כמה הון עצמי צריך לדירה?

מה המחשבון עושה

המחשבון בודק כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה, לפי שני מחסומים שהבנק בודק בכל בקשת משכנתה: שיעור המימון המרבי שבנק ישראל מתיר לפי סוג הרכישה, ויחס ההחזר, כלומר כמה מההכנסה החודשית ילך להחזר. המחשבון מחשב את שני הסכומים ומציג את המחמיר מביניהם, כי הוא זה שקובע בפועל.

שני המחסומים: שיעור מימון ויחס החזר

שיעור המימון נקבע לפי סוג הרכישה. בדירה יחידה הבנק רשאי לממן עד 75% משווי הדירה, בדירה חלופית עד 70%, ובדירה להשקעה עד 50%. ההפרש, יחד עם העלויות הנלוות, הוא ההון העצמי המינימלי.

יחס ההחזר בודק את הצד השני: האם ההכנסה מספיקה להחזר החודשי. כשההכנסה נמוכה ביחס להחזר, הבנק יאשר משכנתה קטנה יותר, וההון העצמי הנדרש עולה גם אם שיעור המימון מאפשר יותר.

מתי להשתמש בו

לפני שמתחילים לחפש דירה, כדי לדעת באיזה טווח מחירים לחפש. לפני חתימה על זיכרון דברים, כדי לוודא שההון העצמי מספיק גם אחרי העלויות הנלוות. וכשמשווים בין דירה יחידה לדירה להשקעה, שם ההבדל בהון העצמי גדול במיוחד.

אחרי שיודעים כמה הון עצמי יש, אפשר להמשיך למחשבון מס רכישה כדי לחשב את המס, ולמחשבון תמהיל משכנתה כדי להשוות מסלולים. כל המחשבונים מרוכזים בעמוד מחשבוני נדל״ן למשקיעים ויזמים.

שאלות נפוצות

כמה הון עצמי צריך לדירה ראשונה?

לפי מגבלות בנק ישראל, בדירה יחידה הבנק רשאי לממן עד 75% משווי הדירה. לכן ההון העצמי המינימלי הוא 25% ממחיר הדירה, ועוד העלויות הנלוות.

כמה הון עצמי צריך לדירה להשקעה?

בדירה להשקעה שיעור המימון מוגבל ל-50%, כלומר צריך הון עצמי של לפחות מחצית ממחיר הדירה, ועוד העלויות הנלוות.

מה נכנס לעלויות הנלוות?

בדרך כלל שכר טרחת עורך דין, שמאות, עמלות הבנק, דמי תיווך אם יש, ומס רכישה כשהוא חל.

למה המחשבון מראה הון עצמי גבוה מ-25% בדירה יחידה?

כי יחס ההחזר קובע. אם ההחזר החודשי על משכנתה של 75% גבוה מדי ביחס להכנסה, הבנק יאשר הלוואה קטנה יותר, ואת ההפרש צריך להשלים מהון עצמי.

האם התוצאה מחליפה אישור עקרוני מהבנק?

לא. המחשבון נותן הערכה ראשונית. הבנק בודק גם דירוג אשראי, יציבות תעסוקתית, התחייבויות נוספות ושמאות הדירה, ולכן הסכום שיאושר בפועל יכול להיות שונה.

מקורות רשמיים: בנק ישראל, הוראת ניהול בנקאי תקין 329 "מגבלות למתן הלוואות לדיור". נבדק ב-3 בנובמבר 2026.

באחריות מקצועית: צבי דה האס, מנכ״ל קבוצת דה האס — התחדשות עירונית ונדל״ן. בעל רישיון תיווך במקרקעין מס׳ 3252046.