מיסוי בפינוי בינוי — מס שבח, מס רכישה ומע"מ לבעלי דירות
תמונה להמחשה: מחשבון ועט על מסמכים. צילום: Aaron Lefler / Unsplash.
בעסקת פינוי בינוי, בעל הדירה מוכר ליזם את הזכויות בדירה הישנה ומקבל בתמורה דירה חדשה. מבחינת החוק זו עסקת מקרקעין לכל דבר — ולכן היא אמורה להיות חייבת במס. כדי שהמס לא יעצור את הפרויקטים, החוק קבע הטבות מיוחדות לבעלי הדירות. בעמוד הזה מסודרות ההטבות לפי מסמכי רשות המסים עצמה, עם התנאים שכדאי להכיר לפני החתימה.
מס שבח: הפטור לפי סעיף 49כב
לפי דף השירות של רשות המסים, מי שמוכר זכות במקרקעין במסגרת פרויקט פינוי בינוי ועומד באחד ממסלולי הפטור שבפרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין, יכול לבקש פטור ממס שבח בטופס 4922. ההצהרה מוגשת בתוך 30 יום.
שלושה תנאים מרכזיים, לפי הוראת ביצוע 6/2006:
- תא משפחתי: "יראו את התא המשפחתי כמוכר" — כלומר פטור אחד לתא משפחתי.
- שימוש למגורים: יחידת המגורים צריכה לשמש למגורים שנתיים רצופות לפחות לפני הכרזת המתחם.
- מזומן: "קבלת מזומן בלבד מקימה חבות במס מיידית". אם מקבלים גם כסף וגם דירה, הכסף מצטרף לשווי הדירה בבדיקת התקרה.
תקרת הפטור: שלוש חלופות
הפטור ממס שבח חל עד תקרת שווי. לפי פרק חמישי 4 בחוק מיסוי מקרקעין, התקרה היא הגבוהה מבין שלוש חלופות:
- 150% משווי יחידת המגורים הנמכרת, בניכוי שווי זכויות הבנייה הנוספות;
- שווי דירה של 120 מ"ר באותו מתחם;
- שווי דירה באותו מתחם ששטחה 150% משטח הדירה הנמכרת — ולא יותר מ-200 מ"ר.
תמורה מעל התקרה חייבת במס שבח. שתי דירות: לפי מקור רשמי של רשות המסים, דייר שאינו קשיש לא יקבל שתי דירות בפטור מלא — תהיה חבות במס רכישה ומע"מ בגין אחת מהן.
דוגמה: איך עובדת התקרה
נניח, לשם ההמחשה בלבד, שבעל דירה מקבל דירה חדשה ששוויה 2,400,000 ₪, ושהחלופה הגבוהה מבין שלוש חלופות התקרה במתחם שלו היא 2,200,000 ₪. עד 2,200,000 ₪ — פטור. על ה-200,000 ₪ שמעל התקרה — חבות במס שבח. אם הוא מקבל בנוסף גם סכום כסף, הסכום מצטרף לשווי הדירה בבדיקת התקרה. את השווי בפועל קובע שמאי, ואת השומה — רשות המסים.
הפרק כולו במבט אחד
| סעיף | מה הוא קובע |
|---|---|
| 49כא | היזם מדווח על כל הסכם בתוך 30 יום; לפנייה מקדמית רשות המסים משיבה בתוך 120 יום |
| 49כב | הפטור ממס שבח לבעל הדירה, עד תקרת השווי |
| 49כג | הדירה החלופית "יורשת" את יום הרכישה ואת שווי הרכישה של הדירה הישנה |
| 49כד | פטור ממס רכישה לבעל הדירה ברכישת הדירה החלופית |
| 49כה | בסיס מס הרכישה של היזם |
| 49כז | הקלה דומה ליחידה שאינה למגורים, כמו חנות — אבל לא לתמורה כספית נוספת |
מקור: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), פרק חמישי 4. הניסוח כאן מקוצר — לנוסח המחייב פונים לחוק עצמו.
פטור שהוא דחייה
חשוב להבין: הפטור דוחה את המס ולא מבטל אותו. יום הרכישה ושווי הרכישה של הדירה החדשה נקבעים לפי הדירה המקורית (סעיף 49כג(1)). המשמעות: כשמוכרים בעתיד את הדירה החדשה, השבח מחושב מהיום ומהמחיר שבהם נקנתה הדירה הישנה.
