"משפר דיור" הוא מי שיש לו דירה אחת, והוא קונה דירה אחרת במקומה: גדולה יותר, בעיר אחרת, או קרובה יותר לעבודה ולמשפחה. לרגע אחד, בין חתימת החוזה על הדירה החדשה למכירת הישנה, יש לו שתי דירות. בלי הסדר מיוחד בחוק, הרגע הזה היה עולה לו מס רכישה של משקיע, כלומר 8% כבר מהשקל הראשון. חוק מיסוי מקרקעין נותן למשפרי דיור חלון זמן למכור את הדירה הישנה, ובתוכו הם נחשבים בעלי דירה יחידה. במדריך הזה נסביר כמה זמן יש, מה קורה כשקונים מקבלן, כמה כסף זה שווה בפועל, ומה קורה אם המכירה מתעכבת. בסוף יש דוגמה מספרית, צ'קליסט ושאלות נפוצות.
מי נחשב משפר דיור
לפי רשות המסים, ההסדר חל על יחיד תושב ישראל שהדירה הישנה הייתה דירתו היחידה עד שקנה את הדירה החדשה, והוא מוכר את הדירה הישנה בתוך התקופה שקבע החוק. ההסדר פועל בשני מסים, בשני צדי העסקה:
- מס רכישה על הדירה החדשה. הקונה משלם לפי מדרגות "דירה יחידה" (סעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק), ולא לפי המדרגות של דירה נוספת.
- מס שבח על הדירה הישנה. הדירה הישנה עדיין נחשבת "דירה יחידה" לעניין הפטור ממס שבח (סעיפים 49ב(2) ו-49ג(1) לחוק), אף שבזמן המכירה יש בבעלותו גם את הדירה החדשה.
שני הצדדים קשורים: אם מוכרים את הישנה בזמן, נהנים מההקלה בשני המסים. אם לא, ההקלה עלולה ללכת בשניהם. רקע על החוק עצמו, בשפה פשוטה: חוק מיסוי מקרקעין.
כמה זמן יש למכור את הדירה הישנה
התקופה תלויה במועד שבו קניתם את הדירה החדשה. כך זה מופיע בהודעת רשות המסים מ-25.03.2026:
| מועד קניית הדירה החדשה | זמן למכור את הישנה |
|---|---|
| מ-1.6.2025 ואילך | 24 חודשים מיום קניית הדירה החדשה |
| בין 1.6.2023 ל-31.5.2025 | 18 חודשים מיום קניית הדירה החדשה |
| דירה מקבלן (מס רכישה) | שנה מיום מסירת הדירה החדשה, או התקופה שלמעלה, לפי המאוחר מביניהם |
הארכה זמנית בעקבות המצב הביטחוני. במרץ 2026 אישרה הכנסת הוראת שעה בעקבות מבצע "שאגת הארי": אם התקופה למכירה, כולה או חלקה (אפילו יום אחד), חלה בין 28.2.2026 ל-31.5.2026, המועד האחרון למכירה נדחה ל-31.8.2026, או ב-3 חודשים מהמועד המקורי, לפי המאוחר מביניהם. מי שהתקופה שלו חלה בחלון הזה צריך לחשב מחדש את המועד שחל עליו.
קנייה מקבלן: כשקונים דירה על הנייר, המסירה מגיעה לפעמים שנתיים ושלוש אחרי החתימה. לכן לעניין מס רכישה החוק נותן גם אפשרות של שנה מיום המסירה. כך משפחה יכולה לגור בדירה הישנה עד שהחדשה מוכנה, ולמכור אותה אחר כך.
מדרגות מס הרכישה ב-2026
המדרגות הוקפאו בחוק ההסדרים, ולפי הוראת ביצוע 1/2026 של רשות המסים הן בתוקף כך (המדרגות של דירה נוספת הן הוראת שעה עד 31.12.2026):
| חלק המחיר | דירה יחידה (וגם משפר דיור) | דירה נוספת |
|---|---|---|
| עד 1,978,745 ש"ח | 0% | 8% |
| 1,978,745 עד 2,347,040 ש"ח | 3.5% | 8% |
| 2,347,040 עד 6,055,070 ש"ח | 5% | 8% |
| 6,055,070 עד 20,183,565 ש"ח | 8% | 10% |
| מעל 20,183,565 ש"ח | 10% | 10% |
כמה זה שווה בכסף: דוגמה מספרית
משפחה גרה בדירת 3 חדרים שבבעלותה, והיא קונה דירת 5 חדרים ב-3,000,000 ש"ח. נחשב את מס הרכישה בשני המצבים:
- כמשפרי דיור (מדרגות דירה יחידה): על 1,978,745 ש"ח הראשונים אין מס. על 368,295 ש"ח הבאים (עד 2,347,040) המס הוא 3.5%, כלומר כ-12,890 ש"ח. על יתרת 652,960 ש"ח המס הוא 5%, כלומר 32,648 ש"ח. סך הכול כ-45,538 ש"ח.
