קשיש נפטר באמצע פינוי בינוי: רשות המסים הבהירה איך ימוסו היורשים

רשות המסים פרסמה ב-10.11.2026 נייר עמדה מקצועי (מס' 10/2026), שעוסק במצב רגיש: בעל דירה קשיש שחתם על עסקת התחדשות עירונית, כמו פינוי בינוי או תמ"א 38, ונפטר לפני שהפרויקט הגיע לשלב שבו העסקה נחשבת למכירה לצורכי מס.

הרקע: בפרויקט התחדשות היזם צריך להציע לבעל דירה קשיש חלופות מיוחדות במקום דירה חדשה רגילה. למשל: שתי דירות קטנות, דירה קטנה ועוד תשלום כסף, מעבר לדיור מוגן בשווי דומה, או מכירת הדירה החדשה ליזם וקניית דירה אחרת מחוץ לפרויקט. לחלופות האלה יש הטבות מס, בתנאים שקובע חוק מיסוי מקרקעין.

מה קובע נייר העמדה: הזכאות להטבות המס נבחנת ב"יום המכירה", כלומר במועד שבו העסקה נחשבת שהושלמה לצורכי מס, ולפי מי שהם הצדדים באותו יום. לכן:

• הקשיש נפטר לפני "יום המכירה": היורשים לא יקבלו את ההטבות המיוחדות לקשישים. המס ייקבע לפי הזכאות האישית שלהם. אם היורשים והיזם מסכמים חלופה אחרת במקום זו שיועדה לקשיש, יש להגיש לרשות המסים הודעה מתוקנת עם פרטי היורשים וההסכם החדש.
• הקשיש נפטר אחרי "יום המכירה" (כלומר אחרי שהמכירה כבר דווחה): ההטבות וההוראות לקשישים ממשיכות לחול על העסקה.

מה זה אומר בפועל: במשפחה שבה הורה מבוגר חתם על הסכם התחדשות, חשוב לדעת באיזה שלב נמצאת העסקה מבחינת דיווח המס. ההבדל בין "לפני" ל"אחרי" יכול להשפיע על גובה המס. להרחבה: מיסוי בפינוי בינוי והתמורות לבעלי הדירות.