עזרים ליזם המקצועי
כל הכלים לבדיקת מגרש, נכס והשקעה במקום אחד: קישור ישיר לכל אתר, הסבר קצר וסרטון הדרכה.
תכנון ובנייה
מפות
נתוני שוק
מסמכים ובדיקות רקע
מכרזים ודיור
מימון ומיסוי
כלים נוספים
מדריך ליזם: איך עובדים עם הכלים
הכלים ברשימה בהמשך העמוד שימושיים רק כשיודעים באיזה סדר לעבוד איתם. זה הסדר שאנחנו עובדים בו כשבודקים מגרש, דירה או מבנה לפני השקעה. כל שלב עונה על שאלה אחת, והתשובה שלו היא הקלט לשלב הבא.
- איפה בדיוק זה נמצא? (גוש וחלקה) מקלידים כתובת ב-GovMap, לוחצים על המגרש ומקבלים מספר גוש וחלקה. בלי המספרים האלה אי אפשר להמשיך לאף אחד מהשלבים הבאים.
- של מי זה, ומה רשום עליו? מפיקים נסח טאבו לפי הגוש והחלקה. בנסח רואים מי הבעלים, ואם יש משכנתאות, עיקולים או הערות אזהרה. הסבר מלא: איך מפיקים וקוראים נסח טאבו. בבניין משותף בודקים גם צו, תקנון ותשריט: מסמכי בית משותף.
- מה מותר לבנות היום? מאתרים את התכניות שחלות על המגרש ב-Xplan של מנהל התכנון, ופותחים את הוראות התכנית והתשריט. איך קוראים אותן: תב"ע בשפה פשוטה.
- מה מתוכנן בעתיד? ב-מבא"ת רואים תכניות שנמצאות בהליך: הפקדה, התנגדויות והחלטות ועדה. על קרקעות מדינה כדאי לבדוק גם את מערכת איתור התכניות של רמ"י ואת מאגר התכניות לעתיד.
- כמה זה שווה באמת? מחיר במודעה הוא מה שהמוכר מבקש. מחיר אמיתי נמצא ב-אתר הנדל"ן הממשלתי, שמציג עסקאות שדווחו לרשות המסים. משווים לעסקאות באותו רחוב, באותו סוג מבנה ובשנה האחרונה. את המגמה הכללית רואים במדד מחירי הדירות.
- האם המספרים עובדים? בונים תחשיב: עלות רכישה, מס רכישה, מימון ותשואה. הכלים: מחשבון מס רכישה, מחשבון תשואה, מחשבון תמהיל משכנתה, ולפרויקט שלם מחשבון NPV ו-IRR. את הריבית העדכנית בודקים בעמוד ריבית בנק ישראל.
- מה יקרה ביציאה? בודקים מראש כמה מס ישולם במכירה (מחשבון מס שבח), ואם אישור תכנית חדשה עלול לגרור היטל השבחה.
אם שלב אחד מעלה סימן שאלה, למשל הערת אזהרה בנסח או תכנית שעדיין בהליך, עוצרים ובודקים אותו לפני שממשיכים. זה זול בהרבה מלגלות את הבעיה אחרי החתימה.
| השאלה | הכלי | מי מפעיל |
|---|---|---|
| מה הגוש והחלקה של הכתובת? | GovMap | המרכז למיפוי ישראל |
| של מי הנכס ומה רשום עליו? | נסח טאבו | רשם המקרקעין, משרד המשפטים |
| אילו תכניות חלות על המגרש? | Xplan | מנהל התכנון |
| מה סטטוס תכנית בוועדות? | מבא"ת | מנהל התכנון |
| תכניות ומסמכים על קרקע מדינה | איתור תכניות רמ"י | רשות מקרקעי ישראל |
| אילו מגרשים המדינה משווקת עכשיו? | אתר המכרזים של רמ"י | רשות מקרקעי ישראל |
| במה נמכרו דירות באזור? | אתר הנדל"ן הממשלתי | על בסיס דיווחים לרשות המסים |
| מה הריבית ומה הכיוון? | בנק ישראל | בנק ישראל |
| איך זזים המחירים בארץ? | מדד מחירי הדירות | הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה |
כל הכלים בטבלה רשמיים וחינמיים. הנסח הוא היחיד שעולה כסף, כמה עשרות שקלים בלבד.
רוב מי שמגיע לעמוד הזה מחפש את מערכת איתור התכניות של רשות מקרקעי ישראל. כך עובדים איתה:
- נכנסים למערכת איתור התכניות של רמ"י.
- מחפשים לפי מה שיש בידכם: מספר תכנית, גוש וחלקה, או שם יישוב. אם אין לכם אף אחד מהם, מתחילים ב-GovMap ומוצאים קודם את הגוש והחלקה.