לפי נייר עמדה 02/2026 של רשות המסים, הזכות ליחידה החלופית נחשבת "דירת מגורים" לעניין מס שבח ומס רכישה — ולכן אפשר לבקש עליה פטור במכירה עתידית, אם עומדים בתנאים של "דירת מגורים מזכה". לחישוב ראשוני: מחשבון מס שבח.
מס רכישה ומע"מ
לפי דף ההכרזה של הרשות להתחדשות עירונית, הכרזה על מתחם מקנה הטבות במס שבח, במס רכישה ובמע"מ על שירותי הבנייה. לפי מדריך הרשות להסכם פינוי בינוי, הפטור ממס שבח וממס רכישה ניתן בגין דירה אחת במתחם.
לעניין מע"מ: לפי סעיף 31א לחוק מע"מ, על שירותי הבנייה במתחם ועל הדירה החלופית שהיזם נותן, המס על החלק שאינו עולה על תקרת השווי הוא בשיעור אפס. כלומר — מע"מ אפס עד התקרה, ולא פטור ללא הגבלה.
שכר הדירה בתקופת הבנייה
לפי נייר עמדה 04/2025 של רשות המסים, דמי השכירות שהיזם משלם לבעל הדירה מההריסה ועד קבלת החזקה בדירה החדשה "אינם נדרשים בדיווח כהכנסה חייבת במס הכנסה, ואין לנכות בגינם מס במקור" — גם אם הדירה הישנה הושכרה לפני העסקה. דמי השכירות האלה גם אינם נכללים בחישוב תקרת השווי.
קשישים: פטור גם בתמורה כספית
ככלל, קבלת כסף בלבד יוצרת חבות במס. לקשישים נקבעה חלופה: לפי התיקון לחוק (תיקון 67), הפטור חל גם על תמורה כספית, אם המוכר או בן או בת הזוג בני 60 ומעלה או זקוקים לסיעוד, ותוך 12 חודשים לפני המכירה או אחריה רוכשים בכסף זכות בדיור מוגן. הבקשה מוגשת בטופס 7020 של רשות המסים. לפי מסמך הרשות להתחדשות עירונית ממאי 2024, דירה של בני זוג שרק אחד מהם עונה להגדרת קשיש מזכה את שניהם בהטבות. החלופות שהיזם חייב להציע לקשישים: תמורות בפינוי בינוי.
היטל השבחה
היטל השבחה משולם לוועדה המקומית כשתכנית מעלה את שווי המקרקעין. בחוק ההסדרים לשנת 2021 נקבע ששיעור ההיטל במתחמי פינוי בינוי הוא 25%, ורשות מקומית רשאית לחלק את שטחה לאזורים שבהם השיעור יהיה 0%, 25% או 50%. בהסכם עצמו, לפי מדריך הרשות, נהוג שהיזם משלם את היטל ההשבחה. את השיעור שחל במתחם מסוים בודקים מול הוועדה המקומית.
הנחה בארנונה בדירה החדשה
דירה חדשה וגדולה יותר משמעה ארנונה גבוהה יותר. לפי תקנות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (הנחה בארנונה), התשע"ט-2018, בעלי דירות שעומדים בתנאים מקבלים הנחה על הארנונה בגין השטח הנוסף:
| תקופה | הנחה על השטח הנוסף |
|---|---|
| שנתיים ראשונות | 100% |
| שנה שלישית | 75% |
| שנה רביעית | 50% |
| שנה חמישית | 25% |
התנאים כוללים מגורים של שלוש שנים רצופות בדירה הישנה ותקרת הכנסה. את הזכאות בודקים מול מחלקת הארנונה ברשות המקומית.
הזכות לדירה החלופית לפני שהיא נבנתה
שאלה שחוזרת אצל משקיעים: מה המעמד של הזכות לדירה שעוד לא נבנתה? לפי נייר עמדה 02/2026 של רשות המסים, הזכות ליחידת המגורים החלופית נחשבת "דירת מגורים" גם למס שבח וגם למס רכישה, גם אם בנייתה טרם הסתיימה. המשמעות: מי שמוכר את הזכות לפני סיום הבנייה יכול לבחון פטור כמו על דירת מגורים — בכפוף לתנאים של "דירת מגורים מזכה".
מה מגישים ומתי
- טופס 4922 — בקשה לפטור ממס שבח בפינוי בינוי, לפי דף השירות של רשות המסים. ההצהרה מוגשת בתוך 30 יום.
- טופס 7020 — למסלול הקשישים, כשהתמורה כספית ומשמשת לרכישת זכות בדיור מוגן.
- דיווח היזם — לפי סעיף 49כא, היזם מדווח על כל הסכם בתוך 30 יום.
