"הכנסה פסיבית" מנדל"ן היא בדרך כלל שכר דירה מנכס מושכר. בפועל היא פחות פסיבית ממה שנשמע: צריך למצוא שוכרים ולנהל אותם, לטפל בתקלות, לשאת בחודשים בלי שוכר ולדווח על ההכנסה לרשות המסים. ריכזנו כאן מה באמת קובע כמה נכס להשקעה מכניס, ואיפה הסיכונים.
מאיפה מגיעה ההכנסה
- דירת מגורים מושכרת — המסלול הנפוץ. ההכנסה היא שכר הדירה החודשי, ולצידה הסיכוי לעליית ערך הנכס לאורך זמן.
- נכס מסחרי — חוזים ארוכים יותר והוצאות שעוברות לשוכר, אבל גם תקופות ריקות ארוכות יותר. ראו נדל"ן מסחרי למכירה — יתרונות וחסרונות.
- קרנות ריט — השקעה בנדל"ן מניב דרך הבורסה, בלי לקנות ולנהל נכס. ראו מהן קרנות ריט.
מה נשאר בכיס: תשואה נטו
כדי לדעת כמה נכס באמת מכניס, מחשבים תשואה נטו: שכר הדירה השנתי, פחות ההוצאות שבעל הנכס נושא בהן (תיקונים, ביטוח, דמי ניהול וחודשים בלי שוכר), חלקי העלות הכוללת של הנכס: המחיר, מס הרכישה, עורך הדין, התיווך והשיפוץ. הפער בין תשואה ברוטו לתשואה נטו יכול להיות משמעותי, וכדאי לחשב אותו לפני הרכישה ולא אחריה.
מס על שכר דירה
על הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל אפשר לבחור אחד משלושה מסלולים:
- פטור — שכר דירה של עד 5,654 ₪ בחודש פטור ממס (נכון ל-2026). בין 5,654 ל-11,308 ₪ הפטור הולך וקטן, ומעל 11,308 ₪ אין פטור.
- מסלול 10% — מס קבוע של 10% מההכנסה ברוטו, בלי ניכוי הוצאות.
- מסלול רגיל — מס לפי מדרגות המס, עם ניכוי הוצאות ופחת.
המסלול המשתלם תלוי בגובה השכירות ובהכנסות האחרות שלכם. פירוט נוסף במדריך השלם למיסוי בנדל"ן.
עלויות הכניסה
דירה נוספת למגורים חייבת במס רכישה של 8% על השווי עד 6,055,070 ₪ (מדרגות 2026), והבנק רשאי לממן עד 50% משווי הנכס. כלומר, דירה להשקעה דורשת הון עצמי של חצי ממחירה, ועוד מס רכישה ועלויות עסקה.
הסיכונים
- חודשים בלי שוכר — המשכנתא, הארנונה והתחזוקה נמשכות גם כשאין הכנסה.
- שוכר שמפסיק לשלם — פינוי בהליך משפטי לוקח זמן ועולה כסף. ערבויות טובות בחוזה מקטינות את הסיכון.
- עליית ריבית — במסלולים בריבית משתנה ההחזר החודשי עולה. ראו ריבית הפריים במשכנתא.
- תיקונים גדולים — גג, צנרת, מעלית. בבית משותף ההוצאות מתחלקות, אבל הן מגיעות.
- נזילות נמוכה — מכירת נכס לוקחת חודשים, ואי אפשר למכור "חצי נכס" כשצריך כסף.
מי מנהל את הנכס
אפשר לנהל לבד או להעביר לחברת ניהול תמורת אחוז משכר הדירה. ההחלטה תלויה במרחק מהנכס, בזמן הפנוי ובמספר הנכסים. מה כולל ניהול כזה — במאמר מה תפקידו של מנהל נכסים.
מה המדינה מתכננת לשוק השכירות, ואיך זה עשוי להשפיע על משכירים: התוכנית האסטרטגית לשוק השכירות בישראל.
שאלות נפוצות
האם הכנסה משכר דירה חייבת במס?
כן, אבל אפשר לבחור מסלול. בשכירות למגורים בישראל של עד 5,654 ₪ בחודש (נכון ל-2026) ההכנסה פטורה ממס. מעל זה אפשר לבחור בין פטור חלקי, מס קבוע של 10% מההכנסה ברוטו, או מס לפי מדרגות המס עם ניכוי הוצאות.
כמה הון עצמי צריך לדירה להשקעה?
על דירה נוספת הבנק רשאי לממן עד 50% משווי הנכס. לכן צריך הון עצמי של לפחות חצי מהמחיר, ועוד כסף למס רכישה (8% על דירה נוספת) ולעלויות העסקה.
מה ההבדל בין תשואה ברוטו לתשואה נטו?
תשואה ברוטו היא שכר הדירה השנתי חלקי מחיר הנכס. תשואה נטו מורידה מההכנסה את ההוצאות (תיקונים, ביטוח, חודשים בלי שוכר) ומוסיפה למחיר את מס הרכישה ואת עלויות העסקה. היא המספר שמראה כמה הנכס באמת מכניס.
עודכן: אוקטובר 2026. תקרת הפטור, מס הרכישה ושיעורי המימון לפי רשות המסים והמפקח על הבנקים. להרחבה: השקעות נדל"ן: איך בודקים כדאיות. המידע כללי ואינו ייעוץ השקעות, ייעוץ מס או ייעוץ משפטי.
