מחשבון תמהיל משכנתה

מה המחשבון עושה

המחשבון משווה בין תמהילי משכנתה. מזינים את סכום ההלוואה, את החלוקה בין המסלולים, את הריביות ואת התקופה, ומקבלים את ההחזר החודשי, סך הריבית והעלות הכוללת של כל תמהיל.

מה מבדיל בין מסלול למסלול

משכנתה כמעט תמיד מורכבת מכמה מסלולים, וכל אחד מגלגל סיכון אחר. ריבית קבועה לא צמודה נותנת ודאות מלאה — ההחזר אינו זז לאורך כל התקופה, ובתמורה הריבית ההתחלתית גבוהה יותר. קבועה צמודה זולה יותר בהתחלה, אבל הקרן עולה עם המדד. מסלול הפריים משתנה עם ריבית בנק ישראל: הוא לרוב הזול ביותר היום, ואיש אינו יודע מה יהיה בעוד חמש שנים. לכן הפרמטר שקובע אינו הריבית הנמוכה ביותר אלא כמה שינוי בהחזר אתם מסוגלים לספוג. גם התקופה משנה: הארכה מקטינה את ההחזר החודשי ומגדילה משמעותית את סך הריבית לאורך חיי ההלוואה.

מתי להשתמש בו

לפני פגישה בבנק, כדי להגיע עם תמהיל משלכם ולא רק לקבל הצעה. כשמשווים בין הצעות משני בנקים שאינן בנויות אותו דבר. ולפני מיחזור, כדי לבדוק אם התמהיל הקיים עדיין מתאים לתנאים של היום.

שאלות נפוצות

האם אפשר לקחת את כל המשכנתה בפריים?

לא. לפי הוראות הפיקוח על הבנקים, לפחות שליש מהמשכנתה ניתן בריבית קבועה, ועד שני שלישים בריבית משתנה. בדצמבר 2020 בוטלה המגבלה הנפרדת על חלק הפריים, כך שהפריים יכול להגיע לכל החלק המשתנה.

מה ההבדל בין קבועה צמודה לקבועה לא צמודה?

בשתיהן הריבית לא משתנה. בלא צמודה גם הקרן לא זזה, וההחזר ידוע מראש לכל התקופה. בצמודה הקרן עולה עם מדד המחירים לצרכן, ולכן ההחזר בשקלים עולה כשיש אינפלציה.

איך שינוי בריבית בנק ישראל משפיע על המשכנתה?

ריבית הפריים נגזרת מריבית בנק ישראל, ולכן כל שינוי בה מגיע מיד להחזר החודשי במסלול הפריים. מסלולים משתנים אחרים מתעדכנים רק בתחנות היציאה שלהם, למשל כל חמש שנים.

למה להאריך את התקופה אם ההחזר יורד?

כי סך הריבית עולה. הארכה מקטינה את ההחזר החודשי, אבל משלמים ריבית על הקרן יותר שנים. כדאי להשוות במחשבון גם את ההחזר וגם את העלות הכוללת.

האם התמהיל במחשבון מחייב את הבנק?

לא. המחשבון עוזר להשוות בין תמהילים לפי ריביות שאתם מזינים. הבנק קובע את הריבית בפועל לפי הפרופיל שלכם, ומגבלות נוספות כמו שיעור המימון וגובה ההחזר מההכנסה נקבעות בהוראות בנק ישראל.

מקורות רשמיים: בנק ישראל — הסרת מגבלות על הלוואות לדיור בריבית משתנה (27.12.2020). נבדק ב-1 בנובמבר 2026.

באחריות מקצועית: צבי דה האס, מנכ״ל קבוצת דה האס — התחדשות עירונית ונדל״ן. בעל רישיון תיווך במקרקעין מס׳ 3252046.

תמונה להמחשה: מפתח מעל דגמי בתים. צילום: Jakub Żerdzicki / Unsplash.