכום תלוי במה שהרשות אימצה בצו הארנונה שלה, ובחלק מהרשויות ההנחה מוגבלת לשטח מסוים.
מה עולה מהמקרים בדוח: חמישה לקחים
1. שטח שגוי בחשבון: אפשר לקבל החזר גם על שנים קודמות
בתל אביב-יפו חויבה דירה במשך שנים לפי 28 מ"ר, ומדידה של העירייה ב-2022 העלתה שהשטח הוא 25 מ"ר. העירייה טענה שלא הוגשה השגה בזמן. הנציבות קבעה שאי-מדידה של הנכס במשך עשרות שנים היא רשלנות, ושיש להשיב את מה ששולם ביתר לשבע שנים אחורה, מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט. העירייה עדכנה את השטח למפרע מינואר 2015. בלוד הוגדל שטח של דירה בלי הודעה, ולאחר הבירור הוקטן למפרע והתושבים זוכו.
2. השגה שלא נענתה בתוך 60 יום נחשבת כאילו התקבלה
לפי חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976, השגה על חיוב מגישים למנהל הארנונה בתוך 90 יום מקבלת הודעת התשלום. מנהל הארנונה צריך להשיב בתוך 60 יום, ואם לא השיב, רואים את ההשגה כאילו התקבלה. על החלטה בהשגה אפשר לערור לוועדת הערר של הרשות.
3. זכאות שהוכרה למפרע מצדיקה בדיקה של הנחה למפרע
בכמה מקרים המוסד לביטוח לאומי הכיר בזכאות לקצבה באיחור, למפרע, והעירייה סירבה לתת את ההנחה לתקופה שעברה. הנציבות קבעה שעל הרשות לדון בבקשה לפי הנוהל שלה, ובחלק מהמקרים ההנחה ניתנה למפרע.
4. אסור להתנות הנחה בשינוי כתובת במרשם האוכלוסין
משרת מילואים שהוא בעלים של דירה לא מושכרת בקריית אתא קיבל סירוב להנחה, כי כתובתו הרשומה בעיר אחרת. הנציבות קבעה שהדרישה נעשתה בלי סמכות: העירייה לא יכולה לחייב אותו כמחזיק ובאותו זמן לשלול ממנו את ההנחה שמגיעה למחזיק.
5. נכס ריק: מה שקובע הוא מועד המסירה בפועל
באשדוד נדחתה בקשה להנחה לנכס ריק, כי לפי החוזה התקופה הייתה קצרה מחודש. הקונה הציג נספח שהקדים את המסירה, ואחרי בירור העירייה עדכנה את המועד והעניקה את ההנחה.
עוד נתון מהדוח: לפי מספר התלונות ל-100 אלף תושבים, הרשויות שעליהן התלוננו הכי הרבה היו טבריה (64.2), חריש (60.5), בית שמש (45.6), נתיבות (41.9) ולוד (40.7). 70.3% מהתלונות המוצדקות נמצאו כהתנהלות בניגוד למינהל תקין.
צ'קליסט: מה לבדוק בחשבון הארנונה
- השטח בחשבון תואם לשטח הדירה? אם לא, מבקשים מדידה ומגישים השגה.
- אתם רשומים כמחזיקים? בקנייה, במכירה ובשכירות מעדכנים את העירייה בחילופי המחזיקים.
- ההנחות האוטומטיות מופיעות בחשבון? אם מגיעה לכם הנחה מכוח קצבה ולא קיבלתם אותה, פונים לרשות.
- מגיעה לכם הנחה לפי מבחן הכנסה? בודקים את הטבלה העדכנית באתר הרשות ומגישים בקשה עם מסמכי ההכנסה.
- החשבון שגוי? השגה בתוך 90 יום. אין תשובה בתוך 60 יום? ההשגה נחשבת מקובלת.
- הפנייה לרשות לא נפתרה? אפשר לפנות לממונה על תלונות הציבור ברשות, ואחר כך לנציבות תלונות הציבור.