- בתוצאות פותחים את התכנית ורואים את פרטיה ואת המסמכים שלה, בדרך כלל הוראות התכנית ותשריט.
- תכניות שרמ"י מקדמת לשיווק עתידי מופיעות בחלק נפרד של אותה מערכת, ושם נמצא מאגר התכניות לעתיד.
שני דברים שכדאי לדעת:
- המערכת של רמ"י מתמקדת בקרקעות שבניהול המדינה. על קרקע פרטית התמונה המלאה נמצאת ב-Xplan ובמבא"ת.
- תכנית במאגר העתידי היא עדיין לא מכרז ולא זכות לבנות. את הסטטוס הרשמי והעדכני של התכנית בודקים תמיד גם במבא"ת, ומכרזים שכבר פורסמו מופיעים באתר המכרזים של רמ"י.
סקירה של המכרזים הפתוחים, עם המסמכים: מכרזים למילואימניקים.
- להסתמך על מחיר המודעה. המחיר המבוקש הוא נקודת פתיחה למשא ומתן, לא שווי. משווים תמיד לעסקאות שבוצעו בפועל.
- לבלבל בין תכנית מאושרת להיתר בנייה. התכנית קובעת מה מותר לבנות. כדי לבנות בפועל צריך גם היתר מרשות הרישוי המקומית, וזה תהליך נפרד שלוקח זמן.
- לדלג על הנסח. משכנתא, עיקול או הערת אזהרה לטובת מישהו אחר משנים את העסקה לגמרי, וכולם מופיעים בנסח.
- לשכוח את המיסים. מס רכישה בכניסה ומס שבח ביציאה יכולים להפוך עסקה רווחית להפסדית. מחשבים אותם לפני ההצעה, לא אחריה.
- לא לתמחר את הזמן. כל חודש של המתנה לאישור עולה בריבית ובהון שתקוע. תחשיב בלי לוח זמנים הוא תחשיב חלקי.
מה ההבדל בין GovMap ל-Xplan?
GovMap היא מפה כללית שמראה גושים, חלקות ושכבות מידע רבות. Xplan מתמקדת בתכנון ומראה את התכניות שחלות על כל שטח. ב-GovMap מוצאים את המגרש, וב-Xplan בודקים מה מותר בו.
איך בודקים במה נמכרה דירה מסוימת?
באתר הנדל"ן הממשלתי מחפשים לפי כתובת או גוש וחלקה, ורואים עסקאות שדווחו: תאריך, מחיר, שטח ומספר חדרים. הנתונים מתעדכנים בפיגור, ולכן העסקאות האחרונות עשויות עוד לא להופיע.
מה זה היטל השבחה?
כשתכנית חדשה מעלה את שווי הקרקע, הוועדה המקומית גובה היטל של מחצית מעליית השווי. כך קובעת התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. בדרך כלל משלמים אותו כשמוכרים את הזכויות או כשמוציאים היתר.
כמה זמן לוקח לקבל היתר בנייה?
אין מספר אחד. זה תלוי בוועדה המקומית, בגודל הפרויקט ובשאלה אם הבקשה תואמת את התכנית או מבקשת הקלות. לכן כדאי לבדוק מול הוועדה המקומית לפני שבונים לוח זמנים.
המידע בעמוד הוא מידע כללי לציבור ואינו ייעוץ משפטי, שמאי או מיסויי. לפני עסקה כדאי להתייעץ עם איש מקצוע.
מקורות רשמיים: מנהל התכנון, מבא"ת · רשות מקרקעי ישראל, איתור תכניות · אתר הנדל"ן הממשלתי · GovMap
שאלות נפוצות על איתור תכניות
איך מאתרים תכנית באתר רשות מקרקעי ישראל? נכנסים למערכת איתור התכניות של רמ"י ומחפשים לפי מספר תכנית, לפי גוש וחלקה או לפי יישוב. בתוצאות מופיעים פרטי התכנית ומסמכיה. אם אין לכם מספר תכנית, מתחילים ב-GovMap: מסמנים את המגרש על המפה, מוצאים את הגוש והחלקה, וחוזרים איתם לחיפוש.
איפה נמצא מאגר התכניות לעתיד של רמ"י? באותה מערכת של רמ"י, בלשונית נפרדת. הקישור הישיר: מאגר תכניות לעתיד ברמ"י. הסבר וסרטון מופיעים בכרטיס "איתור תכניות לעתיד רמ"י" בהמשך העמוד.
מה ההבדל בין איתור תכניות רמ"י, מבא"ת ו-Xplan? במערכת של רמ"י מחפשים תכנית ומסמכיה לפי מספר, גוש וחלקה או יישוב. במבא"ת של מנהל התכנון רואים את סטטוס התכנית בוועדות, את ההחלטות ואת המסמכים המלאים. בXplan רואים על המפה תכניות מאושרות ותכניות בתהליך לפי מיקום.
