מי שקונה דירה בישראל שומע את הצירוף "הערת אזהרה" כבר בפגישה הראשונה עם עורך הדין. זו אחת הפעולות הראשונות אחרי חתימת החוזה, ולפעמים ההבדל בין עסקה מוגנת לבין עסקה חשופה. ובכל זאת, רבים לא יודעים מה ההערה עושה בפועל, מי רושם אותה, אילו מסמכים צריך, ומה עושים כשצריך לבטל אותה.
במדריך הזה ריכזנו את המידע לפי דפי השירות הרשמיים של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין במשרד המשפטים (הטאבו), כפי שהם מופיעים באתר gov.il בנובמבר 2026: סוגי ההערות, המסמכים לרישום ולביטול, מה קורה אחרי ההגשה, ושירות ההתראות טאבו-נט. בסוף יש צ'קליסט לקונה ולמוכר ושאלות נפוצות.
מה זו הערת אזהרה
הערת אזהרה היא רישום בפנקסי המקרקעין, שמופיע בנסח הטאבו של הנכס. היא מסמנת שמישהו התחייב לעשות עסקה בנכס, למשל למכור אותו, או התחייב להימנע מעסקה. הבסיס לכך הוא סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.
המשמעות המעשית פשוטה: כל מי שמפיק נסח לנכס רואה שקיימת התחייבות כלפי אדם מסוים. כך ההערה מגינה על מי שלטובתו נרשמה, למשל קונה ששילם חלק מהתמורה אבל הבעלות עוד לא עברה על שמו. היא גם מזהירה צדדים שלישיים, כמו קונה נוסף, בנק או נושה, שהנכס כבר "תפוס".
חשוב להבין מה ההערה אינה: היא לא רישום בעלות. הבעלות עוברת רק ברישום העסקה עצמה. ההערה היא שלב ביניים, שמגן על הזכות עד שהרישום הסופי מתבצע.
אילו הערות אפשר לרשום
לפי דף השירות של רשות המקרקעין, אלה סוגי ההערות שנרשמות ומבוטלות במסלול הזה:
| סוג ההערה | מתי משתמשים בה, בדרך כלל |
|---|---|
| התחייבות לעשיית עסקה (סעיף 126) | קונה דירה אחרי חתימת חוזה, עד רישום הבעלות |
| התחייבות להימנע מעשיית עסקה (סעיף 126) | כשבעל הנכס התחייב לא למכור או לא לשעבד את הנכס |
| הערה על צורך בהסכמה (סעיף 128) | כשעסקה בנכס דורשת הסכמה של גורם מסוים |
| התחייבות כל הצדדים לעסקה | כשכל הצדדים חותמים יחד על הבקשה |
| התחייבות במסגרת תמ"א 38 | פרויקט חיזוק או הריסה ובנייה בבניין משותף |
| התחייבות לרישום משכנתה | בנק שנתן הלוואה, עד שהמשכנתה עצמה נרשמת |
בדירות חדשות מקבלן יש גם הגנות לפי חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). רישום הערת אזהרה הוא אחת מהן, ולצדו ערבות בנקאית או ביטוח.
איך רושמים הערת אזהרה: המסמכים
לפי דף השירות, בהגשה ידנית של בקשה לרישום הערה לפי סעיפים 126 או 128 צריך לצרף:
- טופס בקשה לרישום הערת אזהרה, חתום על ידי המתחייבים, הזכאים או שניהם, ומאומת על ידי עורך דין או רשם, באותה דרך שמאמתים שטר עסקה.
- את מסמך ההתחייבות עצמו, למשל חוזה או ייפוי כוח בלתי חוזר. מקור, או העתק שעורך דין אישר כנאמן למקור.
- אם המתחייבים אינם בעלי הזכות הרשומה: כתב הסכמה לרישום, בחתימת בעלי הזכות הרשומה ומאומת על ידי עורך דין.
- צילום תעודת זהות של המתחייבים, מאושר כהעתק נאמן למקור. כשצד הוא תאגיד: תעודת רישום תאגיד ואישור עורך דין על מסמכי התאגיד.
- אישור על תשלום האגרה, וכל מסמך נוסף שהרשם יבקש לפי הנסיבות.
- מגיש התיק מצרף גם צילום תעודת זהות שלו, וייפוי כוח או הרשאה כשהוא מגיש בשם אחר.