- מסמכים לשמור — חוזה הרכישה המקורי של הדירה הישנה והוכחות לתשלום. הם יקבעו את חישוב המס במכירה העתידית של הדירה החדשה.
טעויות שכדאי להימנע מהן
- להניח שהפטור הוא סופי — הוא דחייה, והמס "ממתין" למכירה הבאה.
- לבקש כסף במקום דירה בלי לבדוק — זה יכול להפוך עסקה פטורה לחייבת.
- לחתום על שתי דירות בלי לבדוק את ההשלכות במס הרכישה ובמע"מ.
- לשכוח לבדוק את ההנחה בארנונה — היא לא תמיד מוחלת אוטומטית.
שאלות לעורך הדין לפני החתימה
- האם ההסכם בנוי כך שיחול הפטור לפי סעיף 49כב?
- מה שווי הדירה שאני מקבל ביחס לתקרה — והאם יש חשש לחריגה?
- האם יש בתמורה רכיב כספי, ואיך הוא משפיע על המס?
- האם המתחם הוכרז? ואם לא — יש ערבות מסים?
- מי משלם את היטל ההשבחה?
- האם אני זכאי להנחה בארנונה על השטח הנוסף?
- איזה מסמכים עליי לשמור לקראת מכירה עתידית?
מה לעשות בפועל
- לבקש מעורך הדין של בעלי הדירות לבדוק שההסכם בנוי כך שהפטור יחול
- לבדוק אם המתחם הוכרז — וזה משפיע גם על הערבויות שמבקשים
- לברר מראש מה קורה אם רוצים כסף במקום דירה, או שתי דירות
- לשמור את מסמכי הרכישה המקוריים — הם יקבעו את המס במכירה העתידית
- בכל מקרה ספציפי — רואה חשבון או עורך דין שמתמחה במיסוי מקרקעין
הרקע לכל התהליך: המדריך לבעלי דירות בהתחדשות עירונית.
שאלות נפוצות
האם בעל דירה בפינוי בינוי משלם מס שבח?
בדרך כלל לא, אם עומד בתנאי סעיף 49כב — עד תקרת השווי. מעל התקרה, או כשמקבלים כסף בלבד, יש חבות במס.
האם הפטור ממס שבח הוא סופי?
לא. זו דחייה: יום ושווי הרכישה של הדירה החדשה נקבעים לפי הדירה הישנה, וזה משפיע על המס כשמוכרים אותה בעתיד.
האם שכר הדירה שהיזם משלם חייב במס?
לא. לפי נייר עמדה 04/2025 של רשות המסים, אין צורך לדווח עליו כהכנסה ואין לנכות ממנו מס במקור.
מה קורה אם מקבלים שתי דירות?
לפי מקור רשמי של רשות המסים, דייר שאינו קשיש לא יקבל את שתיהן בפטור מלא — אחת מהן תחויב במס רכישה ובמע"מ.
האם יש פטור ממס רכישה על הדירה החדשה?
כן. לפי סעיף 49כד לחוק מיסוי מקרקעין, בעל הדירה שמכר במסגרת סעיף 49כב פטור ממס רכישה ברכישת הדירה החלופית.
מה שלוש חלופות התקרה?
150% משווי הדירה הנמכרת בניכוי זכויות נוספות; שווי דירה של 120 מ"ר במתחם; או שווי דירה ששטחה 150% מהדירה הנמכרת ועד 200 מ"ר. הגבוהה מביניהן קובעת.
האם יש הנחה בארנונה על הדירה החדשה?
כן, לפי תקנות 2018, על השטח הנוסף: 100% בשנתיים הראשונות ואחר כך 75%, 50% ו-25% — למי שעומד בתנאי המגורים וההכנסה.
מתי מגישים את הבקשה לפטור?
לפי דף השירות של רשות המסים, ההצהרה בטופס 4922 מוגשת בתוך 30 יום.
המידע נערך על ידי צבי דה האס, בעל רישיון תיווך במקרקעין מס' 3252046 · עודכן לאחרונה: אוקטובר 2026
מקורות: רשות המסים — פטור ממס שבח בפינוי בינוי (טופס 4922) · רשות המסים — הוראת ביצוע 6/2006 · רשות המסים — נייר עמדה 04/2025 (שכר דירה חלופי) · רשות המסים — נייר עמדה 02/2026 · gov.il — הכרזה על מתחם פינוי ובינוי · הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית — מדריך להסכם פינוי בינוי. נבדק 19/10/2026. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או כלכלי.