מחשבון תשואה על דירה

מה המחשבון עושה

המחשבון מחשב את התשואה שדירה מניבה — ברוטו, נטו ותשואה על ההון העצמי. מזינים את מחיר הנכס, שכר הדירה החודשי, ההוצאות השנתיות ופרטי המשכנתה, והמחשבון מציג את שלושת המספרים זה לצד זה.

שלוש תשואות, שלוש תשובות

תשואה ברוטו היא שכר הדירה השנתי חלקי מחיר הנכס. זה המספר שמופיע במודעות, והוא מתעלם מהכול. תשואה נטו מנכה את ההוצאות האמיתיות — ועד בית, ארנונה בתקופות ריקות, תיקונים, ביטוח, ניהול ומס על שכר הדירה — ומכניסה לחישוב גם חודשי אי-אכלוס, ההוצאה שהכי הרבה משקיעים שוכחים. תשואה על ההון מחשבת את הרווח ביחס לכסף שלכם בלבד, אחרי החזרי המשכנתה. מינוף מגדיל את התשואה על ההון כשהריבית נמוכה מהתשואה על הנכס, ומקטין אותה כשהיא גבוהה ממנה.

מתי להשתמש בו

כשמשווים בין שתי דירות באזורים ובמחירים שונים. כשבודקים אם עסקה שנראית טוב בברוטו נשארת טובה בנטו. וכשבוחנים כמה הון עצמי להכניס — המחשבון מראה איך התשואה משתנה עם גובה המשכנתה.

שאלות נפוצות

מה ההבדל בין תשואה ברוטו לתשואה נטו?

ברוטו היא שכר הדירה השנתי חלקי מחיר הדירה. נטו מנכה גם את ההוצאות של הבעלים: ביטוח, תיקונים, חודשים בלי שוכר ומס.

איך ממוסה הכנסה משכירות דירת מגורים?

ליחיד יש שלושה מסלולים: פטור עד תקרה חודשית שרשות המסים מעדכנת, מס של 10% על כל ההכנסה בלי ניכוי הוצאות, או מס לפי המדרגות הרגילות עם ניכוי הוצאות ופחת.

מתי משלמים את המס במסלול 10%?

לא יאוחר מ-31 בינואר של השנה שאחרי שנת השכירות. אפשר לשלם גם במהלך השנה.

האם לכלול את המשכנתה בחישוב התשואה?

תשואה על הנכס מחשבים על המחיר המלא. כדי לראות מה נשאר לכם על ההון העצמי, מנכים את הריבית על המשכנתה ומחלקים בהון העצמי בלבד. זה כבר חישוב ROI.

איזו תשואה נחשבת סבירה?

אין מספר רשמי. משווים לחלופות בסיכון נמוך, כמו פיקדון, ולעלות המשכנתה, וזוכרים שתשואה משכירות לא כוללת את עליית הערך של הדירה.

מקורות רשמיים: רשות המסים — דיווח ותשלום מס על הכנסה מהשכרת נכסים. נבדק ב-1 בנובמבר 2026.

באחריות מקצועית: צבי דה האס, מנכ״ל קבוצת דה האס — התחדשות עירונית ונדל״ן. בעל רישיון תיווך במקרקעין מס׳ 3252046.

תמונה להמחשה: דגם של בית ומפתחות על שולחן. צילום: Tierra Mallorca / Unsplash.