תכנית מאושרת אומרת שאפשר לבנות מחר? לא. תכנית קובעת מה מותר לבנות, אבל כל בנייה טעונה גם היתר מרשות הרישוי המקומית (חוק התכנון והבנייה, סעיף 145). איך קוראים תכנית: תב"ע בשפה פשוטה. מה החוק קובע: חוק התכנון והבנייה בשפה פשוטה.
רוצים עזרה בבדיקת מגרש או תכנית לפני השקעה? דברו איתנו.
איתור תכניות רמ"י
באתר של רשות מקרקעי ישראל תוכלו לאתר תכניות על פי סטטוס, גוש חלקה ומספר תכנית.
על מנת להיכנס לאיתור תכניות רמ"י לחצו על התמונה.
לסרטון הסבר לחצו כאן!
מאגר תכניות לעתיד רמ"י
על מנת להיכנס למאגר תכניות לעתיד של רמ"י לחצו על התמונה.
לסרטון הסבר לחצו כאן!
GovMap
אתר גוב מאפ הינו המערכת הגאוגרפית הלאומית של ישראל והוא מרכז מידע תכנוני וסטטיסטי על מדינת ישראל. באתר זה ניתן לראות את התכניות המתוכננות בעיר ההשקעה אותה אנו בוחנים
על מנת להיכנס לגוב מאפ לחצו על התמונה.
לסרטון הסבר לחצו כאן!
Xplan
המערכת הינה תצוגה גאוגרפית של תכניות בינוי אשר מתועדות במנהל התכנון, המערכת מציגה לנו גם תכניות קיימות וגם כאלו שעדיין לא מפורסמות לציבור.
על מנת להיכנס למערכת Xplan לחצו על התמונה.
לסרטון הסבר לחצו כאן!
מבא"ת
על מנת להיכנס למנהל התכנון לחצו על התמונה.
לסרטון הסבר לחצו כאן!
עסקאות נדל"ן
על מנת להיכנס למידע נדל"ן של רשות המיסים לחצו על התמונה.
לסרטון הסבר לחצו כאן!
מכרזי רמ"י
חשוב להבין שיותר מ-90% מקרקעות המדינה שייכות לרשות מקרקעי ישראל וכאשר עוברת תכנית על תא שטח מסוים רמ"י מוציאה את הקרקע למכרזים ובמקרים כאלו ניתן להסיק כי אותו תא שטח שהוצא למכרז מתחיל לממש את ייעודו על פי התכנית שחלה על הקרקע כלומר שהתכנית מתממשת.
על מנת להיכנס לרמ"י מכרזי מקרקעין לחצו על התמונה.
לסרטון הסבר לחצו כאן!
נסח טאבו
על מנת להיכנס להפקת נסח טאבו לחצו על התמונה.
לסרטון הסבר לחצו כאן!
מחשבון משכנתא
סדר האתרים מייצג את סדר הפעולות שיש לבצע על מנת לבנות את ההשקעה ולכן נתחיל בפרופיל האישי, מצורף קישור לסרטון הסבר על הפרופיל האישי. האתר הראשון הינו מחשבון משכנתא, שמשמש על מנת לצפות מה יהיו החזרי המשכנתא שלכם בעסקה (צפי בלבד, אך מועיל לחישוב ממוצע).
על מנת להיכנס למחשבון המשכנתא של בנק לאומי לחצו על התמונה.
מסמכי בית משותף
על מנת להיכנס להזמנת מסמכי בית משותף לחצו על התמונה.
לסרטון הסבר לחצו כאן!
מפת התחדשות עירונית
במפת התחדשות עירונית של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ניתן לראות את המתחמים אשר הרשות הכריזה עליהם כמתחמים להתחדשות עירונית.
על מנת להיכנס למפת התחדשות עירונית לחצו על התמונה.
לסרטון הסבר לחצו כאן!
מתחמי הותמ"ל
הותמ"ל הינה הועדה לתכנון ובנייה לדיור מועדף כלומר היא ועדה אשר מקדמת באופן מהיר תכניות למגורים ובניהם גם מתחמי התחדשות עירונית, כאשר מתחם מוכרז כמתחם לדיור מועדף מתחיל תהליך מהיר של אישור תכנית על הקרקע, כאשר אזור בנוי מוכרז כמתחם אזי מדובר בהתחדשות עירונית אשר צפויה להתבצע בהליך מזורז ולכלול מלאי יח"ד גדול.
על מנת להיכנס למפת המתחמים של הותמ"ל לחצו על התמונה.
לסרטון הסבר לחצו כאן!
