תוכנית "דירה בהנחה" היא הדרך העיקרית של המדינה לעזור לחסרי דירה לקנות דירה ראשונה בתנאים מועדפים. אבל לפני שדירה מגיעה להגרלה, מישהו צריך לזכות בקרקע ולבנות עליה. השלב הזה קורה במכרזי "מחיר מטרה" של רשות מקרקעי ישראל, והוא נותן תמונה מוקדמת של הדירות שיגיעו לזכאים בשנים הקרובות.
בכתבה הזו ניתחנו את כל מכרזי מחיר המטרה הפעילים במערכת של רמ"י ביום 13.11.2026: כמה דירות יש בהם, באילו אזורים, באיזה מצב הם נמצאים ומתי הם נסגרים. לצד זה ריכזנו מה אומר המקור הרשמי של משרד הבינוי והשיכון על התוכנית ועל הדרך מהזכאות ועד החוזה. כל מספר בכתבה נשלף מהמקורות הרשמיים שבסופה.
מה זה "דירה בהנחה" ואיפה נכנס "מחיר מטרה"
לפי משרד הבינוי והשיכון, "דירה בהנחה" היא שם כולל לכמה תוכניות דיור של המשרד ושל רמ"י: מחיר מטרה, מחיר מופחת, מחיר למשתכן ודירה להשכיר. המטרה המוצהרת היא להקל על חסרי דירה לקנות דירה ראשונה.
במסלול מחיר מטרה רמ"י מפרסמת מכרז על מגרשים, ויזמים מגישים הצעות. היזם שזוכה בונה את הפרויקט, והדירות מוצעות לזכאי התוכנית לפי התנאים שנקבעים במכרז ובתקנון ההגרלה. לכן מכרז שמתפרסם היום הוא לא הזדמנות להירשם לדירה מחר. הוא סימן לאן מגיע ההיצע בהמשך.
הדרך מהזכאות ועד החוזה: 7 שלבים
באתר ההרשמה של משרד הבינוי והשיכון מתואר התהליך בשבעה שלבים. הם מסבירים כמה זמן עובר בין מכרז הקרקע לבין המפתח:
- הוצאת אישור זכאות.
- כניסה לאתר ההרשמה עם מספר זהות וסיסמה.
- הרשמה להגרלה.
- המתנה להגרלה ולתוצאות.
- המתנה להיתר הבנייה של הפרויקט.
- בדיקת האפשרות למימון הדירה.
- בחירת דירה וחתימה על חוזה.
השלב החמישי חשוב במיוחד: גם אחרי שזוכים בהגרלה, הבחירה בדירה והחוזה מגיעים רק אחרי שיש לפרויקט היתר בנייה. כלומר, יש פער של זמן בין שלושת השלבים: מכרז הקרקע, ההגרלה והחוזה.
המספרים: 36 מכרזים ו-19,671 דירות
ב-13.11.2026 היו במערכת מכרזי המקרקעין של רמ"י 36 מכרזי מחיר מטרה פעילים, ובהם 19,671 יחידות דיור. "פעיל" לא אומר "פתוח": רוב המכרזים עוד לא פתוחים להגשה.
| מצב המכרז | מכרזים | יחידות דיור | חלק מהיחידות |
|---|---|---|---|
| פתוח להגשה | 3 | 2,087 | 10.6% |
| מתוזמן להיפתח | 21 | 12,490 | 63.5% |
| הפתיחה טרם החלה | 12 | 5,094 | 25.9% |
| סה"כ | 36 | 19,671 | 100% |
שלושת המכרזים הפתוחים הם 198/2026 באופקים (שכונת אפיקי נחל, 1,469 יחידות, עד 30.11.2026), 375/2024 בכפר כנא (448 יחידות, עד 30.11.2026) ו-189/2026 במגאר (הרחבה מזרחית, 170 יחידות, עד 23.11.2026). במכרזים שהפתיחה שלהם טרם החלה, המועד האחרון הרשום במערכת עלול להשתנות.
