כמעט בכל הסכם פינוי בינוי מופיע המונח ליווי בנקאי. בעלי דירות שומעים אותו מהיזם, מעורך הדין ומהשכנים, ולא תמיד ברור מה הוא אומר בפועל: מי מממן את הבנייה, איפה הכסף יושב, ומה מגן עליכם אם משהו משתבש באמצע. המדריך הזה מסביר את זה בשפה פשוטה, לפי שני מקורות רשמיים: המדריך להסכם פינוי בינוי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, וחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). בסוף יש דוגמה מספרית, טבלה של כל הערבויות, וצ'קליסט לפני חתימה.
מה זה ליווי בנקאי בפרויקט התחדשות עירונית
פרויקט פינוי בינוי עולה עשרות ולפעמים מאות מיליוני שקלים. יזם לא מממן סכום כזה מכיסו. לפי המדריך הרשמי, לפני הבנייה נחתם הסכם ליווי עם גורם מממן: היזם לוקח הלוואה מבנק, או מגורם חוץ-בנקאי כמו חברת ביטוח או קרן השקעות.
שלושה דברים הופכים את ההלוואה הזאת ל"ליווי" ולא סתם להלוואה:
- חשבון סגור ונפרד. כספי המימון מופקדים בחשבון בנק נפרד של היזם, שמשמש רק את הפרויקט. החוק קורא לזה "חשבון הליווי".
- פיקוח על השימוש בכסף. הגורם המממן מפקח על החשבון ומשחרר כסף לפי התקדמות הבנייה בפועל. כך כסף של הפרויקט לא זולג לפרויקט אחר של אותו יזם.
- ערבויות לבעלי הדירות. הגורם המממן הוא שמנפיק את הערבויות שבעלי הדירות מקבלים. זה החלק שהכי חשוב לכם.
לפי המדריך, קבלת הליווי הבנקאי היא אחד התנאים שבלעדיהם עסקת פינוי בינוי לא יוצאת לדרך, לצד הסכמת בעלי הדירות, אישור התכנית והיתר הבנייה.
מה זה נותן לבעלי הדירות: ארבע הערבויות
לפי המדריך של הרשות להתחדשות עירונית, כתנאי לפינוי הדירות הקיימות היזם מפקיד בידי בעלי הדירות או בא כוחם ערבויות כספיות, שהגורם המממן מנפיק. אלה הסוגים:
| ערבות | מה היא מבטיחה | עד מתי |
|---|---|---|
| ערבות חוק מכר | את הכסף ששווה הדירה שלכם, אם הפרויקט נכשל | עד אישור אכלוס ומסירת הדירה החדשה |
| ערבות שכירות | שהיזם ימשיך לשלם את שכר הדירה החלופית, גם אם הבנייה מתארכת או שהיזם בקשיים | עד מסירת הדירה החדשה |
| ערבות מיסים | את תשלומי המס על העסקה, כשהמתחם לא הוכרז "מתחם פינוי בינוי" ולכן אין פטור | לפי ההסכם |
| ערבות רישום | שהיזם ירשום בטאבו את הבית המשותף החדש ואת הדירות על שמכם | מופקדת בנאמנות אצל עורך הדין שלכם במסירה, עד השלמת הרישום |
לגבי ערבות השכירות, המדריך הרשמי ממליץ לדרוש ערבות בנקאית אוטונומית: ערבות שהבנק משלם מיד כשמציגים אותה, בלי הליך משפטי. כך אם היזם מפסיק לשלם, אתם לא נשארים מול משכיר הדירה החלופית בלי כסף.
מה אומר חוק המכר
הבסיס של ערבות חוק המכר הוא סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974. לפי הסעיף, מוכר לא רשאי לקבל מהקונה, על חשבון מחיר הדירה, יותר מ-7% מהמחיר, אלא אם נתן לו אחת מהבטוחות שבחוק. הבטוחה הראשונה ברשימה היא ערבות בנקאית שמבטיחה את החזרת כל הכספים ששולמו, למעט רכיב המע"מ.
