מחשבון NPV ו-IRR
ניתוח כדאיות מלא לפרויקט. תזרים שנתי מופרד בפסיקים.
מה המחשבון עושה
המחשבון בוחן כדאיות של פרויקט נדל״ן לאורך זמן. מזינים את תזרים המזומנים לפי שנים ואת שיעור ההיוון, ומקבלים ערך נוכחי נקי (NPV) ושיעור תשואה פנימי (IRR).
מה שני המדדים אומרים
בפרויקט שנמשך שנים, שקל שנכנס בשנה השביעית שווה פחות משקל שנכנס היום — כסף שמושקע היום היה יכול להניב בינתיים, ויש סיכון שלא ייכנס בכלל. NPV מתרגם את כל התזרים לערך של היום לפי שיעור היוון שמשקף את הסיכון ואת מחיר ההון: תוצאה חיובית אומרת שהפרויקט מייצר ערך מעבר לשיעור שדרשתם. IRR הוא שיעור התשואה השנתי שבו ה-NPV מתאפס — כלומר הרף שבו הפרויקט בדיוק מצדיק את עצמו. שיעור ההיוון הוא הנחת העבודה הרגישה ביותר בחישוב, ולכן כדאי להריץ אותו בכמה שיעורים ולראות היכן התוצאה מתהפכת.
מתי להשתמש בו
בפרויקטים שנפרסים על שנים — התחדשות עירונית, ייזום או בנייה. כשמשווים בין חלופות עם תזרים שונה לאורך הדרך. וכשצריך להציג כדאיות לשותף, לבנק או למשקיע.
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין NPV ל-IRR?
NPV מתרגם את כל התזרים של הפרויקט לשקלים של היום, לפי שיעור היוון שאתם בוחרים, ומראה כמה ערך הפרויקט מוסיף מעבר לתשואה שדרשתם. IRR הוא שיעור ההיוון שבו ה-NPV יוצא אפס, כלומר התשואה השנתית שהפרויקט עצמו מייצר.
איזה שיעור היוון כדאי לבחור?
את התשואה שהייתם מקבלים בחלופה עם סיכון דומה, למשל עלות המימון שלכם או התשואה שאתם דורשים מהשקעה בנדל״ן. שיעור גבוה יותר מקטין את ה-NPV, ולכן כדאי להריץ את המחשבון עם כמה שיעורים.
מה אומר NPV שלילי?
שהפרויקט לא מגיע לתשואה שהגדרתם. זה לא בהכרח הפסד בשקלים, אלא סימן שבשיעור ההיוון שבחרתם עדיף להשקיע בחלופה.
מתי IRR עלול להטעות?
כשהתזרים מחליף כיוון יותר מפעם אחת, למשל הון עצמי בהתחלה, הזרמה נוספת באמצע הבנייה ואז הכנסות ממכירה, ייתכן יותר מ-IRR אחד. גם בהשוואה בין פרויקטים בגדלים שונים, IRR גבוה לא תמיד אומר יותר רווח בשקלים. במקרים כאלה ה-NPV אמין יותר.
האם לכלול מסים ומימון בתזרים?
כדי לדעת מה יישאר לכם בפועל, כן: עלויות מימון, מסים, היטל השבחה ועלויות נלוות. תזרים לפני מס ומימון מתאים להשוואה ראשונית בין פרויקטים.
באחריות מקצועית: צבי דה האס, מנכ״ל קבוצת דה האס — התחדשות עירונית ונדל״ן. בעל רישיון תיווך במקרקעין מס׳ 3252046.
תמונה להמחשה: גרפים ומחשבון על שולחן. צילום: Jakub Żerdzicki / Unsplash.