לפי אזור: הצפון מוביל
רמ"י מחלקת את המכרזים לפי מרחבים. כשמסכמים את יחידות הדיור לפי מרחב, הצפון מרכז יותר משליש מכל הדירות במכרזי מחיר המטרה:
| מרחב רמ"י | מכרזים | יחידות דיור | חלק מהיחידות |
|---|---|---|---|
| צפון | 11 | 6,802 | 34.6% |
| ירושלים | 6 | 4,018 | 20.4% |
| דרום | 4 | 3,678 | 18.7% |
| מרכז | 7 | 2,092 | 10.6% |
| חיפה | 4 | 1,941 | 9.9% |
| יהודה ושומרון | 4 | 1,140 | 5.8% |
שני מכרזים גדולים שפורסמו ב-12.11.2026 הם חלק גדול מהיתרון של הצפון: 275/2026 בג'דיידה-מכר (2,178 יחידות) ו-268/2026 בצפת (1,978 יחידות). במרחב ירושלים, שני מכרזים בבית שמש מוסיפים יחד 2,674 יחידות.
10 המכרזים הגדולים
עשרת המכרזים הגדולים כוללים 12,402 יחידות, כ-63% מכל יחידות הדיור במכרזי מחיר המטרה הפעילים:
| מכרז | יישוב | שכונה | יח"ד | מצב | מועד אחרון |
|---|---|---|---|---|---|
| 275/2026 | ג'דיידה-מכר | גבעת טנטור | 2,178 | מתוזמן להיפתח | 30.12.2026 |
| 237/2026 | בית שמש | ו 1 | 2,000 | מתוזמן להיפתח | 31.12.2026 |
| 268/2026 | צפת | שער דרום | 1,978 | מתוזמן להיפתח | 29.12.2026 |
| 198/2026 | אופקים | אפיקי נחל | 1,469 | פתוח להגשה | 30.11.2026 |
| 531/2025 | שדרות | — | 1,437 | הפתיחה טרם החלה | 30.11.2026 |
| 290/2025 | בנימינה-גבעת עדה | — | 1,000 | מתוזמן להיפתח | 28.12.2026 |
| 238/2026 | בית שמש | ה1 | 674 | מתוזמן להיפתח | 31.12.2026 |
| 278/2025 | טבריה | מורדות טבריה ב' | 656 | מתוזמן להיפתח | 21.12.2026 |
| 445/2025 | נתיבות | נתיבות | 522 | הפתיחה טרם החלה | 14.12.2026 |
| 389/2021 | רמלה | איצטדיון | 488 | מתוזמן להיפתח | 28.12.2026 |
מה לומדים מהנתונים
- רוב המכרזים נסגרים בדצמבר. 26 מתוך 36 המכרזים רשומים עם מועד אחרון בדצמבר 2026, 8 בנובמבר ו-2 בינואר 2027. מכיוון שמועדים נדחים לעיתים קרובות, התמונה עוד עשויה להשתנות.
- ההיצע מפוזר ולא מרוכז במרכז הארץ. המרחבים צפון, ירושלים ודרום מרכזים יחד כ-74% מהיחידות. במרחב מרכז יש 7 מכרזים, אבל הם קטנים יחסית: 2,092 יחידות בסך הכול.
- מכרז גדול לא אומר הגרלה קרובה. אחרי הזכייה במכרז היזם צריך היתר בנייה, ורק אז מגיעים בחירת הדירה והחוזה. לכן הנתונים האלה מתארים היצע עתידי, לא דירות זמינות עכשיו.
דוגמה מספרית: כמה מתחרים על כל דירה
להגרלה ה-11 של "דירה בהנחה", שנסגרה להרשמה ב-22.6.2026, נרשמו כ-115,000 משקי בית, והוגרלו בה 7,922 יחידות דיור ב-19 יישובים. בחישוב פשוט: 115,000 חלקי 7,922 הם כ-14.5 משקי בית לכל דירה בממוצע. בפועל הסיכוי משתנה מאוד בין יישובים, כי בכל פרויקט נרשם מספר אחר של משקי בית.
לשם השוואה, ב-36 מכרזי מחיר המטרה הפעילים יש 19,671 יחידות, פי 2.5 בערך מההיצע שהוגרל בהגרלה ה-11. זה לא אומר שכל היחידות יגיעו להגרלה אחת או בזמן קרוב, אבל זה נותן מושג על היקף הדירות שנמצאות היום בצנרת.
צד המימון חשוב לא פחות: כמה הון עצמי צריך ומה החזר המשכנתא הצפוי. לחישוב ראשוני יש באתר מחשבון הון עצמי לדירה.
צ'קליסט לזכאים
- לבדוק שיש אישור זכאות בתוקף, ואם צריך, לחדש אותו בשירות המקוון של משרד הבינוי והשיכון.
- לעקוב באתר ההרשמה אחרי פתיחת הגרלות ביישובים הרלוונטיים.
- לקרוא את המועדים והתנאים בתקנון של כל הגרלה, כי הם משתנים בין פרויקטים.