הערבות נכנסת לפעולה במצבים שהחוק מפרט: עיקול על הדירה או על הקרקע, צו הקפאת הליכים, צו פירוק, מינוי כונס נכסים, או מניעה מוחלטת למסור את הדירה. החוק מדגיש שביטול החוזה כשלעצמו אינו מניעה מוחלטת. במקום ערבות בנקאית אפשר גם פוליסת ביטוח שאישר הממונה על שוק ההון. מי שמקבל יותר מ-7% בלי בטוחה, דינו לפי החוק מאסר שנה או קנס.
החוק גם מגדיר את המונחים שמופיעים בהסכמים: "מימון לפרויקט בנייה" הוא שיטה שבה כל הפעילות הכספית של הפרויקט מתנהלת בחשבון בנק נפרד אחד, ו"תאגיד מלווה" הוא בנק או מבטח שנותן את הליווי הפיננסי. הסבר מלא על החוק יש בעמוד חוק המכר (הבטחת השקעות) בשפה פשוטה.
ומה בעלי הדירות נותנים בתמורה
הגורם המממן מלווה ליזם סכום גדול ודורש ביטחון. לפי המדריך הרשמי, בעלי הדירות נדרשים להסכים לרישום משכנתה או שעבוד על הקרקע לטובת הגורם המממן. זה נשמע מפחיד, אבל זה חלק רגיל מהמבנה: השעבוד מאפשר לבנק לממן, והערבויות שאתם מקבלים מאזנות את הסיכון שלכם. הסדר החשוב: לא מפנים את הדירה לפני שהערבויות אצלכם או אצל עורך הדין שלכם.
דוגמה מספרית: מה מגן על בעלת דירה
הדוגמה להמחשה בלבד, והמספרים בה אינם נתון רשמי. נניח שרונית גרה בדירת 3 חדרים בבניין ישן. לפי ההסכם היא תקבל דירת 4 חדרים חדשה, ששווייה לפי השמאי של הדיירים 2,400,000 ₪. היזם התחייב לשלם לה שכר דירה של 6,000 ₪ בחודש, והבנייה צפויה להימשך 36 חודשים.
| מה מוגן | הסכום בדוגמה | מה מגן עליו |
|---|---|---|
| הדירה החדשה | 2,400,000 ₪ (שווי הדירה החדשה) | ערבות חוק מכר |
| שכר דירה לתקופת הבנייה | 6,000 ₪ × 36 חודשים = 216,000 ₪ | ערבות שכירות |
| רישום הדירה על שמה | לפי ההסכם | ערבות רישום |
נניח שאחרי שנה וחצי היזם נקלע לחדלות פירעון והבנייה נעצרת. בלי ערבויות, רונית הייתה נשארת בלי דירה ישנה, בלי דירה חדשה ובלי שכר דירה. עם הערבויות היא יכולה לממש את ערבות השכירות ולהמשיך לשלם לבעל הדירה החלופית, ולממש את ערבות חוק המכר לפי תנאיה. ההגנה המדויקת של רונית נקבעת בנוסח כתבי הערבות ובהסכם שחתמה עליו.
מתי זה קורה בלוח הזמנים
- חתימה על הסכם עם היזם, כולל פרק הבטוחות.
- אישור התכנית במוסדות התכנון. אפשר לבדוק את המצב בכלי בדיקת מתחם פינוי בינוי.
- היתר בנייה מהוועדה המקומית.
- הסכם ליווי בין היזם לגורם המממן, ורישום שעבוד על הקרקע.
- הפקדת הערבויות אצל בעלי הדירות או עורך הדין שלהם.
- פינוי הדירות והריסה.
- בנייה, וכסף שמשתחרר לפי התקדמות.
- אישור אכלוס ומסירה: ערבות חוק המכר וערבות השכירות חוזרות ליזם, וערבות הרישום מופקדת בנאמנות.
- רישום הדירות החדשות בטאבו, ושחרור ערבות הרישום.
צ'קליסט: שאלות על הליווי הבנקאי לפני שחותמים
- ☐ האם ההסכם קובע שהפינוי מותנה בקבלת כל הערבויות?
- ☐ מי הגורם המממן: בנק, חברת ביטוח או קרן?
- ☐ האם ההסכם מגדיר תאריך יעד לחתימה על הסכם הליווי?
- ☐ מה גובה ערבות חוק המכר, ולפי מה הוא נקבע?