איפה מגישים: עורכי דין בעלי כרטיס חכם יכולים להגיש באופן מקוון. הגשה ידנית נעשית בלשכת רישום המקרקעין שבה רשום הנכס: בדואר, בתיבת ההפקדה שמחוץ ללשכה, או בהגעה ללשכה בזימון תור מראש. האגרה משולמת באתר התשלומים הממשלתי, בעמדות בלשכה או בשובר בדואר. לפי הרשות, על תשלומים כאלה למדינה בדרך כלל אין מע"מ.
איך מבטלים הערת אזהרה
הערה שנרשמה נשארת בנסח עד שמבטלים אותה. ביטול נדרש, למשל, כשהעסקה בוטלה, או כשהבעלות כבר נרשמה על שם הקונה וההערה מיותרת. לפי דף השירות, לבקשת ביטול ידנית מצרפים:
- טופס בקשה לביטול הערת אזהרה, חתום ומאומת על ידי עורך דין או רשם, בדרך שמאמתים שטר עסקה.
- מסמכים שמוכיחים את זהות כל מי שחתם על הבקשה, ומסמכי תאגיד לפי העניין.
- אישור על תשלום האגרה, ומסמכים נוספים לפי שיקול דעת הרשם.
חריג חשוב: לפי הרשות, בשלב זה אי אפשר לבטל בשירות המקוון הערת אזהרה שנרשמה לטובת בנק בגין התחייבות לרישום משכנתה. ביטול כזה עובר בהגשה ידנית.
מה קורה אחרי ההגשה
כשהבקשה מגיעה ללשכה נפתח תיק פעולה, ובסוף כל שלב נשלח עדכון במסרון או בדואר אלקטרוני. אם הבקשה כשרה לרישום, הפעולה נרשמת ומכתב אישור נשלח בדואר אלקטרוני. אם יש ליקוי במסמכים, התיק נדחה. במקרה כזה הוא נשמר בלשכה 10 ימים לאיסוף בזימון תור, ואחר כך נשלח בדואר לכתובת המגיש. לכן חשוב לבדוק לפני ההגשה שפרטי הנכס והזיהוי זהים בכל המסמכים, כי אי התאמה היא סיבה נפוצה לדחייה.
דוגמה: מסלול טיפוסי בקניית דירה יד שנייה
| שלב | מה קורה | מה בודקים בנסח |
|---|---|---|
| 1. לפני החתימה | מפיקים נסח טאבו עדכני | שאין הערות או שעבודים שלא הוסברו |
| 2. חתימת החוזה | הקונה משלם תשלום ראשון | — |
| 3. רישום הערה לטובת הקונה | מוגשת בקשה לפי סעיף 126 | שההערה מופיעה בנסח על שם הקונה |
| 4. משכנתה של הקונה | הבנק רושם הערה להתחייבות לרישום משכנתה | שהערת הבנק נרשמה |
| 5. העברת הבעלות | אחרי תשלום המיסים ורישום העסקה | שהבעלות רשומה על שם הקונה |
| 6. ניקוי הנסח | מבטלים הערות שהתייתרו | שנשארו רק רישומים בתוקף |
הסדר המדויק תלוי בחוזה ובבנק. במקביל לשלבים האלה משולם גם מס רכישה, ואפשר לחשב את גובהו במחשבון מס רכישה 2026. איך קוראים את הנסח עצמו, ואיפה מופיעות בו ההערות, מוסבר במדריך נסח טאבו: איך מפיקים, כמה עולה ואיך קוראים אותו.
טאבו-נט: התראה כשנרשמת פעולה בנכס שלכם
הרשות מפעילה שירות בשם טאבו-נט, ללא עלות. בעלי זכויות בנכס רשום מקבלים התראה למייל או לנייד בכל פעם שנרשמת פעולה בנכס. הרשות נותנת שתי דוגמאות: העברת בעלות לפי צו ירושה מזויף, ורישום הערת אזהרה לפי ייפוי כוח מזויף. בשני המקרים ההתראה מאפשרת לבעלים לפנות מיד ללשכת הרישום.
כמה תנאים: נדרשת התאמה מלאה בין מספר הזהות של הנרשם לבין מספר הזהות בנסח. רישום מקוון מיועד לבעלי תעודת זהות ישראלית, ומי שרשום לפי דרכון או מסמך זר נרשם בלשכה. לכל נכס נרשמים בנפרד. והחשוב מכול: ההתראה לא מונעת את הרישום, היא רק מודיעה עליו.
צ'קליסט קצר
לקונה:
- נסח טאבו עדכני לפני החתימה, וקריאה של כל ההערות שבו.