- להכין תוכנית מימון: הון עצמי, אישור עקרוני למשכנתא והחזר חודשי אפשרי.
- לזכור שבין ההגרלה לחוזה עובר זמן, כי צריך היתר בנייה לפרויקט.
- משרתי מילואים יכולים לבדוק זכאות להטבות נוספות בבודק הזכאות למילואימניקים.
עוד באתר: הגרלות ההמשך של דירה בהנחה בנובמבר 2026, כל מכרזי רמ"י הפתוחים עכשיו וניתוח כל מכרזי רמ"י לקראת סוף 2026.
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין "דירה בהנחה" ל"מחיר מטרה"?
"דירה בהנחה" הוא השם הכולל של תוכניות הדיור של משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל לחסרי דירה. "מחיר מטרה" הוא אחד המסלולים בתוכנית, לצד מחיר מופחת, מחיר למשתכן ודירה להשכיר. במסלול הזה רמ"י משווקת קרקע ליזמים, והדירות שייבנו עליה משווקות לזכאים לפי תנאי המכרז ותקנון ההגרלה.
האם אפשר להירשם עכשיו לדירות שבמכרזים האלה?
לא ישירות. המכרז של רמ"י מיועד ליזמים ולחברות בנייה, והוא קובע מי יבנה על הקרקע. הדירות עצמן מוצעות לזכאים בהמשך, בהרשמה להגרלה באתר ההרשמה של משרד הבינוי והשיכון. מועד ההגרלה לכל פרויקט מתפרסם שם.
כמה מכרזי מחיר מטרה פתוחים להגשה עכשיו?
ב-13.11.2026 היו במערכת של רמ"י 36 מכרזי מחיר מטרה פעילים עם 19,671 יחידות דיור. רק 3 מהם היו פתוחים להגשה (2,087 יחידות): אופקים, כפר כנא ומגאר. 21 מכרזים מתוזמנים להיפתח, וב-12 הפתיחה טרם החלה.
מה צריך כדי להשתתף בהגרלה?
השלב הראשון הוא אישור זכאות, שמגישים בשירות המקוון של משרד הבינוי והשיכון. אחר כך נרשמים להגרלה באתר ההרשמה. ב-5.10.2026 פרסם המשרד הודעה על הנפקה וחידוש של תעודות הזכאות, ולכן מי שכבר יש לו אישור יכול לבדוק שהוא עדיין בתוקף.
כמה משקי בית נרשמו להגרלה האחרונה?
להגרלה ה-11 של "דירה בהנחה" נרשמו כ-115,000 משקי בית. ההרשמה נסגרה ב-22.6.2026, ובהגרלה, שנערכה ב-27.7.2026, הוגרלו 7,922 יחידות דיור ב-19 יישובים.
שיטה ומגבלות
נתוני המכרזים נשלפו ממערכת מכרזי המקרקעין של רמ"י ב-13.11.2026, וכוללים את כל המכרזים הפעילים מסוג "מחיר מטרה". "פתוח להגשה" הוא מכרז שפורסמה לו חוברת ומועד הסגירה שלו עוד לא עבר. "מתוזמן להיפתח" הוא מכרז עם מועד פתיחה עתידי. "הפתיחה טרם החלה" הוא מכרז שמופיע במערכת בלי חוברת. מספר יחידות הדיור הוא המספר שרשום במכרז, והוא עשוי להשתנות בחוברת. נתוני ההגרלה ה-11 לקוחים מהודעות משרד הבינוי והשיכון.
המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי, שמאי או המלצה. לבחינת מקרה ספציפי יש לפנות לאיש מקצוע. התנאים המחייבים הם אלה שבמסמכים הרשמיים.
מקורות רשמיים:
- משרד הבינוי והשיכון: דירה בהנחה (הגדרת התוכנית, הודעות על ההגרלה ה-11 ועל תעודות הזכאות)
- משרד הבינוי והשיכון: אתר ההרשמה להגרלות דירה בהנחה (שלבי התהליך)
- רשות מקרקעי ישראל: מערכת מכרזי המקרקעין (נשלף 13.11.2026)
נבדק 13/11/2026.
תמונה ראשית: בנייני מגורים חדשים בשכונת רקפת בראשון לציון. צילום: דוידי ורדי, אתר פיקיוויקי, ויקישיתוף, ברישיון CC BY 2.5. התמונה להמחשה של בנייה חדשה ואינה מציגה פרויקט של מחיר מטרה.