- כבעלי דירה נוספת: 8% על כל הסכום, כלומר 240,000 ש"ח.
ההפרש הוא כ-194,462 ש"ח. זה הסכום שעומד על הפרק אם הדירה הישנה לא תימכר בזמן. החישוב הוא להמחשה בלבד, והוא לא כולל הפרשי הצמדה, ריבית או עלויות אחרות. חישוב לפי המחיר שלכם: מחשבון מס רכישה 2026.
ומה עם מס השבח על הדירה הישנה
במכירת הדירה הישנה, בתוך התקופה, אפשר לבקש פטור ממס שבח כמוכרי דירה יחידה, בכפוף לתנאי החוק. חשוב לדעת שהפטור מוגבל בתקרה: לפי הוראת ביצוע 1/2026, תקרת הפטור לפי פרק חמישי 1 לחוק היא 5,008,000 ש"ח לתקופה 2025–2027. דירה שנמכרת ביותר מזה עשויה לשלם מס על החלק שמעל התקרה. אפשר לבדוק את החישוב במחשבון מס שבח.
שלושה תרחישים נפוצים
1. קונים יד שנייה ומוכרים יד שנייה. זה המקרה הפשוט: חותמים על הדירה החדשה, ומהיום הזה מתחיל לרוץ השעון של 24 חודשים (לקנייה מ-1.6.2025). למשל, מי שחתם ב-1.12.2025 צריך למכור את הדירה הישנה עד 1.12.2027. המועד שקובע הוא מועד המכירה של הישנה, ולא מועד הפינוי או המסירה שלה.
2. קונים מקבלן, והמסירה רחוקה. מי שחתם על דירה מקבלן בינואר 2026 והמסירה צפויה בינואר 2029, יכול לעניין מס רכישה להסתמך על שנה מיום המסירה, כלומר עד ינואר 2030, כי זה המאוחר. כך אפשר להמשיך לגור בדירה הישנה בזמן הבנייה. חשוב לשים לב שלעניין הפטור ממס שבח, סעיף 49ג(1) מדבר על תקופה ממועד הרכישה, ולכן חשוב לבדוק את שני המועדים בנפרד.
3. מוכרים קודם, וקונים אחר כך. מי שמוכר את הדירה היחידה לפני שקנה חדשה, לא צריך את ההסדר בכלל: בזמן הקנייה אין לו דירה אחרת, והוא משלם מס רכישה של דירה יחידה. המחיר הוא תקופת ביניים, לעיתים בשכירות, וסיכון שהמחירים ישתנו בינתיים.
מה קורה אם הדירה הישנה לא נמכרה בזמן
ההקלה במס הרכישה ניתנת מראש, בהנחה שהדירה הישנה תימכר. אם התקופה עברה והדירה לא נמכרה, הרכישה נחשבת לרכישה של דירה נוספת, ורשות המסים רשאית לדרוש את ההפרש בין המדרגות. בדוגמה שלמעלה מדובר בכ-194 אלף ש"ח. בנוסף, הדירה הישנה כבר לא תיחשב "דירה יחידה" לעניין הפטור ממס שבח, ואז הבדיקה של מס השבח שלה נעשית לפי כללים אחרים. לכן כשמתכננים מעבר, לוח הזמנים של מכירת הדירה הישנה הוא חלק מהתוכנית הכלכלית, ולא רק עניין לוגיסטי.
המימון בתקופת הביניים
בתקופה שבין קניית הדירה החדשה למכירת הישנה, ההון שלכם "תקוע" בדירה הישנה. משפחות מתמודדות עם זה בכמה דרכים: מתאמות את מועדי התשלום בחוזה החדש עם הצפי למכירת הישנה, משעבדות את הדירה הישנה כבטוחה להלוואה זמנית (לעיתים נקראת "הלוואת גישור"), או מוכרות קודם ושוכרות לתקופה קצרה. לכל דרך יש עלות וסיכון, ותנאי ההלוואות נקבעים מול הבנק. כמה הון עצמי נדרש לדירה ואיך מחשבים אותו: כמה הון עצמי צריך לדירה.
