כמה דירות אושרו בתכניות ב-2026? ניתוח 671 תכניות שקיבלו תוקף מתחילת השנה

כל כמה ימים מתפרסמת ידיעה על "תכנית ענק שאושרה": אלפי דירות כאן, שכונה חדשה שם. אבל כמה דירות אושרו בפועל מתחילת השנה, באילו אזורים, ואיזה חלק מהן מגיע מכמה תכניות גדולות בלבד? כדי לענות על זה ניתחנו את שכבת התכניות הציבורית של מינהל התכנון (Xplan), שבה רשום לכל תכנית מתי פורסמה למתן תוקף ומה תוספת יחידות הדיור שהיא קובעת.

הניתוח כולל כל תכנית שפורסמה למתן תוקף בין 1.1.2026 ל-10.11.2026 ושיש בה תוספת של יחידת דיור אחת לפחות. השווינו אותה לאותה תקופה ב-2025 (1.1–10.11.2025). הנתונים נשלפו מהמקור ב-11.11.2026. כל המספרים בכתבה מחושבים מהשכבה הזו בלבד, ובסוף מופיע פירוט השיטה והמגבלות.

השורה התחתונה: 83,001 יחידות דיור ב-671 תכניות

מתחילת 2026 ועד 10.11.2026 פורסמו למתן תוקף 671 תכניות שמוסיפות יחד 83,001 יחידות דיור (תוספת נטו, כלומר מעבר למה שהיה מותר קודם). באותה תקופה ב-2025 פורסמו 713 תכניות עם 103,851 יחידות דיור. כלומר, ירידה של כ-20% במספר הדירות שקיבלו תוקף.

חשוב להבין שהירידה לא נובעת מהוועדות המחוזיות. כפי שנראה בהמשך, הן דווקא אישרו יותר דירות השנה. מה שירד הוא האישורים של הוועדה הארצית לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) ושל הוועדות המקומיות.

מי מאשר: הוועדות המחוזיות נושאות כמעט הכול

בישראל תכנית יכולה לקבל תוקף בכמה מוסדות: ועדה מקומית (בתכניות בסמכותה), ועדה מחוזית, או ותמ"ל, שהיא ועדה ארצית לתכניות דיור גדולות. הפילוח לפי הגוף המאשר מראה תמונה מעניינת:

הוועדות המחוזיות אישרו השנה כ-26% יותר יחידות דיור מאשתקד, והן אחראיות לכ-94% מכלל התוספת ב-2026. לעומת זאת, ותמ"ל, שב-2025 אישרה תכניות כמו "לוד צפון" ו"באקה אל גרבייה – ג'ת" עם יותר מ-5,000 יח"ד כל אחת, אישרה השנה רק שלוש תכניות. מהן התחדשות מתחם דניה ברחובות (779 יח"ד) ומתחם אנסקי בפתח תקווה (567 יח"ד). רוצים להבין מה זה ותמ"ל ואיך היא עובדת? ראו המדריך שלנו לותמ"ל.

איפה אושרו הדירות: הצפון וירושלים בראש

השנה מחוז הצפון מוביל, עם 184 תכניות ו-20,382 יחידות דיור. ירושלים, שכוללת את בית שמש ואת העיר עצמה, כמעט הכפילה את התוספת לעומת 2025. במחוז הדרום המספר גבוה בגלל תכנית אחת גדולה באשדוד (פירוט בהמשך). בצד השני, מחוז תל אביב ירד מ-22,734 יח"ד ל-2,248 בלבד, ומחוז המרכז ירד בכ-40%. (בנוסף, תכנית אחת של 779 יח"ד רשומה במחוז "מטה", כלומר במוסד ארצי.)

איך לקרוא את זה: ירידה במחוז אחד בשנה אחת לא אומרת שאין שם תכנון. תכנית גדולה אחת יכולה להזיז את כל המחוז, ותכניות שאושרו בסוף 2025 כבר לא נספרות ב-2026. לכן כדאי להסתכל על מגמה של כמה שנים, ובעיקר על התכניות שבשכונה שלכם.