- ☐ האם ערבות השכירות אוטונומית, ולכמה חודשים היא מכסה?
- ☐ האם יש ערבות מיסים, אם המתחם לא הוכרז מתחם פינוי בינוי?
- ☐ מי מחזיק בערבויות: כל בעל דירה, או עורך הדין של הדיירים בנאמנות?
- ☐ מתי ערבות הרישום מופקדת, ומתי היא משתחררת?
- ☐ מה קורה אם הליווי לא מתקבל עד מועד מסוים: האם יש בהסכם תנאי שמאפשר לבטל?
את השאלות האלה בודקים עם עורך הדין שמייצג את הדיירים. מי עושה מה בין עורך הדין, השמאי והמפקח מוסבר במדריך מי מייצג את מי.
לאן ממשיכים
לתמונה המלאה: המדריך להתחדשות עירונית לבעלי דירות. לבדיקת היזם עצמו: איך בוחרים יזם לפינוי בינוי. למה שמקבלים בפועל: תמורות בפינוי בינוי. ליזמים ולמשקיעים: מחשבונים ליזם.
שאלות נפוצות
מה זה ליווי בנקאי בפינוי בינוי?
זה הסכם בין היזם לגוף מממן, בדרך כלל בנק ולפעמים חברת ביטוח או קרן השקעות. הגוף המממן נותן ליזם הלוואה לבנייה, מחזיק את הכסף בחשבון נפרד ומשחרר אותו לפי התקדמות העבודה. הוא גם מנפיק את הערבויות לבעלי הדירות.
אילו ערבויות מקבלים בעלי הדירות?
לפי המדריך של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית יש ארבע: ערבות חוק מכר, ערבות שכירות, ערבות מיסים (כשהמתחם לא הוכרז מתחם פינוי בינוי) וערבות רישום. מה שמחייב בפועל הוא מה שנכתב בהסכם שלכם.
מתי מקבלים את הערבויות?
לפי המדריך הרשמי, הערבויות הן תנאי לפינוי הדירות. כלומר, לא מוסרים את הדירה הישנה לפני שהערבויות הופקדו אצל בעלי הדירות או אצל עורך הדין שלהם.
עד מתי ערבות חוק המכר בתוקף?
לפי המדריך, עד שהעירייה נותנת אישור אכלוס לבניין החדש והדירה החדשה נמסרת לבעל הדירה. ברגע המסירה, ערבות חוק המכר וערבות השכירות חוזרות ליזם, ובמקומן עורך הדין מקבל בנאמנות את ערבות הרישום.
למה צריך לחתום על משכנתה או שעבוד על הקרקע?
הגוף המממן נותן ליזם הלוואה גדולה ודורש ביטחון. לפי המדריך, בעלי הדירות נדרשים להסכים לרישום משכנתה או שעבוד על הקרקע. בתמורה הם מקבלים את הערבויות, שמגינות עליהם אם הפרויקט נכשל.
האם ערבות חוק המכר מחזירה את כל הסכום?
לפי סעיף 2 לחוק המכר (הבטחת השקעות), הערבות מבטיחה את החזרת הכספים למעט רכיב המע"מ. בפינוי בינוי הגובה נקבע לפי ההסכם, והמדריך הרשמי מקשר אותו לשווי הדירה החדשה. את הנוסח והסכום בודקים עם עורך הדין שמייצג את הדיירים.
המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או המלצה. התנאים המחייבים הם אלה שבהסכם, בכתבי הערבות ובהוראות הדין. לבחינת מקרה ספציפי יש לפנות לעורך דין.
מקורות רשמיים:
- מדריך להסכם פינוי בינוי – הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (PDF)
- הסכם לדוגמה בין בעלי דירות ליזם לעסקת פינוי בינוי – gov.il
- חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 – נוסח באתר בנק ישראל (PDF)
נבדק 06/11/2026.
תמונה ראשית: בניין מגורים חדש בבנייה לצד בניין ותיק. צילום: ניר ודל, ויקישיתוף, ברישיון CC BY-SA 4.0. הגרסה החתוכה מופצת באותו רישיון.
המידע נערך על ידי צבי דה האס, בעל רישיון תיווך במקרקעין מס' 3252046 · עודכן לאחרונה: נובמבר 2026