צ'קליסט למשפרי דיור
- לבדוק שהדירה הישנה היא באמת הדירה היחידה שלכם (כולל חלקים בדירות בירושה).
- לרשום את תאריך הקנייה של הדירה החדשה, ולחשב ממנו את המועד האחרון למכירה (24 או 18 חודשים, או שנה מהמסירה בדירה מקבלן).
- לבדוק אם התקופה שלכם חלה בין 28.2.2026 ל-31.5.2026, ואם כן, מה המועד המעודכן לפי הוראת השעה.
- לחשב את מס הרכישה בשני המצבים, יחידה ונוספת, כדי לדעת כמה כסף תלוי במכירה בזמן.
- לתאם את לוח התשלומים בחוזה החדש עם הצפי למכירת הישנה.
- להכין מראש את מסמכי הדירה הישנה (נסח טאבו או אישור זכויות, תכנית ושטח), כדי שהמכירה לא תתעכב.
- לבדוק את שווי הדירה הישנה מול תקרת הפטור ממס שבח.
- לשמור את כל ההצהרות והשומות ממיסוי מקרקעין בשני הצדדים.
שאלות נפוצות
כמה זמן יש למשפר דיור למכור את הדירה הישנה?
מי שקנה את הדירה החדשה מ-1.6.2025 ואילך: 24 חודשים מיום הקנייה. מי שקנה בין 1.6.2023 ל-31.5.2025: 18 חודשים. בדירה מקבלן, לעניין מס רכישה, אפשר גם שנה מיום המסירה, לפי המאוחר.
כמה מס רכישה משלם משפר דיור?
לפי המדרגות של דירה יחידה: 0% עד 1,978,745 ש"ח, 3.5% עד 2,347,040 ש"ח, 5% עד 6,055,070 ש"ח, 8% עד 20,183,565 ש"ח ו-10% מעל זה. בדירה ב-3 מיליון ש"ח מדובר בכ-45,538 ש"ח, לעומת 240,000 ש"ח לבעל דירה נוספת.
מה קורה אם לא הספקתי למכור בזמן?
הרכישה נחשבת לרכישה של דירה נוספת, ורשות המסים רשאית לדרוש את ההפרש בין המדרגות. גם הפטור ממס שבח על הדירה הישנה כדירה יחידה עלול שלא לחול.
האם ההארכה של "שאגת הארי" חלה עליי?
היא חלה אם התקופה שלכם למכירה, כולה או חלקה, נפלה בין 28.2.2026 ל-31.5.2026. במקרה כזה המועד האחרון נדחה ל-31.8.2026, או ב-3 חודשים מהמועד המקורי, לפי המאוחר.
האם הדירה הישנה פטורה ממס שבח?
במכירה בתוך התקופה היא יכולה להיחשב "דירה יחידה" לעניין הפטור, בכפוף לתנאי החוק. הפטור מוגבל בתקרה של 5,008,000 ש"ח (2025–2027).
המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. במקרה של סתירה בין המידע כאן להוראות הדין, הוראות הדין גוברות. לבחינת מקרה ספציפי יש לפנות לעורך דין או ליועץ מס.
מקורות רשמיים:
- התקופה שבמהלכה יכולים משפרי דיור להיחשב כבעלי דירה יחידה הוארכה ב-3 חודשים – רשות המסים, 25.03.2026
- עדכון הוראת הקבע לעניין רכישת דירה חלופית למשפרי דיור – רשות המסים, 29.05.2025
- הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 – עדכון והקפאת הסכומים – רשות המסים
- סימולטור מס רכישה ומס שבח – רשות המסים
נבדק 04/11/2026.
תמונה ראשית: שכונת מגורים במודיעין. צילום: Paul Jacobson, ויקישיתוף, ברישיון CC BY-SA 3.0. הגרסה המוקטנת מופצת באותו רישיון.
המידע נערך על ידי צבי דה האס, בעל רישיון תיווך במקרקעין מס' 3252046 · עודכן לאחרונה: נובמבר 2026