- שומרים כל אסמכתה: מכתבים, מספרי פנייה, מדידות וחוזים.
למי שקונה דירה, הארנונה היא חלק מהעלות השוטפת. אפשר לחשב אותה לצד המסים החד-פעמיים, למשל במחשבון מס רכישה 2026. מי שמשכיר או שוכר ימצא את הכללים הבסיסיים בעמוד חוק השכירות והשאילה, ועוד חוקים בשפה פשוטה בעמוד חוקי הנדל"ן. מי שמחליף דירה יכול לקרוא גם את המדריך משפר דיור: מס רכישה, מס שבח ולוחות זמנים.
שאלות נפוצות
האם הנחה בארנונה לאזרח ותיק ניתנת אוטומטית?
כן, ברוב המקרים. ההנחה לאזרח ותיק המקבל קצבת זקנה ניתנת לפי תקנות ההנחה בלי בקשה, ומאז תיקון מרץ 2022 לחוק האזרחים הוותיקים גם ההנחה מכוח החוק ניתנת אוטומטית. מי שלא רואה את ההנחה בחשבון פונה למחלקת הארנונה.
תוך כמה זמן אפשר להגיש השגה על חיוב ארנונה?
לפי חוק הערר, בתוך 90 יום מקבלת הודעת התשלום. ההשגה מוגשת למנהל הארנונה ברשות, ואפשר להעלות בה טענות כמו שטח שגוי, סיווג שגוי או "איני המחזיק בנכס".
מה קורה אם העירייה לא עונה להשגה?
מנהל הארנונה חייב להשיב בתוך 60 יום. אם לא השיב, רואים את ההשגה כאילו התקבלה. כך קבעה הנציבות באחד המקרים שבדוח.
שוכר דירה יכול לקבל הנחה בארנונה?
כן. הארנונה מוטלת על המחזיק בנכס, ובדירה מושכרת זה בדרך כלל השוכר. לכן השוכר הוא שמגיש בקשה להנחה לפי הנתונים שלו, אחרי שנרשם כמחזיק בעירייה.
אפשר לקבל הנחה בארנונה למפרע?
זה תלוי בנוהל של הרשות. כשהזכאות לקצבה הוכרה באיחור, למשל על ידי המוסד לביטוח לאומי, הנציבות קבעה שהרשות חייבת לדון בבקשה להנחה למפרע ולא לדחות אותה על הסף.
גיליתי שהשטח בחשבון גדול מהשטח האמיתי. מה עושים?
מבקשים מדידה ומגישים השגה. לפי הדוח, כשהעירייה לא מדדה את הנכס שנים רבות, הנציבות קבעה החזר של שבע שנים אחורה, מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט.
המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. התנאים המחייבים הם אלה שבתקנות, בצו הארנונה של הרשות ובהוראות הדין. אין לראות בכך ייעוץ משפטי; לבחינת מקרה ספציפי יש לפנות לעורך דין.
מקורות רשמיים:
- נציב תלונות הציבור, משרד מבקר המדינה: דוח מיוחד – תלונות הציבור בנושא ארנונה (פברואר 2026)
- מרכז המחקר והמידע של הכנסת: מיפוי תבחיני הטבות אישיות, פרק 10 – הנחות בארנונה (2025)
- משרד הפנים: תקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה) (תיקון), 2025
נבדק 08/11/2026.
תמונה ראשית: בניין עיריית תל אביב-יפו בכיכר רבין. צילום: ישראל פרקר (פיקיוויקי), ויקישיתוף, ברישיון CC BY 2.5. התמונה ממחישה רשות מקומית ואינה קשורה למקרה מסוים.
המידע המוצג בעמוד זה הינו שיווקי ואינפורמטיבי בלבד ואין להסתמך עליו בשום צורה. לקבלת הנתונים הרשמיים יש לפנות לאתר הגורם המפרסם.
המידע נערך על ידי צבי דה האס, בעל רישיון תיווך במקרקעין מס' 3252046 · עודכן לאחרונה: נובמבר 2026