- וידוא שהערת אזהרה לטובתכם נרשמה זמן קצר אחרי התשלום הראשון.
- נסח חדש אחרי הרישום, כדי לראות שההערה אכן מופיעה.
- אחרי העברת הבעלות: בדיקה שנשארו בנסח רק רישומים בתוקף.
- הרשמה לטאבו-נט לנכס החדש.
למוכר:
- בדיקה מראש אם יש על הנכס הערות ישנות שצריך לבטל.
- אם העסקה מתבטלת: לבדוק שההערה לטובת הקונה בוטלה בפועל.
- מסמכי זהות ופרטי נכס זהים בכל הטפסים, כדי למנוע דחייה.
מי שצריך עורך דין לעסקה יכול לקרוא על התפקיד ועל השלבים בעמוד עורך דין נדל"ן.
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין הערת אזהרה לבין רישום בעלות?
הערת אזהרה רושמת בנסח התחייבות לעסקה עתידית, למשל שהמוכר התחייב להעביר לכם את הדירה. רישום הבעלות הוא השלב שבו הזכות עצמה עוברת על שמכם בפנקסי המקרקעין. עד שהבעלות נרשמת, ההערה היא מה שמסמן לכל מי שבודק את הנסח שקיימת התחייבות כלפיכם.
מי צריך לחתום על בקשה לרישום הערת אזהרה?
לפי דף השירות של רשות המקרקעין, הבקשה נחתמת על ידי המתחייבים, הזכאים או שניהם, ומאומתת על ידי עורך דין או רשם, באותה דרך שמאמתים שטר עסקה. אם מי שהתחייב אינו בעל הזכות הרשומה, צריך לצרף גם כתב הסכמה של בעל הזכות הרשומה, מאומת על ידי עורך דין.
אפשר לבטל הערת אזהרה של בנק דרך האינטרנט?
לפי דף השירות, בשלב זה אי אפשר לבטל בשירות המקוון הערת אזהרה שנרשמה לטובת מוסד בנקאי בגין התחייבות לרישום משכנתה. ביטול כזה נעשה בהגשה ידנית, בלשכת רישום המקרקעין שבה רשום הנכס.
מה קורה אם הבקשה נדחתה?
אם יימצאו ליקויים במסמכים, התיק יידחה ומכתב דחייה יישלח בדואר אלקטרוני למגיש. התיק נשמר בלשכה 10 ימים, ואפשר לאסוף אותו בזימון תור מראש. אם לא נאסף, הוא נשלח בדואר לכתובת המגיש.
האם טאבו-נט מונע רישום של עסקה מזויפת?
לא. השירות שולח התראה למייל או לנייד כשנרשמת פעולה בנכס, והוא ניתן ללא עלות. לפי הרשות, ההתראה אינה יכולה למנוע את הרישום עצמו. היא מאפשרת לבעל הזכות לפנות מיד ללשכת הרישום אם לא הוא ביצע את הפעולה.
האם הערת אזהרה רלוונטית גם בתמ"א 38?
כן. דף השירות מונה במפורש "הערת אזהרה בגין התחייבות לעשיית עסקה במסגרת תמ"א 38" כסוג הערה שאפשר לרשום ולבטל. היא משמשת לסמן בנסח את ההתחייבויות שנחתמו בפרויקט חיזוק או הריסה ובנייה.
המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. אין לראות בכך ייעוץ משפטי; לבחינת מקרה ספציפי יש לפנות לעורך דין. במקרה של סתירה בין המידע כאן לבין הוראות הדין, הוראות הדין גוברות.
מקורות רשמיים:
- הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, gov.il: בקשה לרישום או ביטול הערת אזהרה
- הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, gov.il: טאבו-נט, קבלת התראות על פעילות בנכס
- מאגר החקיקה של הכנסת: חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969
נבדק 09/11/2026.
תמונה ראשית: דגם בית ומפתחות על שולחן עבודה. צילום: advokatsmart.no, ויקישיתוף, ברישיון CC BY 2.0. התמונה להמחשה בלבד.
המידע המוצג בעמוד זה הינו שיווקי ואינפורמטיבי בלבד ואין להסתמך עליו בשום צורה. לקבלת הנתונים הרשמיים יש לפנות לאתר הגורם המפרסם.
המידע נערך על ידי צבי דה האס, בעל רישיון תיווך במקרקעין מס' 3252046 · עודכן לאחרונה: נובמבר 2026
