מחשבון מס רכישה

מה המחשבון עושה

המחשבון מעריך את מס הרכישה שתידרשו לשלם לרשות המסים בעת רכישת דירה. מזינים את שווי העסקה ואת סוג הרוכש, והמחשבון מפרק את השווי למדרגות המס, מחשב כל מדרגה בנפרד ומציג את הסכום הכולל.

איך מס רכישה מחושב

מס רכישה אינו אחוז אחיד על מחיר הדירה. שווי העסקה נחתך למדרגות, וכל מדרגה מחויבת בשיעור משלה — כך ששני רוכשים שקנו בהפרש קטן במחיר עשויים לשלם מס שונה מאוד. סוג הרוכש משנה את לוח המדרגות כולו: רוכש דירה יחידה נהנה ממדרגה ראשונה פטורה עד תקרה, בעוד שרוכש דירה נוספת מחויב כבר מהשקל הראשון. לנכים, לעולים חדשים ולקבוצות זכאות נוספות נקבעו בחוק לוחות מדרגות מופחתים. סכומי המדרגות מתעדכנים מדי שנה בהצמדה למדד, ולכן חישוב משנה קודמת אינו תקף.

מתי להשתמש בו

לפני הגשת הצעה על דירה — כדי לדעת את העלות האמיתית מעבר למחיר המבוקש. כשבודקים אם כדאי למכור דירה קיימת לפני הרכישה או אחריה, כי מעמד ״דירה יחידה״ תלוי בעיתוי. ולפני פגישה עם עורך דין או יועץ מס, כדי להגיע עם מספר ולא עם שאלה פתוחה.

שאלות נפוצות

כמה מס רכישה משלמים על דירה יחידה ב-2026?

רוכש דירת מגורים יחידה שהוא תושב ישראל לא משלם מס על החלק שעד 1,978,745 ₪. על החלק שבין 1,978,745 ל-2,347,040 ₪ המס הוא 3.5%, עד 6,055,070 ₪ המס הוא 5%, עד 20,183,565 ₪ המס הוא 8%, ומעל זה 10%. המדרגות האלה חלות על רכישות מ-16 בינואר 2025 עד 15 בינואר 2028.

ומה משלם מי שכבר יש לו דירה?

מי שרוכש דירה שאינה דירתו היחידה משלם 8% על השווי עד 6,055,070 ₪ ו-10% על החלק שמעליו, כבר מהשקל הראשון. זו הוראת שעה, והיא בתוקף עד 31 בדצמבר 2026.

למה המדרגות לא התעדכנו בינואר 2026?

בדרך כלל המדרגות עולות פעם בשנה לפי המדד. חוק ההתייעלות הכלכלית לשנת התקציב 2025 הקפיא את העדכון, ולכן אותן מדרגות ממשיכות לחול עד 15 בינואר 2028.

האם יש הקלה לעולים חדשים?

כן. עולה שרוכש דירת מגורים יחידה, בתקופה שמתחילה שנה לפני העלייה ונגמרת שבע שנים אחריה, לא משלם מס על החלק שעד 1,978,745 ₪, משלם 0.5% על החלק שעד 6,055,070 ₪ ו-8% על החלק שעד 20,183,565 ₪. על דירה ששוויה גבוה מהסכום האחרון ההקלה לא חלה.

האם התוצאה במחשבון היא סכום המס הסופי?

לא. המחשבון נותן הערכה לפי המדרגות. את הסכום הסופי קובעת רשות המסים בשומה, אחרי שמגישים את ההצהרה על העסקה. ההצהרה מוגשת בתוך 30 ימים מיום הרכישה.

מקורות רשמיים: רשות המסים — הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 (18.1.2026). נבדק ב-1 בנובמבר 2026.

באחריות מקצועית: צבי דה האס, מנכ״ל קבוצת דה האס — התחדשות עירונית ונדל״ן. בעל רישיון תיווך במקרקעין מס׳ 3252046.

תמונה להמחשה: חתימה על מסמך. צילום: Scott Graham / Unsplash.