11 תכניות, כמחצית מהדירות

אחד הממצאים הבולטים הוא הריכוזיות. רוב התכניות קטנות מאוד, ורוב הדירות מגיעות ממעט תכניות גדולות:

כלומר, 11 תכניות בלבד אחראיות לכמחצית מכל יחידות הדיור שקיבלו תוקף השנה. מנגד, 382 תכניות, יותר ממחצית מהתכניות, מוסיפות יחד רק 1,103 דירות. אלה בדרך כלל תכניות נקודתיות: תוספת יחידה בבית פרטי, פיצול מגרש או הסדרה של מבנה קיים.

10 התכניות הגדולות של 2026

התכנית של אשדוד לבדה מוסיפה 13,627 יחידות דיור, כ-16% מכל התוספת השנה. זו תכנית עירונית להתחדשות בניינים שטעונים חיזוק ומיגון, כלומר מסגרת כוללת שמאפשרת לחזק או להרוס ולבנות מחדש בניינים ישנים ברחבי העיר. בלי אשדוד, התוספת של 2026 עומדת על כ-69,400 יחידות דיור. על תכנית פארק המוביל בכפר סבא כתבנו מבזק נפרד.

התחדשות עירונית: יותר דירות, אותו מספר תכניות

סיננו את התכניות ששמן כולל "פינוי", "התחדשות" או "תמ"א". ב-2026 (עד 10.11) יש 57 תכניות כאלה עם 31,827 יח"ד, לעומת 58 תכניות עם 21,799 יח"ד באותה תקופה ב-2025. כלומר, כמעט אותו מספר תכניות, אבל תכניות גדולות יותר. חלק גדול מהעלייה מגיע מהתכנית העירונית של אשדוד. הסינון לפי שם הוא הערכה בלבד: יש תכניות התחדשות ששמן לא כולל את המילים האלה.

אם אתם בעלי דירה בבניין ישן, אישור התכנית הוא רק שלב אחד. לפי הנתונים הרשמיים שניתחנו בכתבה על משך פרויקט פינוי בינוי, עוברות בממוצע כ-4 שנים מאישור תכנית ועד היתר בנייה. כדי לבדוק אם הבניין שלכם נמצא במתחם מוכרז, אפשר להשתמש בכלי בדיקת המתחם או לעיין במתחמי ההתחדשות לפי עיר.

דוגמה: מה אומרת שורה אחת בטבלה

קחו את מתחם קפלן באזור, שפורסם למתן תוקף ב-3.11.2026. בשכבת Xplan רשומה לו "תוספת" של 64 יחידות דיור. בהוראות התכנית כתוב שיהיו בה עד 142 יח"ד בשני מגדלים, ובדברי ההסבר כתוב שהיום יש במתחם 38 דירות. ההפרש בין הנתונים נובע מהדרך שבה כל מסמך סופר: מול מה שמותר בתכניות הקודמות, או מול מה שבנוי בפועל. לכן המספרים בכתבה מתארים תוספת זכויות, ולא בהכרח את מספר הדירות החדשות שייבנו. פרטי המתחם מופיעים במבזק על מתחם קפלן.

צ'קליסט: איך לבדוק תכנית ליד הבית

1. מחפשים את הכתובת באתר מבא"ת או בשכבת Xplan של מינהל התכנון, ובודקים אילו תכניות חלות על החלקה ועל השכונה.
2. בודקים את השלב: "הפקדה" אומרת שהתכנית פתוחה להתנגדויות. "מתן תוקף" אומר שהתכנון הסתיים ואפשר לבקש היתרים מכוחה.
3. קוראים את "עיקרי הוראותיה" בעמוד התכנית: מספר יחידות הדיור, מספר הקומות, שטחי ציבור ודרכים חדשות.
4. שמים לב לתקופת ההתנגדויות. בעל זכות בקרקע או מי שנפגע מתכנית מופקדת יכול להגיש התנגדות בתקופה שנקבעת בהודעת ההפקדה.
5. חושבים על המשמעות הכספית. תכנית שמשביחה מקרקעין עשויה לחייב בהיטל השבחה במימוש. לפני קנייה או מכירה אפשר לבדוק זאת מול הוועדה המקומית, ולחשב גם מס רכישה במחשבון מס הרכישה.
6. עוקבים אחרי עדכונים. תכנית מאושרת היא תחילת הדרך: היתר, שיווק קרקע או חתימות בעלים, ורק אחר כך בנייה.