בנק ישראל
מומלץ לעקוב אחר בנק ישראל ולראות את שינויי הריבית הצפויים ואת מועדי השינויים.
במיוחד לאור עליות הריבית האחרונות נתון זה הוא חשוב ויש לקחת אותו בחשבון בכל דוח כדאיות כלכלי שאתם בונים לטובת עסקת נדל"ן.
על מנת להיכנס לאתר בנק ישראל לחצו על התמונה.
הלמ"ס
אתר הלמ"ס מפרסם נתונים סטטיסטיים אודות מחירי הנדל"ן בארץ ושינוי בהגירה ביישובים השונים, ע"י נתונים אלו ניתן להעריך את הביקושים בעיר ההשקעה.
על מנת להיכנס לאתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לחצו על התמונה.
לסרטון הסבר לחצו כאן!
יד 2
ביד 2 ניתן להגדיר את הסכומים אליהם אנו מכוונים ולצפות בהיצע של הנכסים לפי אזורים.
שימו לב אנחנו לא מדברים על ה"חיפוש הרגיל" שכולם עושים, חפשו את לשונית "תצוגת מפה" ממנה רוב הציבור מתעלם. הסתכלו על הדברים בצורה רחבה מלמעלה מומלץ בחום!
שימו לב לעבוד ולחפש לפי התקציב שהוגדר.
כמו כן
על מנת להיכנס ליד 2 לחצו על התמונה.
לטיפ נוסף בשימוש באתר עברו לרובריקה הבאה.
לסרטון הסבר כיצד מומלץ לערוך חיפוש "במבט מלמעלה" לחצו כאן!
Handz
ביד 2 ניתן להגדיר את הסכומים אליהם אנו מכוונים ולצפות בהיצע של הנכסים לפי אזורים.
תוסף זה הוא חינמי ועוזר לנו לראות את תאריך פרסום המודעה ואת השינויים שנעשו במחיר לאורך התקופה בה המודעה הייתה באוויר.
על מנת להוסיף את handz גם אצלכם במחשב לחצו על התמונה.
מדל"ן
לוח מכירות נוסף שניתן לראות את ההיצע הינו לוח מדל"ן שכמו שמראה את ההיצע מראה נתונים נוספים על האזור והמחיר המבוקש.
על מנת להיכנס למדל"ן לחצו על התמונה.
לסרטון הסבר לחצו כאן!
גוגל מפות
האתר השני הבסיסי איתו אנו עובדים הינו גוגל מפות והוא נועד על מנת לבדוק מה המרחק המקסימלי אליו אתם מוכנים לנסוע על מנת לבצע השקעה (חשוב להבין שלא מדובר על נסיעה חד פעמית והרבה פעמים אנו נאלצים לנסוע מספר פעמים לנכס לטיפול בבעיה כזו או אחרת ויש להתכונן לכך מראש, ולכן כדאי להתעכב מעט בייצור גבולות ההשקעה שלכם ).
על מנת להיכנס לגוגל מפות לחצו על התמונה.
שיקום שכונות
שיקום שכונות הינו פרויקט של משרד הבינוי והשיכון ומטרתו היא שיקום תשתיות מבנים ומרחב ציבורי וכמו כן טיפול רווחתי בתושבי המתחם, יש לציין שלא מדובר על תהליך של פינוי ובינוי.
על מנת להיכנס לרשימת השכונות המשתתפות בפרויקט לחצו על התמונה.
לסרטון הסבר לחצו כאן!
מערכת חצב
מערכת חצ"ב הינה המערכת הגאוגרפית של משרד התחבורה והיא מציגה לנו על גבי מפה את כל התכניות הקשורות בתשתיות תחבורתיות בארץ כולל התכניות הרחוקות עשרות שנים מימינו, כלי מעולה לטובת ניתוח פיתוח עתידי באזור ההשקעה ובעיר בה אנו מעוניינים להשקיע.
על מנת להיכנס למערכת חצב לחצו על התמונה.
לסרטון הסבר לחצו כאן!
סימפלקס
על מנת להיכנס למערכת סימפלקס לחצו על התמונה.
לסרטון הסבר לחצו כאן!
מילון מונחי תכנון
לא פעם אנו נפגשים עם מושג או מונח מקצועי שאנו לא מכירים בעולם התכנון והבנייה, לטובת המצבים הללו מצורף באתר מנהל התכנון מילון מונחים מקצועיים שיבהיר לנו את התמונה.
על מנת להיכנס למילון המונחים של מנהל התכנון לחצו על התמונה.
לסרטון הסבר לחצו כאן!
WeCheck
על מנת להיכנס לבדיקת שוכרים באתר wecheck לחצו על התמונה.
עיצוב פנים ב-AI
על מנת להיכנס לעיצוב פנים – בינה מלאכותית לחצו על התמונה.