שאלות נפוצות

מה ההבדל בין אישור תכנית להיתר בנייה?

אישור תכנית (מתן תוקף) קובע מה מותר לבנות באזור: ייעוד הקרקע, מספר הדירות והקומות. היתר בנייה הוא אישור לבנות בניין מסוים לפי התכנית. בין השניים יכולות לעבור שנים, ולכן תכנית שאושרה השנה לא אומרת שהדירות ייבנו השנה.

למה מספר הדירות שאושרו ב-2026 נמוך מ-2025?

לפי הנתונים, הירידה נובעת בעיקר מוותמ"ל (מ-22,530 ל-1,478 יח"ד) ומהוועדות המקומיות (מ-19,104 ל-3,422 יח"ד). הוועדות המחוזיות דווקא אישרו יותר: 78,101 יח"ד לעומת 62,216. בנוסף, השנה עוד לא הסתיימה, ובסוף 2025 אושרו תכניות רבות.

האם "תוספת יחידות דיור" היא מספר הדירות שייבנו?

לא בהכרח. התוספת היא תוספת זכויות לפי התכנית, מעבר למה שהיה מותר קודם. בפועל חלק מהזכויות לא ממומשות, ובפרויקטים של התחדשות עירונית חלק מהדירות מחליפות דירות קיימות.

איך אני בודק אם אושרה תכנית ליד הבית שלי?

מחפשים את הכתובת או את הגוש והחלקה באתר מבא"ת של מינהל התכנון. בעמוד התכנית מופיעים השלב, התאריכים, ההוראות והתשריט. לבניינים ישנים אפשר להיעזר גם בכלי בדיקת המתחם באתר.

מאיפה הנתונים, ועד כמה הם עדכניים?

הנתונים נשלפו ב-11.11.2026 משכבת התכניות הציבורית Xplan של מינהל התכנון. נכללו תכניות עם תאריך פרסום למתן תוקף בין 1.1 ל-10.11 בכל שנה ועם תוספת של יחידת דיור אחת לפחות. מינהל התכנון מעדכן את השכבה באופן שוטף, ולכן נתוני העבר עשויים להשתנות מעט.

השיטה והמגבלות

• המקור: שכבת התכניות (MapServer/1) של Xplan, מינהל התכנון. השדות: תאריך פרסום למתן תוקף ותוספת יחידות דיור.
• נכללו רק תכניות עם תוספת חיובית של יח"ד. תכניות בלי תוספת דירות, כמו תעסוקה או דרכים, לא נספרו.
• "התחדשות עירונית" זוהתה לפי שם התכנית בלבד, ולכן זו הערכה.
• החלוקה למחוזות ולגופים המאשרים לפי השדות של מינהל התכנון.

המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי, שמאי או המלצה. לבחינת מקרה ספציפי יש לפנות לאיש מקצוע. התנאים המחייבים הם אלה שבמסמכים הרשמיים.

מקורות רשמיים:

• מינהל התכנון: שכבת התכניות Xplan (נשלף 11.11.2026)
• מבא"ת – מערכת המידע התכנוני של מינהל התכנון
• מבא"ת: תכנית 554-1158708, מתחם קפלן – אזור

נבדק 11/11/2026.

תמונה ראשית: עגורני בנייה מעל בניינים בבנייה. צילום: Maxim Tolchinskiy / Unsplash.

המידע המוצג בעמוד זה הינו שיווקי ואינפורמטיבי בלבד ואין להסתמך עליו בשום צורה. לקבלת הנתונים הרשמיים יש לפנות לאתר הגורם המפרסם.

המידע נערך על ידי צבי דה האס, בעל רישיון תיווך במקרקעין מס' 3252046 · עודכן לאחרונה: נובמבר 2026